Эскроу это: что это, как работает новая система покупки жилья

Содержание

Счет эскроу в рамках 214-ФЗ

Счет эскроу — это специальный счет, на котором учитываются и блокируются денежные средства, полученные от депонента (дольщика, в качестве которого могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели) в целях их последующей передачи застройщику (бенефициару) в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Банк ВТБ выступает в качестве эскроу-агента.

Использование счета эскроу позволяет:

  • обеспечить сохранности денежных средств;
  • минимизировать риски возможных злоупотреблений со стороны участников.

Процедура открытия счета и требования:

  1. Счет эскроу открывается на основании трехстороннего договора банковского счета, который заключается между Банком, застройщиком и участником долевого строительства.
  2. Для открытия счета эскроу депонент и бенефициар должны предоставить в Банк необходимые документы (указанные в разделе «Документы для открытия счета»), а также договор участия в долевом строительстве, заключенный между ними и прошедший государственную регистрацию.
  3. Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующее сведения:
    • сведения об объекте долевого строительства;
    • согласованное всеми сторонами условие об осуществлении расчетов по договору участия в долевом строительстве через открытый в Банке ВТБ счет эскроу;
    • сведения о выборе Банка ВТБ в качестве эскроу-агента;
    • сведения о размере депонируемой суммы;
    • данные реквизитов банковского счета бенефициара, на который будут перечислены денежные средства со счета эскроу после завершения строительства и выполнения требований, предусмотренных договором банковского счета
  4. Застройщик предоставляет заявление о присоединении бенефициара один раз при открытия первого счета эскроу, участник долевого строительства подписывает заявление о присоединении депонента при открытии каждого нового счета эскроу.

Расчёты по эскроу-счетам пока обязательны для единичных проектов

Правила игры на первичном рынке жилья существенно изменились. Теперь застройщики, начиная продажи квартир в новых проектах, не могут получать деньги от дольщиков напрямую – только через специальные счета эскроу. При этом на рынке предостаточно объектов, на которые эти правила не распространяются.

Расплата за надёжность

Схема с использованием эскроу-счетов появилась в законе «Об участии в долевом строительстве…» ещё в 2016 году. Она предполагает, что граждане перечисляют деньги не напрямую застройщику, а на специальные счета в уполномоченных банках. Средства на эскроу-счетах «заморожены» до конца строительства. Это означает, что девелопер должен оплачивать стройку из собственного кармана или использовать целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Застройщик получит деньги граждан только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации собственности на первую квартиру. Вот теперь он может гасить кредит.
В самой схеме нет ничего принципиально нового. На рынке уже давно применяется похожий вариант с аккредитивами. Брать деньги с дольщиков до государственной регистрации договора долевого участия закон запрещает.
Поэтому застройщики предлагали перечислить первый взнос на специальный аккредитив. Эти деньги компания автоматически получала после регистрации ДДУ. Правда, в случае с эскроу доступ к средствам закрыт надолго – до завершения стройки. Сами девелоперы просят о поэтапном раскрытии эскроу: они хотели бы получать часть средств дольщиков после выполнения определённого этапа строительства, а не после ввода. Пока чиновники непреклонны.
Схема с эскроу-счетами гарантирует, что граждане не потеряют инвестиции, даже если застройщик, например, обанкротится или надолго задержит сроки ввода. Но она неминуемо приведёт к удорожанию квадратного метра. Потому что проектное финансирование – не бесплатное: банк закладывает в стоимость займа свои риски и тоже хочет что-то заработать. А застройщики переложат затраты на обслуживание кредита на дольщиков, повысив стоимость жилья…

Добровольно-обязательно

Поначалу (в 2016 году) эскроу-счета упоминались как альтернативный, но не обязательный способ расчётов. Но осенью 2017-го президент РФ Владимир Путин заявил, что за три года надо вовсе отказаться от схемы долевого строительства, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков. На переходный период чиновники решили всё же не запрещать привлечение денег граждан в период стройки, оставить договоры долевого участия, но сделать обязательным использование эскроу-счёта. Предполагалось, что на эту схему перейдут проекты, которые стартуют после 1 июля 2019-го. Однако в конце 2018-го очередные поправки в 214-ФЗ определили: 
новые правила распространятся на все проекты, независимо от даты получения разрешения на строительство, за исключением некоторых. 
Чтобы завершить стройку по старым правилам, проект должен соответствовать двум критериям. Степень готовности дома (на 1 октября 2019-го) – не менее 30% и наличие договоров долевого участия минимум на 10% общей площади жилых и нежилых помещений (на 1 июля). Послабления предусмотрены для проектов развития застроенных территорий, комплексного освоения, а также тех, где девелопер за свой счёт возводит социальные, 
инженерные и транспортные объекты и передаёт их государству или муниципалам. Для таких строек минимальную готовность снизили до 15%. 
Конечно, не обошлось без хитростей и манёвров. Чтобы избежать применения новых правил, некоторые застройщики продавали квартиры «сами себе», реализуя их с большим дисконтом или в рассрочку сотрудникам и родственным компаниям. Затем это жильё  поступит на рынок по договорам цессии – уступки прав требования по ДДУ. Многие компании старались начать и довести до нужной готовности как можно больше проектов.
Отметим, что использование эскроу не препятствует получению рассрочки от застройщика. Хотя строителям это теперь не особо выгодно. Ведь чем больше денег набирается на счетах эскроу, тем меньше проценты по проектному финансированию. Теоретически стоимость таких кредитов может опускаться до 1% годовых и менее.
Кстати, чтобы работать с деньгами дольщиков, банки должны пройти аккредитацию Центробанка. Её получили около ста финансовых учреждений. Но вот выдавать проектное финансирование застройщикам готовы только самые крупные – Сбербанк, ВТБ, «Открытие» и некоторые другие.

Денис Горбунов, председатель Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти:
– Новая модель финансирования жилищного строительства нацелена на защиту прав покупателей жилья, борьбу с таким явлением как «обманутые дольщики», удаление с рынка недобросовестных застройщиков. С 1 июля 2019 года вступили в силу серьёзные законодательные изменения, которые положили начало трансформации рынка – по сути, начался переходный период на пути полного отказа от долевого строительства.
На территории Ленобласти работают 107 застройщиков, которым выдано 157 разрешений на строительство 5,5 млн кв.м жилья. Они заключили около 42 500 договоров долевого участия. Уже начатые проекты мы делим на три группы. Первая – это те, которые уже получили или имеют высокие шансы получить проектное финансирование и будут строиться по новому механизму. Пока за такими кредитами обратились пять застройщиков, реализующих семь проектов. На три проекта финансирование уже получено.
Вторая группа – проекты, которые можно финансировать по старой схеме, привлекая средства дольщиков напрямую по договорам долевого участия. Для этого они должны соответствовать определённым критериям по степени готовности и объёму продаж. Нами выдано 101 заключение о соответствии этим критериям. Это 64% от общего числа, или 4,05 млн кв.м.
Наибольшее беспокойство вызывает третья группа, в которую входят проекты, не получившие заключения; их застройщики не смогут получить проектное финансирование и не имеют достаточно средств. Таких проектов в Ленобласти около 11%, площадью 240 000 кв.м. Эти застройщики либо уже признаны банкротами, либо находятся на грани банкротства. Все эти стройки включены в единый реестр проблемных объектов, для всех определены мероприятия по завершению строительства и восстановлению прав дольщиков.
Есть ещё несколько объектов, не попавших ни в одну из групп. Это стройки на стадии ввода в эксплуатацию, завершение которых планируется за счёт привлечённых средств инвесторов, а также проекты, где проданы 100% площадей: 31 проект, или 20% от общего числа разрешений на строительство.

Виталий Мутко: Объем строящегося по эскроу жилья впервые превысил объем возводимого по старым правилам

Площадь жилья, строящегося с привлечением средств дольщиков через счета эскроу, составила 45,9 млн кв. м и тем самым впервые с начала перехода отрасли на проектное финансирование превысила площадь объектов, строящихся по старым правилам (45,6 млн кв. м), свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф по состоянию на 4 декабря 2020 года. Об этом сообщил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко на своей странице в социальной сети Instagram.

«Сегодня утром, по данным наш.дом.рф, площадь жилья, строящегося через счета эскроу, на 335 тыс. кв. м превысила объем жилищного строительства по старым правилам. При этом в большей части регионов страны уже более 50% проектов реализуется с привлечением средств дольщиков через счета эскроу. Это всё говорит о том, что переход на проектное финансирование идет уверенными темпами и задача по замещению средств граждан, привлекаемым для многоквартирного строительства, банковским кредитованием и иными формами финансирования, поставленная Президентом в 2017 году, обязательно будет выполнена. Уже почти полтора года новые проекты запускаются исключительно с использованием счетов эскроу и проектным финансированием, это снизило риски дольщиков и повысило гарантии своевременного завершения строительства жилых домов», — сообщил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко.

С 1 июля 2019 года все новые проекты многоквартирного жилищного строительства в России осуществляются с использованием счетов эскроу — специальных банковских счетов, на которых хранятся деньги участников долевого строительства. Застройщик получает к ним доступ лишь после сдачи дома, а строительство осуществляет на средства банковского кредита (проектное финансирование). В случае его банкротства деньги со счета эскроу возвращаются гражданам, что делает невозможным появление новых обманутых дольщиков.

В результате реформы отрасли снижение темпа продаж жилья в весенние месяцы 2020 года не привело к прекращению финансирования строительства, которое, в соответствии с новыми правилами, велось за счет собственных средств застройщиков и заранее одобренной кредитной линии. В итоге с 1 июля 2019 года ни один дом, строящийся с использованием счетов эскроу, не был признан проблемным.

Оригинал пресс-релиза

Игроки НХЛ потеряют много денег. Рассказываем, что такое эскроу и как он работает — Hokejka — Блоги

Пандемия осложнила главную проблему лиги.

4 марта Билл Дэйли, заместитель Гэри Беттмэна, после встречи генменеджеров объявил, что потолок зарплат НХЛ может скакнуть в следующем сезоне сразу до 88 млн долларов. В России это вызвало привычные разговоры, что последние хорошие игроки уедут из КХЛ за океан.

Хотя 88 миллионов изначально были самой оптимистичной цифрой, но никто и представить не мог, что все изменится и потолок в итоге не вырастет вообще. Через неделю после слов Дэйли регулярку прервали на неопределенный срок – и пока непонятно, возобновится ли она. Лига в любом случае потеряет деньги – а значит, деньги потеряют и игроки, которые и так не были довольны в последнее время.

В отличие от европейского футбола, хоккеисты и в обычное время отдавали владельцам часть своей зарплаты. Эскроу – вот главная причина споров между игроками и владельцами, а вовсе не Олимпиада. Джонатан Тэйвс, капитан «Чикаго» и рупор недовольных хоккеистов, упоминал две претензии к существующему коллективному соглашению НХЛ: «Во-первых, это эскроу. Во-вторых, это эскроу».

Что же это такое вообще?

Немного простейшей математики: по коллективному соглашению-2013 на долю игроков приходится 50% от всех хоккейных доходов лиги (HRR). Потолок зарплат для одной команды – это 1/62 доходов НХЛ, которые на этот сезон прогнозировались в 5,1 млрд долларов.Но, например, вступительный взнос от «Сиэттла» и «Вегаса», которые на двоих отдали лиге больше миллиарда, в HRR не учитывается. Хоккеисты закономерно чувствуют себя обманутыми.

При этом расчет верхнего лимита зарплат исходит из того, что большинство команд будут тратить сумму между полом и потолком – в сезоне-2019/20 это около 70 млн долларов. Проблема простая: на самом деле команды тратят гораздо, гораздо больше. Самый скупой клуб последнего сезона – «Нью-Джерси» – потратил на зарплаты 73 млн долларов, и это мы говорим о «мертвых» деньгах кэпхита, которые рассчитываются для подсчета потолка.

Другая проблема в том, что кэпхит, который идет в потолок, рассчитан на основе средней зарплаты за весь срок контракта, которая может отличаться от зарплаты в конкретный год. Опять же, «Девилс» при бумажных 73 млн потратили 56 млн живых денег – это связано с многочисленными обменами и удержаниями зарплат. Другой пример: «Вегас» на бумаге в потолок вписывается, а на самом деле потратил 93 млн. И это не нарушение потолка – просто так были распределены суммы в контрактах.

Это одна из причин существования высокого эскроу. Другая – лига рассчитывает потолок зарплат на новый чемпионат, который основан на прибыли в конце этого сезона, за год до его начала. Расчеты часто подводят мудрецов из фронт-офиса НХЛ: например, год назад весной было публично объявлено, что потолок зарплат составит 83 млн, но буквально за пару недель до открытия рынка его срезали на полтора миллиона, усложнив жизнь менеджерам клубов.

При этом при старом коллективном соглашении, когда игрокам полагалось 57% от доходов лиги, дебет с кредитом удавалось сводить намного лучше – примерно как в НБА, где эскроу тоже существует, но составляет пару смешных процентов и особенно никого не беспокоит.

Бухгалтеры НХЛ справляются хуже. Перед этим сезоном эскроу был заложен в размере 14% – сильный рост по сравнению с двумя последними годами (11%). Прогноз по прибылям достаточно консервативен, и лига компенсирует игрокам прибыль сверх ожиданий. Например, летом 2018-го НХЛ забрала у игроков 11,5%, а несколько дней назад стало известно, что возвращает обратно 3%.

Итоговые цифры за последние годы – на таблице:

Можно понять, почему тот же Тэйвс так бесится. Хотя он получает 10 млн в год и готов платить высокие налоги, эскроу лишает его денег, которые он получает в клубе с посещаемостью в 102% и отличной прибылью: «Я не финансовый эксперт. Все, что я вижу – это то, что я подписал контракт, и он не совсем соблюдается. Поэтому мне все равно, что это за бизнес – это просто смешно».

Поэтому, например, профсоюз игроков не соглашался увеличить потолок сразу на 5% – там понимали, что за увеличением потолка, не обеспеченным ростом прибыли, последует лишь рост эскроу, который легко съест эту прибавку. Из-за этого NHLPA в последнее время была за мягкий рост потолка – примерно на полтора процента в год.

Экстраординарный сезон-2019/20 запутывает абсолютно все. Один из известных агентов на условиях анонимности сказал The Athletic, что, если сезон не возобновится, НХЛ потеряет миллиард долларов HRR – то есть от потолка надо вычитать еще 20%, которые необходимо вернуть владельцам для соблюдения доли 50/50. При этом даже при возобновлении сезона летом прибыль будет ниже – скорее всего, лиги вернутся без зрителей, что повлияет на доходы от билетов. Пока самые позитивные прогнозы недополученной прибыли – 200-300 млн.

Две русских звезды уже комментировали тему эскроу в своих инстаграм-эфирах. Артемий Панарин описывает это так: «Есть так называемый эскроу: если лига недобрала доход, они с хоккеистов снимают остатки. Все встало, будем терять процентов 30 от зарплаты, я думаю. Это наш общий бизнес».

Никита Задоров на стриме говорил даже о потере 1,3 млрд – то есть четверти доходов лиги: «Мы подписали соглашение, ничего не сможем сделать, и в следующем сезоне 75% зарплаты может улететь. Здесь есть система, проходят постоянные митинги и разговоры, есть слухи, что взрослые игроки откажутся играть. Может, меркантильно, но играть за 25% от зарплаты – ненормально». Защитник «Колорадо», как видно, вполне серьезно говорил о том, что Панарин представил шуткой.

Теперь НХЛ попала в ситуацию идеального шторма, когда на два года приходятся сразу три точки бифуркации: продление коронавирусного сезона, заключение новой телевизионной сделки на американском рынке (старая оценивалась в 200 млн за год, ожидался рост в 3-3,5 раза) и, наконец, новое коллективное соглашение, которое истекает осенью 2022-го. Можно не сомневаться, что нынешняя ситуация еще сильнее распалит профсоюз, который припомнит все старые долги лиги перед игроками.

Еще осенью автор The Hockey News Кен Кэмпбелл считал, что «одержимость игроков эскроу может оказаться даже выгодна НХЛ: там царит настроение «избавьте от эскроу – и мы готовы на любую сделку». Сейчас удар по лиге оказался столь сильным, что игроки неизбежно должны умерить аппетиты – иначе они не получат вообще ничего.

Влиятельный агент, который давал комментарий The Athletic, предлагает такой вариант соглашения: шестилетний договор, который временно закрепляет потолок в 81,5 млн долларов и 10% обязательный эскроу – меры, чтобы лига вернула свои миллионы, потерянные из-за коронавируса. Игроки при этом должны согласиться равномерно распределять свои контракты, чтобы в лиге было меньше «Торонто», который в этом году потратил на зарплаты 101 млн (и еще 12 на игроков в долгосрочном травмированном резерве, которые покрывает страховка).

Есть и оптимисты. Например, Джей Пи Бэрри, один из самых известных агентов лиги, считает, что НХЛ даже повезло с тем, что нынешняя сложная ситуация произошла как раз в тот момент, когда лига и профсоюз договариваются о новом CBA. «Существуют разные варианты развития событий – возможно, соглашение будет подписано на более длительный срок, чем ожидалось. Я оптимистичен и считаю, что хорошие отношения между переговорщиками будут содействовать креативному решению проблемы».

Тень локаута и потенциальной шестой остановки сезона за 30 лет, которая может окончательно прибить НХЛ, должна заставить игроков быть более умеренными в своих хотелках. Уже пошли новости о том, что лига планирует оставить на следующий год потолок в 81,5 млн – и это еще отличный вариант. Весь спортивный (и не только спортивный) мир ужимается – даже в США сокращают штаты спортивных медиа и режут зарплаты, так что игрокам пока еще везет.

Поэтому извини, Джонни Тэйвс. Твой контракт еще долго не будет таким, как на бумаге.

* * *

Если вдруг вы все равно не поняли, что такое эскроу и чем грозит его рост до 30%, вот ключевые метки:

• Эскроу – это средства, которые НХЛ резервирует, чтобы строго соблюдать распределение доходов между игроками и владельцами в пропорции 50/50.

• Из-за особенностей контрактной системы НХЛ клубы платят больше «живых» денег, чем заложено в их платежку – очень часто это суммы, которые сильно выходят за потолок (до 20-25%). И если на бумаге соотношение 50/50 выполняется, то в реальности – нет. И эту переплату «живых» денег приходится компенсировать игрокам посредством эскроу.

• Даже в благополучные годы игроки теряли примерно 10% своих зарплат и были этим очень недовольны – именно эскроу является главной точкой споров между профоюзом игроков и лигой перед подписанием нового коллективного соглашения.

• Из-за пандемии падение доходов лиги неизбежно (оптимистичный вариант – 200-300 млн, пессимистичный – 1,3 млрд). Поэтому эскроу точно очень серьезно вырастет. То есть лига будет компенсировать потери за счет игроков, как делала это последние 15 лет. Просто сейчас потери будут максимально велики.

• Повышение эскроу здесь служит таким же инструментом, как сокращение контрактов в европейском футболе.

Фото: globallookpress.com/Panoramic/Keystone Press Agency, Roland Witschel/dpa, imago sportfotodienst; Gettyimages.ru/Patrick Smith

Это странное слово «эскроу» | Бизнес-портал status-media.com: новости делового мира и финансов

С 1 июля 2019 года вступили в силу изменения в Федеральный закон №214, которые серьёзно изменили строительную отрасль. Произошедшие изменения в законодательстве направлены на защиту покупателей. О сути изменений и перспективах рынка рассказал заместитель управляющего Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Алексей Кузнецов.

В чём суть изменений?

До вступления изменений в силу застройщики финансировали свои проекты в большей степени за счёт средств покупателей квартир, а это означало, что фактически темпы строительства зависели от продаж, а риски проекта лежали на застройщике и покупателях. Сегодня на рынке мы наблюдаем много разных ситуаций, когда проект по каким-то причинам не был доведён до конца. Итог у каждой такой истории один — страдают обычные люди, которые взяли ипотечный кредит или вложили накопленные годами средства.

Теперь же большинство застройщиков переходят на проектное финансирование и расчёты через специальные счета эскроу. Это счета условного депонирования, на которых средства заморожены до окончания строительства. На сегодняшний день использование счетов эскроу можно считать самым современным и безопасным способом покупки квартиры. В этом случае риски дольщиков отсутствуют — если вдруг по каким-то причинам строительство встанет, банк вернёт деньги покупателям.

Какова практика Сбербанка?

Для Сбербанка такие перемены не стали неожиданностью — мы давно занимаемся финансированием застройщиков, у нас богатый опыт в этой сфере, и мы активно включились в работу с застройщиками в рамках проектного финансирования. Мы полностью справляемся с объёмом обращений от строительных компаний, желающих получить кредит в рамках проектного финансирования. Каждая заявка, поступившая от застройщика, оперативно берётся в работу кредитными специалистами.

Российский строительный рынок в среднесрочной перспективе ждёт оздоровление. Заведомо неэффективные проекты перестанут появляться в продаже. Это повысит доверие покупателей и будет стимулировать спрос.

В практику нашего банка вошли семинары для застройщиков, где мы вместе обсуждаем новые законодательные инициативы, совместно с представителями городской власти и профильных сообществ даём ответы на возникающие вопросы. Также мы рассказываем о высокотехнологичных подходах к работе. Ведь Сбербанк сегодня является больше, чем банком: мы стремимся стать высокотехнологичной компанией и видим свою миссию в том, чтобы знакомить наших клиентов и партнёров с самыми современными технологиями. Мы были одними из первых, кто включился в работу по новым правилам, регулярно организуем «круглые столы» и обучающие семинары, и всегда готовы делиться опытом.

Благодаря поправкам в закон, у покупателей квартир появилась возможность приобретать жильё через счет эскроу. На текущий момент в Новосибирске строится 7 жилых комплексов, в которых можно так купить квартиру. Вкратце схема строительства и покупки жилья выглядит так: выбрав квартиру, покупатель открывает в Сбербанке счёт эскроу, на который размещает собственные и при необходимости ипотечные средства. Эти деньги не доступны застройщику до момента ввода дома в эксплуатацию, и в случае срыва сроков сдачи возвращаются покупателю в полном объёме. Для строительства застройщики привлекают проектное финансирование в Сбербанке, то есть темпы строительства совершенно не зависят от темпов продаж.

Что важно знать покупателям недвижимости?

Важно понимать, что на текущий момент на рынке есть два вида проектов:

• Первые — те, где застройщики обеспечили нормативную готовность строящегося жилья и сохранили право продавать квартиры по старым правилам. Но в данном случае покупатели, как и прежде, должны сами оценивать надёжность застройщика и все риски проекта.

• Вторые — те, что начали работать по новым правилам, которые уже являются обязательными для всех новых проектов с 1 июля. В них дольщики размещают свои средства на счетах эскроу в надёжных банках и в данных проектах риски для покупателей практически отсутствуют.

Сама процедура открытия счетов эскроу уже полностью отлажена, в Новосибирске уже более 600 человек стали обладателями новеньких квартир. Нет никаких ограничений на привлечение ипотечных кредитов, и при этом нет необходимости получать ипотеку именно в том банке, где открывается счёт эскроу. Точно так же доступны уступки и рассрочки платежа.

Выбрать объект можно на нашем портале «ДомКлик», и там же сразу оформить заявку на ипотечный кредит. Если вам нужно записаться на просмотр или договориться о встрече с отделом продаж застройщика — нет проблем. В сервисе организована прямая связь с отделом продаж застройщика.

Как Сбербанк определяет, что застройщик надёжный?

Сбербанк является одним из лидеров проектного финансирования в России и в Новосибирске. За годы работы мы накопили огромную экспертизу, создали собственные специализированные центры по финансированию строительства жилых комплексов. Среди наиболее существенных факторов, основываясь на которых мы принимаем решение о финансировании проекта, стоит упомянуть:

• Акционерные риски или риски деловой репутации. Мы проводим серьёзную экспертизу, и только при минимизации этих рисков готовы финансировать проект.

• Экономические риски или риск неэффективности проекта. Наша экспертиза показывает, при какой минимальной цене и при какой динамике продаж проект будет завершён. Также мы делаем оценку с учётом стоимости строительства всех необходимых коммуникаций и всех необходимых для завершения стройки затрат и проводим стресс-тест финансовой модели проекта на предмет удорожания.

• Юридические риски. Мы проводим полную экспертизу проекта на наличие всей необходимой исходно-разрешительной документации, юридическую чистоту прав на земельный участок, и иные существенные моменты.

• Ход работ. Мы полностью контролируем каждый проект на протяжении всего срока строительства, отслеживаем своевременность каждого этапа строительства.

Каковы плюсы?

Российский строительный рынок в среднесрочной перспективе ждёт оздоровление. Заведомо неэффективные проекты перестанут появляться в продаже. Это повысит доверие покупателей и будет стимулировать спрос. Да, возможно, не все игроки смогут безболезненно перейти к новому типу финансирования. Но, в конечном счёте, жильё — одна из базовых ценностей для многих российских семей. И совершая жизненно важное приобретение, покупатель не должен нести высоких рисков. Сегодняшнее законодательство защищает людей от крупных финансовых потерь.

Текст: Юлия Дорн
Фото: Никита Давыденко

Зачем менять аккредитив на эскроу

20.07.2019

Примерное время чтения: 4 мин.

Юристы работают с эскроу больше года и уже успели убедиться в том, что этот договор лучше аккредитива. Например, из-за того, что эскроу-агентом может быть не только банк, но и юридическая фирма или другая компания. Они проверят документы по существу, а не только сверят их названия с перечнем, который указан в договоре на открытие аккредитива. Основная особенность договора условного депонирования — повышенный уровень защиты имущества. Эскроу-агент обособит депонированное имущество и учтет его на отдельном балансе. Он не вправе распоряжаться им или использовать депонированное имущество. В договоре можно предусмотреть иные правила. Также они могут вытекать из существа обязательства. В статье руководителя группы по слияниям и поглощениям «Пепеляев Групп» Сергея Шорина и юриста «Пепеляев Групп» Юлии Лабуревой – плюсы эскроу по результатам его использования за последний год.

Эскроу защитит имущество от взыскания и ареста

Основная особенность договора условного депонирования — повышенный уровень защиты имущества. Эскроу-агент обособит депонированное имущество и учтет его на отдельном балансе. Он не вправе распоряжаться им или использовать депонированное имущество. В договоре можно предусмотреть иные правила. Также они могут вытекать из существа обязательства.

На депонированное имущество не получится обратить взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара.229 Имущество защищено от ареста и обеспечительных мер. Таких правил для аккредитива нет. Подобные способы защиты для денежных средств плательщика, которые передали в аккредитив банку, закон не предусматривает. Поэтому по отношению к данным денежным средствам могут применить ограничения.

По долгам депонента229–1 или бенефициара взыскание можно обратить только на его право — требование к эскроу-агенту. Кредиторы депонента могут также приобрести право требования к бенефициару или эскроу-агенту. Это возможно, если договор прекращен или обязательства по нему нарушили. Например, имущество не возвратили депоненту по истечении срока депонирования. Другой вариант — эскроу-агент передал имущество бенефициару без оснований.

Можно договориться об особых условиях проверки документов

Депонированное имущество по договору эскроу передают при наступлении определенных договором событий. Например, бенефициар предоставит согласованные сторонами документы, совершит определенные действия. Другой вариант — должен пройти определенный срок или наступить событие.

Стороны вправе дополнительно установить в договоре условного депонирования правила проверки документов. Например, можно добавить условие, что эскроу-агент смотрит не только на внешние признаки документов, но еще проводит их полную, в том числе юридическую, проверку. Это может быть особенно эффективно в случаях, когда эскроу-агентом выступает юридическая компания, адвокат или нотариус.

Не обязательно обращаться в банк

Договор эскроу — трехсторонний. В нем три участника: депонент, бенефициар и эскроу-агент. И компании, и физлица в пределах своей право- и дееспособности могут выступить эскроу-агентами. Например, это могут быть нотариусы, адвокаты, банки, в то время как расчеты по аккредитиву осуществляют только через банк.

Эскроу-агент выполняет две основные функции. Первая — принимает от депонента и передает бенефициару депонированное имущество. Вторая — обеспечивает его надлежащую сохранность.

В эскроу формируются трехсторонние отношения. В них эскроу-агент выступает стороной, которая контролирует, как стороны соблюдают условия договора условного депонирования. Эскроу-агент следит за соответствием представляемых бенефициаром документов — оснований для передачи имущества.

Аккредитив отличается от эскроу тем, что представляет собой двусторонние отношения между плательщиком и банком, между банком и получателем средств. То есть возникают отдельные двусторонние сделки, которые заключают в рамках аккредитива.

Стороны вправе согласовать взаимную передачу имущества

Компании вправе оформить взаимное эскроу. В этом случае эскроу-агент берет на хранение имущество, которое стороны двустороннего договора должны передать друг другу. Это сделки с взаимными обязательствами по передаче имущества.

Пример: в M&A сделке одна сторона может депонировать у эскроу-агента бездокументарные ценные бумаги, другая сторона — безналичные денежные средства. Стороны вправе договориться: чтобы получить имущество, каждая должна совершить определенные действия. В таком случае каждая из сторон в договоре эскроу — это одновременно и депонент, и бенефициар. Аккредитив такие функции выполнять не может.

В целом договор эскроу — более гибкий инструмент при расчетах: его условия стороны вправе установить сами. Механизм расчетов по аккредитиву — устоявшийся и сформированный инструмент, который не позволяет менять условия так, как это удобно сторонам.

Депонированное имущество исключат из конкурсной массы

Лица, которые заключили договор условного депонирования, защищены от кредиторов депонента, эскроу-агента или бенефициара. Помимо этого законодатель установил дополнительные гарантии при наступлении процедуры банкротства.

Внешний либо конкурсный управляющий не вправе распоряжаться депонированным имуществом должника — депонента. Даже если депонента признают банкротом, это не помешает эскроу-агенту передать депонированное имущество бенефициару. Но если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства не возникают, имущество включат в конкурсную массу.

Эскроу-счет: что это такое и зачем

03.07.2019

С 1 июля 2019 года все новые проекты на первичном рынке жилья будут реализовываться с использованием эскроу-счетов, что позволит сделать расчет между покупателем и продавцом-застройщиком еще более безопасным.

Квартиры в домах с высокой степенью готовности можно будет покупать по «старым» правилам, а всем остальным придется пользоваться эскроу-счетом.

Что такое «эскроу»?

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель закладывает туда деньги, а продавец-застройщик получает доступ к этим деньгам после ввода дома в эксплуатацию.

Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент.

В чем особенности нововведений?

✔ В целом процесс оформления договора остался тем же. Как и раньше, покупатель приезжает к застройщику, подписывает договор на квартиру и платит первый взнос в банк. Затем документы уходят на регистрацию в Росреестр. После зарегистрированный договор необходимо прикрепить к эскроу-счёту. Если квартира покупается в ипотеку, то банк переводит средства на этот счёт. При 100% оплате после прикрепления договора ничего делать не нужно.

✔ Незначительно изменились правила оформления ипотеки. Теперь ипотечные средства будут находиться не на аккредитиве, а на эскроу-счете.

✔ Деньги на строительство домов застройщик получает в качестве проектного финансирования у банка, либо использует собственные средства.

✔ Если покупатель после оформления сделки решил отказаться от недвижимости, то деньги с эскроу-счета будут возвращены клиенту, а квартира застройщика снова появится в продаже. Это стандартная процедура расторжения ДДУ.

✔ Если сделка будет расторгнута по вине застройщика, то средства, согласно законодательству, также будут переведены обратно покупателю.

✔ Эксперты отмечают, что изменения в работе с эскроу-счетами вызовут рост цен на недвижимость на 5-10%.

Понимание процесса условного депонирования и требований

Покупка дома может быть сложным процессом, к которому большинство людей обычно не готовы и толком не понимают. На этапах покупки и продажи дома — от предложения до осмотра дома и получения разрешения на ипотеку — должны произойти и другие действия.

Одним из этих трудных для понимания элементов является процесс условного депонирования, который происходит между моментом, когда продавец принимает предложение, и покупатель получает ключи от нового дома.Как вы к этому готовитесь? Вот 10 этапов процесса, чтобы вы не остались стоять под дождем без крыши над головой.

Ключевые выводы

  • Процесс условного депонирования происходит между моментом, когда продавец принимает предложение о покупке, и когда покупатель вступает во владение домом.
  • Первая часть процесса условного депонирования — это открытие счета, на котором могут храниться депозиты и любые другие платежи.
  • Покупатель должен дождаться одобрения банка, обеспечить финансирование, завершить проверки, приобрести страховку от рисков, пройти проверку и завершить закрытие.
  • Покупатель может отказаться от договора, если условия не соблюдены или возникла проблема с недвижимостью.

1. Откройте счет условного депонирования

После того, как вы и продавец договоритесь о цене и подпишете взаимоприемлемое соглашение о покупке, ваш агент по недвижимости соберет ваш задаток — вроде добросовестного депозита, который в конечном итоге применяется к вашему первоначальному взносу — и внесет его на счет условного депонирования. в эскроу-компании или в службе, указанной в договоре купли-продажи.

Счет условного депонирования управляется внешней стороной для хранения ценностей, таких как деньги, имущественные документы и личные финансовые документы, от имени двух договаривающихся сторон до тех пор, пока во время финансовой транзакции не будут выполнены указанные условия. В зависимости от причины условного депонирования агент условного депонирования может быть титульной компанией, специализирующейся на недвижимости, банком или другим финансовым учреждением, или частным лицом, которому доверена эта роль.

Компания условного депонирования действует как нейтральная третья сторона для сбора необходимых средств и документов, участвующих в процессе закрытия, включая первоначальный чек задатка, кредитные документы и подписанный договор.В некоторых областях этим процессом могут заниматься юристы, а не эскроу-компания, и в этом случае это часто называют «расчетом», а не «условным депонированием».

2. Ожидайте оценки кредитора

Банк или другой кредитор, предоставляющий вашу ипотеку, проведет свою собственную оценку собственности, которую вы, как покупатель, обычно платите, для защиты своих финансовых интересов на случай, если ему когда-либо понадобится взыскать собственность. Если оценка будет ниже предложенной цены, кредитор не предоставит вам финансирование, если вы не захотите заплатить наличными за разницу, или продавец не снизит цену до оцененной суммы.

Ваши другие варианты, чтобы попытаться изменить мнение оценщика, являются одним из следующих:

  • Предоставьте дополнительную информацию о том, почему вы считаете, что дом следует оценивать по более высокой сумме.
  • Получите вторую оценку.
  • Попробуйте обратиться к другому кредитору и надейтесь, что оценка будет в вашу пользу.

Если ни один из этих вариантов невозможен, вы сможете расторгнуть договор купли-продажи.

3. Надежное финансирование

Вы уже должны были получить предварительное одобрение на получение ипотеки на момент принятия вашего договора о покупке.После того, как вы дадите своему кредитору адрес недвижимости, он подготовит добросовестную оценку или отчет с подробным описанием суммы вашего кредита, процентной ставки, затрат на закрытие и других расходов, связанных с покупкой. Вы можете договориться о цифрах в этом документе, прежде чем подписывать его.

2 490 долл. США

Самые высокие средние затраты на закрытие сделки в стране — всего 2490 долларов по ссуде в 200000 долларов в Гонолулу, Гавайи.

После того, как у вас есть письменное обязательство по предоставлению кредита, пора исключить непредвиденные финансовые обстоятельства в письменной форме из договора купли-продажи, если таковой существует.

Агенты часто также включают в договоры купли-продажи непредвиденные обстоятельства, связанные с продажей жилья, чтобы покупатели не могли одновременно владеть двумя домами и выплачивать две ипотеки. Этот тип непредвиденных обстоятельств дает покупателю определенное количество времени, в течение которого он может продать свой текущий дом перед закрытием условного депонирования нового дома.

4. Подтвердить раскрытие информации продавцом

На этом этапе вы должны получить письменное уведомление о любых очевидных проблемах, которые уже были выявлены продавцом или его агентом.Например, гараж мог быть превращен в жилую зону в нарушение городских жилищных норм. Возможно, вы уже знаете о подобных проблемах, потому что они часто упоминаются в листинге.

5. Пройдите домашний осмотр

Домашний осмотр

При покупке дома вам не требуется проходить осмотр дома, но это в ваших интересах. За несколько сотен долларов профессиональный домашний инспектор скажет вам, есть ли в доме какие-либо опасные или дорогостоящие дефекты.Если есть, вы захотите узнать о них, чтобы отказаться от покупки, попросить продавца исправить их или попросить продавца снизить цену, чтобы вы могли самостоятельно выполнить ремонт.

Примечательно, что здесь нельзя вести переговоры о каких-либо уступках продавца, если в контракте указано, что вы приобретете недвижимость «как есть». Если процесс проверки завершится удовлетворительно, вам необходимо в письменной форме отменить обязательную проверку в договоре купли-продажи. Вы повторите этот шаг после любых других проверок.

Инспекция вредителей

Если кредитор не требует проверки на наличие вредителей, вы все равно можете ее получить, чтобы убедиться, что в доме нет термитов, муравьев-плотников или других вредителей, таких как тараканы или крысы. Эти проблемы могут не проявляться в дневное время, когда вы, скорее всего, осматривали дом, и станут ужасно нежелательным открытием после того, как вы переедете в него. Если возникнут какие-либо проблемы с вредителями, их необходимо устранить до того, как продажа будет продолжена — предполагая, что вы хотите продолжить покупку.Это еще одна область, в которой вы можете захотеть повторно договориться с продавцом об оплате работы.

Экологическая инспекция

Иногда рекомендуется пройти экологическую инспекцию, чтобы проверить, нет ли в доме токсинов, таких как плесень, радон и асбест. Также могут быть проблемы на домашнем участке, например, загрязнение из-за места рядом со свалкой, бывшим нефтяным промыслом, химчисткой или заправочной станцией. Любые проблемы, обнаруженные в этой области, могут означать серьезную опасность для здоровья и могут быть непомерно дорогими для устранения.

Другие проверки

В районах, подверженных землетрясениям, может потребоваться отчет о почве и / или геологический отчет для оценки риска серьезного повреждения собственности в случае такого стихийного бедствия. Во многих районах требуются отчеты о наводнениях. Если в доме слишком велика вероятность затопления, вы не сможете получить страховку домовладельца, а это значит, что вы не сможете получить ипотеку. В некоторых случаях покупка страховки от наводнения в дополнение к страховке домовладельца решит эту проблему. В сельской местности необходимо провести обследование земли, чтобы проверить границы собственности — в городских районах границы, как правило, уже очень четкие.

6. Страхование от рисков при покупке

Сюда входит страхование домовладельца и любое дополнительное покрытие, необходимое в вашем географическом регионе, например страхование от наводнения. От вас потребуется страховка домовладельца до выплаты ипотеки — и вы, вероятно, все равно захотите ее. Выберите свою страховую компанию, которая может отличаться от той, которую выберет кредитор, и подыщите себе лучшую ставку.

7. Отчет о праве собственности и страхование

Они также требуются вашим кредитором, но, опять же, они вам все равно нужны.Отчет о праве собственности гарантирует, что право собственности на собственность ясно, то есть что нет никаких залоговых прав на собственность и никто, кроме продавца, не имеет претензий на какую-либо ее часть.

Страхование титула защищает вас и кредитора от любых юридических проблем, которые могут возникнуть позже, если что-то не обнаружится во время поиска титула.

Если что-то не так с названием — известное как облако или дефект — продавцу нужно будет исправить это, чтобы продажа могла продолжиться или позволить вам уйти. В зависимости от того, где вы живете, эскроу-компания и титульная компания могут быть одним и тем же.

8. Заключительный обзор

Непосредственно перед закрытием рекомендуется повторно осмотреть недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии новых повреждений и в том, что продавец оставил вам предметы, указанные в договоре купли-продажи, например, бытовую технику или приспособления. На этом этапе вы, вероятно, не сможете отступить, если дому не будет нанесен серьезный ущерб. Тем не менее, мелкий покупатель нередко оказывает давление на своего агента, чтобы он аннулировал соглашение из-за чего-то незначительного.

9. Просмотрите форму HUD-1

По крайней мере, за день до закрытия вы получите форму HUD-1 или окончательное заявление об условиях кредита и затратах на закрытие. Сравните это с добросовестной оценкой, которую вы подписали ранее. Эти два документа должны быть очень похожими. Ищите ненужные, неожиданные или чрезмерные сборы, а также явные ошибки.

10. Закройте условное депонирование

Процесс закрытия несколько различается в зависимости от штата, но в основном вам нужно подписать массу документов, с которыми вы должны не торопиться и внимательно читать.У продавца также будут документы для подписи. После того, как все документы будут подписаны, сотрудник условного депонирования подготовит новый документ, в котором будет указан вас как владелец собственности, и отправит его в регистратор округа. Вы представите кассовый чек или организуете банковский перевод для оплаты оставшегося авансового платежа (часть которого покрывается за счет вашего задатка) и расходов на закрытие сделки, а ваш кредитор переведет ваши кредитные средства на условное депонирование, чтобы продавец и, если применимо, , кредитор продавца, может быть оплачен.

Если вы зайдете так далеко, вы, наконец, завладеете домом.

Руководство FHA по условному депонированию ссуд

При использовании традиционных ипотечных кредитов ваш опыт использования условного депонирования обычно заканчивается на этом этапе. Однако, если вы покупаете дом с помощью ссуды Федерального жилищного управления (FHA), ваши операции со счетами условного депонирования продолжаются по-другому и по разным причинам.

Ссуды FHA требуют наличия условного счета для уплаты налогов на недвижимость, страхования домовладельцев и взносов по ипотечному страхованию (MIP). Последнее необходимо для заемщиков, вносящих первоначальный взнос менее 20%.Вместо того, чтобы платить налоги напрямую государству и страховые взносы страховщику, заемщик FHA ежемесячно оплачивает одну двенадцатую этих расходов в дополнение к основной сумме ипотечного кредита и выплате процентов на счет. Эти деньги хранятся на счете условного депонирования до наступления срока оплаты счетов в конце года.

Взносы по ипотечному страхованию могут быть отменены для заемщиков FHA, когда остаток по кредиту достигает 78% оценочной стоимости дома на момент покупки.

На этом этапе ежемесячные платежи условного депонирования на следующий год корректируются в большую или меньшую сторону в зависимости от того, был ли дефицит или излишек на счете для платежа за текущий год.Держатели ипотечных кредитов обязаны отправлять вам годовой отчет о деятельности вашего счета условного депонирования, который также может называться счетом изъятия ипотечного кредита.

Почему все это? Потому что, грубо говоря, соискатели ссуды FHA считаются более рискованными: они часто имеют более низкие кредитные рейтинги, меньшие доходы и меньше активов — все причины, по которым они ищут ссуды FHA, которые имеют менее строгие требования к заемщикам, чем обычные ипотечные кредиты. Кредиторы готовы предоставить им ипотечные кредиты из-за поддержки FHA, и FHA готово их поддержать.Но он хочет обеспечить оплату счетов, следовательно, мандат на счет условного депонирования.

Итог

Ваш агент по недвижимости будет контролировать весь процесс условного депонирования, поэтому не беспокойтесь, если вы не понимаете всех деталей. Однако в любой сделке, когда вы подвергаете так много финансовых рисков, неплохо иметь хотя бы базовое представление о том, что происходит, чтобы вас не использовали в своих интересах или случайно не потеряли свой дом.

Escrow: что это такое?

Условное депонирование — это финансовое соглашение, в котором третья сторона контролирует платежи между двумя сторонами сделки и высвобождает задействованные средства только при соблюдении всех условий данного контракта.

Понимание концепции условного депонирования может помочь вам минимизировать риск и более комфортно продвигаться вперед. Независимо от того, имеете ли вы дело с сделкой с недвижимостью или онлайн-продажей, стоит узнать, что такое условное депонирование и как оно работает.

Что такое условное депонирование?

Условное депонирование — это финансовое соглашение, в котором две стороны привлекают третью сторону (которая не является ни покупателем, ни продавцом) для временного хранения денег, документов или других активов для транзакции от их имени до ее завершения.

Эта третья сторона, известная как поставщик условного депонирования, помогает сделать транзакцию более безопасной, защищая активы покупателя и продавца до тех пор, пока обе стороны не выполнят свои обязательства по соглашению.

В идеале поставщик условного депонирования — это нейтральная третья сторона, которую не волнует, выйдет ли вперед покупатель или продавец.

Как работает условное депонирование

Когда вы обязуетесь что-то купить или продать, вы соглашаетесь выполнить определенные условия. Например, покупатель должен заплатить согласованную сумму к определенному времени, а продавец должен предоставить продаваемый актив.Конечно, большинство транзакций намного сложнее. Например:

  • Покупатели могут захотеть получить право на осмотр собственности или товаров, которые они покупают, перед оплатой.
  • Продавцам может потребоваться гарантия того, что им заплатят (или у них будет возможность продолжить, если сделка не состоится достаточно быстро).
  • Продаваемый товар может быть услугой, а не продуктом.

В таких сложных договоренностях, как эта, одна сторона может чувствовать неуверенность в том, что другая сторона выполнит свою задачу, что создает необходимость для третьей стороны действовать в качестве «арбитра».»Поставщик условного депонирования действует как посредник и гарантирует, что покупатель и продавец сделают то, что они договорились сделать.

Обязанности поставщика условного депонирования в транзакции включают получение активов от одной стороны, выплату средств в соответствии с условиями соглашения об условном депонировании и закрытие условного депонирования. Их роль в транзакции защищает активы покупателей и продавцов до того, как они будут переданы от одной стороны к другой.

Конечно, учитывая, что в крупных сделках на карту поставлено множество активов, вам следует использовать надежного поставщика условного депонирования — известную компанию условного депонирования или поставщика услуг, рекомендованного вашим агентом по недвижимости.

Проанализируйте должную осмотрительность и найдите компанию в Интернете по слову «жалоба», чтобы выявить любые негативные сообщения. Точно так же проверьте, должен ли поставщик иметь лицензию в том штате, в котором он работает, а затем подтвердите, что он лицензирован.

Условное депонирование можно использовать в любом количестве финансовых и юридических сценариев, когда что-то ценное переходит от одной стороны к другой. Но это часто касается недвижимости и онлайн-транзакций.

Условное депонирование недвижимости

Escrow обычно используется при покупке или продаже дома.Условное депонирование открывается, когда подписанное соглашение доставляется сотруднику условного депонирования, который обеспечивает выполнение всех условий контракта. Например, офицер может проверить, что домашние проверки, раскрытие информации и возражения завершены или разрешены вовремя.

Условное депонирование закрывается, когда деньги за покупку выплачиваются продавцу и право собственности записывается на имя покупателя.

Задаток — это, вероятно, первый раз, когда вы заметите условное депонирование при продаже дома.Покупатель выписывает чек на имя держателя условного депонирования, который либо вернет деньги, применит их к покупной цене, либо передаст конфискованные средства продавцу, если покупатель не выполнит требования контракта. Условное депонирование закрывается, когда деньги за покупку выплачиваются продавцу и право собственности записывается на имя покупателя.

Если бы вместо этого чек подлежал оплате непосредственно продавцу, покупатель взял бы на себя значительный риск. В этом случае мало что может помешать нечестному «продавцу» немедленно обналичить чек и затруднить совершение покупки покупателем.Взаимодействие с другими людьми

Интернет-депонирование

Услуги условного депонирования полезны не только для покупок на дому. Интернет-продажи особенно рискованны; вы имеете дело с кем-то, о чем вы ничего не знаете, и он может быть за много миль (поэтому судебный иск против мошенника будет стоить слишком дорого, чтобы того стоить).

Как покупатель, имеющий дело с недобросовестным продавцом, вы не можете получить купленный товар. Кроме того, онлайн-мошенники регулярно пользуются услугами продавцов. Но не всегда практично требовать, чтобы покупатели отправляли безопасную форму оплаты авансом, особенно для дорогих товаров.

Есть несколько способов сделать онлайн-транзакции безопасными:

  • Торговля на торговых площадках, где покупатели и продавцы имеют репутацию, может повысить шансы на завершение безопасной и успешной транзакции.
  • Если вы покупатель, воспользуйтесь функцией защиты прав потребителей своей кредитной карты.
  • Третий подход (который защищает как покупателей, так и продавцов) заключается в том, чтобы транзакция обрабатывалась службой условного депонирования.

Во время онлайн-продажи покупатель и продавец могут договориться о нескольких условиях:

  • Сколько должен заплатить покупатель
  • Как и когда продавец отправит товар
  • Если (и на какой срок) покупателю разрешено осмотреть товар и отклонить его, если он не удовлетворен качеством

Если вы привлекаете услугу условного депонирования для этой продажи, после предоставления этих данных службе покупатель и продавец просто должны сделать то, что они согласились сделать.Если продавец никогда ничего не отправляет, покупатель получает свои деньги обратно от поставщика условного депонирования.

Если покупатель заявляет, что товар так и не был доставлен (некоторые люди утверждают, что получают его бесплатно), продавец и эскроу-компания могут просмотреть подтверждения доставки. Если покупатель согласился завершить транзакцию на основе этих подтверждений и подтверждения отгрузки, поставщик условного депонирования платит продавцу.

Счета условного депонирования

Счет условного депонирования — это счет, на котором активы хранятся третьей стороной (не вами или вашей страховой компанией), чтобы обеспечить выполнение вами своих обязательств.Счета условного депонирования обычно используются для ежемесячных платежей по дому.

Выплачивая ежемесячные жилищные платежи, вы, вероятно, платите не только по жилищному кредиту. Такие расходы, как страховые взносы домовладельцев и налоги на имущество, часто включаются в выплаты.

Часто это ежегодные расходы (хотя страховые компании могут принимать ежемесячные платежи), но кредиторы не всегда могут быть уверены, что домовладельцы правильно составят бюджет на эти расходы. Если вы не сделаете эти платежи, кредитор окажется в опасности.

В конце концов, если у вас нет страховки домовладельца, ваш дом может сгореть, и он будет стоить меньше, чем вы должны. Аналогичным образом, если вы не платите налоги, местный налоговый орган может наложить арест на ваш дом и взимать налоги при продаже или отчуждении права выкупа. Если это произойдет, ваш кредитор сможет получить только то, что осталось после уплаты налогов.

Вот почему обеспечение оплаты этих расходов часто является частью вашей кредитной документации. Кредиторы часто требуют счета условного депонирования, чтобы гарантировать своевременную оплату этих расходов.

Ваш кредитор создает счет условного депонирования, добавляет ежемесячную часть этих расходов к вашему ежемесячному платежу, а затем переводит деньги на отдельный счет условного депонирования. Каждый год, когда наступает срок оплаты ваших страховых или налоговых счетов, ваш кредитор оплачивает эти счета за вас с этого счета.

Если ваш кредитор не создает для вас счет условного депонирования, вам придется самостоятельно планировать эти ежемесячные расходы.

По этой причине вам будет полезно запросить счет условного депонирования, даже если ваш кредитор не требует его.Счет условного депонирования помогает вам спланировать эти расходы, чтобы вам не приходилось наскребать деньги, когда наступает срок оплаты.

Ключевые выводы

  • Условное депонирование — это финансовое соглашение, в котором третья сторона контролирует платежи между двумя сторонами и высвобождает задействованные средства только после выполнения условий контракта.
  • Эта третья сторона временно хранит деньги, документы или другие активы для транзакции от своего имени.
  • В идеале, эскроу-провайдер — это нейтральная третья сторона, не заботящаяся о том, выйдет ли вперед покупатель или продавец.
  • Escrow часто применяется к сделкам с недвижимостью и онлайн-транзакциям.

Что такое условное депонирование ипотеки и зачем оно нужно?

Нажав «Посмотреть тарифы», вы будете перенаправлены на страницу нашей материнской компании LendingTree. В зависимости от вашей кредитоспособности вы можете найти до пяти разных кредиторов.

В отношении ипотечных кредитов «условное депонирование» и «условное депонирование» относятся к двум немного разным понятиям. Escrow — это процесс, с помощью которого нейтральная третья сторона выступает посредником в сделке с недвижимостью, удерживая деньги и имущество «на условном депонировании» до тех пор, пока обе стороны не согласятся, что выполнены все условия для закрытия продажи.В отличие от этого, счет условного депонирования обычно является счетом, который помогает управлять ежегодными налогами и расходами на страхование ипотечного заемщика.

Что означает условное депонирование?

Escrow — это сторонняя услуга, которая обычно является обязательной при покупке дома. Когда покупатель и продавец первоначально приходят к соглашению о покупке, они выбирают нейтральную третью сторону, которая будет действовать в качестве агента условного депонирования. Агент условного депонирования собирает с покупателя так называемый «задаток»: залог, равный небольшому проценту от продажной цены.Взамен продавец снимает недвижимость с продажи. До завершения окончательного обмена как залог покупателя, так и имущество продавца считаются депонированными.

Escrow «счета» больше связаны с ежемесячным платежом по ипотеке, чем с первоначальной покупкой дома. Когда вы занимаете деньги в банке или у прямого ипотечного кредитора, вам обычно предоставляется счет условного депонирования. На этот счет кредитор будет вносить часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке, покрывающего налоги и страховые взносы.Собирая часть этих годовых затрат каждый месяц, счет условного депонирования снижает риск того, что вы не выполните свои обязательства перед государством или своей страховой компанией.

Как работают счета условного депонирования?

Когда вы получаете ипотечную ссуду в банке или у прямого кредитора, вы также получаете счет условного депонирования, который помогает вам своевременно оплачивать налоги на недвижимость и страховые взносы домовладельцев. Несмотря на то, что эти расходы оплачиваются на ежегодной основе, ваш кредитор потребует, чтобы вы выплачивали ежемесячную часть каждой стоимости и накапливали остаток на вашем счете условного депонирования.Это гарантирует своевременную оплату этих расходов каждый год.

Ипотечные кредиторы требуют счета условного депонирования заемщика, чтобы свести к минимуму риск невыполнения вами финансовых обязательств как домовладельца. В случае обращения взыскания неуплаченные налоги или страхование могут привести к залоговому удержанию, что затрудняет для ипотечного кредитора возврат первоначальной ссуды. Это создает сильный стимул для кредиторов держать своих заемщиков в курсе дела с помощью счетов условного депонирования, которые сглаживают не связанные с ипотекой расходы на владение домом.

Хотя счета условного депонирования позволяют кредиторам уплачивать соответствующие налоги и страховые взносы от вашего имени, у них есть некоторые недостатки для заемщика. Кредиторы часто требуют, чтобы вы поддерживали минимальный баланс на вашем счете условного депонирования, чтобы защититься от любого неожиданного увеличения затрат. Обычное правило требует как минимум двухмесячных расходов на вашем счете условного депонирования ипотечного кредита, хотя предел может быть выше для более рискованных ипотечных кредитов. Кредиторы обычно проверяют ваш счет условного депонирования один раз в год, чтобы убедиться, что рассчитанные платежи соответствуют затратам.

Сколько стоит комиссия за условное депонирование?

Как и любой другой поставщик услуг, участвующий в сделке с недвижимостью, агенту условного депонирования необходимо будет заплатить комиссию. Услуги условного депонирования при покупке дома обычно стоят от 1% до 2% от окончательной цены. Исходя из медианной стоимости домов по стране, это означает сбор в размере от 2000 до 4000 долларов, который добавляется к другим вашим затратам на закрытие. Однако комиссия за условное депонирование является одним из многих расходов, которые обсуждаются между покупателем и продавцом. Это означает, что вы можете попытаться попросить другую сторону оплатить часть или даже всю комиссию за условное депонирование, в зависимости от местных правил или текущих рыночных условий.

Если вы покупаете, вам также необходимо внести от 1% до 3% от окончательной цены продажи на совместный счет условного депонирования с предполагаемым продавцом. Этот задаток служит доказательством того, что вы серьезно относитесь к завершению продажи, и обязывает продавца снять недвижимость с рынка, пока сделка будет завершена. Когда вы завершите транзакцию, задаток, который вы положите на условное депонирование, будет использован для оплаты вашего первоначального взноса за дом. Задаток на условном депонировании не является комиссией, но вам следует опасаться того факта, что эти деньги можно потерять, если вы не можете прийти к окончательному соглашению с продавцом.

Когда необходимо условное депонирование по ипотеке?

Escrow играет роль как в вашей первоначальной покупке дома, так и в последующих ежемесячных выплатах по ипотеке. При покупке процесс условного депонирования предоставляет определенные гарантии как покупателю, так и продавцу. Как только две стороны договорятся о продаже, нейтральная третья сторона — банк, титульная компания или поверенный — получит подписанный договор купли-продажи, чтобы выступить в качестве агента условного депонирования. Агенты условного депонирования существуют для отслеживания и помощи в выполнении условий продажи, таких как «задаток» покупателя в виде процента от продажной цены.

Типичные компоненты условного депонирования недвижимости
Должен предоставить…
  • задаток в счет первоначального взноса
  • подтверждение одобрения ипотечного кредита
  • доступ к собственности для осмотра
  • требуемый ремонт или реконструкция
  • проверка права собственности

После того, как недвижимость находится в режиме условного депонирования, ни покупатель, ни продавец не получат ничего от компании условного депонирования до тех пор, пока не будут выполнены все условия договора купли-продажи.Например, вы можете согласиться купить более старый дом при условии, что здание пройдет проверку безопасности. Другие распространенные условия условного депонирования включают ремонт и проверку налога на имущество. Между тем задаток покупателя доказывает продавцу, что покупатель имеет как намерение, так и возможность совершить покупку. Задаток может быть возвращен продавцу, если покупатель отступит или не выполнит условия контракта.

Escrow-агенты также несут ответственность за передачу денег сторонам, кроме покупателя и продавца.Сюда могут входить комиссионные агенту по недвижимости, предоплаченные проценты по ипотеке кредитору, плата за регистрацию в бюро документации графства и собственное вознаграждение агента условного депонирования. В этом смысле условное депонирование значительно упрощает процесс покупки жилья: без него вы будете нести ответственность за отправку своевременных и точных платежей каждой стороне, участвующей в транзакции.

Простые ответы на 10 наиболее распространенных вопросов условного депонирования

Простые ответы на 10 наиболее распространенных вопросов условного депонирования

10 января 2018 г.

Не знаете, что такое условное депонирование? Многие покупатели жилья впервые покупают дом (если этот клип из Portlandia является каким-либо признаком).Но мы здесь, чтобы сказать вам, что самое большое заблуждение относительно условного депонирования может заключаться в том, что это сложно! Фактически, основная идея очень проста, и большинство домовладельцев считают, что счет условного депонирования упрощает составление бюджета.

Итак, что такое условное депонирование?

В общих чертах, это использование доверенного «посредника», который обрабатывает деньги или другие активы, передаваемые между двумя сторонами, следя за тем, чтобы условия сделки выполнялись обеими сторонами. Его постоянно используют в бизнесе, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не будет обманута.Довольно просто, правда?

Мы объясним подробнее ниже, но в контексте домовладения условное депонирование появляется дважды (что может быть одной из причин путаницы). Вот эти два примера:

  • В процессе закрытия вашего дома для хранения «задатка»
  • Затем в качестве долгосрочного счета, на который вы ежемесячно платите налоги на имущество и страховку, как часть вашего платежа по ипотеке

Вот ответы на 10 вопросов об условном депонировании, которые, кажется, возникают чаще всего.Помните, что, хотя федеральный закон регулирует определенные аспекты условного депонирования, штаты и банки могут делать некоторые вещи по-своему. Поэтому, если вы когда-либо сомневаетесь в вопросе условного депонирования, рекомендуется обратиться к местному консультанту по домовладению.

1. Что означает «депонирование»?

Когда вы покупаете дом, вы находитесь в режиме условного депонирования между моментом принятия вашего предложения — с внесением денежного депозита — и днем, когда вы закрываете дом и переходите в собственность. Обычно это не менее 30 дней.

Залог, который часто называют «задатком», потому что он показывает, что вы серьезно настроены, хранится «на условном депонировании» — продавец не получает деньги, пока вы не придете к окончательной договоренности о продаже. Затем он применяется к закупочной цене.

В зависимости от того, где вы живете, посредником на этом этапе может быть индивидуальный агент условного депонирования, поверенный или титульная компания.

2. Что такое счет условного депонирования?

Большинство домовладельцев имеют долгосрочный счет условного депонирования , открываемый при закрытии.Посредник является вашим кредитным агентом, и этот счет используется для сбора и удержания части вашего ежемесячного платежа по ипотеке, которая идет на налоги на имущество, ипотечное страхование, а иногда и страхование домовладельцев (не все кредиторы требуют депонирования страховых платежей домовладельцев). Когда наступает срок оплаты, обслуживающий персонал оплачивает их за вас со счета условного депонирования.

Это очень похоже на сберегательный счет, но только ваш кредитный агент может снимать средства.

3. Должен ли я сам настраивать условное депонирование?

№Ни во время продажи, ни на длительный срок при закрытии. Это одна из тех вещей, за которые платят титульный агент, поверенный или обслуживающий персонал.

4. Какая сумма поступает на мой счет условного депонирования при закрытии?

В качестве части закрывающих расходов кредиторы часто просят покупателей внести в течение двух месяцев расчетные налоги на недвижимость, выплаты по ипотечному страхованию и выплаты по страхованию домовладельцев. Им нравится подушка.

Иногда вам нужно оплатить страхование домовладельцев за весь первый год вперед и сразу же начать делать условные платежи по счету за следующий год.

5. Требуется ли эскроу-счет?

Почти всегда, потому что это защищает инвестиции кредитора.

Если вы задержите уплату налогов на недвижимость, вы можете получить залоговое право на свой дом — и в конечном итоге потерять его. Как вы понимаете, кредиторам не нравится, когда кто-то предъявляет претензии к вашей (их) собственности. И если ваша страховка домовладельцев истечет и ваш дом будет серьезно поврежден, инвестиции кредитора снова окажутся под угрозой.

Но счет условного депонирования предлагает два больших плюса для и вас :

  • Вы автоматически откладываете деньги на эти расходы каждый месяц вместо того, чтобы вносить в бюджет несколько крупных платежей
  • Кто-то другой управляет этими налогами и страховые счета для вас

6.Есть ли какие-то преимущества в отсутствии счета условного депонирования?

Иногда вам разрешено отказаться от счета условного депонирования, например, если у вас 20 процентов собственного капитала. Но поскольку это увеличивает риск кредитора, за это может взиматься плата в виде более высокой процентной ставки на весь срок действия ссуды. Ой.

Если ваш доход варьируется — возможно, вы работаете не по найму или работаете на комиссионных — вам может быть проще откладывать налоги и страховые деньги большими частями в хорошие месяцы, а не каждый месяц.Кроме того, некоторые домовладельцы просто предпочитают полностью контролировать свои деньги.

В любом случае, если вы хотите обойтись без счета условного депонирования, вы должны уметь экономить и отслеживать свои счета.

7. Могу ли я получать проценты на свой счет условного депонирования?

Наверное, нет. В большинстве штатов не требуется, чтобы кредиторы выплачивали проценты по счетам условного депонирования. Если он вам не нужен, вы можете заработать процент на деньги, храня их на обычном сберегательном счете.Но для большинства людей годовой процент, вероятно, не покрывает даже приличный ужин на двоих.

Вот 15 штатов, в которых от до требуется, чтобы кредиторы выплачивали проценты по счетам условного депонирования: Аляска, Калифорния, Коннектикут, Айова, Мэн, Мэриленд, Массачусетс, Миннесота, Нью-Гэмпшир, Нью-Йорк, Орегон, Род-Айленд, Юта, Вермонт , и Висконсин. Даже в этих штатах могут быть исключения по юридическим причинам.

8. Могут ли мои эскроу-платежи увеличиться?

Да. Наиболее частой причиной увеличения выплат по вашему счету условного депонирования является повышение налога на имущество.Ставка налога может возрасти, как и оценочная стоимость вашей собственности. Страховой взнос вашего домовладельца тоже может вырасти, но, вероятно, с гораздо меньшим влиянием.

Ваши платежи условного депонирования также могут уменьшиться. Ваша налоговая ставка или оценочная стоимость вашего дома могут упасть. А если вы оплачиваете ипотечную страховку, вы, вероятно, когда-нибудь от нее избавитесь.

Платежи условного депонирования обычно анализируются один раз в год. Поскольку сумма, поступающая на условное депонирование, является приблизительной, иногда в нее вносятся корректировки, и вы получаете небольшую компенсацию или небольшую дополнительную сумму.

9. Что делать, если в моем счете условного депонирования есть ошибка?

Это может показаться несправедливым, но даже когда ваш сервисный центр обрабатывает ваш налог на имущество и страховые выплаты, вы несете ответственность за своевременную и полную оплату. В редких случаях из-за ошибки на счете условного депонирования может не хватить суммы, которую должен домовладелец.

Вот несколько вещей, на которые следует обратить внимание:

  • В заключение обратите внимание на математические ошибки и убедитесь, что для расчета налогов на недвижимость используется правильная ставка налога.
  • Убедитесь, что вы понимаете, как налоги на имущество работают в вашем область; на веб-сайте вашего местного правительства должны быть расценки и контактная информация оценщика.
  • Обратите внимание на свои налоговые и страховые счета и сроки оплаты, даже если вы не оплачиваете счета напрямую
  • В выписке по ипотеке отображается как баланс вашего условного депонирования счет и какая часть текущего платежа по ипотеке идет на него; проверьте его, чтобы убедиться, что вы в состоянии оплатить свои счета и что все причитающиеся платежи были произведены

10.Вычитаются ли мои депонированные налоги на недвижимость?

Плюс налогового времени для домовладельцев заключается в том, что налоги на имущество вычитаются в определенных пределах (в Приложении A). Но легко совершить ошибку, вычтя сумму, которая поступила на ваш счет условного депонирования, вместо суммы, которая была фактически выплачена в размере .

Хотя часть каждого платежа по ипотеке зачисляется на ваш целевой депозитный счет для налогов на недвижимость, ваш кредитный агент не платит налоги от вашего имени до тех пор, пока не наступит срок оплаты счетов.Обычно это происходит два или четыре раза в год. Вы найдете сумму, которая была выплачена , на ежегодном анализе условного депонирования, предоставленном вашим сервисным агентом.

ЧИТАЙТЕ СЛЕДУЮЩИЙ: Все, что вам нужно знать об ипотечном страховании

Подано в: Для покупателей жилья

Escrow: что это такое и как работает

Что такое эскроу для ипотеки?

По определению, «условное депонирование» означает
передача чего-либо ценного в распоряжение нейтральной третьей стороны до определенных условий
которые встретились.

В процессе ипотеки эскроу-компания удерживает
денежные средства — например, ваш задаток — до тех пор, пока транзакция не будет
доработан.

Escrow совершает сделки с недвижимостью
безопаснее и плавнее.

  • Когда покупатели проявляют добросовестность или искренность
    денежный депозит, эскроу-компания держит деньги до
    закрытие продажи
  • Компания условного депонирования объединяет средства первоначального взноса и деньги займа
    заплатить домашнему продавцу
  • Если у продавца все еще есть
    ипотека на недвижимость, эскроу-компания выплачивает ее за счет выручки от продажи дома
  • Escrow
    сотрудники также оплачивают другие расходы, такие как комиссии за недвижимость, гонорары кредиторов,
    имущество
    налоги и страхование домовладельцев

Соглашения об условном депонировании позволяют совершать сделки с недвижимостью
безопаснее.Например, вернуть свои добросовестные деньги намного проще.
от эскроу-компании, чем от продавца, который их уже потратил.

Подтвердите право на покупку дома (9 июня 2021 г.)


В этой статье (Перейти к…)


Как работает условное депонирование?

Когда вы покупаете дом,
эскроу-компания будет участвовать в процессе ипотеки с момента внесения вами
предложение до дня закрытия.

Ваш агент по недвижимости и кредитный специалист будут рядом, чтобы помочь вам в этом процессе, поэтому не беспокойтесь, если концепция условного депонирования вас немного сбивает с толку.

Но все же неплохо иметь базовое представление о том, как работает условное депонирование для облегчения операций с недвижимостью.

  1. Покупатель и продавец договариваются о закупочной цене
  2. Покупатель вносит задаток, хранящийся у сотрудника условного депонирования
  3. Сотрудник условного депонирования работает с продавцом и агентами, чтобы устранить любые проблемы с правом собственности
  4. Обе стороны соглашаются на осмотр дома, заказанный сотрудником условного депонирования
  5. Сотрудник условного депонирования предоставляет кредитору обязательство по титулу
  6. Сотрудник условного депонирования проверяет первоначальное закрытие раскрытия.Затем он или она выдает окончательное раскрытие информации
  7. Сотрудник условного депонирования закрывает транзакцию

Вот как работает условное депонирование на каждом этапе, более подробно.

Открытие условного депонирования: деньги
входит в счет

Во многих случаях сотрудник условного депонирования или поверенный владеет задатком, который вы заплатите при подписании контракта на покупку дома.

Ваш задаток, который также можно назвать добросовестным
деньги »- говорит всем, что вы серьезно относитесь к покупке дома.Предполагая
ваш процесс покупки дома продвигается, как и планировалось, эти задатки будут
позже будут применены к вашему первоначальному взносу.

Но если не купишь дом — из-за проблемы
домашний инспектор найден, например — вы обычно можете получить свой задаток
назад.

Поскольку эти деньги находятся на вашем счете условного депонирования, вы можете легко вернуть их, если отказываетесь от покупки по причине, указанной в договоре купли-продажи.

Заключение: Деньги
покидает счет

В день закрытия вы принесете
средства — обычно банковский перевод или кассовый чек — для покрытия закрытия
расходы и первоначальный взнос (за вычетом вашего задатка).

Эти деньги идут на условное депонирование
вместе с остальной частью вашей покупной цены, предоставленной ипотечным кредитором.
Компания условного депонирования объединит первоначальный взнос и деньги займа для оплаты дома.
продавец.

Сотрудник условного депонирования также выплачивает другие средства
в соответствии с инструкциями — включая комиссионные агентам по недвижимости, комиссию за оформление в связи с
кредитор и сборы сторонним поставщикам, например инспекторам и оценщикам.

Иногда деньги могут оставаться в
условное депонирование после закрытия для оплаты ремонта, о котором продавец и покупатель договорились ранее
закрытие.

Вы, вероятно, также подпишите свой
окончательные документы в последний день. Однако лучше получить копию
из этих
документы заранее и просмотреть их с дополнительными
время и меньше давления.

Покупатели жилья чувствуют себя подавленными за закрытым столом, поэтому не стесняйтесь задавать вопросы о платежах условного депонирования и других документах.

Текущее условное депонирование, также известное как «конфискация»

После закрытия дома вы, скорее всего, столкнетесь с еще одной учетной записью условного депонирования.Этим занимается ваша ипотечная служба, которая поможет вам оплачивать налог на недвижимость и страховые счета.

Каждый из ваших ежемесячных выплат по ипотеке будет включать четыре части: основная сумма кредита, проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и страхование домовладельцев (часто называемое «PITI»).

Большинство домовладельцев вносят сразу все четыре части на условное депонирование.
учетная запись. Затем эскроу-компания распределяет средства по мере необходимости: заем
основная сумма и проценты для вашей ипотечной компании, налоги к местному налогу
органы власти и страховые взносы домовладельцев вашему страховщику.

Денежные средства на вашем текущем счете условного депонирования также могут быть перенаправлены
на «конфискацию».

Это наиболее распространенный способ оплаты страховки домовладельцев и
налог на недвижимость.

Но учтите, что штрафы увеличит ваши закрывающие расходы, так как
эскроу-компания часто берет на себя первые 6 месяцев или более страхования и
счета по налогу на имущество.

Подтвердите право на покупку дома (9 июня 2021 г.)

Другое условное депонирование
пошлины

Служащие условного депонирования не только контролируют денежные средства и документы.Фрэнсис Бетанкур-Молина из Florida Capital Bank говорит, что они могут выполнять и другие важные функции.

«Могут заказывать услуги по договоренности.
стороны », — говорит она. «К ним относятся заказ домашнего осмотра,
опросы, поиск по названию и обязательство по названию. Они работают, чтобы очистить любой заголовок
исключения по собственности ».

У эскроу-офицеров много
заключительные обязанности, а также.

«Они проводят вечеринки через
подписание закрывающих документов по кредиту. Они отправляют ипотечные инструменты в
клерк графства для записи.И они отправляют закрытый кредитный пакет в
кредитор », — добавляет она.

Также: «Они следят за тем, чтобы предыдущие ссуды были погашены. Они проверяют, уплачены ли причитающиеся налоги и пропорционально распределены текущие налоговые годы », — говорит Брюс Эйлион, риэлтор и юрист по недвижимости.

Escrow
требования

Обычно каждая покупка дома
требует первого типа условного депонирования: хранение и выдача задатка
третьей стороной.

«Когда вы делаете депозит, почти всегда требуется, чтобы сторонний сотрудник по условному депонированию держал эти средства на депонировании.Но это не обязательно должна быть компания условного депонирования », — говорит Ральф ДиБугнара из отдела финансирования жилых домов. Вместо этого это может быть поверенный, агент по закрытию или титульная компания.

Продавцу или его агенту нравится
выбрать сотрудника условного депонирования / компанию.

«Но покупатель не обязан
дать согласие. Стороны могут договориться, кого использовать », — говорит Бетанкур-Молина. «На
ипотечный рефис, заемщик выбирает агента условного депонирования. В этом случае кредитор
может предоставить покупателю список предлагаемых компаний.”

RESPA
— реальность
Закон о порядке урегулирования имущественных отношений — позволяет продавцу выбрать титульную компанию, если
продавец оплачивает полисы страхования титула владельца и кредитора.

Но
продавец или агент продавца не могут юридически заставить покупателя оплатить оба
полисы страхования титула собственника и кредитора, а также настаивают на выборе
провайдер.

Во многих штатах также требуется
второй тип условного депонирования: закрытие с использованием процесса условного депонирования.

«Это помогает удовлетворить кредитора»,
Бетанкур-Молина говорит.«Они должны подтвердить, что неприемлемых
препятствия, связанные с правом собственности, исключения из опроса, неуплаченные налоги или залоговое право
имущество.»

Наконец, многие кредиторы требуют третий тип условного депонирования: хранение дополнительных средств на счете условного депонирования для уплаты налогов и страховки. Они могут сами справиться с этим процессом или нанять компанию по обслуживанию ссуд, которая сделает это за них. Ежегодно кредиторы проверяют счет условного депонирования и при необходимости корректируют его.

Сколько стоят услуги условного депонирования?

ДиБугнара говорит о комиссии за условное депонирование
услуги могут отличаться.

«К счастью, заемщик не
взимается, когда их депозит удерживается и выплачивается сотрудником условного депонирования », —
говорит.

За другие услуги взимается цена.
К ним относятся такие обязанности, как заказ опросов, рассмотрение вопросов, связанных с титулом, и
помощь в закрытии.

«Эскроу-компания определяет
эти затраты. Но сборы должны быть обычными и разумными для данного района », — сказал Бетанкур-Молина.
говорит.

«В моем штате Джорджия
гонорар адвоката может составлять от 500 до 1000 долларов.Поиск по заголовку может стоить 250 долларов, если заголовок
чистый. Налоговый розыск стоит около 50 долларов. Сборы за страхование титула варьируются в зависимости от
цена собственности », — говорит Айлион.

По данным Национальной ассоциации риэлторов, расходы на условное депонирование добавляют от 1 до 2% от стоимости дома. Часто покупатель и продавец разделяют расходы в зависимости от местных обычаев. Конечно, все можно обсудить, и когда вы рефинансируете, все эти расходы ложатся на вас.

Является условным депонированием
хорошая вещь?

В процессе покупки дома условное депонирование
помогает защитить как покупателя, так и продавца.Это потому, что нейтральная третья сторона
обрабатывает деньги и надежно хранит средства.

Соглашение об условном депонировании — это, в конечном счете, банковский счет, который ни
продавец и покупатель не контролируют. Это дает множество преимуществ.

Например, независимый сотрудник по условному депонированию выплачивает
вовремя переводить деньги кредитору, агентам, налоговым органам и другим лицам. Этот
предотвращает споры. Кроме того, это значительно упрощает жизнь покупателей и продавцов.

Текущие счета условного депонирования

Текущие счета условного депонирования, на которые уплачивается годовой налог
и страховые счета не всегда являются первым выбором
домовладельцев, предпочитающих контролировать свои расходы.Но у тебя может не быть выбора
в этом вопросе.

Ипотечные кредиты, обеспеченные государством, такие как ссуды FHA или USDA, требуют
счет условного депонирования для налогов и страхования.

Заемщикам с обычными займами может быть разрешено пропустить
счет условного депонирования и сами управляйте налогами и страховкой, если они зарабатывают 20%
первоначальный взнос. Но если вы выберете этот вариант, вы можете рассчитывать на более высокий интерес.
ставка — часто примерно на 0,125% выше той, которую вы получили бы в противном случае.

Кредиторы взимают эти комиссии, потому что они предпочитают создавать
договоры условного депонирования для заемщиков.Почему? Потому что условное депонирование или «конфискация» помогает обеспечить
своевременные платежи домовладельцев по страхованию и налогу на имущество.

Кредиторы потеряют деньги, если домовладелец не выплатит свои
налоговый счет и местное правительство наложили арест на собственность. Кредиторы также могут потерять
деньги, если заемщик не оплатил счет по страховке и не имел покрытия, когда
пожар или шторм разрушили дом.

Преимущества условного депонирования

Большинство домовладельцев находят постоянные счета условного депонирования удобными
потому что они устраняют необходимость придумывать большие единовременные суммы для уплаты налогов и
страховые счета каждый год.

Plus, escrow позволяет ипотечному кредитору управлять вашим платежом
суммы.

Если округ снизит налог на недвижимость, ваш кредитор снизит
ежемесячные выплаты по ипотеке во избежание перерасхода. Точно так же, если ваша страховка
премии или налоговые расходы увеличиваются, ваш кредитор компенсирует это за счет увеличения вашего
ежемесячный платеж по ипотеке.

Помните, что существуют законы о счетах условного депонирования —
ипотечные службы не могут просто собирать деньги на условное депонирование или хранить необоснованные суммы
бесконечно.Они должны ежегодно согласовывать счета условного депонирования, чтобы убедиться, что они
собирают и хранят достаточно средств, но не слишком много.

Кредиторы и обслуживающие организации обрабатывают детали этих фондов, но как домовладелец и покупатель жилья, вы должны задавать вопросы обо всем, в чем вы не уверены. Узнайте о связанных с этим расходах. И выберите специалиста по депонированию, которому вы можете доверять.

Подтвердите новую ставку (9 июня 2021 г.)

Что такое условное депонирование? — Определение и простые примеры

Что такое условное депонирование?

Условное депонирование — это договоренность о хранении активов третьей стороной Типы активов Общие типы активов включают краткосрочные, долгосрочные, физические, нематериальные, операционные и внеоперационные.Правильное определение транзакции временно. Активы хранятся в сторонней учетной записи и освобождаются только тогда, когда все условия соглашения Соглашение купли-продажиСоглашение купли-продажи (SPA) представляет собой результат ключевых коммерческих и ценовых переговоров. По сути, он устанавливает согласованные элементы сделки, включает ряд важных мер защиты для всех вовлеченных сторон и обеспечивает правовую основу для завершения продажи собственности. был встречен. Использование условного депонирования в транзакции Шаблоны Бесплатные бизнес-шаблоны для использования в личной или профессиональной жизни.Шаблоны включают Excel, Word и PowerPoint. Их можно использовать для транзакций, что повышает безопасность для обеих сторон.

Основная цель условного депонирования — гарантировать, что все будут придерживаться своего конца сделки. Его можно рассматривать как посредника сделки. Он утверждает, что передача активов происходит только тогда, когда все обязательства по сделке выполнены.

Зачем использовать условное депонирование?

Escrow обычно используется для контрактов, которые имеют следующие характеристики:

  • Большая сумма сделки — например, покупка дома
  • Покупатель должен подтвердить качество работы перед оплатой
  • Продавец не хочет выполнять огромные объемы работы без гарантии оплаты.

Условное депонирование также полезно, когда транзакцию необходимо выполнить поэтапно. Поставщику услуг могут потребоваться средства для продолжения проекта, но для покупателя может быть неразумно платить полную сумму до завершения. Таким образом, средства могут быть частично высвобождены по мере выполнения заранее определенных этапов.

Использование

условного депонирования

Онлайн

При выполнении онлайн-транзакции нет ясности в отношении того, с кем мы имеем дело.По этой причине существуют лицензированные третьи стороны, которые предлагают услуги условного депонирования в Интернете для защиты обоих типов покупателей. Типы покупателя. Типы покупателя — это набор категорий, описывающих потребительские привычки. Поведение потребителей показывает, как обращаться к людям с разными привычками и продавцам. Условия согласовываются и передаются третьей стороне, включая сумму покупки, время доставки товаров и допустимый период возврата. После того, как все условия соблюдены и это согласовано обеими сторонами, поставщик условного депонирования в Интернете завершает транзакцию, переводя средства продавцу.

При возникновении разногласий вступает в силу протокол разрешения споров, чтобы гарантировать справедливость транзакции. Он решит, кто оставит деньги для транзакции. С ростом киберпреступности количество поддельных онлайн-сервисов увеличилось. Нужно быть осторожным и убедиться, что поставщик услуг заслуживает доверия, а не кто-то со злым умыслом.

Недвижимость

Условное депонирование обычно используется в сфере недвижимости. Недвижимость — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети.Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как минералы, растения, животные, вода и т.д. Это защищает покупателя, который сможет проверить, соответствует ли приобретаемое имущество тому стандарту, который рекламировался, и что продавец не предпринял злонамеренных попыток обмануть его. Без этой услуги покупатель подвергается значительному риску, поскольку мало что может помешать продавцу обналичить чек. Как выписать чек Даже несмотря на то, что цифровые платежи постоянно завоевывают все большую долю рынка, по-прежнему важно знать, как выписывать чек.Это руководство показывает вам шаг за шагом сразу же, при этом покупатель не знает, были ли решены все проблемы, связанные с транзакцией.

Как это работает

Покупатель недвижимости переводит средства поставщику условного депонирования. При соблюдении всех требований и условий сделки денежные средства в дальнейшем переводятся продавцу недвижимости. Если нет, то либо часть средств переводится продавцу, либо все они возвращаются покупателю.

Слияния и поглощения

Счета условного депонирования также используются при слияниях и поглощениях (M&A), процессе слияний и поглощений M&A Это руководство проведет вас через все этапы процесса M&A. Узнайте, как совершаются слияния и поглощения и сделки. В этом руководстве мы опишем процесс приобретения от начала до конца, различные типы покупателей (стратегические и финансовые покупки), важность синергии и транзакционные издержки для снижения риска транзакций за счет удержания процентной стоимости сделки. .Это позволяет покупателю предъявлять претензии к продавцу и получать средства, если продавец не выполняет определенные условия соглашения.

M&A использует механизм, известный как условное депонирование, при котором часть покупной цены помещается на счет третьей стороны в качестве обеспечения для покупателя. Это используется как для продажи активов, так и для продажи акций.

Удержание условного депонирования имеет двоякие преимущества:

  1. Позволяет разногласиям в стоимости разыграться в течение срока действия счета условного депонирования
  2. Позволяет снизить риски, обеспечивая доступ к капиталу для проблем, которые могут возникнуть после сделки, например в виде корректировок оборотного капитала, налоговых вопросов и искажения финансовой отчетности

Исследование 250 сделок, проведенных отделом условного депонирования JP Morgan, выявило следующие основные характеристики:

  • Средняя сумма, помещенная на счет условного депонирования, составила 9%.
  • Средняя продолжительность удерживаемого счета условного депонирования составляла 18 месяцев.
  • У четверти условного депонирования действительно возникла претензия одной стороны к другой стороне.

Источник

Дополнительные ресурсы

CFI — глобальный поставщик сертификации FMVA. Станьте сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ®, который научит вас навыкам, которые помогут вам продвинуться по карьерной лестнице. Если вы хотите узнать больше о других подобных условиях, ознакомьтесь со следующими ресурсами CFI:

  • Финансовое моделирование недвижимости
  • Финансовое моделирование для стартапов
  • График долга График долга График долга включает в себя всю задолженность предприятия в графике, основанном на сроке погашения и процентной ставке.В финансовом моделировании потоки процентных расходов
  • Real EstateReal EstateReal Estate — это недвижимость, состоящая из земли и улучшений, включая здания, приспособления, дороги, сооружения и инженерные сети. Права собственности дают право собственности на землю, улучшения и природные ресурсы, такие как полезные ископаемые, растения, животные, вода и т. Д.

Основная сумма, условное депонирование, налоги и др.

Выплата по ипотеке — это значительная сумма бюджета, расходуемая каждый месяц.Вопреки тому, что вы могли подумать, это больше, чем просто домашний платеж. Существуют налоги, сборы и другие статьи, которые непросто понять, пока не оформят ипотеку. Однако их относительно легко увидеть.

Позиции выплаты по ипотеке

Взгляните на свою выписку по ипотеке. Вы видите ряд обвинений? Вот что вас ждет:

Основная сумма залога

Деньги, причитающиеся для погашения остатка по кредиту. Это явно основано на сумме заимствованных денег и не включает проценты.

Проценты

Процент, взимаемый с остатка кредита в счет погашения кредитору.

Баланс условного депонирования

Escrow — это деньги, зарезервированные для того, чтобы третья сторона могла платить налоги на недвижимость и страховые взносы домовладельцев от вашего имени. Почему? Каждый месяц домовладельцы обязаны оплачивать часть своих предполагаемых годовых затрат, включая основную сумму и проценты. Действующий закон разрешает кредитору собирать 1/6 (два месяца) расчетного годового налога на недвижимость и страховых платежей при закрытии.После закрытия вы будете перечислять 1/12 годовой суммы с каждого ежемесячного платежа по ипотеке. Итак, ваша выписка будет включать строку «условное депонирование», в которой указывается, сколько вы должны за этот месяц.

Узнайте о счетах условного депонирования для ипотечных кредитов и о том, как они работают

В соответствии с Законом о процедурах расчетов с недвижимым имуществом (RESPA) ваш минимальный баланс условного депонирования должен равняться удвоенному ежемесячному взносу условного депонирования. Вы можете ожидать, что ваш кредитор увеличит ваш ежемесячный платеж по ипотеке, если на вашем счете условного депонирования недостаточно средств для покрытия налогов на недвижимость и страхования домовладельцев (или вы можете оплатить недостачу единовременно).Кроме того, вы можете получить возмещение остатка условного депонирования вскоре после выплаты кредита.

Предполагаемое условное депонирование

Что такое условное депонирование? Это в значительной степени приблизительная ежемесячная стоимость страховки вашего домовладельца и налогов на недвижимость. Вы сможете найти эту информацию в разделе «Прогнозируемые платежи» в вашем Руководстве по смете кредита.

Счета и сборы, покрываемые условным депонированием, включают:

Вы также можете увидеть следующие условия в своей ипотечной выписке. Комиссии или сборы, соответствующие этим условиям, почти всегда откладываются на счете условного депонирования.

Налоги на недвижимость

Здесь мы говорим о налогах на недвижимость, которые причитаются вам — домовладельцу. Каждый ежемесячный платеж по ипотеке будет включать 1/12 вашего годового счета по налогу на недвижимость. Эти деньги часто хранятся на счете условного депонирования, определение которого приводится ниже.

Страхование домовладельцев

Если в выписке вы видите общий термин «страхование», это означает страхование от несчастных случаев или страхование домовладельцев. Перед закрытием вы произведете платежи в размере стоимости первого года как часть закрывающих расходов.Эта страховка покроет вас от убытков, связанных с строением вашего дома, таких как ущерб от пожара или града. В будущем, как и в случае с налогами, кредитор будет собирать 1/12 платежа каждый месяц для покрытия текущих премий, которые включены в ваш платеж по ипотеке. Страховая компания домовладельцев обычно получает выплаты дважды в год из накопленного остатка на счете условного депонирования.

Узнайте разницу между страхованием жилья «денежной стоимостью» и «восстановительной стоимостью».

Страхование ипотеки

Что касается ипотечного страхования — это зависит от кредитной программы и суммы внесенного вами первоначального взноса.Если вы вкладываете менее 20% или используете ссуду FHA, ожидайте, что сборы по ипотечному страхованию также будут включены в вашу выписку. Его цель: защитить кредитора от потери своих инвестиций.

Имейте в виду, что ваш кредитор должен получать копии ваших налоговых и страховых счетов, чтобы они могли оплатить их из собранных средств условного депонирования. Вы не должны производить платежи напрямую налоговому или страховому агенту — в частности, по налогам на недвижимость, страхованию домовладельцев и ипотечному страхованию.

Вынос ключей :

Escrow помогает заемщикам, равномерно распределяя страховые и налоговые расходы на 12 платежей вместо одной единовременной суммы.Предположим, ваш годовой налог на недвижимость представляет собой два платежа по 1000 долларов каждый, а ваша годовая страховка составляет 600 долларов. Если вы платите напрямую, это будет означать 2600 долларов в год. Однако с условным депонированием вы можете рассчитывать на меньшие ежемесячные платежи в размере 217 долларов США.

Теперь давайте разберем различные этапы графика погашения ипотеки.

Начало: Анализ просроченных платежей

В отличие от большинства ссуд, основная сумма ипотечного кредита и проценты выплачиваются в просрочку — или выплачиваются после начисления процентов.Итак, при покупке дома ваш первый платеж должен быть произведен в начале первого полного месяца после закрытия. Если вы закроетесь 10 апреля, ваш первый платеж должен быть произведен не раньше июня.

Однако, когда вы закрываете свой ипотечный кредит, кредитор будет взимать проценты за все оставшиеся дни закрываемого месяца. Если вы закроетесь 15-го числа 30-дневного месяца, будут взиматься проценты за 16 дней — количество дней, оставшихся в месяце, включая 15-е. Это гарантирует, что все платежи будут одинаковыми.Чем ближе вы к концу месяца закрытия, тем меньше процентов вы должны за этот месяц (поскольку проценты распределяются пропорционально по дням).

Вынос ключей :

Как вы, вероятно, ожидали, в конечном итоге вы выплачиваете все причитающиеся проценты — ни больше, ни меньше. Если вам нужны более низкие затраты на закрытие сделки, вы можете обсудить уступки продавца со своим риэлтором или программы помощи с вашим ипотечным кредитором.

Срок: погашение жилищного кредита

График погашения — это то, как ваш ипотечный кредитор рассчитывает ваши ежемесячные платежи.Поскольку с вас взимаются проценты в течение срока действия кредита, ваш ежемесячный платеж по ипотеке должен быть разделен между основной суммой и процентами. Для этого кредитор просматривает исходный остаток по кредиту после вашего последнего платежа и рассчитывает сумму ежемесячных процентов по сравнению с суммой, примененной к основной сумме долга.

Рассмотрим пример обычной 30-летней ипотеки на сумму 200 000 долларов под 4% (только в иллюстративных целях). Вы заметите, что сумма выплаты основного долга и процентов всегда равна 955 долларам, но выплата долларов зависит от того, насколько далеко вы продвинулись с выплатой.

После года выплат по ипотеке 31% ваших денег начинает уходить в пользу принципала. Вы видите, что 45% идут на выплату основного долга через десять лет и 67% идут на выплату основного долга после 20 года.

За 30 лет вы заплатите в общей сложности 343 739 долларов, опять же исходя из расчетного ежемесячного платежа по ипотеке в размере 955 долларов.

Вынос ключей :

Чем больше вы платите в счет основного долга, тем выше ваш капитал. Акционерный капитал — это значительный актив, который часто используется при рефинансировании жилищного кредита.В этом примере капитал растет медленнее. Но учтите — многие кредитные программы амортизируются по-разному. Вот почему крайне важно обсудить свои финансовые цели с кредитным специалистом во время процесса ипотеки.

Кроме того, дополнительные выплаты основного долга позволяют сэкономить на процентах или изменить график выплат. Воспользуйтесь калькулятором дополнительных выплат по ипотеке, чтобы узнать, как ваша ипотека может измениться в результате дополнительных выплат.

Найдите доступные классы и образование для начинающих покупателей дома рядом с вами

Конец: Payoff vs.основной баланс

По мере того, как вы приближаетесь к концу срока ссуды, постепенно приближаясь к освобождению от ипотечного кредита, наступает время погашать остаток. Ваша непогашенная основная сумма — как показано в выписке по ипотеке — не является общей суммой, необходимой для выплаты кредита. Это потому, что проценты будут накапливаться до дня закрытия кредита. Кроме того, могут быть другие сборы, которые вы понесли, но еще не заплатили, например штрафы за просрочку платежа, отсроченные проценты, страхование от опасностей / наводнений и т. Д. Практический результат — ожидайте, что баланс будет выше, чем ваш основной баланс.Это так называемая сумма выплаты или квота выплаты.

Вынос ключей :

Самый простой способ определить свой платежный баланс — позвонить своему ипотечному агенту. Это намного проще и точнее, чем вычислять самостоятельно. Вы можете запросить расценку на выплату, которая проиллюстрирует, за что нужно заплатить, прежде чем кредит будет погашен. Просто знайте, что у котировок выплаты есть даты истечения срока, и некоторые обслуживающие компании могут даже включать плату за отправку вам выплаты по факсу или электронной почте.Если вы не оплатите свой счет полностью до истечения срока действия предложения, сумма выплаты изменится.

Домовладение — это здорово, особенно когда вы приближаетесь к тому, чтобы владеть домом, свободным от ипотеки. Но общий срок довольно продолжительный — обычно не менее 15 лет, а часто и ближе к 30 сразу после покупки дома. За это время может произойти многое. Если в процессе погашения или выплаты кредита возникают вопросы, не стесняйтесь обращаться к своему консультанту по ипотеке.Вам важно понимать структуру выплат по ипотеке, а также варианты рефинансирования, которые могут снизить ежемесячные выплаты.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *