Как сложить доли в квартире калькулятор: Как сложить доли в квартире калькулятор

Содержание

Сложение дробей | Онлайн калькулятор

Сложение дробей с одинаковыми знаменателями:

Определение: Суммой дробей с одинаковыми знаменателями называют дробь,числитель которой равен сумме числителей исходных дробей,и со знаменателем равным знаменателю обеих дробей.

Формула
Сложим две дроби с одинаковым с одинаковыми знаменателями
По формуле складываем числители, а знаменатель оставляем исходный

Важно: Если есть возможность сократить дробь, то в конечный ответ мы записываем сокращенную дробь.

Пример: При сокращении дроби у нас получится число 1/2

Сложение дробей с разными знаменателями:

Определение: Для того, чтобы найти сумму дробей с разными знаменателями сначала нужно дроби привести к общему знаменателю, а затем сложить их как дроби с одинаковыми знаменателями.
Задача:

Ход решения:
1) Приводим дроби к общему знаменателю.
Для этого ищем НОК — наименьшее общее кратное, для знаменателей 7 и 6 это число 42.
Делим число 42 на знаменатели дробей 3/7 и 2/6
Так мы нашли дополнительные множители.
Дальше домножаем дроби на дополнительные множители и получаем выражение:

2) Складываем дроби.
В нашем случае дробь можно сократить на 2 , и в конечный ответ записываем число 16/21

Сложение дроби и целого числа:

Определение: Для того, чтобы сложить дробь с целым числом, нужно сначала представить целое число как дробь со знаменателем равным 1.

Алгоритм расчета:
1) Приводим дроби к общему знаменателю.
2) Складываем дроби
3) Если есть возможность, то сокращаем полученную дробь.
4) Если же получилась неправильная дробь, то вычисляем из нее целую часть.
Пример:
Решение:
Вычисляем целую часть, и получаем ответ

Сложение смешанных дробей:

Определение: Для того, чтобы сложить смешанные дроби нужно отдельно сложить целые части, и отдельно сложить дробные части.
Формула
Пример:
Подставляем цифры в формулу:
Получаем:

Из дроби вычисляем целую часть т. к она неправильная,и получаем выражение 7+2=9.

Сложение дробей с помощью онлайн калькулятора:

Смотрите также

Как составить и рассчитать пропорцию: онлайн калькулятор

Онлайн калькулятор пропорций



Формула пропорций

Пропо́рция — это равенство двух отношений, когда a:b=c:d

средние
члены
1:10=7:70
крайние члены
0,1=0,1
1 10 = 7 70

Основные свойства пропорции

Произведение крайних членов равно произведению средних членов (крест-накрест): если a:b=c:d, то a⋅d=b⋅c

1
10 ✕ 7
70

1  70 = 10  7

Обращение пропорции: если a:b=c:d, то b:a=d:c

1
10 7
70

10
1 = 70
7

Перестановка средних членов: если a:b=c:d, то a:c=b:d

1
10 7
70

1
7 = 10
70

Перестановка крайних членов: если a:b=c:d, то d:b=c:a

1
10 7
70

70
10 = 7
1


Решение пропорции с одним неизвестным | Уравнение

1 : 10 = x : 70



1
10 = x
70

Чтобы найти икс, нужно перемножить два известных числа крест-накрест и поделить на противоположное значение

x = 1  70
10 = 7



Как посчитать пропорцию

Задача: нужно пить 1 таблетку активированного угля на 10 килограмм веса. Сколько таблеток нужно выпить, если человек весит 70 кг?

Составим пропорцию:
1 таблетка — 10 кг
x таблеток — 70 кг

Чтобы найти икс, нужно перемножить два известных числа крест-накрест и поделить на противоположное значение:
1 таблетка
x таблеток ✕ 10 кг
70 кг

x = 1  70 : 10 = 7

Ответ: 7 таблеток

Задача: за пять часов Вася пишет две статьи. Сколько статей он напишет за 20 часов?

Составим пропорцию:
2 статьи — 5 часов 
x статей — 20 часов

x = 2  20 : 5 = 8

Ответ: 8 статей


Будущим выпускникам школ могу сказать, что умение составлять пропорции мне пригодилось и при расчёте процентов, и для того, чтобы пропорционально уменьшать картинки, и в HTML-вёрстке интернет-страницы, и в бытовых ситуациях.

Расчет доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме


Недавно меня вновь поразило некое открытие в сфере недвижимости. Оказывается, многие юристы, кадастровые инженеры и иные лица, имеющие отношение к соответствующему вопросу, не имеют общего мнения по вопросу определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.


[1]. Доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме


Ни для кого не секрет, что в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:


– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;


– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме;


– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;


– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.


Таким образом, общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов.


Данный комплекс объектов вместе с жилыми и нежилыми помещениями (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме) и представляет собой многоквартирный дом в широком смысле, и этот многоквартирный дом нуждается в управлении, содержании и т.п. В том числе и для этих целей законодатель вводит понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».


[2]. Определение (расчет) доли


Согласно ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.


Проще говоря: размер доли прямо зависит от размера соответствующего помещения собственника.


Следовательно, сумма долей всех собственников помещений – это 1 (или 100 %). 100 % – это, кстати, и есть количество голосов всех собственников помещений (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ). Оно и логично, что 100 %, а не 146 % или как-нибудь иначе.


А доля конкретного собственника помещения – это результат деления общей площади его помещения на сумму общих площадей всех помещений в многоквартирном доме (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме).


Это корректно соотносится и с определением «доли» как таковой в литературе, в частности, «доля же (причем любая) представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и которое не может быть разделено» – Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд. М., 2011.


И законодатель указывает: объем правомочий собственника помещения в многоквартирном доме прямо зависит от общей площади помещения данного собственника.


[3]. Маленький многоквартирный пример


Например, есть многоквартирный дом, который состоит из 2-х жилых и 2-х нежилых помещений (которые не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме). Площадь у всех помещений (жилых и нежилых) одинаковая – 30 м².


Примерно такой многоквартирный дом (на 1-м этаже нежилые помещения, на 2-м этаже жилые помещения):


Сумма общих площадей всех помещений в данном доме – 120 м².


Таким образом, доля каждого собственника – 30/120 = 0,25 (или 25 %, или 250/1000).


Проверим: 0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.


Если собственник квартиры на 2-м этаже купит квартиру у соседа, то его доля станет равна – (30 + 30)/120 = 0,5 (или 50 %, или 500/1000). У собственников нежилых помещений на 1-м этаже ничего не изменится.


Проверим: 0,5 + 0,25 + 0,25 = 1. Корректно.


Как видим, никаких чудо-формул и чудо-коэффициентов не требуется. Всё просто: размер доли в праве общей собственности на общее имущество определяется через соотношение общей площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников. Вот она и пропорциональность из ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.


Как видим, добавлять в «вычисления» площадь помещений, которые относятся к общему имуществу (включение неведомых коэффициентов через площадь МОП, то есть мест общего пользования: лестниц, коридоров, подвалов и т.п., – особенно популярно, судя по моим наблюдениям), площадь земельного участка, размеры санитарно-технического оборудования и т.п. не требуется. Более того, такие абсурдные добавления и коэффициенты приводят к тому, что сумма долей всех собственников помещений отклоняется от 1 (или 100 %). А это, помимо прочего, означает, что количество голосов всех собственников помещений становится равным 146 %, 69 % или приобретает иное сомнительное значение.


Доля – это идеальная категория. Идеальная категория относительно других собственников. Это никак не фактический объем квадратных метров (тем более что, как ранее указывалось, «общим имуществом является и земельный участок, и некоторые помещения в многоквартирном доме, и даже конструкции и оборудование – то есть некий комплекс объектов»). Поэтому конкретный состав общего имущества и его размеры вообще никак не влияют на размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном дома; на то она, эта доля, и пропорциональна именно размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).


Есть ли коллеги или иные посетители портала, которые считают иначе?

Инструкция к калькулятору для расчёта купольных конструкций

Данная страница — инструкция к калькулятору для расчёта купольных конструкций, в том числе купольных крыш и купольных домов.

Страница с калькулятором находится по ссылке: калькулятор.

По умолчанию выставлен русский язык интерфейса. Его можно сменить, выбрав нужный в выпадающем списке «Язык».

выбор языка интерфейса

Инструкция к калькулятору

Исходные данные.

Область «Исходные данные» предназначена для задания геометрии каркаса. Можно изменять параметры в следующих полях:

«Многогранник» — многогранник на основание которого строится вся конструкция. Возможны два варианта: икосаэдр и октаэдр.

«Частота, V» — количество разбиений вершин. При увеличении  частоты, увеличивается количество вершин и ребер соответственно. Чем больше это значение, тем больше форма каркаса приближается к сфере и тем меньше длина рёбер.

Икосаэдр — многогранник, у которого значение частоты разбиения V равно 1.Октаэдр — многогранник, у которого значение частоты разбиения V равно 1.

Значение частоты разбиения равное единице соответствует конструкции в виде икосаэдра или октаэдра в зависимости от того какой многогранник задан в графе «многогранник». При увеличении частоты происходит разбиение рёбер многогранника на части. Количество рёбер, составляющих разбитое ребро, равно частоте разбиения.

Частота разбиения икосаэдра.

«Класс разбиения» — этот пункт отвечает за выбор способа разбиения, а следовательно и формы конечной конструкции.

При частоте разбиения равной двум и более возможны различные варианты каждого разбиения. Эти варианты делятся на классы. Если спроецировать разбиение на грань икосаэдра, то все возможные классы разбиения икосаэдра можно представить в виде схемы.

Классы разбиения купольных конструкций.

В калькуляторе римскими цифрами обозначены основные классы, всего их три. Арабскими цифрами обозначены вариации основных классов.

Аналогично способы разбиения задаются для октаэдра.

«Метод разбиения» — позволяет сделать выбор между «Равные хорды», «Равные дуги», «Мексиканец» и «Крушке».

«Осевая симметрия» — выбор оси симметрии, которая учитывается при отсечении части купола от сферы и выстраивании купола по вертикали. Возможные варианты:

  • Pentad — ось симметрии проходит через вершину, в которой сходится 5 рёбер для икосаэдра или 4 ребра для октаэдра.
  • Cross — ось симметрии проходит через вершину, в которой сходится 6 рёбер.
  • Triad — ось симметрии проходит через грань.

«Фулерен» — выбор формы купола в виде фулерена, который вписывается («вписанный») в сферу, или описывает её («описанный»). Поле «Фулерен» не доступно при выборе варианта соединения «Joint».

купол в форме фулерена

«Выравнивание основания» — позволяет выравнивать основание относительно плоскости основания за счет изменения длин рёбер у основания купола. Поле «Выравнивание основания» не доступно при выборе способа соединения «Cone» или выборе формы фулерена.

Функция «выравнивание основания» изменят длину рёбер у основания купола таким образом, что вершины купола на внешней его поверхности располагаются в плоскости основания.  Вершины купола на внутренней поверхности купола в общем случае не располагаются в плоскости основания, а строятся по общему принципу — к центру купола от его внешней поверхности.

При включении «выравнивания основания» рёбра своей широкой стороной лежат в плоскости горизонта в случае, когда в поле «часть сферы» выбрано 1/2. В остальных случаях, они не лежат в плоскости горизонта.

«Часть сферы» — выбор части сферы, из которой будет состоять купол. Для куполов разной частоты возможны различные пропорции отсечения.

Размеры и способ соединения

Поле «размеры и способы соединения» позволяет задать размеры сферы и выбрать способ соединения ребер купола. Параметры поля:

«Радиус сферы, м» — задается радиус сферы в метрах.

«Способ соединения» — выбор способа соединения рёбер. Более подробно о способах соединения можно посмотреть в статье: Виды соединения и коннекторы (соединители) для купольных конструкций.

В выпадающем списке можно выбрать следующие варианты соединений:

  • «Piped» — способ соединения с использованием коннекторов. При выборе данного способа соединений появляется дополнительное  поле, в котором можно задать диаметр трубы, составляющей коннектор.
  • «GoodKarma» — безконнекторный способ соединения, при котором каждое ребро составляют два бруса. При выборе данного способа соединения появляется дополнительное поле, в котором можно задать способ соединения рёбер по часовой стрелке или против часовой стрелки.
  • «Semikone» —  безконнекторный способ соединения, при котором каждое ребро составляют два бруса.
  • «Cone» — безконнекторный способ соединения, при котором каждое ребро состоит из одного бруса.
  • «Joint» — безконнекторный способ соединения, при котором каждое ребро состоит из одного бруса. При выборе данного способа соединения появляется дополнительное поле, в котором можно задать способ соединения рёбер по часовой стрелке или против часовой стрелки. Способ «Joint» не доступен для купола в форме фулерена.
  • «Nose» — безконнекторный способ соединения, при котором каждое ребро состоит из одного бруса. Возможность выбора данного способа соединения предусмотрена только для купола в форме фулерена. Чтобы данный способ соединения появился в списке вариантов соединения, нужно предварительно задать форму купола в виде фулерена в поле «Фулерен» в разделе «Исходные данные». Для этого в поле «Фулерен» нужно выбрать один из вариантов: «Вписанный» или «Описанный». При выборе данного способа соединения появляется дополнительное поле, в котором можно задать способ соединения рёбер по часовой стрелке или против часовой стрелки.

Для всех способов соединения рёбра у основания купола состоят из одного бруса.

Размеры рёбер

В этом поле задаются ширина и толщина рёбер в миллиметрах.

Внешний вид купола

В центральной области калькулятора чуть правее полей с исходными данными выводится изображение купола. Поле с визуальным отображением купола содержит меню со вкладками. В зависимости от выбранной вкладки меняется выводимая на экран картинка. Во всех случаях купол можно вращать во всех плоскостях, увеличивать и уменьшать. Возможен выбор следующих вкладок меню.

План

На плане приведена проекция вершин купола на плоскость проходящую через основание купола.

Во вкладке «План» можно увидеть проекцию нижних рёбер конструкции на плоскость в основании. А также размеры от центра сферы до концов проекций и высоту концов рёбер.

Выделив отдельные рёбра, можно увидеть аналогичную информацию для любого ребра купола.

Повторный щелчок по ребру снимает выделение.

Если во вкладке «Кровля» исключена грань купола, то при переходе на вкладку «План» автоматически подсвечиваются рёбра этих граней.

Чтобы увидеть план основания полностью, нужно вращать схему курсором.

Каркас

Выбор вкладки «Каркас» позволяет увидеть весь каркас купола, включая невидимую его часть (ту что на заднем плане).

Схема

На схеме купола показаны обозначения рёбер, граней и вершин.

Кровля

Разными цветами показаны грани кровли различных размеров.

Схема на вкладке «Кровля» позволяет исключать из расчёта отдельные грани и рёбра конструкции. Для исключения грани, нужно щёлкнуть по ней мышкой. Для исключения ребра нужно исключить примыкающие к нему с обеих сторон грани.

При исключении из расчёта граней и рёбер во вкладке «Кровля» значения в других вкладах и разделах калькулятора пересчитываются автоматически.

Данная функция может быть полезна для анализа возможных проёмов в конструкции, например для дверей и окон. А также для расчёта таких конструкций как беседки, навесы, козырьки и другие.

Тент

Вкладка тент позволяет получить схему раскроя кровли с изображением.

В калькуляторе предусмотрена возможность наглядно оценить изображение, которое может быть на поверхность купола. Часто изображение наносят на тентовую ткань, которой покрывают купол. Раскрой такого тента можно увидеть по нажатию соответствующей кнопки. В качестве картинки можно использовать свой файл.

Во вкладке «Тент» есть дополнительные кнопки управления:

Кнопки управления в меню «Тент».

1. Смена режима отображения тента между кровлей купола и раскроем тента.

2. Кнопка выбора файла с картинкой.

Результаты измерений

Содержимое блока «результаты измерений» становится видимым при щелчке по заголовку этого блока «результаты измерений».

Блок с результатами измерений

Название каждого поля отвечает само за себя.

В блоке «Размеры» указано количество размеров и количество самих элементов:

«Граней» — первое число указывает количество размеров, второе число показывает количество граней. На схеме грани одного размера показаны одним цветом.

«Ребер» — первое число указывает количество размеров, второе число показывает количество рёбер. На схеме рёбра одного размера показаны одним цветом и обозначены одинаковыми буквами.

«Вершин» — первое число указывает количество вершин к которым подводятся разные рёбра без учета того, что к вершинам у снования подводится меньше рёбер. Второе число показывает количество вершин.

Рёбра

В блоке рёбра показаны вид, размеры и количество всех рёбер рассчитанного купола.

На схеме используются следующие обозначения:

Обозначения на чертежах рёбер.

  1. Индекс ребра и его цвет в «каркасе», «схеме», плане и других блоках калькулятора. В качестве индекса используются латинские буквы.
  2. Количество рёбер данного типа (индекса).
  3. Кнопка смены (поворота) вида на ребро.
  4. Значение двугранного угла между внешней плоскостью ребра (по отношению к куполу) и плоскостью отреза.
  5. Числовое обозначение вершины, в которую ребро упирается данным торцом.
  6. Значение двугранного угла между плоскостью ребра и прилегающей к нему гранью купола.

Если правая сторона рёбер выводится не корректно, то следует увеличить ширину окна браузера, в котором открыт калькулятор. Рекомендуемая ширина 1920 пикселей.

По умолчанию представлен вид на ребро с внешней стороны купола, на котором видна его «толщина».

Для типов соединения GoodKarma и Semicone доступна функция просмотра рёбер под другим углом — с «ширины» ребра с длинной его стороны. Для смены вида предназначена кнопка смены (поворота) вида. На получаемом виде используются следующие обозначения:

Вид ребра после поворота.

Обозначения:

  1. Индекс ребра и его цвет в «каркасе», «схеме», плане и других блоках калькулятора. В качестве индекса используются латинские буквы.
  2. Количество рёбер данного типа (индекса).
  3. Кнопка возврата (поворота) вида к начальному.
  4. Значение двугранного угла между широкой плоскостью ребра и плоскостью отреза.
  5. Числовое обозначение вершины, в которую ребро упирается данным торцом.

Для возврата к прежнему виду предназначена кнопка возврата к виду поумолчанию.

При распиле рёбер торцовочной пилой иногда удобно ориентировать ребро широкой стороной вниз. Тогда углы поворота пилы отличаются от получаемых в калькуляторе поумолчанию. Для их пересчёта можно воспользоваться функцией поворота ребра или отдельным калькулятором углов торцовочной пилы.

Грани

В блоке грани показаны вид, размеры и количество всех граней рассчитанного купола.

Обозначения на гранях.

Обозначения:

  1. Числовой индекс грани и его цвет на «схеме».
  2. Количество граней данного типа (индекса).
  3. Числовое обозначение вершины грани.
  4. Обозначение ребра и двугранного угла между широкой плоскостью ребра и прилегающей к нему гранью (для двух прилегающих граней угол одинаков).
  5. Значение высоты грани.
  6. Длина отрезка от вершины грани до точки пересечения высоты с ребром.

Вершины

Для типов соединения «Piped», «Cone» и «Nose» доступен блок «Вершины».

В блоке вершины показаны вид, размеры и количество всех вершины рассчитанного купола.

Обозначения вершин.

Обозначения:

  1. Числовой индекс вершины, используемый в «схеме» и других блоках.
  2. Количество вершин данного типа (индекса).
  3. Буквенный индекс ребра.
  4. Значение угла между соседними ребрами. Угол приведен в проекции на плоскость перпендикулярную прямой, проходящей через центра купола и вершину.
  5. Значение угла торца ребра. Угол приведен в проекции на плоскость перпендикулярную прямой, проходящей через центра купола и вершину.

В текущей версии калькулятора углы при вершинах корректно вычисляются для икосаэдра.

Результаты конструирования

Чтобы сохранить результаты конструирования можно воспользоваться адресом страницы калькулятора, который автоматически меняется в зависимости от введенных данных.

Получившуюся ссылку удобно использовать для передачи другим людям.

Скачать модель получившейся конструкции  в формате .obj можно с помощью кнопки «выгрузить». Она расположена после результатов вычислений в нижней части страницы в блоке полезных ссылок.

Блоки калькулятора

Открывая страницу калькулятора на устройствах с самым популярными размерами экранов, можно увидеть только верхнюю область калькулятора. В ней обычно видны блоки:

  • «Исходные данные»
  • «Результаты и способы соединения»
  • «Размеры ребер»
  • «Результаты измерений»
  • Схема купола
  • Кнопки переключения вкладок: «Каркас», «Схема», «Кровля», «План».

Чтобы увидеть блоки с чертежами рёбер и схемами граней и вершин, нужно прокрутить страницу вниз.

Общий вид страницы калькулятора.

7 способов, как накопить на квартиру с любой зарплатой

Людей, способных вот так сходу купить любую недвижимость, единицы. Как накопить на квартиру максимально быстро и без рискованных схем? Живые истории и экспертные советы.

Дисклеймер

В данной статье речь пойдет именно о легальных и рабочих способах, НЕ связанных с рискованными схемами, азартными играми и прочими сомнительными способами, на которых люди в 99% случаев теряют средства, а не сберегают.

Мы знаем, что в сети есть масса рассказов «как я накопил на квартиру с помощью чудо-схемы Васи Пупкина». Никаких Пупкиных в нашем материале не будет!

Только легальные способы, которые не потребуют от вас отправлять свои деньги в руки непонятным людям и в непонятные проекты. Рассмотрим все плюсы и минусы, и выясним, какие из методов не только работают, но и работают достаточно быстро.

При желании, чтобы ускорить процесс, некоторые из этих способов вы можете комбинировать. А в конце будет самая подробная стратегия – почти сценарий. ?

№1 Долго и надежно

 Банковский вклад – самый надежный, но, увы, самый медленный способ. Но не торопитесь считать его бесполезным, глядя на ставки в 4% — 6% (а главное – не торопитесь вкладывать средства в сомнительные компании, предлагающие существенно большие суммы. Надежных инвесторов сейчас – по пальцам одной руки, а 90% компаний, предлагающих ставку выше ключевой ставки ЦБ РФ просто в какой-то момент исчезнут с вашими накоплениями).

Ваше решение – постоянное пополнение вклада и использование так называемого «сложного процента» в качестве рычага. Как это работает вы можете узнать (и посчитать итог) с помощью нашего калькулятора.

4% годовых на депозит в 20.000 звучат довольно грустно. Но если каждый месяц докладывать по 10.000 р., даже при таком проценте уже к концу года у вас на счету получится в районе 143 тысяч. К концу второго – 270 с хвостиком.

Все равно не хватит, правда?
 
Особенно, если вас интересует, как накопить на квартиру в Москве.
 
Ничего страшного. Едем дальше – сейчас будем выяснять, как увеличить эти суммы.
 
Но сначала разберемся, что можно сделать, если на руках достаточно внушительная сумма.

№2 Быстро, но с опаской

Инвестирование – существует ряд компаний, которым можно доверить свои средства или даже самостоятельно начать инвестировать. Звучит соблазнительно, но перед тем, как заниматься данной сферой, советуем проштудировать все материалы из данного раздела.

В целом, выгодные предложения по инвестированию существуют у:

  • MoneyMan
  • Открытие Брокер
  • Сбербанке

MoneyMan привлекает инвестиции для выдачи микрозаймов. Причем, в отличие от многих других «коллег» не предлагает вам взять на себя проблемы с кредитованием, проверкой клиентов и т.д. Вы просто вносите средства, как обычный инвестор, а по окончании оговоренного периода получаете их обратно вместе с заранее указанными в договоре процентами. Цифры получаются симпатичными – от 10% годовых.

Открытие Брокер – это уже лига постарше. Для тех, кто потратил какое-то время и разобрался в базовых вопросах инвестирования. И мы крайне не советуем бросаться в таинства подобного инвестирования очертя голову. Тут придется хотя бы 3 – 4 месяца потратить на образование и гарантированно «убить» первое небольшое вложение, чтобы разобраться, что к чему. На выходе может получиться симпатичная прибыль. Главное, понимать, что это тоже формат накоплений, а не рулетка, где нужно срочно «все поставить на красное и выиграть». Так не бывает. И такие истории всегда заканчиваются печально.

Сбербанк – предлагает довольно внятные инвестиционные инструменты. В том числе, инвестиции непосредственно в сам Сбербанк. Тоже неплохой вариант, как накопить на квартиру, если у вас есть неплохой стартовый капитал (от 1 – 1,5 миллионов), но ипотеку брать вы решительно не хотите, или вам просто не одобрят пока ту сумму, которая нужна. В целом доходность может получится до 10 – 15% в год. Правда, год на год не приходится и может быть период небольшого минуса.

Данные способы подходят только людям, располагающим свободными суммами.
 
Financer.com  предупреждает:
 
! Ни в коем случае нельзя брать кредиты под подобные инвестиции
 
! Ни в коем случае нельзя выбирать любой из данных вариантов, не почитав соответствующие статьи экспертов.
 
! Ни в коем случае нельзя инвестировать подобным образом «последние деньги», да еще и целиком. Никогда не храните все яйца в одной корзине.

№3 Безопасно, но с усилиями

Очевидно, чтобы быстро накопить на квартиру, нужно или увеличить доход, или сократить расходы.

  • Специально для вас мы составили подборку советов о том, как экономить без ущерба для себя и своей семьи. Общий список получился больше 100 пунктов, и там есть решительно все – вплоть до экономии на ЖКХ. Наверняка вы найдете там для себя что-то новое и необычное.
  • Для увеличения дохода крайне не советуем устраиваться на вторую работу – может пострадать и первая. Оптимальный вариант – найти подработку со сдельной оплатой и свободным графиком. В настоящий момент существуют десятки сервисов фриланса с потребностью в самых различных услугах. Самые популярные – «Профи» и FL. Для тех, кто знает язык, также подойдет Upwork.

Что делать с этими «сверх-доходами»? Решительно все (на 100% и без уловок) откладывать на специальный счет, открытый под накопления на жилье.

№4 Законно, но неочевидно

Не всегда на квартиру нужно именно копить. Проведенный опрос показал, что более 70% россиян не в курсе возможных акций и льгот, которыми они могут воспользоваться.

Стартовую информацию, например, для семей с детьми можно посмотреть тут и тут.

В двух словах – на сегодняшний день существует множество вариантов субсидий и вариантов федеральной помощи. Особенно молодым семьям, парам с детьми и тем, кто живет в стесненных условиях.

Лучший способ накопления – знание своих прав!

№5 Если у вас уже есть жилье

Кого-то ипотечные кредиты привлекают, а кого-то откровенно пугают. Но когда речь идет об улучшении жилищных условий, это может быть неплохой вариант, за счет того, что приобретенную недвижимость какое-то время можно сдавать. А за счет арендной платы – погашать кредитные платежи.

Учитывая, что минимальный процент сейчас составляет всего 5,5% (и эксперты прогнозируют дополнительное снижение в ближайшие месяцы) даже оформление 2 – 3 миллионов позволит фактически полностью гасить платежи за счет аренды.

№6 Если у вас нет жилья

В ситуации, когда вы арендуете квартиру, вариант с ипотекой также может оказаться более выгодным. С большой долей вероятности вы будете отдавать примерно те же деньги, только уже за свое жилье.

Если вы живете в бесплатном общежитии или аналогичном месте, задумайтесь о том, чтобы начать с более скромной покупки – не стоит сразу замахиваться на «двухкомнатные хоромы в Москве». Во-первых, цены постоянно растут. Можно попасть в порочный круг, когда вы все время копите, но вам все время не хватает. Во-вторых, своя территория – свои правила. Получив пусть даже комнату, но свою, вы увидите, насколько проще станет наращивать «финансовую подушку».

Вы станете спокойнее. Получив определенный результат, больше поверите в свои силы. Вырастет ваша личная эффективность – а с ней и доходы.

№7 Подробная стратегия для самых расчетливых

  1. Погасите все долги как можно быстрее – во-первых, так у вас будет меньше стрессов. А чем меньше стрессов, тем больше продуктивность. Во-вторых, любые накопления бессмысленны, когда к вам постоянно пристают недовольные кредиторы.
  2. Спланируйте расходы так, чтобы не жить на хлебе и воде – чаще всего идея накоплений срывается из-за того, что люди слишком «затягивают пояса» и жизнь в таких условиях становится невыносимой.
  3. Начните откладывать минимум 5% от зарплаты – если воспользоваться советами по экономии по ссылке выше, у вас это получится без особенного труда.
  4. Начните с вложений в самые надежные способы – вклад подойдет.
  5. Добавляйте инвестиционные варианты – во-первых, по принципу «не хранить все яйца в одной корзине». Во-вторых, чем больше накопленные средства, тем больше возможностей открывается.
  6. Задумайтесь о покупке той недвижимости, которая первой будет доступна – да, это может быть еще не тот вариант, но вы уже сможете извлекать дополнительный доход с аренды. А затем это жилье можно будет просто продать и купить другое.
  7. Составьте четкий финансовый план – в 90% случаев бессистемные накопления ни к чему не приводят.
  8. Разбейте большую цель на маленькие – это также помогает не отвлекаться и не опускать руки.

Советы от тех, кто уже накопил на квартиру

Я сам долго был в числе тех, кто говорит: «Нам и так не на что не хватает, откуда еще копить?». Но оказалось, что даже при зарплате в 30.000 есть, что откладывать. Просто нам эти суммы кажутся такими смехотворными, что мы предпочитаем их прогулять.
 
Я начал с того, что принялся вычитать по 5% из зарплаты – и знаете, не сказал бы, что я это особенно заметил.
 

Сергей М.

Идеальный вариант – всякие сервисы вроде Сберовской «копилки». Слышал, что у Альфы тоже такое есть. Но думаю, это сейчас есть вообще практически у всех. Настраиваете сумму или процент и отчисления снимаются автоматически. Никакой «моральной боли» — вы, по сути, вообще не замечаете, что у вас были эти деньги. А финансы потихоньку копятся – красота.
 

Станислав А.

Пару раз принималась копить на квартиру. Но каждый раз опускались руки, когда думала о всей сумме. Казалось, что это еще так нескоро, так далеко. В итоге мне подошло соломоново решение. Я выбрала самое недорогое, но приличное жилье. Да, это еще было не идеально. Но лучше, чем моя комната в общежитии. Сначала купила свою комнату в коммуналке (главное, проследить, чтобы соседи были приличными). Потом поднакопила, продала ее – взяла самую простенькую однушку. А потом уже добралась до того варианта, который хотела.
 
Да, это хлопотно. Но хотя бы реально видишь, что идут улучшения. Плюс – нет вот этого постоянного страха, что сейчас все рухнет, и деньги обесценятся или еще что-то. Потому что как только появляется более-менее приличная сумма, ты ее вкладываешь в другую недвижимость – а это такая штука, которая вряд ли вообще когда-нибудь обесценится.
 

Марина К.

Материнский капитал | Консультации

У вас появился еще один ребенок? Нужна более просторная квартира? Планируете использовать средства материнского капитала для приобретения нового жилья? На вопросы об особенностях получения и использования материнского капитала, проблемам с взаимоотношениями с ПФР отвечает Татьяна Андрианова — начальник управления заключения сделок Банка Жилищного Финансирования и независимый эксперт Марина Малайчик.

  • Андрианова Татьяна

    АО «Банк Жилищного Финансирования», Начальник управления развития ипотечного кредитования

  • [20.11.2016 21:16]

    Спрашивает: Марина Черникова 89622595643

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. Можно ли сложить два маткапитала (мой и мамы) и купить одну квартиру?

    • [13.12.2016 22:12]

      Нет, нельзя. Потому что с мамой вы считаетесь членами разных семей, а оформлять жилье можно только на членов семьи только своей семьи.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [19.11.2016 10:52]

    Спрашивает: Оксана Пушкар  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. Слышала, если вложить в жилье маткапитал, то в будущем, когда ребёнок подрастает, он не имеет право на улучшение (получение квартиры) жилья от государства. Даже если работает в бюджетной сфере (полиция или военнослужащий), так как государство ему уже предоставило жильё. Это правда или домыслы?

    • [13.12.2016 22:16]

      Ну вообще то закон о маткапитале не предусматривает таких ограничений, что после использования маткапитала нельзя больше получить помощь от государства. Нужно смотреть на конкретные соц.программы, которые предлагает государство. Теоретически, в них могут быть определенные ограничения. Но вы говорите вообще о будущем. Тут нельзя ничего ответить однозначно.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [17.11.2016 13:51]

    Спрашивает: Марклевская Екатерина

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. У меня родился второй ребенок и я имею право на маткапитал. Я хочу его потратить в счет оплаты ипотеки, но квартира оформлена на мужа и ипотека. Покупал он ее до свадьбы. Можем мы погасить ипотеку если мы пропишемся сейчас?

    • [13.12.2016 22:18]

      Вы можете использовать маткапитал на погашение ипотеки своего супруга и не важно, что он взял ее до брака. Но нужно понимать, что он обязан будет выделить доли в этой квартире и вам и всем вашим детям. Правда, он может это сделать после погашения ипотеки, дав сейчас нотариальное обязательство. Прописываться для этого в этой квартире совсем не обязательно. Это ваше право, а не обязанность.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [12.11.2016 11:55]

    Спрашивает: Анна сулима  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Моя сестра с мужем купили дом под материнский капитал. Через год ее муж умер, а еще через месяц родился их сын. Сестра подала заявление на наследство. также заявление подала и мать мужа. Нотариус предложил сестре подать в суд и потребовать выделить долю в этом доме родившемуся ребенку, чтобы уменьшить долю мужа, которая переходит по наследству. Это вообще возможно? И еще он сказал, что ответчиками должны быть все наследники, но наследники — это моя сестра, их дети и мать мужа?

  • [11.11.2016 18:07]

    Спрашивает: Юлия Коротаева  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте! Будучи сейчас в браке, мы с мужем решили приобрести вторичное жилье. Агенты компании Этажи в г. Тюмени, через которую мы приобретаем квартиру по ипотеке, сказали что лучше сделать одного собственника, чтобы нам одобрили ипотечный кредит. Я в данный момент нахожусь в декретном отпуске вторым ребенком. Мы хотим после рождения ребенка внести материнский капитал на оплату ипотечного кредита. Подскажите пожалуйста, возникнут ли у нас проблемы с внесением материнского капитала если будет только один собственник — муж? Буду очень вам признательна за объяснения. Спасибо заранее.

    • [13.12.2016 22:21]

      У вас не будет проблем с погашением ипотеки маткапиталом, если собственником и заемщиком будет ваш супруг. Только после погашения ипотеки он будет обязан выделить доли и вам и всем вашим детям. О чем он должен будет дать нотариальное обязательство при использовании маткапитала.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [09.11.2016 20:57]

    Спрашивает: Екатерина Андреева 89516046060

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте, я замужем за гр. Таджикистана. Я гражданка РФ, получила материнский капитал, купила комнату. Сначала в жилищном кооперативе сказали что муж не гражданин, и ему доля не полагается. Теперь когда я выделила доли на себя и двоих детей, и должна состоятся сделка по передачи денег, заявили, что я обделила отца! Мне пришлось писать обязательство, что я в течении шести месяцев должна выделить из своей 1/3 долю мужу и еще и детям. Заверила нотариально обязательство. Теперь переживаю, переведет ли ПФ деньги на счет банка, если муж будет иметь долю, т.к. он не гражданин. Могут ли отказать в переводе денежных средств на покупку жилья? Заранее спасибо.

  • [06.11.2016 06:21]

    Спрашивает: Сергей Буцкевич  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Добрый день. Поскажите, возможен ли такой вариант: внесение материнского капитала в счет погашения ипотеки, если квартира оформлена на супруга( мужа ), прописаны в ней муж, жена, ребенок. Соответственно, в ближайшем будущем еще один малыш. Или прийдется включать в собственность жену и тд?

    • [13.12.2016 22:22]

      В этом случае можно использовать маткапитал. Выделить доли жене и всем детям придется, но это можно будет сделать после полного погашения ипотеки.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [05.11.2016 08:40]

    Спрашивает: иван иванов  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Дом оформлен на 4-х человек. Если дом был реконструирован за счет материнского капитала, при разводе кому он достанется?

    • [13.12.2016 22:25]

      Маткапитал можно использовать на строительство и реконструкцию, если дом принадлежит распорядителю маткапитала (чаще всего маме), его супругу (папе), или обоим вместе, и их детям. Если доля в доме принадлежит третьему лицу, то ПФР не даст разрешение на использование маткапитала. В жилье, в котором использован маткапитал, доли должны принадлежать распорядителю маткапитала, его супругу и всем его детям. После развода у каждого остаются свои доли, если при разводе они не договорятся о чем то другом.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [03.11.2016 11:02]

    Спрашивает: Наталья Шимчук

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. Мы собираемся покупать за материнский капитал двухкомнатную квартиру.но у этой квартиры два собственника.т.е.у каждого собственника по комнате.возможна ли такая покупка.если мы принесем в пенсионый фонд документы на квартиру от обоих собственниц?

  • [02.11.2016 21:25]

    Спрашивает: Наталья Фёдоровна Ермакова Ермакова

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. У нас с мужем 2 детей, мы живём в своём доме в селе, где все члены семьи имеют свои доли. У нас есть материнский капитал и мы хотели бы купить комнату в комуналке в городе. Могу ли я не прописывать ребенка в этой комуналке, т.к. у него есть доля в доме и могу ли я продать её через год?

    • [13.12.2016 22:28]

      Вы можете на маткапитал купить отдельную комнату. Но тогда вы должны обязательно выделить в этой комнате доли не только себе, но и своему супругу, и всем своим детям. И не важно, что у детей уже есть другая собственность. По закону так положено. А значит, продавать такое жилье вам потом придется только с участием органов опеки, т.е. нужно будет получать их согласие. Прописывать ребенка в этой комнате не обязательно.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [02.11.2016 09:51]

    Спрашивает: Елена Матяш  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. Хотим приобрести квартиру с добавление материнского капитала. Возможно ли прописать в ней мою маму?

    • [13.12.2016 22:30]

      Прописать можно, выделить долю в собственности в момент проведения сделки с использованием маткапитала нельзя.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [29.10.2016 03:38]

    Спрашивает: Сергей Усольцев  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте! Возможно использование материнского капитала для приобретения квартиры совершеннолетнему сыну (ипотека)? Спасибо!

    • [13.12.2016 22:31]

      При использовании маткапитала в жилье, которое приобретается с помощью него, выделись доли нужно будет не только совершеннолетнему сыну, но и себе, и вашему супругу, и всем вашим детям. По закону так.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [24.10.2016 07:47]

    Спрашивает: Ляйсан Язгарова  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте!
    У меня двое детей и замужем во второй раз. Хотели приобрести квартиру с погашением маткапиталом. Отцу мужа в банке одобряют 1’000’000 р.. Хочет взять нам квартиру. Кто из нас всех будет в доле?

    • [13.12.2016 22:34]

      Если вы будете погашать ипотеку маткапиталом, то собственниками должны быть вы или ваш супруг (или оба вместе). Детям вы тоже должны будете выделить доли, но это можно сделать после полного погашения ипотеки. Отец мужа не может быть собственником такой квартиры, но он может быть созаещмиком по ипотечному кредиту. Т.е. например, ипотеку берут ваш муж и его отец, а собственность оформляется на вашего супруга.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [23.10.2016 12:36]

    Спрашивает: Маргарита Никифорова  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Добрый день. У нас с мужем ипотека, оформленная на меня в 2013 г., муж выступает как созаемщик. Квартира площадью 64 м в собственности 50 % на 50 %. Муж и старший ребенок прописаны у матери мужа в квартире площадью 72 м. Ожидаем второго. Скажите, пожалуйста, чтобы использовать материнский капитал на погашение ипотеки, нужно чтобы в квартире (которая в ипотеке) были прописаны ВСЕ (муж, жена, и 2 ребенка)? Или достаточно прописать жену и второго ребенка? И есть ли еще какие-то особые правила, которые нужно обязательно соблюсти, чтобы использовать мат капитал для погашения ипотеки.

    • [13.12.2016 22:38]

      Нет, прописаны вы можете быть где угодно. Чтобы использовать маткапитал, собственником квартиры, купленной с использованием маткапитала, должны быть распорядитель маткапитала, т.е. вы, и члены его семьи. Или кто-то из них. В данном случае вы с супругом собственники, поэтому никто не мешает вам использовать МК. Где кто прописан, не важно. Но после полного погашения ипотеки вы должны будете выделить доли всем своим детям. При использовании МК вы дадите нотариальное обязательство об этом в ПФР.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [17.10.2016 12:41]

    Спрашивает: Елена Емельяноа  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Добрый день! У старшего сына ипотека на дом. Мы все прописаны в нем. Могу ли я материнским капиталом закрыть часть его ипотеки?

    • [13.12.2016 22:35]

      Теоретически сможете погасить, но ваш сын должен будет выделить доли в этом доме вам, вашему супругу и остальным вашим детям. Это можно будет сделать после полного погашения ипотеки. Но это придется сделать.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [12.10.2016 13:33]

    Спрашивает: Евгений Пушнин

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте! У меня двое детей , на второго ребёнка есть мат.капитал. Женился, у жены был ребёнок от первого брака и у нас появился общий ребёнок. На на общего тоже мат.капитал. Вопрос: возможно ли соединить эти два мат.капитала на покупку двух комнатной квартиры? И какие документы нужны? Квартира уже выбрана! Мы являемся многодетной семьёй, у нас четверо детей и ждём ещё пятого.

    • [17.10.2016 10:53]

      Добрый день, Евгений.
      Если распорядителем первого материнского капитала являетесь вы, то такое возможно.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [06.10.2016 09:49]

    Спрашивает: ирина романова 9508974877

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Материнский капитал. ДДУ- имеет ли право на долю будущий муж? Принимаю участие в долевом строительстве (ДДУ) ( сейчас на стадии подготовки документов в пенсионный фонд). Оплата квартиры: наличные+сем. капитал. Официально я не замужем, но планируется через 2 месяца свадьба. Может ли в дальнейшем на долю в квартире претендовать будущий муж, когда квартира построится? Как грамотно выйти из этой ситуации? И какие «подводные камни» могут встретится с юридической стороны?

    • [17.10.2016 10:55]

      Добрый день, Ирина. Если вы планируете воспользоваться материнским капиталом до официального заключения брака, то собственниками квартиры должны быть вы и все ваши дети. Если после — то супруг так же должен быть включен в состав собственников.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [05.10.2016 10:59]

    Спрашивает: Константин Тимофеев

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. Есть ипотека. У нас с женой на подходе еще один ребенок. Хотим купить еще одну квартиру в ипотеку, правда уже в другом банке. После рождения второго ребенка мы можем МК в любой из ипотечных кредитов перевести? Вторая ипотека должна быть оформлена до рождения ребенка или можно после его рождения?

    • [17.10.2016 10:57]

      Добрый день, Константин. Да, вы сможете направить средства материнского капитала на погашение любого из кредитов на приобретение квартиры. Главное условие, после погашения кредита и снятия обременения с квартиры вам необходимо будет выделить доли детям. Ипотечный кредит вы сможете оформить до рождения ребенка.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [04.10.2016 11:18]

    Спрашивает: елена коровкина 9779763398

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте! Могу ли на участке, где уже построен дом, построить ещё один на деньги из материнского капитала? Но только собствеником является моя мама. Или только если собственик я.

    • [17.10.2016 10:58]

      Добрый день, Елена. Собственником земельного участка в этом случае должны быть вы.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [01.10.2016 11:35]

    Спрашивает: Олеся Румянцева

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Добрый день. Мы хотим покупать квартиру на материнский капитал. Дети у меня от первого и второго брака. Я сейчас официально нахожусь в третьем браке. Обязана ли я выделить мужу долю в квартире? И еще он сейчас прописан у свекрови. Квартира у них не приватизирована и поэтому она не хочет чтобы он выписывался. Могу ли я ему просто выделить долю,но не прописывать в квартире?

    • [17.10.2016 11:02]

      Добрый день, Олеся. Да, ваш супруг имеет право на долю в квартире, приобретаемой с использованием средств материнского капитала. Зарегистрирован (прописан) при этом ваш супруг может быть в другом месте.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [30.09.2016 23:56]

    Спрашивает: алена семенова

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Скажите пожалуйста, можно ли прописать посторонних лиц в квартире, если при ее покупки использовался материнский капитал?

    • [17.10.2016 11:04]

      Добрый день, Алена. Да, вы можете это сделать. Состав зарегистрированных лиц в квартире, купленной с использованием материнского капитала, законом дополнительно никак не ограничивается.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [26.09.2016 14:24]

    Спрашивает: Наталья Иванова

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. Приобрела квартиру в ипотеку, часть хочу погасить материнским капиталом. Первый ребёнок совершеннолетний. Могу ли я прописать только второго или обязательно прописывать обоих?

    • [17.10.2016 11:05]

      Добрый день, Наталья. Первого ребенка вы можете не регистрировать в квартире, однако по условиям программы он имеет право на часть собсвенности (долю) в этой квартире.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [24.09.2016 16:11]

    Спрашивает: марина трофимова

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте уважаемые эксперты! У меня к вам такой вопрос. Я прописана вместе с ребенком у своих родителей, в собственности у меня и ребенка ничего нет. Могу ли я купить на материнский капитал дом , но так чтобы оставаться быть прописанной с ребенком у родителей. Обязательно ли регистрироваться в купленном доме?

    • [17.10.2016 11:07]

      Добрый день, Марина. Да, вы можете с детьми быть зарегистрированными в другой квартире/собствености. Главное условие — наделить собственностью в доме, купленном с использованием средств материнского капитала, всех членов вашей семьи (вас, супруга, всех детей).

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [22.09.2016 06:58]

    Спрашивает: Алексей Берсенев

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Добрый день. Имеется 2-х комнатная квартира площадью 56 кв.м. Два собственника (муж, жена). Купили в ипотеку с привлечением мат. капитала и обязательством наделить двух несовершеннолетних детей долями 2-х комнатную квартиру в другом городе (площадь 56 кв.м.). Можно ли наделить детей долями в первой квартире, а вторую продать? Квартиры одинаковы даже по планировке.

  • [21.09.2016 07:36]

    Спрашивает: Елена Журба

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. В 2014 году мы получили 50% материнского капитала на строительство (участок был в аренде). Через год мы купили другой участок. Возможно ли перенаправить средства на строительство дома на другом участке, который находится в собственности? Можно ли написать куда то заявление об изменении адреса постройки? Возможно ли как решить нашу проблему?

  • [19.09.2016 13:32]

    Спрашивает: Игорь Грах =79789907571

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. Скажите пожалуйста, при наличии дарственной на дом, могу ли я использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий?

  • [15.09.2016 15:06]

    Спрашивает: Галина Дмитриевна кашеварова  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    У меня двое детей в опеке — брат и сестра. Родители лишены родительских прав. Маткапитал оформлен на них в долях по 1/2. Можно ли приобрести жилье (двухкомнатную квартиру, по комнате на каждого, в долях), объединив доли маткапитала? В Пенсионном фонде отказали, сказав, что объединять нельзя. Делить, значит, можно, а объединять нельзя! Можно приобрести часть квартиры, при чем она должна быть обособленной, чуть ли не с отдельным входом и комнаты изолированные. Чушь какая-то. А если они проходные? Как правильно поступить?

  • [13.09.2016 10:01]

    Спрашивает: Виктор Гилязов  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте. У жены есть квартира, которую она получила по наследству. Законным ли будет наши действия, если мы продадим квартиру родственникам, затем возьмём ипотечный кредит, выкупим квартиру у родственников, а кредит погасим за счёт средств материнского капитала. Ребёнку 7 месяцев.

    • [17.10.2016 11:16]

      Добрый день, Виктор. Такая сделка может признана мнимой и ПФР средства материнского капитала не перечислит. Более подробную информацию вы сможете получить только в территориальном отделении ПФР, в кот. вы планируете обращаться.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [12.09.2016 12:13]

    Спрашивает: Елена Стоценко

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если недвижимость куплена в браке под маткапитал, муж тоже является собственником недвижимости? Можно ли на него не оформлять собственность?

    • [17.10.2016 11:14]

      Добрый день, Елена. Да, ваш супруг должен быть обязательно включен в состав собственников.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

  • [06.09.2016 17:18]

    Спрашивает: анастасия степахина  

    Вопрос для: Марина Малайчик, Татьяна Андрианова

    Здравствуйте! Мы хотим выкупить квартиру с участием МК у свекрови, но я муж и дети прописаны в этой квартире. Возможно ли это? И как это сделать?

    • [17.10.2016 11:12]

      Добрый день, Анастасия. Да, это возможно. Однако сделка может быть признана мнимой, т.к. проводится между взаимозависимыми лиацми, поэтому все условия и доп. документы необходимо заранее уточнять в территориальном отделении ПФР, в кот. вы планируете обращаться с заявлением.

      Оценка ответа автором вопроса

      ответ формальный, требующий уточнения

      ответ хороший, но не полный

      подробный и исчерпывающий ответ

Страницы:   1  2  3  4  5  6 

Популярные разделы

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих
разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую
и методологическую суть этих подходов.

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на
создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно
рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость
объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с
сопоставимыми потребительскими
свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками
укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах).
Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму
на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта,
рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Va— сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl– стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно
отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере
уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем
рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению
стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.
С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена,
которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью
можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере
оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования
(возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации
– это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального
займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа
«монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость
оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь:
Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным
методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам
рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только
проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и
фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять
в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы
отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с
представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на
уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может
превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира
воспользоваться таблицей
«Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться
от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома,
удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если
аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок
по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки
и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость
1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении
сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на
примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда
отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета
итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные
весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и
обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Калькулятор арендной платы

Связанный калькулятор инвестиций | Калькулятор средней доходности | Ипотечный калькулятор

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в арендуемую недвижимость относятся к инвестициям в недвижимость, которые включают недвижимость и ее покупку с последующим владением, сдачей в аренду и продажей. В зависимости от типа арендуемой собственности инвесторам необходим определенный уровень опыта и знаний, чтобы получать прибыль от своих предприятий. Недвижимость может представлять собой большинство объектов недвижимости, которые можно сдавать в аренду, например, отдельную квартиру, дуплекс, дом на одну семью, целый жилой комплекс, коммерческую торговую площадь или офисное помещение.В некоторых случаях промышленная недвижимость также может быть использована в качестве инвестиций в арендуемую недвижимость. Более коммерческая арендуемая недвижимость, такая как жилые комплексы или офисные здания, более сложна и трудна для анализа из-за множества факторов, возникающих в результате более крупного масштаба. Для более старой собственности обычно предполагаются более высокие затраты на обслуживание и ремонт.

Инвестиции в арендуемую недвижимость, как правило, капиталоемки и зависят от денежных потоков при низком уровне ликвидности. Однако по сравнению с рынками акций инвестиции в арендуемую недвижимость обычно более стабильны, имеют налоговые льготы и с большей вероятностью застрахованы от инфляции.При правильном финансовом анализе они могут оказаться выгодными и стоящими вложениями. Калькулятор арендуемой недвижимости может помочь в подсчете.

Доход

Есть несколько способов получения дохода от инвестиций в арендуемую недвижимость. Во-первых, инвесторы зарабатывают регулярный денежный поток, обычно ежемесячно, в виде арендной платы от арендаторов. Кроме того, как и в случае владения любым капиталом, арендуемая недвижимость дает инвестору возможность получать прибыль от повышения стоимости или увеличения стоимости с течением времени собственности.В отличие от дохода от аренды, продажа приносит один большой разовый доход.

Обязанности

Инвестиции в арендуемую недвижимость не являются пассивным доходом. Это требует времени и работы. Инвестор или собственник должен взять на себя роль арендодателя и все связанные с этим должностные обязанности.

Общие обязанности владения арендуемой недвижимостью включают:

  • Управление арендаторами —поиск арендаторов, проверка данных потенциальных арендаторов, заключение юридических договоров аренды, сбор арендной платы и выселение арендаторов при необходимости.
  • Содержание недвижимости — ремонт, содержание, ремонт и т. Д.
  • Административный — оформление документов, установление арендной платы, обработка налогов, оплата труда сотрудников, составление бюджета и т. Д.

Владельцы арендуемой недвижимости обычно нанимают компании по управлению недвижимостью за фиксированную или процентную плату для выполнения всех своих обязанностей. Инвесторы, у которых мало времени, которые не живут рядом со своей арендуемой недвижимостью, которые не заинтересованы в практическом управлении или которые могут позволить себе затраты, могут получить выгоду от найма компании по управлению недвижимостью.По приблизительным оценкам, это будет стоить около 10% дохода от сдачи в аренду недвижимости.

Общие правила

Инвестиции в недвижимость могут быть сложными, но есть некоторые общие принципы, которые могут быть полезны в качестве быстрой отправной точки при анализе инвестиций. Однако все рынки разные, и вполне возможно, что эти рекомендации не сработают в определенных ситуациях. Важно, чтобы к ним относились как к таковым, а не как к замене сложного финансового анализа или совета профессионалов в сфере недвижимости.

50% Правило — Сумма операционных расходов арендуемой собственности составляет около 50% дохода. Операционные расходы не включают основную сумму и проценты по ипотеке. Остальные 50% можно использовать для выплаты ежемесячного платежа по ипотеке. Это можно использовать для быстрой оценки денежного потока и прибыли от инвестиций.

1% Правило — Ежемесячный брутто-доход от аренды должен составлять 1% или более от покупной цены собственности после ремонта. Нередко можно услышать о людях, которые используют правило 2% или даже 3% — чем выше, тем лучше.

Менее известным правилом является правило 70%. Это правило покупки и продажи проблемной недвижимости для получения прибыли, которое гласит, что покупная цена должна быть менее 70% от стоимости после ремонта (ARV) за вычетом затрат на ремонт (реабилитация).

Внутренняя норма прибыли

Внутренняя норма прибыли (IRR) или общая годовая доходность — это годовая ставка, полученная на каждый вложенный доллар за период, когда он инвестируется. Обычно он используется большинством, если не всеми инвесторами, как способ сравнения различных инвестиций.Чем выше IRR, тем более желательны вложения.

IRR — один из, если не самый важный показатель рентабельности сдачи в аренду недвижимости; ставка капитализации слишком проста, а возврат денежных средств на инвестиции (CFROI) не учитывает временную стоимость денег.

Ставка капитализации

Ставка капитализации, часто называемая ставкой капитализации, представляет собой отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости инвестиционных активов или текущей рыночной стоимости.

Ставка капитализации =
Чистая операционная прибыль
Цена

Ставка капитализации — лучший показатель для быстрого сравнения инвестиционной собственности.

Также может быть полезно оценить прошлые ставки капитализации собственности, чтобы получить некоторое представление о том, как эта собственность работала в прошлом, что может позволить инвестору экстраполировать, как собственность может работать в будущем.

Если измерить чистую операционную прибыль для данной арендуемой собственности особенно сложно, анализ дисконтированных денежных потоков может быть более точной альтернативой.

Денежный поток Рентабельность инвестиций

При покупке недвижимости для сдачи в аренду с помощью займа необходимо внимательно изучить денежные потоки.Неудачи при инвестициях в недвижимость могут быть вызваны неустойчивыми отрицательными денежными потоками. Денежный поток возврата инвестиций (CFROI) является метрикой для этого. CFROI, который иногда называют наличным доходом, помогает инвесторам определить убытки / прибыли, связанные с текущими денежными потоками. У устойчивой арендуемой собственности, как правило, должен быть увеличивающийся годовой процент CFROI, обычно из-за статических выплат по ипотеке наряду с доходами от аренды, которые со временем растут.

О чем нужно помнить

Как правило, чем выше IRR, CFROI и капитализация инвестиции, тем лучше.В реальном мире очень маловероятно, что инвестиции в арендуемую недвижимость пойдут точно так, как запланировано или рассчитано с помощью этого калькулятора арендной недвижимости. Столь много финансовых предположений, растянутых на длительные периоды времени (обычно несколько десятилетий), могут привести к нежелательным / неожиданным сюрпризам. Независимо от того, сильно ли обесценивает стоимость недвижимости из-за краткосрочной рецессии или при строительстве процветающего торгового комплекса, стоимость повышается, и то и другое может сильно повлиять на процентную ставку, IRR и CFROI.На цифры могут повлиять даже средние изменения, такие как повышение затрат на техническое обслуживание или уровень вакантных площадей. Ежемесячная арендная плата также может сильно колебаться от года к году, поэтому брать расчетную арендную плату за определенный период времени и экстраполировать ее на несколько десятилетий в будущее на основе курса повышения стоимости может быть нереалистично. Более того, хотя рост цен учитывается, инфляция — нет, что может сильно исказить такие большие цифры.

Прочие виды инвестиций в недвижимость

Помимо сдачи в аренду, есть много других способов инвестировать в недвижимость.Ниже перечислены несколько других распространенных инвестиций.

РЕЙЦ

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — это компании, которые позволяют инвесторам объединять свои деньги для инвестирования в долговые или долевые инструменты в совокупность собственности или других активов недвижимости. REIT можно разделить на частные, публично торгуемые или публичные неторговые. REIT идеально подходят для инвесторов, которые хотят иметь доступ к портфелю недвижимости без необходимости совершать традиционные сделки с недвижимостью.

По большей части REIT являются источником пассивного дохода как часть диверсифицированного инвестиционного портфеля, который обычно включает акции и облигации.

Купля-продажа

Покупка и продажа (иногда называемая торговлей недвижимостью) аналогична инвестированию в арендуемую недвижимость, за исключением того, что она не предусматривает сдачи в аренду или подразумевает ее незначительную. Как правило, недвижимость покупается, проводятся улучшения, а затем она продается с целью получения прибыли, обычно в короткие сроки. Иногда никаких улучшений не делается. При покупке и продаже домов это обычно называют переворотом домов. Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли обычно требует глубоких знаний рынка и опыта.

Оптовая торговля

Оптовая торговля — это процесс поиска сделок с недвижимостью, составление контракта на приобретение сделки, а затем продажа контракта другому покупателю. Оптовик никогда не владеет недвижимостью.

Калькулятор арендной платы и продажи — Национальная ассоциация менеджеров жилой недвижимости

Затраты на сборку

Сумма, потраченная на ремонт — используется в расчете налога на прирост капитала

$

Срок ипотеки

Введите срок ипотеки в месяцах.Большинство ипотечных кредитов составляют 360 месяцев (30 лет)

M

Стоимость трансфера сейчас

Укажите в процентах от вашей продажной цены такие расходы, как акцизы, сборы за регистрацию или другие расходы на закрытие.

%

Стоимость трансфера позже

Введите в% от вашей продажной цены предполагаемые будущие расходы, такие как акцизы, сборы за регистрацию или другие затраты на закрытие.

%

Штраф за предоплату

Возможен штраф за досрочное погашение кредита.Введите как% от непогашенной суммы кредита

%

Комиссия за управление недвижимостью

Введите в процентах от годовой арендной платы расходы на управление вашей собственностью.В большинстве случаев профессиональный менеджмент обеспечит лучшие результаты.

%

Заполняемость

Недвижимость редко сдается 100% времени.Часто в перерывах между сдачей в аренду уходит время на косметический ремонт и поиск нового арендатора.

%

Ставка налога на арендную «прибыль» (при наличии)

Если у вас есть доход от аренды, он будет облагаться налогом по вашей обычной налоговой ставке.Убытки также могут быть покрыты.

%

Эффективный налог на прирост капитала

Любая прибыль от продажи будет облагаться налогом, если недвижимость не соответствует критериям исключения по основному месту жительства.

%

Затраты на продажу

Затраты, такие как брокерские услуги или другие расходы по продаже, в% от продажной цены.

%

ставка реинвестирования после налогообложения

Инвестиционная ставка

Введите норму прибыли, которую вы могли бы получить при инвестировании в облигации / акции ИЛИ, если у вас есть непогашенная ссуда, это ставка по ссуде, предполагая, что вы используете выручку от продажи своей собственности для выплаты ссуд.

%

Ежегодные расходы на техническое обслуживание

Затраты в% от стоимости дома на ремонт, содержание и т. Д.

%

Годовое изменение арендной платы

Годовое изменение арендной платы

Ожидаемое ежегодное повышение арендной платы.

%

Сохранить изменения в расширенных входах
(возврат к значениям по умолчанию, если не отмечен)
Введите сумму, за которую, по вашему мнению, будет продаваться дом, а НЕ запрашиваемую цену.

Спрогнозируйте рентабельность инвестиций в арендуемую недвижимость!

Почему имеют значение предельные ставки и возврат наличных денег?

На самом простом уровне эти показатели доходности недвижимости помогут вам сравнить потенциальные инвестиции.

Допустим, вы смотрите на два объекта недвижимости через дорогу друг от друга. Они — зеркальные отражения друг друга, идентичные во всех отношениях.

Оба выставлены на продажу, и вы думаете о покупке одного из них. Как вы решаете, какой купить?

Если бы все остальное было равным (что, конечно, никогда не бывает в реальном мире), вы бы захотели купить тот, у которого более высокая ставка. Более высокие ставки верхнего предела указывают на больший доход при меньших затратах.

Возврат наличными можно использовать для сравнения доходов от сдачи в аренду собственности с любыми другими инвестициями.Чтобы этот пример был таким же упрощенным, как и предыдущий, представьте, что у вас есть 20 000 долларов, которые вы можете куда-то инвестировать. Вы сузили круг вариантов до паевого инвестиционного фонда и аренды недвижимости под ключ (20 000 долларов покрывают ваш первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки).

Допустим, паевой инвестиционный фонд будет выплачивать вам щедрые 5% годовых дивидендов, а доход от сдачи в аренду собственности составит 7% наличными. Чтобы упростить этот пример, мы не будем обращать внимания на потенциальную ценность любого из активов.

В этом случае аренда собственности принесет больше прибыли на ваши 20 000 долларов, по крайней мере, в том, что касается дохода — годовой доходности.Опять же, в реальном мире один актив может расти быстрее, чем другой, или, может быть, вы не хотите использовать кредитное плечо, или, может быть, вы предпочитаете ликвидность паевого инвестиционного фонда или что-то еще.

Но в конечном итоге цель расчета этих доходов от сдачи в аренду — помочь вам сравнить инвестиции, чтобы сделать лучший выбор.

Какова хорошая рентабельность инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость?

На этот вопрос нет однозначного правильного ответа, но мы все равно дадим ответ, потому что мы не балуемся и не лукавим.В большинстве случаев рентабельность инвестиций в аренду ниже 5% не имеет смысла (кроме рентабельности инвестиций должны быть другие причины для ее покупки). Вместо этого вы можете вложить деньги в свой пенсионный счет и избавить себя от лишних хлопот.

Возврат от 5 до 10% является разумным для арендуемой собственности, если вы включили некоторые консервативные подушки для ежегодного ремонта, уровень вакантности и т. Д. Рентабельность инвестиций более 10% — хорошее предложение, если вы использовали точные и консервативные цифры. в вашем расчете.

Как минимум, ваш денежный поток должен превышать 100 долларов в месяц.Конечно, есть исключения, но мы были бы здесь весь день, если бы нам приходилось записывать каждое исключение.

Объекты низшего качества, как правило, лучше выглядят на бумаге, чем объекты среднего и высшего ценового сегмента, но не обманывайте себя. Оцените более высокий уровень вакантных площадей и более высокие затраты на ремонт для недорогой недвижимости. У вас будут более частые обороты, а это означает больше затрат на ремонт покраски, новые ковры, устранение повреждений, причиненных арендаторами, и так далее.

При рассмотрении нового объекта недвижимости для сдачи в аренду, используйте расчетные числа в калькуляторе выше.Если изначально это выглядит многообещающим, копните глубже и найдите реальные, точные цифры для этого свойства, насколько это возможно, и вставьте более точные цифры, чтобы увидеть, сохраняется ли рентабельность инвестиций.

Подробнее о повышении прибыли в качестве арендодателя и инвестора в аренду

Бесплатная и простая таблица анализа арендуемой собственности

Успешные инвесторы в арендную недвижимость знают, что прибыль получается при покупке недвижимости, а не при ее продаже. Но как инвесторы узнают, что сделка, на которую они смотрят, действительно имеет смысл?

В этой статье мы ответим на этот вопрос и многое другое.

Мы начнем с обзора того, как работает анализ арендуемой собственности, поговорим о том, почему денежный поток важен, и дадим вам две бесплатные таблицы анализа арендуемой собственности и инструменты, которые вы можете начать использовать уже сегодня.

(Щелкните здесь, если вы предпочитаете сразу перейти к электронной таблице)

Основные этапы анализа арендуемой собственности

При проведении анализа арендуемой собственности необходимо выполнить четыре основных шага:

1.Определить рыночную стоимость

Инвесторы в недвижимость имеют в своем распоряжении широкий спектр инструментов, помогающих определить рыночную стоимость дома:

  • CMA или сравнительный анализ рынка сообщает, за что недавно были проданы аналогичные дома и сколько они сейчас выставлены на продажу за
  • Финансовые показатели, такие как максимальная ставка и GRM (валовой мультипликатор ренты)
  • Правило 1% гласит, что ежемесячная арендная плата за недвижимость должна составлять не менее 1% от покупной цены — если ежемесячная арендная плата составляет 1000 долларов, собственность стоит около 100000 долларов

2.Рассчитайте стоимость владения недвижимостью

Стоимость владения и эксплуатации частной инвестиционной собственности включает различные статьи расходов, такие как налоги, управленческие и лизинговые сборы, коммунальные услуги, техническое обслуживание и капитальный ремонт.

Некоторые инвесторы оценивают операционные расходы, используя так называемое правило 50%. Правило 50% предполагает, что операционные расходы (за исключением основной суммы ипотеки и выплаты процентов) будут составлять половину валового дохода. Так, если односемейный дом сдается за 1000 долларов в месяц, ежемесячные операционные расходы составят 500 долларов.

Хотя правило 50% может быть хорошим начальным инструментом для проверки при выборе потенциальных инвестиций для дальнейшего анализа, лучше использовать исторические расходы или провести подробное исследование, чтобы точно узнать, сколько будет стоить аренда недвижимости.

3. Исследовательская рыночная арендная плата

Интернет-источники, такие как Rentometer, Zillow и RENTCafé, являются отличными источниками для поиска информации об аренде в режиме реального времени почти на всех рынках США. Еще один хороший метод исследования рыночной арендной платы — это «тайное хранение» другой арендуемой недвижимости в этом районе, притворившись быть арендатором.

4. Оцените все необходимые затраты на ремонт и обновление.

Если вы инвестируете в аренду дома на одну семью под ключ на Roofstock Marketplace, маловероятно, что вам потребуется немедленный ремонт. Однако в какой-то момент во время периода владения вы можете захотеть произвести некоторые внутренние или внешние обновления, чтобы повысить ценность и оправдать более высокую арендную плату.

Ваш управляющий недвижимостью может помочь с получением нескольких цен на любую работу, а также порекомендует, потребует ли местное правительство лицензированного подрядчика для выполнения работы или разрешит использование менее дорогостоящего разнорабочего.

Анализ денежных потоков

Инвесторы в арендную недвижимость могут зарабатывать деньги двумя способами: за счет увеличения стоимости капитала в долгосрочной перспективе и за счет движения денежных средств в течение всего периода владения.

Прирост капитала растет быстрее ближе к концу срока кредита, поскольку больший процент ежемесячного платежа по ипотеке применяется к основной сумме долга. Исторически цены на жилье в США также опережали уровень инфляции.

Итак, для инвестора, занимающегося покупкой и удерживанием недвижимости, вполне разумно ожидать значительного увеличения капитала.

Однако, поскольку рынки недвижимости также исторически движутся циклично, попытка рассчитать время для рынка и максимизировать его стоимость в ожидании более высокой цены для продажи иногда может иметь неприятные последствия. Вот почему так много успешных инвесторов в недвижимость сосредотачиваются на движении денежных средств при анализе собственности, в которую инвестировать:

  • Ценности односемейных домов со схожими характеристиками имеют тенденцию двигаться в одном направлении, а это означает, что их будущий потенциал оценки примерно такой же.
  • Финансирование домов на одну семью также аналогично, поэтому основной баланс будет выплачен примерно по той же ставке, а это означает, что прирост капитала к концу срока кредита также будет примерно таким же.

Вот почему инвесторы в недвижимость сравнивают денежный поток двух аналогичных объектов недвижимости.

Поскольку потенциальная прибыль от капитала примерно одинакова, денежный поток становится дифференцирующим фактором. При прочих равных дом с большим денежным потоком — лучшая инвестиция.

Как анализировать денежный поток

Денежный поток — это разница между доходами и расходами. Хотя это определение довольно простое, точный анализ и расчет денежных потоков может быть немного сложнее.

Это потому, что многие начинающие инвесторы в недвижимость слишком оптимистичны.Они часто переоценивают валовой доход от аренды и недооценивают эксплуатационные расходы или истинную стоимость владения арендуемой недвижимостью.

Хороший анализ денежных потоков включает:

Валовой доход от аренды

Одна большая ошибка, которую допускают некоторые инвесторы, — это прогнозировать, что арендная плата всегда будет расти из года в год. Вместо того, чтобы прогнозировать ежегодное увеличение арендной платы на 3% (например), поговорите с другими инвесторами на вашем рынке, чтобы узнать, каковы были их исторические повышения арендной платы на самом деле.

Вакансия / кредитный убыток

Многие проформы денежных потоков используют убыток от вакансии / кредита в размере 5% от валового годового дохода. Вакансия — это время, необходимое для того, чтобы найти нового арендатора или сдать квартиру, когда недвижимость не приносит дохода. Кредитный убыток — это еще одно слово для обозначения безнадежной задолженности, созданной арендаторами, которые не платят полностью.

Число дней, которым соответствует 5%, составляет около 18 дней. Вместо того, чтобы использовать 5%, поговорите с местной компанией по управлению недвижимостью Roofstock, чтобы узнать их мнение о том, сколько времени на самом деле потребуется, чтобы найти нового арендатора.Вы можете обнаружить, что 5% слишком мало или даже слишком много, если спрос на арендуемую недвижимость на рынке высок.

Управление недвижимостью

Так как вы разговариваете с профессиональным управляющим недвижимостью, спросите его об их структуре оплаты и узнайте, какие услуги включены в стоимость, а какие могут принести дополнительную плату. Отраслевой стандарт составляет от 8% до 12% от валового ежемесячного дохода от аренды, в то время как другие могут взимать фиксированную плату за единицу или предлагать скидку инвестору с несколькими объектами недвижимости.

Могут взиматься дополнительные сборы за такие услуги, как сдача в аренду новому арендатору и создание новой учетной записи клиента. Эти комиссии уменьшают денежный поток собственности, но начинающие инвесторы часто забывают включать их в анализ денежных потоков.

Техническое обслуживание

Техническое обслуживание включает в себя расходы на ремонт или замену таких предметов, как забитый водопровод, перестановка двери шкафа, замена изношенного прибора, обслуживание системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или ремонт крыши.Некоторые инвесторы рассчитывают расходы на содержание как 10% от общей арендной платы, в то время как другие собственники составляют подробный список со стоимостью отдельных работ и ремонтов.

Возраст дома и демографические данные арендаторов также влияют на стоимость содержания недвижимости.

Уход за старыми домами, если они не были полностью отремонтированы и обновлены, как правило, будет стоить дороже, чем новое строительство. Инвесторы, нацеленные на студентов или арендаторов из 8-й секции в качестве арендаторов, могут обнаружить, что расходы на обслуживание выше, чем у владельцев, сдающих аренду в аренду миллениалам с высокотехнологичной работой или пенсионерам бэби-бума.

Коммунальные услуги

Арендаторы односемейных домов обычно оплачивают счета за коммунальные услуги напрямую, но в небольших многоквартирных домах домовладельцы часто платят за воду, канализацию и мусор, а затем перекладывают эти расходы на арендатора.

Даже если арендатор оплачивает собственные счета за коммунальные услуги, рекомендуется проконсультироваться с местным коммунальным предприятием, чтобы узнать, сколько они стоят каждый месяц.

Более высокий, чем обычно, счет за коммунальные услуги может в конечном итоге сделать недвижимость слишком дорогой для арендатора, что, в свою очередь, приведет к более высокому уровню вакантных площадей и снижению денежного потока.В зависимости от муниципалитета, некоторые коммунальные предприятия могут также возложить на арендодателя ответственность за неоплаченный счет арендатора, создавая непредвиденные расходы в отчете о движении денежных средств.

Комиссия ТСЖ

Владение домом, входящим в ассоциацию домовладельцев, также означает уплату взноса ТСЖ, обычно один раз в месяц. Хорошая идея — попросить у ТСЖ копию их годового баланса P&L и .

Это потому, что, хотя отчет о прибылях и убытках ТСЖ может показаться сильным, слабый баланс означает, что ТСЖ недокапитализирован и может потребовать специальной оценки для каждого владельца собственности в ассоциации.

Ипотека

Выплаты по ипотеке обычно состоят из PITI — основной суммы, процентов, налога на имущество и страховки. Если ваш ежемесячный платеж по кредиту не включает все эти элементы, обязательно учтите недостающие в своем анализе движения денежных средств.

Прочие расходы

В эту категорию могут входить единовременные расходы, такие как арендная плата, борьба с вредителями, уборка снега, озеленение и не облагаемые налогом командировочные расходы для инвесторов в недвижимость на дальние расстояния.

Простая таблица для анализа арендуемой собственности

Чтобы проиллюстрировать, как анализ арендуемой собственности работает в реальном мире, мы составили простую электронную таблицу с использованием Google Таблиц (но вы также можете загрузить копию в Excel, если предпочитаете ее):

Загрузите эту простую таблицу для анализа арендуемой недвижимости (любезно предоставлено Roofstock Academy)

Альтернативный инструмент, который сделает за вас тяжелые работы

Еще один отличный ресурс для подробного анализа арендуемой собственности на одну семью — Roofstock Cloudhouse.

Просто введите адрес любого дома на одну семью в США, чтобы получить полный прогноз потенциальной прибыли. Вы также можете персонализировать свои отчеты Cloudhouse, корректируя предположения для создания индивидуального анализа.

Другие финансовые показатели для измерения

Хорошая таблица анализа арендуемой недвижимости также позволяет инвесторам в недвижимость создавать другие ключевые финансовые показатели, которые помогают взвесить все за и против альтернативных вариантов инвестирования:

  • Денежный доход = чистый годовой денежный поток / вложенные денежные средства
  • Ставка капитализации = NOI (чистый операционный доход до выплаты ипотеки) / рыночная стоимость недвижимости
  • Множитель валовой арендной платы = рыночная стоимость / валовая годовая арендная плата
  • Валовой доход от аренды = Валовая годовая арендная плата / рыночная стоимость

Единственный калькулятор аренды недвижимости, который вам когда-либо понадобится

Ключевые выводы


Умение оценивать сделки имеет решающее значение для успеха любого инвестора в недвижимость.Независимо от того, решаете ли вы, следует ли продвигать сделку или просто оцениваете существующую недвижимость, тщательный анализ арендуемой собственности является ключевым. К счастью, с правильным калькулятором аренды недвижимости сделать этот выбор станет проще. Поэтому, если вы хотите найти лучшую инвестиционную недвижимость с наиболее привлекательной прибылью, попробуйте использовать следующие расчеты для анализа своей следующей сделки; вы можете быть удивлены тем, что они могут помочь вам предсказать.

Доход от сдачи в аренду недвижимости

Сдаются в аренду объекты недвижимости, которые стали синонимом современных автомобилей для создания богатства.Немногие (если вообще есть) стратегии выхода оказались более прибыльными в течение длительного периода времени, чем инвестирование в арендуемую недвижимость. По крайней мере, богатство, получаемое от сдачи в аренду собственности, можно экстраполировать на всю жизнь и даже на поколения. Пока арендуемая недвижимость находится в эксплуатации, она может генерировать денежный поток. На самом деле, вполне возможно, что денежный поток, полученный от сдачи в аренду собственности, будет покрывать ежемесячные ипотечные операции, а затем и некоторые другие. Таким образом, арендодатели могут одновременно выплачивать ипотеку чужими деньгами и ежемесячно получать небольшую прибыль.Кроме того, каждый платеж по ипотеке увеличивает долю собственника в собственности.

Однако стоит отметить, что доход не ограничивается денежным потоком и собственным капиталом. Владельцы могут увеличить свою прибыль, используя арендуемую недвижимость в качестве налогового убежища. В значительной степени благодаря нескольким налоговым льготам, предоставляемым владельцам арендуемой недвижимости, квалифицированные инвесторы могут ежегодно снижать свой налогооблагаемый доход; это означает, что правительство будет вынимать из их кармана меньше с каждым годом.Хотя технически это и не является доходом, сэкономленная копейка — это заработанная копейка. Что-то вроде амортизации арендуемой собственности может сэкономить инвесторам тысячи долларов в течение срока службы собственности; деньги, которые могут принести или разрушить вложение.

Анализ инвестиционной собственности: 8 факторов, которые следует учитывать

Тщательный анализ арендуемой собственности даст представление о потенциальной прибыльности данной сделки; Вот почему так важно знать, какие индикаторы следует искать и учитывать. Вот восемь важнейших факторов для вашего следующего анализа денежных потоков от сдачи в аренду:

  1. Местоположение: Вы можете многое изменить в собственности, но не можете переместить ее в другой район.Местоположение арендуемой недвижимости будет влиять на ее желательность и вашу способность поддерживать низкий уровень вакантных площадей. При выборе района обращайте внимание на рыночные факторы и не бойтесь делать покупки.

  2. Доходы и денежные потоки: Под доходом понимается сумма полученного дохода от аренды, а денежный поток представляет собой чистую сумму денежных средств, переводимых в недвижимость и из нее. Эти индикаторы могут помочь инвесторам определить, будет ли недвижимость прибыльной.

  3. Тип недвижимости: Тип недвижимости — это количество квартир и тип дома, который вы ищете. Примеры включают односемейные дома, многоквартирные дома, дуплексы, квартиры, таунхаусы, кондоминиумы и многое другое. Каждый тип недвижимости будет иметь уникальные преимущества и недостатки, поэтому обязательно взвесьте все «за» и «против» каждой собственности в вашем районе.

  4. Идеальные арендаторы: Арендаторы — это то место, где большая часть вашего дохода создается при инвестировании в арендуемую недвижимость, поэтому правильные арендаторы имеют решающее значение для вашего успеха как инвестора в недвижимость.Встретьтесь с нынешними владельцами недвижимости и спросите, есть ли у них проблемы с существующими арендаторами. Это также поможет вам адаптировать свои маркетинговые методы и подготовить соответствующие заявки на аренду для привлечения надежных арендаторов.

  5. Норма вакансий: Норма вакансий определяется исходя из того, в какую часть года у объекта недвижимости нет арендаторов. Идеальная норма вакансии — ноль процентов, что означает, что недвижимость приносит доход от аренды в течение года.Хотя наличие несуществующей доли вакансий не исключено, учитывайте возможность появления вакансий при расчете возможных расходов на аренду.

  6. Стратегия аренды: Решите, на чем вы сосредоточены: на краткосрочной или долгосрочной аренде, что повлияет на типы домов и территорий, в которые вы должны инвестировать. Долгосрочная аренда — это более традиционная аренда, включающая аренду и долгосрочные арендаторы. Краткосрочная аренда обычно рассматривается как дом для отпуска или аренда на Airbnb.И то, и другое может дать привлекательные результаты в зависимости от вашего целевого рынка недвижимости.

  7. Операционные расходы: Операционные расходы — это любые текущие расходы на содержание арендуемой собственности. Они включают расходы на техническое обслуживание, оборудование, страховку, коммунальные услуги и любые другие эксплуатационные расходы. Чтобы определить операционные расходы, сложите расходы на техническое обслуживание, плату за управление имуществом и другие расходы, связанные с эксплуатацией собственности.

  8. Капитальные затраты: Капитальные затраты относятся к вопросам, которые необходимо решать периодически, но не так часто, как операционные расходы.Физические активы, такие как недвижимость, промышленные здания или оборудование, могут считаться капитальными затратами. Чтобы лучше понять разницу между капитальными и эксплуатационными расходами, ознакомьтесь с этим подробным анализом.


[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как определить, какие инвестиционные сделки имеют лучшую рентабельность инвестиций. ]


Как рассчитать доход от аренды

Калькулятор арендуемой собственности работает, полагаясь на определенные переменные, чтобы определить потенциальную эффективность инвестиционной собственности.Например, инвесторы должны собрать как можно больше информации об имуществе (например, о покупной цене и стоимости имущества). Инвесторы также должны быть готовы оценить несколько цифр на основе имеющейся у них информации, такой как уровень вакантных площадей и стоимость аренды. Прочтите следующий список переменных, которые помогут вам начать рассчитывать доход от аренды уже сегодня:

  • Текущее значение свойства: Текущее значение свойства — это текущая стоимость данного имущества.Инвесторы не должны принимать цену покупки за чистую монету и вместо этого нанимать профессионального оценщика для составления отчета. Стоимость недвижимости поможет вам определиться с рядом расчетов и даже поможет в переговорах о покупке.

  • Общие денежные вложения: Это относится к количеству денежных средств, вложенных инвесторами в недвижимость, включая первоначальный взнос и любые затраты на ремонт. Таким образом, инвесторы, которые покупают недвижимость за все наличные, могут включить полную стоимость покупки.

  • Затраты на закрытие: Гонорары кредитору, нотариусу и адвокату включены в общие затраты на закрытие. Это также относится к затратам, понесенным во время поиска права собственности, передачи собственности и выдачи ссуды. Затраты на закрытие обычно составляют от двух до пяти процентов от общей закупочной цены.

  • Ставка по ипотеке: Ставка по ипотеке — это просто процентная ставка по ссуде, используемой для финансирования собственности. Если вы еще не приобрели недвижимость, эту информацию все равно можно получить, проконсультировавшись с вашим кредитором и предоставив необходимую информацию.

  • Срок ссуды: Срок ссуды относится к продолжительности данной ссуды. В среднем срок ссуды на аренду недвижимости может составлять от 10 до 25 лет. Срок кредита поможет при расчете эксплуатационных расходов и не только.

  • Доходность от аренды: Доходность от аренды — это ожидаемая ежемесячная арендная плата за инвестиционную недвижимость. Включите любой доход, полученный от ежемесячных арендных платежей, разрешений на парковку, услуг прачечной или других денежных потоков от собственности.Если вы не уверены в текущей доходности аренды (по данным продавца), используйте исследование рынка, чтобы сделать точную оценку недвижимости.

Получив некоторую базовую информацию об арендуемой собственности, вы можете положиться на калькулятор анализа арендуемой собственности для автоматической оценки рентабельности. Существует широкий спектр программного обеспечения для анализа арендуемой собственности, которое может помочь вам в этом процессе. В зависимости от того, какой расчет вы пытаетесь определить в первую очередь, вы можете найти в Интернете различные калькуляторы аренды недвижимости.Калькулятор рентабельности инвестиций от SparkRental — отличное место для начала, равно как и калькулятор годового денежного потока от Calculator.net.

Если вы решите использовать свой собственный калькулятор дохода от аренды, вы можете рассчитывать на несколько формул. Создайте электронную таблицу анализа арендуемой собственности с помощью Microsoft Excel или Google Sheets — в зависимости от того, что вам удобно — и подготовьтесь к началу расчетов. Независимо от того, выбираете ли вы онлайн-калькулятор аренды или ручку и бумагу, будьте осторожны при определении вышеуказанных переменных, чтобы анализ вашей сделки был максимально точным.

Когда использовать калькулятор аренды

Инвесторам следует использовать калькулятор арендуемой недвижимости для анализа потенциальных сделок или оценки существующей арендной недвижимости. Хотя калькулятор арендуемой недвижимости не требуется для принятия обоснованных инвестиционных решений, он может дать представление о потенциальной или текущей прибыли от недвижимости. Инвесторы, которые используют калькулятор арендуемой собственности при принятии решения о вложении средств в данную недвижимость, могут избежать дорогостоящих ошибок. С другой стороны, инвесторы, которые полагаются на калькулятор арендуемой собственности для оценки существующей собственности, могут определить, пора ли ее продать или реорганизовать.

Калькуляторы инвестиционной недвижимости помогают оценить практически любой тип недвижимости, от одноквартирных домов до многоквартирных домов. Эти калькуляторы не предназначены только для начинающих инвесторов! Любой инвестор, независимо от опыта, может использовать расчеты, чтобы делать точные прогнозы потенциальной доходности от аренды и многое другое. Кроме того, инвесторы, продающие недвижимость, могут передать результаты расчетов арендуемой собственности покупателю, чтобы ускорить и улучшить продажу.Помните, что правильный калькулятор аренды недвижимости может эффективно помочь вам как при покупке, так и при продаже инвестиционной собственности.

Какова хорошая рентабельность инвестиций в аренду?

ROI в недвижимости означает «окупаемость инвестиций», иначе известную как количество прибыли, которую инвесторы могут рассчитывать получить от сдачи в аренду. Хотя хороший ROI будет варьироваться от инвестора к инвестору, некоторые диапазоны можно использовать в качестве общих рекомендаций. Рентабельность инвестиций от пяти до 10 процентов является разумной для большинства сдаваемых в аренду объектов недвижимости.На противоположном конце спектра рентабельность инвестиций более 10 процентов обычно представляет собой отличную инвестиционную возможность.

При рассмотрении рентабельности инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость не забывайте уделять особое внимание каждой рассматриваемой переменной, например, уровню вакантных площадей, эксплуатационным расходам и т. Д. Имейте в виду, что при оценке потенциальной рентабельности инвестиций лучше проявить осторожность. Подбирая точные числа и оставляя себе пространство для маневра, вы можете помочь убедиться, что ваши оценки максимально приближены к реальности.

Обязанности собственника арендуемой недвижимости

Управление прибыльной и популярной недвижимостью будет совпадать по крайней мере с несколькими универсальными обязанностями. Чтобы быть предельно ясным, на сегодняшних владельцев арендуемой недвижимости возлагается много обязанностей, но в уравнении никогда не упускается следующее:

  • Уход за недвижимостью: Владельцы сдаваемой в аренду собственности несут ответственность за поддержание собственности в жилом состоянии. Это означает, что им нужно будет связаться с соответствующими предприятиями, чтобы не отставать от технического обслуживания, ремонта, ремонта и всего остального.

  • Заполнение вакансий: Худшее, что может случиться с владельцем арендуемой недвижимости, — это вакансия. Поэтому поиск арендаторов — одна из важнейших задач инвестора.

  • Оформление документов: Оформление административных документов утомительно, но это необходимо. Все, от налоговой декларации до подписания договоров аренды, должно быть не только выполнено, но и сделано аккуратно.

Однако важно отметить, что владение арендуемой недвижимостью может быть полностью пассивным.Заручившись услугами действительно отличного управляющего недвижимостью, можно избавить владельцев арендуемой недвижимости от большинства обязанностей, связанных с арендой недвижимости. Сторонний управляющий недвижимостью может сделать для инвестора практически все, от поиска и проверки арендаторов до выполнения запросов на техническое обслуживание и сбора арендной платы. Фактически, именно услуги, предоставляемые сторонними управляющими недвижимостью, делают инвестирование в арендную недвижимость таким привлекательным. С их помощью инвесторы могут не только пассивно собирать денежные потоки, но и увеличивать долю в своем портфеле, не добавляя дополнительных работ в свой график.

Что такое правило 2%?

Правило 2% — это, по сути, обоснование того, стоит ли инвестировать в арендуемую недвижимость. Однако, более конкретно, это правило «устанавливает планку» для инвестиций. Правило 2% подскажет потенциальным инвесторам, оправдывает ли потенциальный поток денежных средств от собственности его предстоящие затраты на приобретение. Как следует из названия, инвесторы хотят, чтобы инвестиции приносили не менее 2,0% от покупной цены актива каждый месяц в денежном потоке.

7 уравнений движения денежных средств для инвестора в пассивный доход

Чтобы рассчитать денежный поток для данного объекта недвижимости, инвесторам необходимо знать несколько формул.Хотя эти расчеты поначалу могут показаться ошеломляющими, понимание того, как рассчитать доход от аренды и многое другое, имеет решающее значение для любого анализа сделки. Вот семь уравнений движения денежных средств, которые инвесторы могут использовать при оценке недвижимости:

  1. Чистая операционная прибыль

  2. Возврат наличными

  3. Возврат инвестиций

  4. Доходность от сдачи в аренду

  5. Внутренняя норма прибыли

  6. Ставка капитализации

  7. Денежный поток

Чистая операционная прибыль

Чистая операционная прибыль — это сумма дохода, полученная после учета операционных затрат.Формула проста: возьмите полученный доход и вычтите общие эксплуатационные расходы. Не забудьте потратить время на то, чтобы точно оценить ожидаемые эксплуатационные расходы, включая все необходимое для поддержания регулярной работы. Это поможет лучше понять потенциальную прибыльность той или иной сделки.

Возврат наличными

Денежные средства по возврату денежных средств помогают контекстуализировать общий потенциал инвестиций, взяв годовой денежный поток и разделив его на общую сумму денежных вложений.По сути, эта формула рассматривает прибыль, полученную за один год, по отношению к общим выплатам по ссуде, произведенным в течение того же года. Расчет денежной прибыли полезен при рассмотрении окупаемости инвестиций в данную недвижимость.

Возврат инвестиций

Рентабельность инвестиций или ROI — один из наиболее распространенных терминов, используемых в сфере недвижимости. ROI показывает ожидаемую прибыль от данной сделки в процентах и ​​относительно прост для расчета. Это делает его легкой отправной точкой для инвесторов, анализирующих сделки.Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, возьмите расчетную годовую норму прибыли, разделите ее на цену собственности и затем преобразуйте ее в процент. Известно, что арендная недвижимость приносит доход от пяти до 10 процентов, а некоторые инвестиции даже превышают десять.

Доходность от сдачи в аренду

Доход от аренды — это валовой доход от аренды, который получает недвижимость по отношению к общей покупной цене инвестиции. Его можно определить, разделив годовой доход от аренды на общую покупную цену, и он всегда конвертируется в процент.Доходность от аренды может помочь определить долгосрочную жизнеспособность данной инвестиции. Например, если доходность от аренды отрицательная или даже равная, то вложение либо приведет к потере денег инвесторами, либо к безубыточности. Хорошее практическое правило при определении доходности от сдачи в аренду — искать недвижимость с доходностью не менее семи процентов.

Внутренняя норма доходности

Именно здесь теряются многие инвесторы, поэтому помните, что в Интернете есть ресурсы, которые могут помочь с этим расчетом. Внутренняя норма доходности (IRR) используется для определения стоимости инвестиций во время владения.Это еще один метод, используемый для определения целесообразности инвестиций. Формула требует нескольких переменных, включая цену покупки, денежный поток текущего периода, продолжительность текущего периода и чистую приведенную стоимость. В большинстве случаев более высокая IRR сигнализирует о потенциале увеличения денежного потока от инвестиций.

Ставка капитализации

Ставка капитализации собственности используется для расчета ожидаемой прибыли от инвестиций. Хотя он чаще всего используется в коммерческой недвижимости, инвесторы в жилую недвижимость могут найти его полезным, особенно при оценке риска.Высокая ставка капитализации обычно коррелирует с более высоким уровнем риска, в то время как низкая ставка капитализации может означать более низкие уровни. Для определения ставки капитализации инвесторам необходимо разделить чистый операционный доход на общую стоимость недвижимости. Окончательное значение будет выражено в процентах.

Денежный поток

Денежный поток — это сумма денег, которую инвестиции приносят ежемесячно за счет аренды после учета расходов на недвижимость. Формулу относительно легко понять: вычтите эксплуатационные расходы и выплаты по ипотеке из общей суммы дохода от аренды.Большинство инвесторов смотрят на этот показатель ежемесячно, поэтому учитывайте его при определении своих доходов и расходов. Чем выше расчетный денежный поток, тем больше инвестор может заработать от данной собственности.

Продам имущество

Вы можете определить сумму денег, которую вы получите, если планируете продать недвижимость. Вы можете сделать это, подсчитав ценность собственности за все время, пока вы ею владели. Затем необходимо определить продолжительность владения недвижимостью, то есть время, в течение которого вы им владели, и продажную цену.

Сводка

Независимо от того, где вы находитесь в качестве инвестора в недвижимость, подходящий калькулятор для сдачи в аренду недвижимости поможет вам принять правильные инвестиционные решения. Если вы оцениваете существующую недвижимость, сделайте упор на поиск точных цифр. Тщательно рассчитав эффективность своей собственности, вы сможете определить, как двигаться дальше. При правильном использовании надежный калькулятор аренды недвижимости может позволить инвесторам выбирать выгодные сделки с недвижимостью и, в свою очередь, увеличивать свои портфели.


Вы хотите, чтобы у вас была возможность выйти на пенсию с комфортом в финансовом отношении?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости может помочь вам узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость, что может помочь увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Опытный инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость, которые лучше всего работают на сегодняшнем рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!


Представленная информация не предназначена для использования в качестве единственной основы для принятия каких-либо инвестиционных решений и не может быть истолкована как совет, предназначенный для удовлетворения инвестиционных потребностей любого конкретного инвестора.Ничто из предоставленного не может представлять собой финансовую, налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию или индивидуальную инвестиционную консультацию. Эта информация предназначена только для образовательных целей.
Инвестиционный калькулятор

— SmartAsset

Инвестиционный калькулятор

Фотография предоставлена: © iStock / samxmeg

Если вы планируете начать инвестирование или уже являетесь опытным инвестором, инвестиционный калькулятор поможет вам выяснить, как достичь ваших целей.Он может показать вам, как ваши первоначальные вложения, частота взносов и терпимость к риску могут повлиять на рост ваших денег.

Мы познакомим вас с основами инвестирования, расскажем о различных рисках и соображениях, а затем поможем вам. Готовы заработать деньги?

Финансовый консультант поможет вам управлять своим инвестиционным портфелем. Чтобы найти ближайшего к вам финансового консультанта, воспользуйтесь нашим бесплатным онлайн-инструментом сопоставления или по телефону 1-888-217-4199 .

Что дает инвестирование

Инвестирование позволяет вам взять деньги, которые вы не тратите, и заставить их работать на вас. Деньги, которые вы вкладываете в акции и облигации, могут помочь компаниям или правительствам расти, а тем временем они принесут вам сложные проценты. Со временем сложные проценты приводят к скромным сбережениям и превращают их в серьезные яйца — при условии, что вы избегаете некоторых инвестиционных ошибок.

Чтобы стать инвестором, необязательно изучать отдельные компании и покупать и продавать акции самостоятельно.Фактически, исследования показывают, что такой подход вряд ли принесет вам стабильную прибыль. Среднестатистический инвестор, у которого мало времени для управления финансами, вероятно, сойдет с рук несколько индексных фондов с низкими комиссиями.

Риск и доходность

Фотография предоставлена: © iStock / Linda Hides

Чем ближе вы к выходу на пенсию, тем более уязвимыми вы становитесь к падению вашего инвестиционного портфеля. Так что же делать инвестору? Принято считать, что пожилые инвесторы, приближающиеся к выходу на пенсию, должны снизить свою подверженность риску, переместив часть своих инвестиций с акций на облигации.

При инвестировании обычно существует компромисс между риском и доходностью. Инвестиции с более высоким потенциалом возврата также имеют более высокий потенциал риска. Безопасные вложения иногда едва ли побеждают инфляцию, если вообще срабатывают. Выбор подходящего для вас баланса распределения активов будет зависеть от вашего возраста и вашей терпимости к риску.

Начальный баланс

Допустим, у вас есть деньги, которые вы уже накопили, вы только что получили бонус от работы или получили деньги в подарок или по наследству.Эта сумма может стать вашей основной инвестицией. Ваша основная сумма или начальный баланс — это отправная точка для инвестирования. Для большинства брокерских фирм, предлагающих паевые инвестиционные фонды и индексные фонды, требуется начальный баланс в размере 1000 долларов США. Однако вы можете покупать отдельные акции и облигации с меньшими затратами.

Взносы

После того, как вы вложили эту первоначальную сумму, вы, вероятно, захотите продолжать добавлять к ней. Экстремальные сберегатели могут захотеть резко сократить свои бюджеты, чтобы внести как можно больше.Случайные вкладчики могут выбрать меньшую сумму взноса. Сумма, которую вы регулярно добавляете к своим инвестициям, называется вашим вкладом.

Вы также можете выбрать, как часто вы хотите делать взносы. Здесь все становится интересно. У некоторых людей инвестиции автоматически вычитаются из их дохода. В зависимости от вашего графика оплаты это может означать ежемесячные или двухнедельные взносы (если вам платят раз в две недели). Однако многим из нас удается вносить вклад в наши инвестиции только один раз в год.

Норма прибыли

Фотография предоставлена: © iStock / kutaytanir

Когда вы определились со своим начальным балансом, суммой взносов и периодичностью взносов, вы вкладываете свои деньги в руки рынка. Итак, как узнать, какую доходность вы получите? Ну, калькулятор инвестиций SmartAsset по умолчанию составляет 4%. Это может показаться вам низким, если вы читали, что фондовый рынок в среднем дает гораздо более высокую доходность в течение десятилетий.

Поясним. Когда мы рассчитываем норму прибыли для наших калькуляторов, мы предполагаем, что у вас будет распределение активов, которое включает в себя некоторые акции, некоторые облигации и немного денег.Эти инвестиции имеют разную доходность и со временем испытывают взлеты и падения. Всегда лучше использовать консервативную расчетную норму прибыли, чтобы не сберегать меньше денег.

Конечно, вы можете рассчитывать на доходность 10%, если хотите быть уверенными в своей финансовой безопасности в будущем, но вы, скорее всего, не получите точного представления о своем инвестиционном потенциале. Это, друг мой, приведет к недосбережению. Недостаточное сбережение часто приводит к финансово небезопасному будущему.

Годы накопления

Последний фактор, который следует учитывать, — это сроки ваших инвестиций.Подумайте, сколько лет, как вы ожидаете, пройдет, прежде чем вы начнете вкладывать свои инвестиции. Чем дольше вам придется инвестировать, тем больше у вас будет времени, чтобы воспользоваться преимуществом сложных процентов. Вот почему так важно начинать инвестировать в начале карьеры, а не ждать, пока вы станете старше. Вы можете думать об инвестировании как о чем-то, что делают только старые богатые люди, но это не так. Помните, что у большинства паевых инвестиционных фондов минимальная начальная инвестиция составляет всего 1000 долларов?

Bottom Line

Хорошая идея не откладывать деньги, чтобы начать работать на вас.И помните, что ваши инвестиционные результаты будут лучше, если вы выберете инвестиции с низкой комиссией. Вы же не хотите отдавать необоснованную часть денег управляющим фондами, когда эти деньги могут расти для вас. Конечно, инвестирование сопряжено с риском, но не инвестирование более рискованно для любого, кто хочет накопить пенсионные сбережения и побороть инфляцию.

Калькулятор аренды недвижимости | Все Управление недвижимостью

Затраты на сборку

Сумма, потраченная на ремонт — используется в расчете налога на прирост капитала

$

Срок ипотеки

Введите срок ипотеки в месяцах.Большинство ипотечных кредитов составляют 360 месяцев (30 лет)

млн

Стоимость трансфера сейчас

Укажите в процентах от вашей продажной цены такие расходы, как акцизы, сборы за регистрацию или другие расходы на закрытие.

%

Стоимость трансфера позже

Введите в% от вашей продажной цены предполагаемые будущие расходы, такие как акцизы, сборы за регистрацию или другие затраты на закрытие.

%

Штраф за предоплату

Возможен штраф за досрочное погашение кредита.Введите как% от непогашенной суммы кредита

%

Комиссия за управление недвижимостью

Введите в процентах от годовой арендной платы расходы на управление вашей собственностью. В большинстве случаев профессиональный менеджмент обеспечит лучшие результаты.

%

Все Управление недвижимостью

Заполняемость

Недвижимость редко сдается 100% времени.Часто в перерывах между сдачей в аренду уходит время на косметический ремонт и поиск нового арендатора.

%

Ставка налога на арендную «прибыль» (при наличии)

Если у вас есть доход от аренды, он будет облагаться налогом по вашей обычной налоговой ставке.Убытки также могут быть покрыты.

%

Эффективный налог на прирост капитала

Любая прибыль от продажи будет облагаться налогом, если недвижимость не соответствует критериям исключения по основному месту жительства.

%

Затраты на продажу

Затраты, такие как брокерские услуги или другие расходы по продаже, в% от продажной цены.

%

Ставка реинвестирования после уплаты налогов

Инвестиционная ставка

Введите норму прибыли, которую вы могли бы получить при инвестировании в облигации / акции ИЛИ, если у вас есть непогашенная ссуда, это ставка по ссуде, предполагая, что вы используете выручку от продажи своей собственности для выплаты ссуд.

%

Ежегодные расходы на техническое обслуживание

Затраты в% от стоимости дома на ремонт, содержание и т. Д.

%

Годовое изменение арендной платы

Годовое изменение арендной платы

Ожидаемое ежегодное повышение арендной платы.

%

Сохранить изменения в расширенных входах
(вернется к значениям по умолчанию, если не отмечен)

Введите сумму, за которую, по вашему мнению, будет продаваться дом, а НЕ запрашиваемую цену.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *