Можно материнский капитал потратить на ремонт квартиры: Использовать маткапитал на строительство и ремонт дома стало проще

Государственная программа «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», дающая право на получения материнского капитала, начала действовать с 2007 года. С тех пор миллионы семей воспользовались данной финансовой помощью и направили полученные средства на улучшение жилищных условий, обучение детей, получили прибавку к пенсии.

Подавляющее большинство семей направили полученные от государства деньги на приобретение жилья или погашение ипотечных кредитов. И это понятно. Ведь жилищная проблема всегда стояла остро в нашей стране. А вот можно ли потратить материнский капитал не на приобретение новой квартиры или жилья на вторичном рынке, а на ремонт уже имеющейся квартиры? На этот вопрос мы ответим в нашей небольшой статье.

Содержание

Советы юриста

Если мы откроем закон Федеральный Закон №256 от 29 декабря 2006 года, то в нём не найдём возможности использовать материнские выплаты на ремонт своего жилья. Любая перепланировка, отделочные работы не являются способом улучшить условия проживания. Но, тех четыреста восемьдесят тысяч, которые нам даёт государство, явно не хватит на покупку новой квартиры или дома. Поэтому резонно встаёт дилемма, либо искать дополнительные деньги на приобретение полноценного жилья, либо продавать свою жилплощадь, добавлять полученный капитал и искать варианты увеличения квадратных метров.

Однако, достаточно много людей хотели бы отремонтировать свой ветхий дом и сделать из него вполне комфортное жильё, пригодное для семейной жизни. Как это сделать на средства, полученные на второго ребёнка?

Чтобы получить возможность потратить деньги на ремонт жилья, нужно обязательно выполнить одно условие, прописанное в законе. Это увеличение жилищных условий. Пристройка к уже имеющемуся дому, это как раз то, что вам нужно будет сделать. Хотя, сразу необходимо посчитать, а будут ли полученные квадратные метры соответствовать требованиям санитарных норм, которые приняты в вашем регионе. Постарайтесь добавить к площади своего дома столько квадратов, сколько требуется по стандарту. Тогда вам точно разрешат использовать капитал на эти цели, и заодно вы отремонтируете весь дом.

По-другому можно решить вопрос ремонта, если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке или новое жилое помещение. Так как внутренняя отделка не является улучшением жилищных условий, то денег на эти цели из маткапитала не дадут. Чтобы обойти этот вопрос, необходимо при покупке жилья внести в договор пункт, что вы приобретаете квартиру, без внутренней отделки.

Но, прежде чем начинать ремонт, соберите весь пакет документов на получение средств капитала на ремонт квартиры, составьте смету на материал и работы. Это позволит убедить чиновников пенсионного фонда, куда вам нужно обращаться, решить вопрос по выделению денег положительно. Если вы не уверены, что сможете правильно всё сделать, обратитесь в компанию «Проспект», которая профессионально занимается этими вопросами.

Можно потратить материнский капитал на ремонт квартиры?

Когда рождается ребёнок, то для любых родителей это огромное счастье. Наше государство заботится о своих гражданах и выделяет денежные средства на улучшение их жилищных условий. Материнский капитал выделялся для того, чтобы родители смогли купить себе новое жильё или расширить уже имеющееся. В законе «О материнском капитале» нет формулировки, которая бы разрешала производить за эти деньги ремонт своей квартиры или дома. Однако в 2010 году в закон внесли небольшую поправку, добавив формулировку «реконструкция». Довольно большое количество мам обрадовались этому факту и уже принялись раздумывать над цветом новой плитки в ванной или декором гостиной комнаты.

Но мысли, так и остались мыслями, поскольку государство выделяет средства именно на реконструкцию, а не на ремонт квартиры. Реконструкция предусматривает лишь расширение жилья. В принципе, всё закономерно. В семье появляется ещё один человек, который остро нуждается в увеличении жизненного пространства. Если вы живёте в доме, то к нему можно сделать пристройку. Если вы хотите начать строительство с размахом, то надстройте ещё один этаж. Из заброшенного и заваленного мусором чердака, также можно сделать утеплённую жилую комнату, но это может оказаться спорным вопросом. Даже если вы раньше не использовали площадь чердака, то за консультацией лучше обратиться в Пенсионный Фонд. Перепланировка квартиры также не является реконструкцией.

 

Внутренняя отделка помещения по законодательству не входит в термин «реконструкция». Если хотите, чтобы пенсионный фонд произвёл выплату вам денежных средств, то необходимо будет предоставить в службу доказательства того, что вы произвели именно реконструкцию.

 

 

 

Выплату производят двумя траншами – 50 % сразу, остальная сумма после шести месяцев. Для получения оставшейся суммы, нужно предоставить документы, из которых видно, что в результате проведения работ жилищная площадь для каждого члена семьи составляет минимум восемнадцать квадратных метров. Именно такая площадь на каждого жителя считается нормой по Российской Федерации. Для уточнения данного показателя лучше обратиться в местную администрацию.

 

Чтобы точно знать на какие улучшения можно потратить материнский капитал, обратитесь в Пенсионный Фонд. Там вы сможете получить исчерпывающий ответ.

 

Документы, необходимые для пенсионного фонда:

 

 

 

  • Идентификационный код.

 

  • Сертификат на капитал.

 

  • Документ, подтверждающий право на земельный участок.

 

  • Разрешение на реконструкцию жилья.

 

  • Свидетельство о праве собственности.

 

  • Если ваше жильё ещё не оформлено на общую собственность членов семьи, то сделайте это как можно быстрее.

 

Из всего выше сказанного видно, что материнский капитал на ремонт жилплощади потратить нельзя, а вот на её расширение можно, и даже нужно!!!

 

Рекомендуем посмотреть


Маткапитал могут разрешить потратить на ремонт квартиры


Идею «Союза матерей» о возможности расхода средств материнского капитала на ремонт жилья поддержали в Госдуме и «Общероссийском народном фронте» (ОНФ), после предложение изучит Минстрой. Важное условие: изменения в доме или квартире должны быть кардинальными (не просто косметический ремонт). Об этом написала газета «Известия».


О том, что возможность тратить материнский капитал на ремонт квартир будет востребована, сказали 46% участников опроса, проведенного в рамках исследования Общественной палаты (ОП РФ) «Семейная политика: меры поддержки глазами семей». Опрос прошел в конце 2019 года, в нем приняли участие 10 тыс. человек. 


Инициативу о перечислении средств материнского капитала на ремонт поддержали в Госдуме. «Ремонт для семьи всегда связан с серьезными расходами, особенно если ребенок только родился, а у родителей невысокие доходы. Думаю, что против этого предложения возражать не надо. Если такая инициатива будет оформлена законодательно и поступит в Госдуму, то мы бы ее поддержали, — отметила глава комитета Нижней палаты по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.


С ней согласилась и зампред комитета по образованию и науке Госдумы член фракции «Единая Россия» Любовь Духанина. «Одна из целей материнского капитала — помощь семьям в обеспечении комфортного уровня жизни. Нередко бывает, что улучшить жилищные условия, в которых растут дети, можно не только за счет увеличения жилплощади», — отметила Духанина. 


Поддержали предложение ОНФ и в Совете Федерации. «Безусловно, расширять возможности использования средств материнского капитала необходимо. Ремонт уже имеющегося жилья, в том числе и капитальный, является также улучшением жилищных условий, а значит поддержкой семей с детьми», — отметила в комментарии РИА Новости глава социального комитета Совфеда Инна Святенко.

Однако парламентарий уточнила, что в данном случае должен быть проработан вопрос о контроле за целевым использованием средств. Это необходимо, чтобы исключить появление противозаконных действий, связанных с обналичиванием материнского капитала, пояснила Святенко. 

Ранее сообщалось, что почти четверть россиян в ближайшее время планируют сделать ремонт своей квартиры или дома. Такие намерения у 23% жителей страны, показало проведенное в августе исследование Сбербанка. По оценкам экспертов, режим самоизоляции из-за пандемии COVID-19 стимулировал россиян уделить больше внимания состоянию своего жилья.

Материнский капитал на ремонт квартиры и реконструкцию дома

С 2007 года, когда в нашей стране начала действовать программа материнского капитала, сотни тысяч российских семей с детьми воспользовались своим правом и улучшили за счет государственных средств свои жилищные условия.

Подавляющее большинство владельцев сертификатов приобрели благодаря господдержке новые дома и квартиры. Однако не так много среди них знают о возможности увеличить площадь уже имеющегося жилого дома. Речь идет о так называемой реконструкции. Об особенностях расходования маткапитала в данном случае изложено в статье далее.

Можно ли тратить материнский капитал на ремонт квартиры или дома

Термин «реконструкция» имеет конкретное определение в Градостроительном кодексе РФ. В целом, под ней следует понимать проведение работ, направленных на улучшение характеристик жилья, связанных с существенным изменением его параметров и конфигурации. Реконструкция предполагает под собой, по большей степени, увеличение площади жилья.

Выражена она может быть в следующих формах:

  • пристройка;
  • надстройка;
  • перестройка;

От реконструкции жилого помещения следует отличать его ремонт. Под последним понимают осуществление работ, направленных на улучшение технических и эстетических характеристик жилья. Ремонт жилья включает в себя большое их количество, однако общей их чертой является, что они не подразумевают увеличения жилой площади и существенных изменений параметров жилого помещения.

Действующее законодательство устанавливает, что средства материнского капитала можно потратить, кроме прочего, на реконструкцию дома. Термин «ремонт» в нормативных актах не упоминается.

Таким образом, потратить средства государственной поддержки на благоустройство жилья не получится. Это касается как квартир во вторичной недвижимости и в новостройках, так и индивидуальных жилых домов. В целом, жители многоквартирных домов в принципе не могут воспользоваться МК в данных целях.

Справка! В тех случаях, когда квартира в двухквартирном МКД признается индивидуальном домом, допускается проведение ее реконструкции при наличии технических возможностей.

Полезно также почитать: Как купить землю на материнский капитал

Можно ли потратить средства на реконструкцию дома

Для этого должны быть соблюдены важные условия:

  1. Увеличение площади жилья не менее, чем на единицу учетной нормы. Действующее законодательство применяет термин «учетная норма» для наименования минимально необходимой площади жилья на человека.

    «Учетная норма» – понятие номинальное, однако используется государственными органами в статистических целях для определения обеспеченности граждан жильем. Кроме этого, учетная норма применяется для выявления нуждаемости в улучшении жилищных условий.

    Учетная норма измеряется в квадратных метрах жилья на одного человека. Ее показатель может разниться от региона к региона, составляя, в среднем, 10-15 кв. м. Реконструкция индивидуального дома может быть оплачена за счет средств МК капитала только в том случае, если площадь его будет увеличена не менее, чем на одну единицу учетной нормы.

  2. Дом должен находиться в собственности семьи. Допускается расширение за счет средств господдержки только в том случае, если дом принадлежит владельцу сертификата или супругу.

    При этом факт общедолевой собственности в данном случае значения не имеет. Если же жильем владеют третьи лица, в том числе и родственники, то маткапитал под его реконструкцию не может быть направлен.

  3. Выделение долей детям. Если дом находится в собственности у одного или двоих супругов, то после реконструкции с использованием МК доли в праве на жилое помещение должны быть выделены каждому ребенку.

    В противном случае граждан могут привлечь к ответственности и обязать возвратить деньги материнского капитала пенсионному фонду.

Как оформить получение денег на реконструкцию дома

Порядок получения денежных средств на цели расширения площади жилого дома несколько отличается от того, каким образом происходит данная процедура при приобретении жилья по ДКП.  На практике существуют два способа реализации права на маткапитал в данном случае. Наиболее распространенным из них является реконструкция с непосредственным привлечением средств государственной поддержки.

Ее особенностью является то, что, по сути, это единственный способ законного обналичивания материнского капитала. Однако расходование средств должно осуществляться только на цели реконструкции.

Список документов

После проведения реконструкции жилого дома и проверки отсутствия обстоятельств, препятствующих распоряжению маткапиталом, гражданин должен собрать необходимые документы для подачи их в пенсионный фонд.

Среди них особо следует выделить:

  • паспорт;
  • свидетельство о браке;
  • свидетельства о рождении детей;
  • сертификат;
  • правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
  • разрешение на проведение реконструкции, выданное архитектурным отделом органа местного самоуправления;
  • реквизиты банковского счета.

Важно! Если дети не имеют долей в жилом доме, то в ПФР также направляется письменное обязательство, подтверждающее выдел в будущем, которое должно быть заверено у нотариуса.

Данный перечень является базовым и может быть изменен в зависимости от конкретной ситуации.

Обращение в ПФР

После сбора необходимых документов владелец сертификата направляет их в пенсионный фонд. Срок, в который гражданин получит деньги, может составлять от одного до полутора месяцев.

Денежные средства выдаются в 2 этапа. Так, сразу после рассмотрения заявления ПФР переводит только половину средств, составляющих материнский капитал. Если в течение полугода после этого граждане осуществили (частично или полностью) работы по реконструкции, то на счет владельца сертификата поступает оставшаяся сумма.

Факт осуществления работ необходимо подтвердить документально. Такой бумагой может выступать соответствующий акт, выданный архитектурным управлением.

После окончания реконструкции проведенные изменения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Соответственно, после внесения записи об этом в ЕГРН родители в течение 6 месяцев должны выделить доли в праве на дом детям.

Полезно также почитать: Как оформить кредит под материнский капитал на строительство дома

Отчет в ПФР, если ремонт осуществлялся собственными силами

Если граждане, имеющие право на материнский капитал, произвели реконструкцию собственными силами в период после 1 января 2007 года, то они также могут рассчитывать на господдержку. В этом случае им возмещаются затраты за счет средств маткапитала.

Для получения денег в пенсионный фонд необходимо подать следующие документы:

  • паспорт владельца;
  • свидетельства о рождении детей, браке;
  • сертификат;
  • правоустанавливающие документы;
  • бумаги, подтверждающие факт и размер понесенных расходов.

Если ПФР примет решение о выделении денежных средств, то у собственников жилья также возникнет необходимость выдела долей детям, для чего в пенсионный фонд направляется нотариально заверенное обязательство об этом.

Действующее законодательство позволяет гражданам улучшать жилищные условия за счет материнского капитала. Кроме покупки жилья, к этому можно отнести и реконструкцию уже имеющегося жилого помещения.

Полезное видео

Немного дополнительной информации по вопросе в видео-ролике:

401 (k) пенсионные фонды покрывают ремонт дома,

ЗАКРЫТЬ

Чрезмерная самоуверенность и предвзятость — одни из самых больших ошибок инвесторов, которые хотят защитить свои сбережения в размере 401 тысячи долларов.

США СЕГОДНЯ

Исправления и уточнения: обновляет историю, чтобы прояснить причину более высокого налогового счета Патрика, почему тот, кто взял взаймы у своего 401 (k), может потерять соответствие компании и дополнительные взносы 401 (k) и как ссуды от a 401 (k) профинансированы. Эта версия также разъясняет исключение из 10% штрафа, порядок налогообложения процентов по ссуде 401 (k), а также последствия для федерального налога и налога штата при снятии средств по 401 (k).

401 (k) считается краеугольным камнем выхода на пенсию, но в тяжелые времена некоторые люди относятся к нему как к копилке.

По данным Transamerica, почти 3 из 10 американцев вкладывают свои пенсионные сбережения. Наиболее распространенные причины включают оплату высшего образования, списание долгов и оплату незапланированных медицинских расходов.

Ведь жизнь бывает. Так было с одной супружеской парой.

В 2013 году Эшли и Тайлер Патрик из Шарлотты, штат Северная Каролина, были беременны вторым ребенком, но их небольшой кирпичный дом с двумя спальнями в стиле ранчо потребовал переделки.

«Нам нужно было подключить к главному дому отдельный номер для свекрови, чтобы освободить место для нашего новорожденного до ее рождения», — говорит 34-летняя Эшли, финансовый тренер, работающий с budgetsmadeeasy.com. Ее муж, Тайлер, 35 лет, который работает на сборочной линии, собирающей различное оборудование, соглашается.

Чтобы оплатить ремонт дома, Патрики взяли ссуду в размере 25 000 долларов на счете Тайлера 401 (k). «Это был дешевый способ занять деньги», — говорит Эшли. «Мы только что купили дом, поэтому не было никакой реальной стоимости ремонта.”

Нарушение Equifax: Ошибки в вашем кредитном отчете могут стоить вам тысячи: Как их исправить

Grumpy star: Grumpy Cat вечно живет в Интернете. Это были одни из ее лучших мемов.

Деньги быстро попали на их текущий счет. Тем не менее, это была высокая цена. «Нам выписали налоговый счет в размере 6500 долларов», — говорит Эшли.

Пара была поражена счетом, потому что Тайлера уволили, пока он все еще возвращал ссуду.

Когда вы уходите из компании (добровольно или добровольно), если кредит не возвращается, оставшаяся сумма рассматривается как налогооблагаемое распределение, что означает, что вы будете платить подоходный налог.Кроме того, если вам меньше 55 лет или нет в течение года, когда вам исполняется 55 лет, непогашенный остаток подлежит штрафу за досрочное снятие в размере 10%.

Эшли Патрик (Фото: @tiffanycophotography)

Большинство финансовых консультантов советуют клиентам держаться подальше от того, чтобы брать деньги из своего кладбища. Если вы решили взять взаймы у своего 401 (k), рассмотрите все за и против.

Плюсы

Процесс:

Часто он быстрый и менее трудоемкий, чем получение других видов кредита.

«Нет необходимости в проверке кредитоспособности, андеррайтинге или длительном заявлении», — говорит Лорен Анастасио, CFP в SoFi, компании, занимающейся личными финансами.

Для 43-летнего Роберта Баркера, машиниста из Шелби Тауншип, штат Мичиган, процесс был прост. В ноябре 2016 года он взял ссуду у своего дома 401 (k), чтобы покрыть расходы на завершение сделки по покупке кондоминиума.

«Я был удивлен, насколько универсальным и простым было получение ссуды из моего 401 (k)», — говорит Баркер. «Я даже изменил срок кредита, чтобы сделать оплату более доступной.

Баркер поговорил с представителем своей компании, чтобы он объяснил ему весь процесс. Прежде чем брать на себя такие обязательства, поговорите со специалистом по финансам, чтобы понять особенности ссуды.

Семья Патрика. (Фото: Бюджеты стали проще)

Поскольку вы занимаетесь заемными средствами из своих инвестиций, процентная ставка по ссуде 401 (k) может быть намного ниже, чем по традиционной беззалоговой ссуде, — говорит Анастасио.

Условия погашения:

Как правило, у вас есть до пяти лет для погашения ссуды 401 (K).

«Тем не менее, для многих планов, если деньги используются для покупки дома, требование пятилетнего погашения отменяется», — говорит Роб Друри, исполнительный директор Ассоциации христианских финансовых консультантов в Сан-Антонио.

Кроме того, платежи автоматически вычитаются из вашей зарплаты, что помогает избежать возможных просроченных или забытых платежей, — добавляет Анастасио.

Минусы

Правило сурового погашения

Если вы увольняетесь с работы, непогашенный остаток вашего кредита обычно должен быть погашен в течение 60 или 90 дней, говорит Роберт Фаррингтон, создатель The College Investor, который дает консультации по личным финансам.«Ссуда ​​будет считаться распределением (или доходом), и вы платите налоги и штрафы», — говорит Фаррингтон. Согласно IRS, «вам также, возможно, придется заплатить дополнительный налог в размере 10% от суммы налогооблагаемого распределения, если вы не достигли возраста 59½ лет или не соответствуете требованиям другого исключения». Одно исключение: если вы уволились с работы, когда вам исполнилось 55 лет или больше, или в год, когда вам исполнилось 55 лет, вы не будете платить дополнительный налог в размере 10% по ссуде, которая становится распределительной.

Вот лазейка из Закона о сокращении налогов и занятости: если вы уволились с работы в 2019 году, вам не нужно платить налоги или штраф, если вы полностью погасите ссуду или переведете ее на другой план до 15 апреля. 2020 (или окт.15, 2020, если вы подадите расширение). Другими словами, ссуда должна быть выплачена в том же налоговом году, в котором вы уволились. Посоветуйтесь со своим бухгалтером, можете ли вы воспользоваться этой лазейкой.

Роберт Баркер (Фото: Роберт Баркер)

Вот еще одно соображение, если вы хотите использовать свой 401 (k) для получения денег: согласно правилам IRS существует 10% штраф, если вы снимаете средства, а не берете ссуду. от вашего 401 (K) до возраста 59½ лет. Кроме того, поставщик вашего плана должен удержать 20% федерального подоходного налога и, если применимо, процент от подоходного налога штата, если вы снимаете средства вместо того, чтобы брать ссуду.

Налоговые последствия:

Перед тем, как брать цент, осознайте налоговые последствия взятия ссуды по вашему плану 401 (k).

Когда вы выплачиваете ссуду, процентная часть вашего платежа облагается налогом дважды.

«Проценты… — это деньги, которые не связаны с планом и выплачиваются в долларах после уплаты налогов» на счет 401 (k), — говорит Кайл Уиппл, финансовый консультант финансовой группы C. Curtis Financial Group. Плимут, штат Мичиган.«Таким образом, вы снова будете облагаться налогом на эти средства, когда вы снимете их со своего плана на пенсии».

Упущенная выгода:

При заимствовании у 401 (k) есть большие альтернативные издержки. Заемщикам не хватает совокупного роста, который их инвестиции принесли бы на рынке. Кроме того, некоторые участники плана перестают вносить вклад в план 401 (k) или сокращают свои взносы при погашении ссуды. Следовательно, они сокращают или не получают соответствия компании.

«Вы теряете время и деньги из-за увеличения суммы займа, выплаты по кредиту заменяют предыдущие взносы, что означает, что вы теряете соответствие компании и свои дополнения, и вы теряете деньги из-за комиссий, связанных с ссудой», — говорит Уиппл.

Чтобы свести к минимуму негативные последствия для ваших долгосрочных сбережений, продолжайте вносить свой вклад в ваш 401 (k), если это возможно, чтобы вы могли продолжать получать любые совпадения со стороны работодателя, — говорит он.

Хотя брать ссуду у 401 (k) — не лучший вариант, перед принятием решения важно понимать полную картину.

ЗАКРЫТЬ

Исследования показывают, что многие люди не понимают, что нужно откладывать на пенсию. У Элизабет Китиндж есть еще кое-что.

Прочтите или поделитесь этой историей: https: //www.usatoday.ru / story / money / 2019/05/20/401-k-retirement-Funds-cover-home-repairations / 3698674002/

Я потратил 40 тысяч долларов на ремонт своего первого дома — вот что я узнал

Первый раз, когда я гулял в причудливый белый колониальный дом с черными ставнями, я знал, что он будет нашим — несмотря на заросшие ландшафты, масляно-желтые паркетные полы и ретро-розово-голубую ванную комнату.

Чтобы превратить его в дом нашей мечты, потребовался серьезный объем работы и несколько масштабных ремонтов, но мы были готовы.

Была только одна небольшая загвоздка: я была на 12 неделе беременности, когда мы с мужем Майком расписались пунктирной линией в нашем первом доме. Это ограничивало мои способности делать все, что угодно.

Хотя время было неподходящим, мы многому научились, купив дом и сделав капитальный ремонт, ожидая нашего первого ребенка. Вот взлеты и падения.

ОПЛАТА НАЛИЧНЫМИ МОЖЕТ ОПЛАТИТЬ

Мы старались платить наличными, когда это было возможно, и в итоге получили отличные скидки в процессе.Экономия реальна, народ!

Мы сделали это для установки забора (4000 долларов), ремонта пола (6000 долларов), покраски (6000 долларов), гонораров подрядчика (2000 долларов) и части ванной комнаты (около 10000 долларов). из них из-за налоговых льгот по улучшению капитального ремонта в Нью-Джерси.

Как у нас были деньги на все это? Благодаря нашим кредитным рейтингам и доходу мы с Майком смогли получить ипотечный кредит без PMI и ежемесячного платежа, который был меньше арендной платы за нашу двухкомнатную квартиру в Нью-Йорке.Вместо 20% первоначального взноса мы заложили 7%, а остаток своих сбережений направили на ремонт.

«Еще одно восхитительное открытие? Главная ванная комната туалета протекала в потолок первого этажа около 20 лет ».

ВЕЩЬ БУДЕТ НЕПРАВИЛЬНОЙ, ТАК БЮДЖЕТ СОГЛАСНО

Это идет на время и деньги.

Например, мы наняли генерального подрядчика для выполнения нескольких небольших работ по дому за отличную плату. Потом у его жены рано начались схватки, и нам пришлось работать по новому расписанию, которое диктовал ребенок.(Иронично, мы знаем.) В конце концов, потребовался дополнительный месяц, чтобы закончить работу.

Еще одно восхитительное открытие? Главная ванная комната туалета протекала в потолок первого этажа около 20 лет. В результате утечки сгнили три балки перекрытия, ремонт которых стоил 2300 долларов. Это не был конец света, но все же это был удар в живот, и мы положили непредвиденные расходы в кредит. Когда у вас есть разорванный пол в ванной и нехватка денежных средств, вы делаете то, что должны делать, чтобы выполнить работу как можно скорее.

Извлеченный урок: во время ремонта крайне необходимо проявлять гибкость и идти в ногу со временем.

Рэйчел Морган Каутеро и ее муж Майк потратили 40 тысяч долларов, чтобы превратить свой первый дом в дом своей мечты.

Предоставлено Рэйчел Морган Каутеро

НЕ БОЙТЕСЬ ТОРГОВАТЬ

Несмотря на все проблемы, наша новая главная ванная комната — моя любимая комната. Теперь в нем белые и серые мраморные полы в елочку, просторный двойной туалетный столик и самый большой душ, который мы могли бы разместить.За 15 000 долларов это был наш самый дорогой номер.

Итак, когда подрядчики по ванным комнатам хотели взять с нас 600 долларов за покраску стен в ванных комнатах, я просто сказал «нет» и найду кого-нибудь, кто сделает это дешевле. Однако мне так и не пришлось — первоначальные подрядчики вернули 300 долларов, чтобы заблокировать работу.

Тогда я узнал, что о торгах никогда не могло быть и речи.

ДВАЖДЫ ДУМАЙТЕ О ВАШЕМ СРОКЕ

Оглядываясь назад, я бы не стал заниматься масштабным ремонтом во время беременности.Это не только ограничивало количество времени, которое я мог проводить дома, наблюдая за работой, но и мешало мне выполнять часть работы самостоятельно.

Например, для внутренней отделки дома нужен свежий слой краски. Обычно это было то, что я делал бы сам, потому что мне действительно нравится рисовать.

Но рисовать беременным не рекомендуется, а мой муж даже не умеет открывать банку с краской. В итоге мы выложили 6000 долларов профессионалам, которые сделают эту работу, что до сих пор заставляет меня съеживаться.

Если бы я не была беременна, мы бы тоже жили в доме во время ремонта. Вместо этого мы остались в нашей квартире на дополнительный месяц, который стоил 2800 долларов за аренду и парковку.

УПРАВЛЯЙТЕ КАЖДЫМИ РАСХОДАМИ, НЕ ВАЖНО НАСКОЛЬКО МАЛЕНЬКИХ

Когда вы покупаете новые светильники для всего дома, может быть легко просто нажать «купить», не моргая, на ценнике в 200 долларов.

Хотя я не предлагаю дешево покупать то, что нужно профессионально установить, я бы лучше отслеживал все небольшие расходы, которые пошли на наш ремонт, такие как карнизы, светильники, коврики, небольшие предметы мебели и т. Д. декоративные элементы.

По моим оценкам, мы потратили примерно 4000 долларов на разные расходы, но я не знаю точной цифры — и это сводит меня с ума.

ЗНАЙТЕ, КОГДА ОСТАНОВИТЬ

Моё сердце было сосредоточено на небольшом ремонте кухни — перекрашивании шкафов, замене столешниц и фартуков, а также покраске стен. Наш подрядчик процитировал нам 10 000 долларов за проект — довольно дешево по стандартам ремонта кухни.

В конце концов мы приостановили проект, и я очень рад, что мы это сделали.Вместо этого мы вносим 10 000 долларов в новый накопительный план нашего сына 529 для колледжа. Кроме того, теперь, когда мы провели дополнительное исследование, мы просто не уверены, что получим достаточную рентабельность инвестиций в проект, чтобы он окупился.

Это мой последний совет: помните, что ремонт дома — это марафон, а не спринт. Немного поживите со своими изменениями и знайте, когда сделать передышку.

«Внутренний ремонт» Райана Серханта из листинга на миллион долларов

Фото: Брайан Финке / B) BRIAN FINKE

Эта статья была представлена ​​в информационном бюллетене с рекомендациями по чтению One Great Story , New York . Зарегистрируйтесь здесь , чтобы получать каждую ночь.

Райан Серхант хотел поднять . Не по сезону красивым зимним утром маклер скользил по террасе на крыше пентхауса в Сохо в сопровождении съемочной группы из двух человек и оценивал ракурсы. Он поднялся над стеной террасы, поставив один ботинок Prada на горшок, а другой — на плетеную мебель. «Сюда, — сказал он, — я на солнце». На Серханте был светло-голубой костюм в тонкую полоску, нежно-голубой галстук Hermès и сияющая белая улыбка, которую я мог видеть, потому что он снял свою темно-синюю маску с логотипом S. Начиная с колен, он изгибался, чтобы держаться устойчиво. Но его верхняя половина была залита светом, а Эмпайр-стейт-билдинг обрамлял его плечо.

Серхан, которому 36 лет, зарабатывает на жизнь продажей роскошных квартир, и делает это благодаря силе своей личности, которая течет потоком по множеству каналов. Давний звезда сериала «Браво» миллионов долларов с листингом в Нью-Йорке, Серхант имеет 1,5 миллиона подписчиков в Instagram и миллион подписчиков на YouTube.Он занимается видеопроизводством и мотивационными выступлениями. Работа по саморекламе направлена ​​на поддержку его нового брокера Серханта. (это не конец предложения — точка — это выразительная часть бренда). Он называет это «будущим, в котором сталкиваются недвижимость, технологии и СМИ». Создание фирмы для обслуживания крошечной сверхбогатой прослойки может показаться нелогичным в то время, когда тонкие новые многоквартирные дома стоят пустыми и раскачиваются, а статус города как глобального центра культуры и богатства сомнен.Но Серхант умеет создавать свою реальность.

«Катится», — сказал один оператор, сидевший над ним на крыше здания.

«Катится», — сказал другой.

Серхант глубоко вздохнул и успокоился. У него идеально сложенные черты лица актера мыльных опер, которым он когда-то был, и преждевременно посеребренная прядь волос.

«Боже, мальчик, у меня есть для тебя сюрприз», — начал он, широко раскрывая глаза. «Ты даже не знаешь, что сейчас у меня под ногами.Мол, ты понятия не имеешь. Прямо сейчас вы видите меня на этой террасе. Может ты знаешь, где я. Если вы немного наклоните его в эту сторону, — он сделал паузу, когда один из операторов панорамировал водонапорную башню на крыше соседнего чугунного здания, — вы увидите, что я на самом деле в самом центре Сохо, и что я? м — это 1163 квадратных фута частной крыши в Сохо в совершенно новом пентхаусе, который мы собираемся вывести на рынок очень, очень скоро. Его внутренняя площадь составляет 4270 квадратных футов, четыре кровати, четыре с половиной ванных комнаты, потрясающее открытое пространство, собственная гидромассажная ванна, открытый телевизор, камин , все всего! Я взорву тебе голову.Вот так!»

Продавцы, супружеская пара из Калифорнии, купили пентхаус как pied-à-terre в 2018 году. «Я продал его им за 14, — сказал мне Серхант, когда камера была выключена, — и теперь их здесь больше нет. . » За исключением нескольких личных акцентов — модель частного самолета, фотография пары в рамке перед настоящим самолетом — мало что могло указывать на то, что это место когда-либо было заселено. Серхант сказал, что, по его мнению, он может продать квартиру примерно за 15 миллионов долларов, что выглядело оптимистичным, учитывая, что пандемия оттолкнула иностранных инвесторов, а богатые жители Нью-Йорка вынуждены были уехать за город.Но Серхант утверждает, что он все еще может находить покупателей там, где они действительно живут: на их телефонах.

Недвижимость в Сохо официально не выставлена ​​на продажу. «Об этом пока никто не знает», — сказал мне Серхант. Но как только это действительно произошло, брокер намеревался показать видео своим многомиллионным поклонникам и подписчикам. Экскурсия продолжилась в гостиную с окнами по периметру, через пару карманных дверей, которые он открывал с зрелищным росчерком, и в кухню, облицованную белым мрамором.Владелец «полностью разорвал ее на части, — сказал Серхант, — потому что хотел создать здесь, в Сохо, лучшую кухню шеф-повара в мире».

Серхант спустился на самый нижний этаж квартиры, где были три спальни, одна из которых была оборудована как мини-спортзал с пелотоном, а другая терраса с зеленой стеной. «Нам нужно идти, нужно идти, нужно идти», — сказал он, подбивая операторов, пока они готовили кадр. Серхант опоздал на следующую встречу. Он закончил одним быстрым, неожиданным дублем.Однако перед отъездом он вытащил камеру и снял еще один небольшой видеоклип, чтобы опубликовать его в своих историях в Instagram. «Такой красивый, такой большой», — сказал он, проходя через яркую гостиную.

«Где этот смайлик?» — спросил Серхант. Он нашел то, что искал: желтое лицо, поднявшее шипящий палец. СКОРО, текст поверх видео читается. DM ДЛЯ ПОДРОБНОСТИ.

Я все еще был с ним пару часов спустя, когда он посмотрел на свой телефон и сказал мне, что только что получил сообщение: бывший клиент переслал сообщение в Instagram паре, которая хотела купить в Сохо, и они хотели чтобы увидеть место перед перечисленным.Через несколько дней он сказал мне, что заинтересованная сторона поехала на экскурсию и вскоре после этого сделала предложение. Пентхаус никогда не продавался.

«Я имею в виду, что 2020 год был величайшим рынком с конъюнктурой, который я когда-либо видел», — сказал Серхант. «Речь идет о поиске хороших сделок и их представлении людям, которые ищут выгодные сделки, и я стал вроде как миллиардером, когда дело касается недвижимости».

Серхант беседует с сотрудниками Google из своего офиса на Дуэйн-стрит.Фото: Брайан Финке / B) BRIAN FINKE

Никогда не следует полностью верить своим глазам, когда вы смотрите реалити-шоу или социальные сети или, возможно, больше всего, недвижимость Нью-Йорка. Хотя продажи листинга за миллионов долларов реальны, люди, появившиеся на шоу, сказали мне, что некоторые переговоры воспроизводятся с усилением предательства. А мир элитной недвижимости — где, кажется, никто и никогда не бывает дома, все принадлежит анонимным подставным компаниям, а выяснение транзакций — все равно что следовать за монетой в фокусе — сам по себе является царством иллюзий.

Однако было бы неправильно полагать, что это Серхант. это просто акт. «Это определенно искусство перформанса», — говорит застройщик элитного жилья Майкл Стерн, дружелюбный к брокеру. «Но в основе этого лежит серьезность». А возможностей для недвижимости в Нью-Йорке сейчас действительно предостаточно, хотя, как всегда, здесь есть одна загвоздка.

Согласно последнему рыночному отчету брокерской фирмы Douglas Elliman, в начале этого года на Манхэттене было выставлено на продажу более 8000 объектов недвижимости (более чем вдвое больше, если учитывать не включенные в список теневые запасы), перенасыщение, сопоставимое с уровнями, наблюдавшимися в последний раз. в 2008.Но избыток предложения не привел к снижению стоимости, отчасти потому, что у большинства состоятельных людей все в порядке с финансовой точки зрения. Если у вас есть классическая шестерка на Парк-авеню или квартира в Бэттери-Парк-Сити на рынке, вы, вероятно, не продадите сейчас со скидкой, если только вы не уезжаете из города навсегда или разоряетесь. Следовательно, средняя цена продажи квартиры на Манхэттене в четвертом квартале составила немногим более 1 миллиона долларов — фактически выше, чем она была в тот же период в 2019 году, и не намного ниже рекорда нескольких лет назад.В большинстве сегментов рынка недвижимости это не бойня. Это просто бла.

Исключение составляет рынок предметов роскоши, который обычно определяется как верхние 10 процентов недвижимости любого класса. Причины возникли более чем за десять лет до пандемии. После краха 2008 года на рынке было более 10 000 кооперативов и кондоминиумов, многие из которых были построены в новых застройках, начатых во время спекулятивной мании, подпитываемой долгами. Но отрасль недвижимости была спасена огромным потоком инвестиционного капитала, большая часть которого поступила из зарубежных источников.Возникла новая глобальная плутократическая элита, которая хотела покупать в Нью-Йорке, который воспринимался как безопасное убежище для богатства. Застройщики возвели небоскребы, такие как One57 и 432 Park Avenue, и они были проданы отсутствующей сверхбогатой клиентуре настолько успешно, что название Million Dollar Listing могло показаться столь же причудливо устаревшим, как требование выкупа доктора Зла.

Никто не счел нужным остановиться и спросить, достаточно ли миллиардеров там, чтобы поглотить весь ультракороткий продукт.В конце концов, вмешалась реальность. Продавцов стало больше, чем покупателей. Особой опасности подвергались новые застройки, которые должны быть быстро распроданы до того, как начнется погашение кредитов девелоперам. В конце 2019 года средняя цена продажи роскошной единицы на Манхэттене, составлявшая 4,8 миллиона долларов, была на 30 процентов ниже максимальной. И это было до блокировки, которая парализовала весь рынок. Во втором квартале 2020 года торговая активность на Манхэттене резко снизилась за 30 лет и оставалась на этом уровне все лето.Тем не менее, это открыло путь для очень специфического типа нью-йоркских покупателей — охотников за роскошными сделками. Как обычно, люди, у которых больше всего денег, получают выгоду.

Закончив видеосъемку в Сохо, Серхант сел в внедорожник с водителем и направился к своей следующей остановке, 565 Broome Street, новому жилому комплексу класса люкс, спроектированному Ренцо Пиано. «Я только что продал пентхаус, — сказал Серхант, — и, видимо, мне нужно проверить, подготовлен ли бассейн к зиме». Он представлял покупателя, которого назвал «финансовым лицом Нью-Йорка».(Записи о собственности указывают на то, что покупателем была компания под названием Feynman Point LLC, которая, похоже, связана с менеджером хедж-фонда в Нью-Йорке.) Пентхаус по соседству был продан в 2019 году за 36,5 миллиона долларов соучредителю Uber Трэвису Каланику. Этот до пандемии стоил 30 миллионов долларов. Клиент Серханта снизил цену до 22,5 миллиона долларов.

25-процентная скидка была большой, но такие сделки не редкость. В течение четвертого квартала предметы роскоши продавались в среднем почти с 10-процентной скидкой от их прейскурантной цены.В результате произошел заметный рост продаж. В январе этого года на Манхэттене было зарегистрировано 52 продажи квартир на сумму более 5 миллионов долларов каждая по сравнению с 38 в январе 2020 года.

Мы с Серхантом поднялись на лифте в пентхаус. Двери открылись в 16-футовую оконную стену с видом на Манхэттен. Помещение было совершенно пустым. Он поднял меня по лестнице, чтобы показать вид из антресоли, который проецировался на гостиную. «Это ваша должность начальника и командира», — сказал он, глядя на запад.«Эта дыра и есть Дисней», — добавил он, указывая на место расположения будущей штаб-квартиры компании на Варик-стрит. «Эти краны, — сказал он, указывая на Вестсайдское шоссе, — это Google». Он поднялся на крышу, чтобы проверить бассейн для своего клиента.

«Большая часть моей работы — это доверие состоятельным людям», — сказал Серхант. «Он никогда здесь не был».

Погодите, подумал я. Финансист из Нью-Йорка купил квартиру за 22,5 миллиона долларов, в которой никогда не бывал? Это казалось невероятным даже в условиях пандемии.«Единственный раз, когда он когда-либо видел квартиру, — пояснил позже Серхант, — это были те шесть минут, когда я ему ее показывал».

Это было нормально?

«Для меня, — сказал Серхант, — да».

Другие брокеры отзываются о Серханте со смесью уважения и достаточно дерзкой состязательности, чтобы показать, что его высокомерие оправдано. Когда в эфир впервые вышел листинг миллионов долларов , он был совершенно неизвестен в отрасли — всего лишь еще один красивый стриптизёр, продающий квартиры в Финансовом районе, — и многие до сих пор нюхают более дрянные элементы шоу.В сериале Серхант носит глупые костюмы и разыгрывает развлекательные трюки. Он часто снимает рубашку. «Эти реалити-шоу отлично подходят для того, чтобы начать карьеру людей, которые в противном случае, возможно, не имели бы большой карьеры», — говорит Леонард Стейнберг, руководитель брокерской компании Compass. «Что он делает, что сводит меня с ума, так это то, что он испортил профессию». Он жалуется, что в сериале не учитывается вся скучная респектабельная работа, и создается впечатление, будто каждая сделка была наполнена головорезами — хотя, да ладно, это недвижимость.«Наша отрасль не особенно известна тем, что нанимает монахинь и монахов», — признает Стейнберг. Он вспоминает, что однажды он появился с Серхантом на отраслевой дискуссии, которая проходила в пентхаусе на Пятой авеню, 212 (впоследствии купленном Джеффом Безосом). Он вспоминает, как Серхант говорил, что между умением продавать и актерской игрой мало различий: «Он говорит:« Это полная чушь — чушь собачья ».

Когда я рассказал Стейнбергу о своем посещении пентхауса в Сохо, посте в Instagram и случайном сообщении от заинтересованного покупателя, которое случайно появилось в моем присутствии, создав идеальную квинтэссенцию стиля Серханта в сфере недвижимости, Стейнберг рассмеялся.«Было бы неплохо проверить это», — сказал он. «Очень мало сделок происходит, особенно на рынке Манхэттена прямо сейчас, до того, как что-то попадает в листинг». Когда мы в последний раз разговаривали, Серхан сказал, что сделка «все еще находится в стадии переговоров». Он клянется, что все это происходит, но проверить это невозможно — сделки с недвижимостью не становятся публичной записью, пока они не завершатся.

«Мне не нужна эта продажа, чтобы оправдать себя как брокер по недвижимости», — сказал Серхант, добавив, что его конкуренты не понимают его власти в социальных сетях.«Вы даете 3,5 миллиона подписчиков любому из этих людей, и внезапно их настроение меняется». Странно то, что даже противники листинга миллионов долларов и Серханта признают, что со временем представление индустрии на шоу стало более правдоподобным. Реальность чуши изменила реальную реальность, и когда-то никто не превратился в по-настоящему плодовитого участника сделок.

По телефону по адресу 565 Broome Street, который он недавно продал за 22 доллара.5 миллионов.
Фото: Брайан Финке / B) BRIAN FINKE

Вначале, , я собирался уйти из бизнеса с недвижимостью много, », — вспоминал Серхант в середине декабря, выступая в большой радиомикрофон на мероприятии Zoom для первых покупателей его новой книги. Энергия больших денег. Он описал, как он научился проецировать ауру «кем я хочу быть» до тех пор, пока это облако не превратится в ливень богатства. Серхант описывает свою жизнь как следствие знакомой воодушевляющей дуги: он вырос на ферме, как он часто говорит, работал на ранчо во время учебы в колледже и жил без гроша, когда впервые приехал в Нью-Йорк, чтобы попытаться зарабатывать на жизнь. актер.Он сыграл несколько ролей в пьесах и на телевидении и получил работу в качестве ручной модели, но решил попробовать недвижимость после удручающей постановки «Ромео и Джульетта» в парке рядом с шоссе Вест-Сайд. Он начал работать в небольшой брокерской фирме Nest Seekers International. Он мог позволить себе только один костюм. Он подделал это, а потом сделал это.

«В 2008 году мой годовой доход составлял 9 188 долларов», — пишет он в книге. «После того, как я разработал совершенно нового Райана и стал БОЛЬШЕ, десять лет спустя я зарабатываю миллион долларов каждый месяц!»

Big Money Energy включает главу под названием «Искусство избирательной коммуникации», поэтому неудивительно, что в этой истории отсутствуют некоторые детали.Отец Серханта работал в State Street Global Advisors, бостонской фирме по управлению активами, и возглавлял отдел по работе с состоятельными клиентами, когда Райан был подростком. Семейная ферма находилась в Топсфилде, одном из самых богатых городов Массачусетса. Ранчо в Стимбот-Спрингс, штат Колорадо, также принадлежало его родителям.

«Это была хорошая ферма, но мы выросли на ферме», — сказал мне Серхант. «И нам пришлось работать на этой проклятой ферме, и это отстой». Он сказал, что его родители — особенно его отец — прививали ему трудовую этику, поистине буньяновскую.Он начал с дешевой аренды жилья и пробился к продаже квартир, получая стандартную комиссию. «Я отчетливо помню, как люди плохо относились ко мне, — сказал он. «Брокеры были жесткими, потому что никогда не слышали о моей брокерской деятельности».

Затем Серхант увидел объявление о кастинге. Листинг на миллионов долларов, реалити-шоу в Лос-Анджелесе, был дополнительным оффшором в Нью-Йорке. Он уже участвовал в реалити-шоу, в котором участники соревновались за роль в мыльной опере As the World Turns. (Он победил и был брошен в роли злого биохимика, которого быстро убили.) Тем временем большинство крупных брокерских компаний говорили своим агентам не проходить прослушивание, полагая, что шоу будет выглядеть неклассифицированным.

Серхант сказал, что первый сезон, снятый в 2011 году, был безжалостным соревнованием. Продюсеры выбрали четырех брокеров и сказали им, что только трое сделают окончательный монтаж. Чтобы обеспечить себе место, Серхант решил вести себя диковинно, как необузданный братан. «Я видела кастинг Райана и подумала: О, я хочу посмотреть на него, », — вспоминает Шари Левин, топ-менеджер сети, занимающийся производством.«Он привлекательный мужчина, он был агрессивен, и он сделает все, что ему нужно, чтобы продать».

Ко второму сезону Серхант стал ядром сериала вместе с Фредриком Эклундом, столь же дерзким и телегеничным шведом, который работал в Дугласе Эллимане. Они пригласили камеры Браво в свои дела и свою жизнь или, по крайней мере, в их разумную имитацию. Камеры были там, когда Серхант женился на Эмилии Бехракис на острове в Греции. (Был задействован пиратский корабль.В последующих сериях рассказывалось о лечении супружеской бесплодия, а последний сезон начался с успешного теста на беременность. Поначалу другие брокеры сочли это шоу бессмысленным, но затем они начали замечать, что Серхант продавал много недвижимости.

«Я твердо уверен, что ты должен быть ролью, прежде чем ты станешь ролью», — сказал Серхант, когда мы ехали по Манхэттену в сопровождении его молчаливого русского водителя Юрия, персонажа сериала, у которого 16000 подписчиков. Instagram.

Открываю ли я компанию по продаже недвижимости в разгар пандемии в Нью-Йорке, когда миллион человек только что покинули город? Что я, чокнутый? Да, я немного чокнутый.

Когда рынок начал падать, это только увеличило привлекательность такого брокера, как Серхант, и его влияние в социальных сетях. «Райан имеет все основания сказать:« Ну, сломанная система, которая у вас была раньше, не работала, так почему бы вам не попробовать что-то новое, что-то более современное? »- говорит Майкл Стерн, чьи текущие проекты включают Steinway Tower, тонкий как игла небоскреб на 57-й Вест-стрит.«Он знает, как преодолеть шум, привлечь внимание и привлечь внимание». Конечно, большинство людей в этой массовой аудитории — просто вуайеристы, но в нее входит множество брокеров по недвижимости, и по крайней мере некоторые из них представляют покупателей, которые, хотя и богаты, все же испытывают острые ощущения от перспективы встречи с кем-то из телевидения. .

По словам Серханта, бесит то, что в начале 2020 года рынок предметов роскоши, казалось, начал расти. «Все должно было быть замечательно, — сказал он, — а затем бум . »В марте он снимал листинг за миллионов долларов и только что продал таунхаус Марка Джейкобса в Вест-Виллидж по (сниженной) цене в 10 долларов.5 миллионов. «Мы закрылись в пятницу», — сказал Серхант. «Неделю спустя Куомо закрыл город».

Bravo остановил производство девятого сезона. (Осенью он возобновил свою работу.) Приказом губернатора запрещены личные выступления. Серхант просто пытался удержать существующие сделки вместе. У него и Эмилии есть малыш — их дочери Зене почти 2 года, — и его свекровь жила с ними. Они вышли из своей квартиры в Сохо и поехали в Нью-Гэмпшир, где у родителей Серханта был коттедж на озере.Обычно он просыпается в 4 часа утра, чтобы приступить к интенсивной тренировке в тренажерном зале, и преодолевает препятствия в течение дня с 15-минутными интервалами. Внезапно он был заземлен. «Я застрял в лесу», — сказал он.

По его словам, из этого Уолдена получилось Big Money Energy и смелый план на его будущее. В сентябре он объявил, что запускает свою новую компанию. В Nest Seekers он руководил командой из 65 агентов, которые, по его словам, принесли 1,4 миллиарда долларов продаж в 2019 году. Тем не менее, Серхант хотел, чтобы его имя было в центре внимания.

«Я постоянно попадаю в неудобные ситуации», — сказал он своей аудитории Zoom на книжном мероприятии в декабре. «Мол, что я делаю? Открываю ли я компанию по продаже недвижимости в разгар пандемии в Нью-Йорке, когда миллион человек только что покинули город? »

«Что я, чокнутый?» Серхант сказал. «Да, я немного чокнутый».

Видео-команда Серханта записывает рекламу для Listed, его нового канала на YouTube.Фото: Брайан Финке.

Видео-команда Серханта записывает рекламу для Listed, его нового канала на YouTube. Фото: Брайан Финке.

Книги Серханта — до последней было Продай как Серхант — полны мотивационных притч о том, на что он пойдет, чтобы продать себя. Например, есть история неустановленного разработчика, который строил в Бруклине проект, который хотел представлять Серхант.Он пишет, что, чтобы привлечь внимание разработчика, он отправил ему большой «архитектурно интересный» книжный шкаф и каждый день присылал для него книги с продуманной надписью. Наконец, разработчик написал: «U WIN. ДАВАЙ СДЕЛАЕМ ЭТО. КНИГИ МОГУТ ОСТАНОВИТЬСЯ СЕЙЧАС ». Я предположил, что эта история не может быть правдой, но затем Стерн сказал мне, что он был разработчиком, о котором идет речь. «Думаю, он прислал мне тысячу книг, — сказал Стерн. «Сначала я засмеялся. И тогда это было досадно. А потом я начал уважать это.”

Серхант однажды устроил тематическую вечеринку Back to the Future вместе с DeLorean, чтобы продвигать таунхаус с декором 1980-х годов. Он нанял марширующий оркестр, чтобы выступить на дне открытых дверей в отеле, расположенном рядом с шумной улицей Скоростной автомагистрали Бруклин-Куинс. Он использовал скайрайтеры, смелые трюки и стометровые баннеры с обнаженными моделями в раскраске тела. Роксана Донован, исполнительный директор Great Ink Communications, вспомнила, что, когда Серханта пригласили возродить остановившийся жилой комплекс, который ее фирма представляла на 59-й улице, он предложил оживить его изысканные интерьеры с помощью фотошопинга женщин в стрингах.«Но это не заставило меня ненавидеть Райана, что меня удивило», — говорит Донован. «Он неизвиняюще скупердяй в продаже вещей». (Серхант сказал, что никогда бы не предложил что-то настолько грубое, но согласился, что он животное.)

Люди, которые работали с Серхантом, говорят, что его зрелищность в стиле Браво сосуществует с осторожным деловым инстинктом. «У него очень сложный подход», — говорит Эл Тилис, бывший руководитель отдела коммерческой недвижимости, который на протяжении многих лет использовал Серханта в качестве брокера для пяти личных сделок, включая покупку 31 доллара.5-миллионная квартира на 520 Парк-авеню. «Это очень по-деловому и не по-шоу-бизнесу. Это все бизнес; он делает это ».

«У этого парня отличная рабочая этика», — говорит Орен Александер, звездный брокер в Elliman, специализирующийся на продаже трофейной собственности. «В конце концов, он просто работал над этим и придумал, как сыграть своего персонажа и заставить его создать большой бизнес». Однако Александр обязательно добавляет: «Он больше любит объемы».

В настоящий момент, когда такая большая деловая активность все еще заморожена, большинство людей, занимающихся недвижимостью, готовы убить, чтобы сказать, что у них есть объем.Этой зимой многие брокеры следили за действиями во Флориде, которая кишит богатыми беженцами из-за COVID. Серхант и Александр недавно заключили сделку по пентхаусу в Майами за 33 миллиона долларов. (Серхант сказал, что покупатель, финансист из Нью-Йорка, нашел его через его дочь, одного из поклонников Серханта на YouTube.) В этом месяце Серхант представлял переезжающего жителя Нью-Йорка, который купил недавно построенный особняк в Палм-Бич за 132 миллиона долларов, сообщает Bloomberg. . (Недвижимость на берегу моря ранее принадлежала Дональду Трампу, который передал ее российскому олигарху Дмитрию Рыболовлеву, который в конечном итоге продал землю строителю особняка.Флорида!)

Зерхант. Офис расположен в отреставрированном пятиэтажном таунхаусе в Трибеке. Когда я приехал туда в будний день в январе, первое, что я заметил, это то, что там было много людей. Поскольку губернатор разрешил отрасли недвижимости вернуться к работе в июне, она в основном вернулась к своей обычной работе. У брокеров действительно небольшой выбор; они просто посредники между богатыми сторонами, и их легко заменить.

Серхант был в комнате, которую он использует как студию, записывал на пленку эпизод разрабатываемого им подкаста Big Money Energy .Одна из камер его команды была нацелена на его голое лицо. Все остальные в офисе не снимали маски, но Серхант снимает свою, когда находится перед камерой, что часто бывает, потому что он постоянно снимает контент для своего собственного видеооператора, Серханта. Студии. Помимо его собственного маркетингового контента, предприятие выпускает серию программ в стиле реалити для Listed, канала Серханта на YouTube. «Теперь я получаю больше бизнеса от YouTube, смешанного с Instagram, чем от Bravo», — сказал он мне, добавив, что Listed также служит инструментом для набора брокеров в его компанию.«Я могу дать им их собственные шоу».

Серхант с гордостью отмечает, что в офисе нет столов для агентов, есть только диваны. В похожем на кафе комнате на верхнем этаже люди работали над ноутбуками за близко расположенными столами, разделенными перегородками из плексигласа. На первом этаже я присутствовал на совещании по стратегии бренда в конференц-зале с Серхантом и полдюжиной членов брокерской команды, которую он переманил у конкурента.

Брокеры сообщают, что с наступлением Нового года и обнадеживающими новостями о вакцинах они видят признаки восстановления.Серхант привел аргумент, что пребывание в заключении в течение нескольких месяцев подряд заставило многих людей жаждать лучшего окружения, и многие из них получали от него свое заместительное лечение. «Я пассивный друг для людей во всем мире», — сказал он. Он объяснил, что масштабы этого количества подписчиков в социальных сетях являются его рыночным преимуществом. «Когда я смотрю на другие брокерские компании и агентства, когда они забрасывают сеть, все они забрасывают сеть в одном и том же месте», — сказал Серхант. «Если они все равно собираются платить брокерскую комиссию, почему бы не нанять парня с самой большой сетью?»

На 565 Broome Street (слева).Фото: Брайан Финке.

На 565 Broome Street (слева). Фото: Брайан Финке.

Эта площадка отчаянно привлекает застройщиков Нью-Йорка. Такие проекты чрезвычайно дороги в строительстве и финансируются за счет ссуд, которые должны быть возвращены в относительно короткие сроки. Один очень активный девелопер, HFZ Capital Group, потерял несколько зданий из-за потери права выкупа, и, по данным Crain’s New York Business, , похоже, находится на грани отказа от своего громкого проекта рядом с Хай-Лайн, пары домов. извилистые башни, спроектированные Бьярке Ингельс.Поскольку многолетний график строительства отстает от рынка, на подходе новые здания, и они собираются прибыть в самый неподходящий момент.

Маркетинг новых разработок является основным направлением деятельности фирмы Серханта. В течение дня, проведенного вместе, он переходил от одного строительного проекта к другому, надевая каску, чтобы проверить прогресс на 101 West 14th Street, а затем направлялся на маркетинговую встречу на тротуаре возле 199 Chrystie, нового здания датского архитектора Томаса Юул-Хансена. .В проекте предусматривалось создание 14 «взаимосвязанных вилл» с окнами от пола до потолка, выходящими на парк Сары Д. Рузвельт, остров из кирпича и астротурфа, который тянется от Хьюстон-стрит до канала. «Мы продаем его как динамичный район», — сказал Серхант. По велосипедной дорожке нас обогнал мужчина, толкающий тележку с хламом. «Независимо от экономических циклов, всегда есть бегство к качеству».

Рынок, похоже, решительно отвернулся от сверхвысоких многоквартирных домов, которые символизируют бурное развитие элитного строительства последнего десятилетия.Если вы хотите жить по адресу 432 Park Avenue, возможно, сейчас самое подходящее время, чтобы сделать свое предложение. New York Times недавно опубликовала статью на первой полосе, описывающую разрушительный перечень жалоб на сантехнику и инженеров от жителей почти 1400-футового здания Рафаэля Виньоли. «Послушайте, — сказал Серхант в свою защиту, — если вы возьмете значительное количество сверхбогатых людей и сложите их всех друг на друга, чтобы малейшая вещь пошла не так, как надо, — они очень, очень нуждающиеся люди, и если вещи не идеальны, идеальны, совершенны, тогда они ужасны.«Но амортизация не ограничивается одним шатким зданием. По словам оценщика недвижимости Джонатана Миллера, в One57, первой башне, построенной на «Улице миллиардеров» в центре города, в последнее время квартиры перепродаются с большими скидками. В декабре блок 58A, первоначально купленный за 34 миллиона долларов в 2014 году, был продан всего за 16,8 миллиона долларов, что означает 50-процентный убыток. Серхант представлял покупателя.

«Это мгновение во времени», — сказал Серхант, когда мы проезжали мимо витрин, покрытых мертвенно-коричневой бумагой. «Такого рода сделок больше не будет.”

Затем мы направились в Brooklyn Point, новую башню недалеко от торгового центра Fulton Mall, построенную Extell Development, фирмой, стоящей за One57. Многоквартирный жилой дом, который сейчас является самым высоким зданием в районе, был первым зданием Extell в Бруклине. Генеральный директор компании Гэри Барнетт — известный скрытный бывший торговец алмазами, который использовал свою собственную команду продаж, чтобы незаметно продвигать на рынок такие разработки, как One57. Конечно, это было в другое время, на Манхэттене. После открытия Brooklyn Point в разгар пандемии с предсказуемо средними результатами продаж Барнетт нанял Серханта.

Серхант объявил, что в ноябре приступит к продажам в здании, разместив на YouTube заполненное свистом видео. « Бум! », — говорит он, подписывая контракт, хлопая руками по столу и давая пять сотруднику. «Наша первая новая разработка, подписанная как новая фирма». Затем видео переходит к мозговому штурму, где Серхант и его команда обсуждают дурацкие маркетинговые идеи. (Парашюты?) После осмотра здания, демонстрирующего его невероятный тренажерный зал и другие удобства, видео завершается рядом с пейзажным бассейном на крыше, который якобы является самым высоким в Западном полушарии.Струнный квартет играет «Empire State of Mind», а балерина танцует на пуантах. Когда один из его помощников отправляет сцену в прямом эфире в Instagram, Серхант представляет трех руководителей Extell в масках, которые выглядят неуклюже.

«Я думаю, что это был очень креативный и эффективный способ выделить один из атрибутов здания», — говорит Ари Гольдштейн, старший вице-президент Extell, который появился в видео. Но он говорит, что общение с людьми через социальные сети — это только первый шаг. Настоящая уловка — это конверсия: превращение внимания к бренду в реальные сделки.Именно здесь новый подход Серханта встречается с реальной рыночной ситуацией. В конечном счете, большинство продаж недвижимости возвращаются к фундаментальным показателям; это физический бизнес.

«Райан это признает, — говорит Гольдштейн. «Это первое, что он говорит:« Моя работа — заставить людей увидеть, насколько велико здание, придя к нему »».

Еще одним важным фактором является местоположение, которое могло бы показаться проблемой для этого здания, расположенного в очаровательном торговом районе.Серхант пригласил пару брокеров из конкурирующих фирм посмотреть. Пока мы ждали у стойки регистрации, Серхант упомянул, что скоро переедет в соседний Боерум-Хилл. «Я купил дом Джонатана Сафрана Фора», — сказал он мне. Писатель просил 9 миллионов долларов за это место с Серхантом в качестве его брокера. Серхан решил, что ему нравятся кости здания. (Он заплатил 7,6 миллиона долларов.) Последние два года он провел ремонт, разобрал весь дом и установил спортзал в подвале.

Прибыли другие брокеры, и мы поднялись на лифте к образцовым квартирам, инстинктивно двигаясь к четырем углам ложи и катаясь, казалось, неприятно долгое время.Виды были замечательными, как и рекламировалось: вид на Нью-Йорк, которого я никогда не видел, с развернутым в одном направлении Манхэттеном и видом на Атлантический океан в другом. «Цена в этой квартире начинается с 2,7», — сказал Серхант без всяких продавцов, так как это были другие профессионалы. «У нас много инвесторов».

За масками других брокеров, казалось, это произвело умеренное впечатление. Когда Extell наняла Серханта, только 10 процентов из 458 квартир в здании были закрыты.Гольдштейн говорит, что с тех пор наблюдается «гигантский рост всех статистических данных». «Сейчас люди могут заключать выгодные сделки, — говорит он, — которых они не могли получить раньше». Тем не менее, предстоит сжечь много инвентаря. А учитывая пандемию, ограничения на поездки и изменившийся геополитический климат, кажется маловероятным, что посторонние снова придут, чтобы спасти рынок. Жителям Нью-Йорка придется с этим разобраться.

«Он просто вытирает сланец», — сказал Серхант.Кризис, охвативший город, открывает возможности для тех, кто хочет его принять (или, по крайней мере, для избранной группы людей, которые могут потратить миллионы на квартиру). По ходу дела в сериале вводятся новые персонажи, новые способы мышления. Серхант вышел из Бруклин-Пойнт, продолжая разговаривать, пересек улицу, не глядя ни в одну сторону, и был близок к тому, чтобы его сбила машина. «Сейчас супер-круто», — продолжил он, когда мы вернулись во внедорожник. «Я настолько твердо уверен, что бренд агента важнее всего.Затем он вытащил свой телефон и снял маску, чтобы он мог говорить без звука о Big Money Energy с продюсером Доктора Оз.

* Эта статья опубликована в журнале New York Magazine от 15 февраля 2021 г. Подпишитесь сейчас!

Одна великая история: еженощный информационный бюллетень для лучших из

Нью-Йорка

Одна история, которую нельзя пропустить сегодня, отобранная редакцией New York .

Условия использования и уведомление о конфиденциальности
Отправляя электронное письмо, вы соглашаетесь с нашими Условиями и Уведомлением о конфиденциальности и получаете от нас электронную переписку.

Почему вам следует покупать меньше жилья, чем вы можете себе позволить

Это одна из самых популярных статей о деньгах до 30 лет: сколько дома вы можете себе позволить?

Первоначально я написал эту статью (и несколько дополнительных статей) около 10 лет назад, когда мы с Лорен начали подумывать о покупке нашего первого дома.Очевидно, это задело за живое.

Ваш дом почти наверняка станет самой крупной покупкой в ​​вашей жизни. Так что, я надеюсь, вы уделите достаточно внимания тому, сколько вам следует на это потратить.

Хотя цена жилья сама по себе делает вопрос доступности жилья интересным, я думаю, что дело не только в этом, особенно здесь, в США.

Почему так заманчиво купить слишком много дома?

Общество говорит нам, что более дорогой дом свидетельствует об успехе

Американская культура заставляет нас верить, что вещи, которые мы покупаем, должны не только функционировать, но и отражать наши ценности и личность.Мало кто из нас, если бы у них был выбор, купил бы несвежую прямоугольную квартиру в простом кирпичном здании, заполненном сотнями подобных квартир. Мы хотим, чтобы дом был чем-то большим, чем просто местом для жизни; мы хотим, чтобы это было продолжением нас самих.

Кроме того, существует глубоко укоренившаяся концепция «американской мечты», в которой домовладение не только поощряется, но и продается как фундаментальный компонент американского успеха.

Старшие поколения хотят, чтобы мы верили, что домовладение — единственный разумный способ жить

Я часто писал, что аренда — это не «выбрасывание денег на ветер» и что всегда лучше владеть своим домом.Вы не могли бы подумать, что такая банальная тема вызовет страстные, даже ненавистные ответы, но, увы, это так — так же постоянно, как политика.

Я мог бы подробно описать ситуацию, в которой было бы безрассудно с финансовой точки зрения владеть домом вместо того, чтобы сдавать его в аренду, и некоторые по-прежнему будут называть меня опасным дураком за то, что я рекомендую кому-либо когда-либо арендовать вместо покупки.

Признаюсь, было время, когда я еще ничего не знал о деньгах, когда я тоже считал, что владение домом — лучший способ разбогатеть.Почему? Потому что я постоянно слышал, как пожилые, «успешные» люди говорили о важности домовладения и о том, насколько высоко оценили их собственные дома. Они даже говорили о том, чтобы купить дом, потому что, эй, он все равно будет оценен по достоинству, вы не ошибетесь!

Что я знаю сейчас, что довольно интересно, так это то, что многие из тех же людей, которых я считал успешными, потому что они улучшали свои дома или использовали капитал для покупки игрушек, на самом деле вообще не разбирались в деньгах. Конечно, у них был собственный капитал, но какие у них были сбережения? Как выглядели их пенсионные счета? А что будет, если стоимость их драгоценного дома упадет на треть и более? Что ж, между 2005 и 2009 годами мы узнали.

Это правда, что недвижимость обычно дорожает, особенно в течение нескольких десятилетий. В местах, где земли мало, например на Манхэттене, она может очень быстро расти в цене, а иногда и делать владельцев богатыми. Однако в среднем рост стоимости недвижимости — медленный и неустойчивый путь. Однако, если учесть инфляцию, подорожание жилья не очень впечатляет. Вот примерный пример:

Индекс цен на жилье Case-Schiller является эталоном для средних цен на жилье в США. С поправкой на инфляцию, он вырос со 111 в 1980 году до 197 в 2018 году.Это рост на 41%. Неплохо. Но теперь давайте посмотрим на фондовый индекс S&P 500. В 1980 году он составлял 111 долларов, или около 357 долларов в долларах 2018 года. Сегодня индекс составляет около 2700 долларов. Это увеличение на 656%! Внезапно признание дома перестает быть таким впечатляющим.

И мы даже не начали учитывать такие расходы на содержание дома, как страхование, налоги на имущество и техническое обслуживание, не говоря уже о комиссии риэлтора. Чем больше я пишу об этом, тем больше хочу продать свой дом и сдать в аренду!

Тем не менее, хор голосов, восхваляющих домовладение, звучит громко и настойчиво.Даже перед лицом таких отрезвляющих фактов у нас возникает соблазн поверить в то, что мы не ошибемся, имея дом, даже если для этого нам придется растянуть свои финансы.

Дом

будет вашим домом, и это очень важно

Не говоря уже о культурных нормах, давайте не будем сбрасывать со счетов эмоциональную тягу домовладения.

Дом, вероятно, станет не только самой большой покупкой в ​​вашей жизни, но и тем местом, где вы будете проводить большую часть своего времени. Это будет ваше убежище от мира работы и стресса.Это может быть место, где вы начнете и создадите семью.

Все это складывается!

По мере того, как вы подходите к покупке дома как к финансовому решению, вы сразу же видите конфликтующие факторы. Как самая большая покупка в вашей жизни, ваш инстинкт должен заключаться в том, чтобы тратить как можно меньше. Если вы регулярно читаете MU30, вы знаете, что для создания богатства нужно тратить меньше, чем вы зарабатываете. Итак, при прочих равных, зачем вам тратить 3000 долларов в месяц на ипотеку, если вы можете найти дом за 1000 долларов в месяц?

Ну, например, если вы живете в районе залива, Нью-Йорке, Бостоне и т.п., ипотека в размере 3000 долларов может быть лучшим вариантом, который вы можете найти.Однако если мы рассмотрим более типичный рынок жилья, тогда в игру вступят и другие факторы. Вы собираетесь здесь жить надолго, так что можете получить то, что хотите. Цены будут расти, так что можно потратить немного больше. Возможно, вы планируете завести детей, поэтому считаете, что вам следует выбрать дом в хорошем школьном районе, даже если он стоит дороже.

Да, это все действительные баллы. Вы обязательно должны учитывать их все (и многие другие), когда решаете, что потратить на дом. Однако не позволяйте этим факторам побуждать вас тратить больше, чем вы должны.

Наша история

Беременные нашей первой дочерью, мы с Лорен купили наш первый дом вместе в 2009 году. Для меня было трудное время покупать дом, потому что в том же году я только что закончила выплатить все свои долги. Меньше всего мне хотелось взять ипотеку! Но эти другие факторы стали шепотом. Вы можете не понять этого, если не испытывали этого, но инстинкт гнездования, возникающий, когда ребенок находится в пути, реален. Мы жили в крохотной городской квартире.Мы могли позволить себе переехать в пригород, что и сделали.

Так как я только что выбрался из долгов, я подошел к покупке нашего первого дома как можно более консервативно. Дома в желанных пригородах были недешевыми, но мы нашли скромный дом в доступном районе. Мы заложили 20% и взяли ипотеку с фиксированной ставкой на 20 лет, а не на 30, чтобы сэкономить на процентах. Даже с учетом более крупного ежемесячного платежа по 20-летней ипотеке, наш жилищный платеж составлял менее 10% нашего валового дохода.

Но мы подозревали, что это не будет нашим домом навсегда.Это был уютный и аккуратный домик, но он нас не вдохновлял. Мы планировали остаться здесь на пять лет, что в среднем примерно соответствует тому, сколько времени нужно, чтобы окупить владение домом.

Короче говоря, мы пробыли в этом доме всего три года, прежде чем нашли что-то вроде фиксирующего верха в желаемом районе и двинулись дальше. Я не специалист по недвижимости, но мне нравится думать, что во второй раз мы поступили правильно, купив самый дешевый дом в самом красивом районе. Время покажет. Из-за изменений на рынке мы продали наш первый дом всего на 5 тысяч долларов меньше, чем мы за него заплатили, поэтому, если вы добавите заключительные расходы и комиссионные риэлтора, нам, вероятно, было бы лучше арендовать.С другой стороны, мы не думали, что будем двигаться так быстро.

Наш нынешний дом был дороже, чем наш первый. (Фактически, в два раза дороже!) Но это все равно было меньше, чем мы могли себе позволить. Тем временем наша карьера пошла вверх. Наша ипотека по-прежнему составляла менее 15% нашего дохода, хотя на этот раз мы взяли ссуду на 30 лет. (С тех пор мы его выплатили.)

Тем не менее, у меня были серьезные опасения по поводу того, чтобы так много тратить на дом. Перед тем, как купить этот дом, мы сделали ставку на другой, который был немного дороже.Мы проиграли другому участнику торгов, потому что не смогли сдвинуться с места, даже 5 тысяч долларов, по сравнению с нашей лучшей ценой. Оглядываясь назад, я очень рад, потому что в итоге мы получили гораздо лучший дом за меньшие деньги (хотя в то время я этого не осознавал).

Оба раза мы покупали дом, но покупали меньше, чем калькулятор (и, конечно, риэлтор или банк) сказали бы нам, что мы можем себе позволить. В результате мы никогда не теряли сон из-за выплат по ипотеке. Более того, мы смогли профинансировать множество других целей, от выхода на пенсию до путешествий и, да, конечно, ремонта дома.Это все деньги, которые можно было потратить на более дорогой дом.

Примечание для читателей, живущих на перегретых рынках недвижимости

Прежде чем вы разозлитесь и оставите неприятный комментарий о том, как нельзя купить ветхую двухкомнатную квартиру менее чем за 1 миллион долларов в Сан-Франциско / Манхэттене / округе Колумбия. и как «приятно» иметь такую ​​дешевую недвижимость, давайте все согласимся, что на этих рынках «правила» могут быть другими.

Это правда, вам, возможно, придется отказаться от рекомендаций по доступности, чтобы купить что-нибудь вообще.Возможно, вам придется ждать дольше, чтобы купить, соглашаться на меньшее количество дома или жить с соседями по комнате на неопределенный срок. К сожалению, это цена жизни в этих крутых местах, где много желанных рабочих мест. Вы хотите жить там, несмотря на стоимость жилья. К сожалению, миллионы других людей тоже, а домов не хватает.

Возможно, вам придется скорректировать правила доступности, но вы все равно можете последовать совету и потратить меньше, чем вы могли бы технически.

Посетите наш партнер Reali Loans, чтобы найти ипотеку по низкой ставке

Руководящие принципы

Если вы погуглите, сколько дома вы можете себе позволить, или поиграйте с калькулятором доступности жилья MU30, вы увидите множество противоречивых цифр.Во-первых, это общая сумма жилищных выплат, которую вы можете себе позволить (включая основную сумму ипотеки и проценты, страхование и налоги на имущество), а также общий ежемесячный долг, который вы можете себе позволить (ваш жилищный платеж в сочетании с другими выплатами по долгу, такими как студенческие ссуды, автокредиты , и кредитные карты). Чем больше у вас другого долга, тем меньше вы должны потратить на жилищную выплату.

Но даже в этих двух цифрах вы обнаружите противоречивую информацию. Один сайт сообщит, что вы можете потратить до 30% своего валового (до налогообложения) дохода на ипотеку, другой — потратить не более 20% от вашего чистого (после налогообложения) дохода.Это огромная разница, которую мы здесь обсуждаем.

Всегда трать меньше, чем могли бы

, редко пожалеете

Если вам нужно больше места или что-то новое, вы можете отремонтировать.

Если вам действительно не нравится ваш дом или место, вы можете переехать, как мы.

Но если вы купите слишком много дома и обнаружите, что не можете позволить себе ипотеку, у вас может не быть никаких вариантов. В худшем случае вы можете оказаться под водой на плохом рынке жилья и даже не сможете продать свой дом.

Чем меньше денег вы вкладываете в ежемесячный жилищный платеж, тем больше у вас денег:

Всегда планируйте использовать сбережения и инвестиции, чтобы справиться с чрезвычайными ситуациями, оплатить проект по благоустройству дома или профинансировать пенсию. И если вы консервативны в том, сколько вы покупаете дома, у вас должно быть много денег, чтобы пополнить эти счета!

Тактика

Итак, вы решили тратить меньше на покупку дома. Большой! Но где взять эти сбережения?

Устанавливайте более реалистичные ожидания

Если банк говорит, что вы можете позволить себе пять спален площадью 4000 квадратных футов с бассейном, но знаете, что трехкомнатной квартиры площадью 2000 квадратных футов будет вполне достаточно, выберите более дешевый вариант.Слишком много места может стоить денег, и вы все равно никогда его не используете.

Что вам действительно нужно в доме?

Очевидно, что школы и время в пути будут иметь большое значение. Мы выбрали домик гадкого утенка в городе с отличными школами, что очень удобно по отношению к городу. На те же деньги можно было купить McMansion в 40 минутах езды от центра в городе с посредственными школами. И я знаю людей, которые выбрали это. Каждому свое. Ключ в том, чтобы найти свою золотую середину.

Научитесь жить с недостатками

Наш нынешний дом был на рынке два года, прежде чем мы его наконец купили, потому что он нуждался в серьезном обновлении, особенно в кухне и ванных комнатах.Большинство покупателей рассматривали кухню 50-летней давности как препятствие или что-то, что нужно было бы немедленно отремонтировать с большими затратами. Хотя мы в конце концов отремонтировали кухню, мы прожили с ней два года, прежде чем это сделали. Это было не весело, но, приняв дом как есть, мы оказались в месте, на которое в противном случае мы не были бы готовы тратить деньги. Однако имейте в виду, что в нашем случае недостатки были косметическими. Очевидно, покупатель остерегается, если дом нуждается в новой крыше или имеет серьезные структурные проблемы!

Не пренебрегайте ипотекой при учете общей стоимости.Ипотека на 15 или 20 лет увеличивает стоимость вашего ежемесячного платежа, но может сэкономить десятки тысяч процентов. Если вы основываете свою доступность на ипотеке на 15 лет вместо 30-летней ссуды, вы автоматически начнете покупать менее дорогие дома. Даже если вы решите взять ссуду на 30 лет, покупайте только те дома, которые вы можете себе позволить с 15-летней ипотекой.

Положите 20%!

Наконец, я действительно рекомендую по возможности откладывать 20%. Хотя первоначальный взнос в размере 20%, кажется, становится все менее и менее популярным, особенно среди тех, кто впервые покупает жилье, я не думаю, что вы можете ошибиться, дождавшись покупки дома, пока вы не внесете полные 20%.

Это сэкономит вам деньги на частном страховании ипотечного кредита и защитит вас от падения под водой в вашем доме на падающем рынке в случае, если вам нужно действовать быстро. Но что еще более важно, это хорошая проверка того, что вы можете позволить себе дом. Если вы хотите купить дом, который требует от вас уменьшения первоначального взноса, возможно, вы тратите слишком много.

Обратитесь к нашему другому партнеру LendingTree, чтобы найти ипотеку по низкой ставке

Сводка

Когда дело доходит до покупки вашего первого дома, всегда старайтесь покупать меньше дома, чем вы можете себе позволить.Скорее всего, вам действительно не нужно столько места, сколько вы думаете. Кроме того, покупка меньшего количества дома означает больше сбережений на пенсию, ваш чрезвычайный фонд и ремонт дома.

Подробнее

Программа реновации пробудила активность жителей. Квартиры какой площади будут предоставлены вместо квартир в снесенных домах

Законом города Москвы от 17 мая 2017 года № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при ремонте жилищного фонда в городе Москве» предусмотрено 13 гарантий жителям пяти человек. -этажных домов:

1.Волонтерство. Участие в ремонте — только по решению собственников и арендаторов квартир. Решение принимается 2/3 голосов собственников и арендаторов.

2. Отказ от участия в программе — в любое время до заключения первого договора обмена. Решение об отказе принимается общим собранием собственников и арендаторов квартир.

3. Эквивалентная квартира: количество комнат — не меньше, чем в старой квартире. Жилая площадь — не меньше жилой площади в старой квартире.Общая площадь больше, чем в старой квартире, за счет более просторных мест общего пользования (кухня, коридор, коридор, ванная, туалет).

4. Новая квартира — бесплатно и в собственности. По желанию собственники неприватизированных квартир смогут сэкономить на социальном найме.

5. Переезд — только в вашем районе. Гарантируется предоставление новой квартиры в том же районе (кроме Зеленограда и ТиНАО, где возможен переезд в пределах административного района).

6. Улучшенная отделка. Новые квартиры подойдут для проживания без дополнительного ремонта или отделочных работ.

7. Улучшение жилищных условий очереди. В очереди на новые квартиры будут поступать новые квартиры вне очереди по нормативам предоставления жилья в зависимости от состава семьи. Две передачи не требуются.

8. Освобождение от взносов на капитальный ремонт: с момента включения дома в Программу реновации.Ранее привлеченные средства будут направлены на строительство новых домов.

9. Эквивалентная квартира не устраивает — можно получить равноценную квартиру или денежную компенсацию. Размер компенсации будет равен рыночной стоимости старой квартиры.

10. Помощь в переезде. В 2018 году помощь при переселении из всех категорий граждан осуществляется по заявкам, поданным в администрацию района (для ТАО и НАО — в префектурах районов).Основанием является постановление Правительства Москвы от 19.06.2018 № 577-ПП.

11. Полная компенсация собственникам нежилых помещений. Владельцы нежилой недвижимости получат возмещение стоимости своей собственности по рыночной цене или эквивалентного нежилого помещения.

12. Комфортная городская среда и качественные дома:

  • монолитного дома или современного панельного дома;
  • возможность перепланировки квартир;
  • остекление балконов и лоджий;
  • лестницы минимум — удобный вход в подъезд для инвалидов, пенсионеров и мам с колясками;
  • грузовых и пассажирских лифта;
  • удобных улиц и парковок;
  • широких тротуара;
  • зеленых дворов и парков;
  • объекта социальной сферы в пешей доступности.

13. Налоговые льготы. Собственники квартир в домах, включенных в программу реновации, освобождены от следующих обязательных платежей:

  • государственная пошлина за регистрацию прав на жилое помещение;
  • НДФЛ (НДФЛ) при обмене старой квартиры на новую.

При продаже квартиры, полученной в рамках программы реновации, право владения, которое влияет на подоходный налог с населения, будет включать в себя право владения жилым помещением в снесенном доме (статья 217.1 п.2 Налогового кодекса РФ).

Все москвичи или большинство из них, наверное, уже знают о программе реновации жилья, которая скоро стартует в столице. Он предполагает снос прежних «хрущевок» с переселением всех их жителей в новые дома. Ожидается, что старт глобального проекта будет дан в конце 2017 года.

Во многом предстоящий снос пятиэтажек продиктован тем, что они устарели физически и морально.Поэтому столичным властям приходится тратить значительные средства на их капитальный ремонт.

Как будет проходить ремонт в Москве?

По прогнозам городских властей, программа рассчитана на пятнадцать лет. Всего за это время планируется построить 15 миллионов квадратных метров нового жилья. На первом этапе будет построено стартовое жилье общей площадью 5 миллионов «квадратов».

Однако до сих пор не до конца ясно, как будет проходить ремонт в Москве.Ведь нужно еще окончательно принять федеральное и местное законодательство. Кроме того, городские власти должны определить территории, на которых будут построены первые новые дома. По словам представителей мэрии, площадки под новостройки есть во всех районах Москвы, за исключением Троицкого и Новомосковского административных округов.

Ожидается, что граждане получат новые квартиры возле своего бывшего жилья. Причем новая площадь будет такой же или даже больше.Сохранятся пропорции не только квадратных метров жилого помещения, но и других помещений (ванные комнаты, коридоры, кладовые и т. Д.).

Процесс сноса пятиэтажки

Будет поэтапно. Ожидается, что к 2018 году будет снесено около 8 тысяч пятиэтажек во всех уголках столицы. Однако уже сейчас московские власти заявляют, что в их распоряжении около 5 тысяч квартир, которые будут готовы принять новых жителей этой осенью.

В настоящее время мэрия решает, какие дома будут снесены в первую очередь. Список еще не утвержден, так как программа ремонта еще не полностью законодательно закреплена.

Кроме того, мэрия Москвы обещает, что список пятиэтажек, реновация которых коснется в первую очередь, будет обсуждаться с горожанами. Это обеспечит учет интересов как города, так и населения.

Однако вам все же следует проконсультироваться с юристом. Он досконально знаком с проектами актов федерального и местного законодательства. Кроме того, у специалиста есть контакты с представителями органов местного самоуправления. Поэтому у специалиста вы сможете узнать все подробности предстоящей глобальной реконструкции. Кроме того, юрист всегда проинформирует обо всех возможных грядущих нововведениях. Не забываем, что в финальной версии еще не принят весь пакет.

В частности, пока непонятно, что делать, когда в соседнем административном округе Москвы появятся новые дома.Действительно, многие старые пятиэтажки находятся в так называемых «пограничных» зонах. Тогда вместе с получением квартиры в новостройке жильцам придется поменять ряд документов, на что потребуется время.

Кто может получить отдельное жилье

Согласно программе реновации, жители пятиэтажных домов, построенных в 50-70-х годах прошлого века, смогут получить отдельное жилье. В некоторых квартирах в хрущевках проживает сразу несколько человек, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий.Поэтому не исключено, что одной семье будет выделено несколько квартир. Более того, будут соблюдены стандарты обеспечения каждого гражданина жилым пространством.

Как купить жилье со скидкой при переезде из снесенной пятиэтажки? Будет ли в новых кварталах достаточно парковочных мест и могу ли я выбрать, в какую квартиру переехать?

АиФ отвечает на эти и другие вопросы читателей. Заместитель Мэра Москвы по градостроительству и строительству Марат Хуснуллин .

Поднимите волну

Екатерина Бычкова, A&F: Началась первая волна реновации: дома к переселению готовы уже в феврале. Но подготовлены ли к ним подъездные пути?

Марат Хуснуллин : Мы не строим дома в чистом поле — конечно, и дворы, и автостоянки, и подъездные пути готовы. Квартиры для переселенцев практически приведены в порядок в соответствии с требованиями улучшенной отделки. Что касается благоустройства территорий, то сейчас эти работы завершаются.Напомню, что речь идет о 12 домах на востоке, севере и западе столицы: два дома на Дмитровском шоссе и проспекте Вернадского, четыре на Бескудниковском бульваре и по одному на 5-й Парковой, улице Красных Зори, Гжатском и Щелковском шоссе. . А первый дом — на 5-й Парковой улице — уже полностью готов к заселению.

— Есть ли у жителей возможность заранее увидеть будущее жилье?

Конечно. Люди, которым мы предлагаем эти апартаменты, уже наблюдают, выражая свои пожелания.И насильно никого не переселяем.

— Сколько сегодня пусковых площадок?

На сегодняшний день определено около 240 стартовых площадок для строительства нового жилья и еще 160 площадок находятся в стадии разработки. Этой суммы достаточно, чтобы поднять первую волну реновации и за три года построить там новые дома.

Кстати, мы изначально заявили, что программа реновации предусматривает комплексную квартальную застройку, а это значит, что при отсутствии объектов социальной инфраструктуры (школа, детский сад, поликлиника) в шаговой доступности от новых домов, где будут проживать жители снесенных пятиэтажек. будут переселены туда, где они будут построены.У каждого квартала своя ситуация: где-то есть эти объекты, и жители, пока они пошли в свою поликлинику, продолжат гулять, им не придется тратить на это больше времени. Если старая поликлиника находится на значительном удалении от нового дома, то построим новую. Наша задача — создать максимальный комфорт для людей, создать такую ​​городскую среду, чтобы москвичи могли получать все необходимые услуги в шаговой доступности.

Детские сады и школы будут построены одновременно с домами, в которые будут переселяться жители снесенных пятиэтажек.Фото: / Эдуард Кудрявицкий

Как доплачивать?

— Какова процедура доплаты за дополнительное место?

Мы предлагаем два основных варианта: переехать из дома, включенного в программу ремонта, в новую квартиру большей площади или с большим количеством комнат взамен эквивалентных, если в доме есть свободные квартиры для заселения, или получить эквивалентную жилую площадь в собственности и десятипроцентную скидку на покупку другой квартиры из городской собственности или собственности фонда реновации на два года.Но при этом общая общая площадь помещения не должна превышать 100 квадратных метров. метров. Это большие кадры, особенно если сравнивать с близкими хрущевками. Такой подход, с одной стороны, улучшит условия жизни москвичей, а с другой — исключит возможность злоупотреблений.

Механизм доплаты такой: из площади купленной квартиры будет вычтена средняя площадь эквивалентной квартиры в доме, в который заселяется проживающий.От этого будет зависеть количество метров, за которое нужно платить, а стоимость одного квадратного метра с доплатой — рыночная. Для определения рыночной стоимости будут привлечены независимые оценщики. Понятно, что районы разные, дома разные, и рыночная стоимость квадратных метров не может быть одинаковой по всей Москве. Размер надбавки рассчитывается как произведение количества приобретенных метров на стоимость одного квадратного метра за вычетом скидки в размере 10 процентов.

Участник программы реновации сможет выбрать жилье для покупки из собственности Фонда реновации или города в любом районе.Такие квартиры будут продаваться на аукционах. Например, в новом доме, в который семья переезжает по программе ремонта, средняя площадь двухкомнатной эквивалентной квартиры составляет 50 квадратных метров. метров. В то же время семья желает приобрести квартиру площадью 70 кв. метров. За 20 «квадратов» придется доплатить.

— Куда пойти, если есть возможность и желание купить квадратные метры?

москвичи смогут приобрести такие жилые помещения, обратившись в Фонд реновации и заключив с ним договор обмена за доплату (для собственников) или договор купли-продажи (для арендаторов).

Если цифра невыносимая и сразу не заплатишь, можно взять ссуду. Кроме того, участники программы реновации могут использовать материнский капитал, жилищные субсидии, государственные жилищные сертификаты и любые другие законные источники средств для улучшения своих жилищных условий.

А парковок будет три вида

— Парковочные места — больное место в большом городе. Как будет решена эта проблема в новых кварталах?

Изначально, когда мы только начинали формулировать программу, мы говорили, что все новые кварталы будут обеспечены необходимыми парковочными местами.Так и будет. Причем парковок будет три типа — плоские, многоуровневые, отдельно стоящие и подземные (где это возможно). Разумеется, конкретный набор и расположение мы уточним исходя из характеристик конкретного района, квартала и количества квартир.

Кстати, решение сделать подземный паркинг было непростым, так как это ведет к удорожанию строительства, но мы, встретив москвичей, его приняли. Планируется, что они будут паркингами в один уровень, а на свободных участках в блоках реновации мы построим наземные паркинг.Наша важнейшая задача — создать организованные места для хранения автомобилей. Такого, как сейчас, когда машины стоят на дорожках, лужайках или подъездных дорожках, не будет.

— Будут ли новые рабочие места?

Конечно. Ведь первые этажи будут нежилыми и будут выполнять общественные функции, то есть там будут магазины, аптеки, прачечные, банки, а это десятки сотрудников, которые получат работу. Многие из них, кстати, будут жить в одних и тех же домах и, таким образом, найдут себе работу в собственном доме.Плюс, как я уже сказал, мы будем строить не только новые дома, но и детские сады, школы, поликлиники, а это еще сотни рабочих мест. Более того, что очень важно, мы тем самым повышаем как поэтапную доступность жителей к необходимой инфраструктуре, так и приближаем рабочие места к жилью. Это удобный и комфортный город, когда люди тратят минимум времени на дорогу из дома на работу и обратно, не пользуются транспортом, а ходят пешком. Таким образом мы разгружаем и общественный транспорт, и дороги.Это большое благо как для людей, так и для всего города.

2. Моего дома нет в списке на ремонт. Сможет ли он попасть туда после утверждения программы?

Да. После принятия законопроекта любой дом высотой до девяти этажей, построенный в период с 1957 по 1968 год, сможет участвовать в программе сноса, если не менее 2/3 владельцев или арендаторов социальных жилищных кредитов проголосуют «за» общее собрание.

Жители 292 многоквартирных домов, не включенных в предварительный список для включения в программу реновации, на общих собраниях собственников.

3. Где я могу найти список домов для сноса и как он был составлен?

Точного списка домов, подлежащих сносу, сегодня не существует. Как сообщили Fineko / abc.az в сообщении вице-мэра Москвы Марата Хуснуллина и других представителей строительного комплекса столицы, специалисты МЖИ обследовали состояние конструкций и инженерных систем более чем в 8 тысячах домов. Параллельно изучались обращения жителей, проводились консультации с депутатами муниципальных образований и старейшинами на дому.В апреле по распоряжению мэрии жильцам звонили в квартиры. В результате был составлен список домов, в которых владельцам квартир предлагается проголосовать за или против их сноса. Список опубликован на официальном сайте правительства Москвы.

4. Наш дом в списках, но мы не хотим сноса. Что может быть сделано?

По мнению московских властей, даже если дом находится в списке, его сноса можно избежать, если против сноса проголосуют более 1/3 собственников квартир, проживающих в доме по договору социальной аренды.Голосование заканчивается 15 июня. Но если вы хотите включить свой дом в программу сноса, сделайте это по результатам общего жилищного собрания жильцов до 15 июля.

10. Живу в коммунальной квартире. Получу ли я ту же комнату или отдельную квартиру?

Согласно поправкам, принятым во втором чтении, при ремонте гражданам, владеющим комнатами в коммунальных квартирах, будут выделены отдельные квартиры.

11. Будут ли сносить кварталы или отдельные дома?

С этим вопросом нет ясности.Законопроект касается многоквартирных домов и конкретных решений для каждого из домов, включенных в программу. Ранее «Ведомости» со ссылкой на источники в правительстве Москвы писали, что дома будут сносить блоками, а если в четверти пятиэтажных домов будут снесены дома более высоких этажей, например, девятиэтажных, то они будут сносить. тоже надо снести.

Руководители управ на встрече с жителями районов были не столь категоричны. «Они будут сносить микрорайоны, но если дом не хочет сносить, они его не снесут», — сказал действующий человек.Глава Тимирязевского районного совета Александр Панасенко. «Кварталы сносить точно не будут», — выдвинул свою версию глава Хорошевского района Дмитрий Филиппов. Об этом же сообщил глава Таганского района Александр Мишаков. Очевидно, что сами столичные чиновники пока не понимают, как будет организован снос домов на их территориях.

12. Имею квартиру в доме под снос, взятую в ипотеку. Что делать?

Власти Москвы успокаивают владельцев квартир, выплачивающих ипотеку банку.По их словам, для них все останется без изменений — все права и обязанности владельцев таких квартир останутся такими, какими они были в договоре с банком. Кроме того, банки не смогут требовать досрочного погашения такой ипотеки. «У банка не будет права требовать досрочного погашения кредита», — отмечает Собянин. При этом опрошенные РБК представители банков и юристы отмечают, что в подобной ситуации владельцам ипотеки Хрущеву нужно будет оперативно пересмотреть договор залога с банком, указав в нем новую квартиру.«Сама процедура может повлечь дополнительные финансовые затраты для заемщиков банка», — предупреждают эксперты.

13. Дома для переселения лучше снесенных?

Власти Москвы обещают, что квартиры и сами дома будут ровно лучше хрущевок и «прослужат сто лет». Из озвученных переезжающими москвичами уже обещана большая площадь коридоров, кухонь и ванных комнат, а также более высокие потолки.За все это доплачивать не придется. Власти обещали помочь с транспортировкой вещей. Обещаны стеклопакеты, адаптированные для инвалидов и мам подъезды с детскими колясками, современные лифты. К тому же обещаны «яркие фасады». Сами дома будут построены из «панелей нового поколения» и монолитно. В качестве примера нового жилья мэрия опубликовала фотографии уже реализованных проектов домов, построенных группой ПИК и ФСК «Лидер». «Лучшие архитектурные бюро Москвы» будут задействованы в проекте, обещает глава комитета архитектуры города Москвы Юлиана Княжевская.5 июня буклет «Стандарт строительства и отделки жилых домов по программе реновации» с изображениями домов и отделкой квартир. Согласно буклету, полы в новых квартирах будут покрыты линолеумом и ламинатом, стены будут отделаны плиткой и обоями под покраску. Также будет установлена ​​система автоматического регулирования температуры для «водо- и теплоснабжения». В буклете сказано, что система будет учитывать погоду на улице.

14.Когда начнут сносить?

Сейчас сносят хрущевки, решение о переселении которых было принято постановлением правительства Москвы еще в 1998 году. Эта «первая волна» сноса должна закончиться в 2018 году. Условия новой программы будут определяется после принятия Государственной Думой закона «О ремонте». Но власти намерены начать переселение осенью 2017 года. Согласно поправкам, принятым во втором чтении, порядок сноса будет привязан к степени износа дома.Никто не знает, сколько продлится программа. Марат Хуснуллин оценил сроки его реализации в 15-17 лет. «

15. Нарушает ли решение о массовом сносе собственного жилья конституционные права москвичей?

Этот вопрос чиновникам задавали жители нескольких районов. Действительно, ст. 35 Конституции РФ гарантирует гражданам неприкосновенность частной собственности, за исключением решения суда или изъятия для государственных нужд с равной компенсацией.Чиновники из разных регионов одинаково ответили на одни и те же вопросы — посоветовали обратиться в Конституционный суд.

16. Могу ли я получить деньги вместо квартиры?

Да. Для этого собственник должен отправить соответствующее заявление в течение 30 дней с момента получения проекта договора на предоставление нового жилья. Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, компенсация не может быть получена взамен квартиры.Кроме того, собственник жилого помещения, в отношении которого действуют ограничения прав или обременение, не может рассчитывать на это.

17. Владею нежилым помещением на первом этаже дома, включенного в программу реновации. Получу ли я компенсацию за его стоимость?

Да. Согласно поправкам, принятым во втором чтении, власти обещают покупать нежилые помещения в домах под снос по рыночной стоимости в случае, если их владельцев не устроит предложенный вариант.

Закон о реновации принят, и жители первых хрущевок, попавших под снос, могут до конца года поменять прописку. В то же время у москвичей возникает много вопросов по программе. Корреспондент РИАМО собрал топ-10 вопросов о ремонте, волнующих горожан.

Можно ли арестовать квартиру против воли собственника?

Ремонт — это не конфискация квартиры. Москвичам взамен предоставлено более комфортное жилье.Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации имущество может быть отчуждено в принудительном порядке при условии предварительного и приравненного к нему возмещения.

«Право собственности на квартиру в любом случае ограничено как интересами других жителей, так и зависимостью от местных властей, ЖКХ и управляющих компаний. Абсолютизация такого права может заблокировать любые попытки улучшить качество жилья », — считает аналитик« Финам »Алексей Калачев.

Окончательный закон гарантирует гражданам возможность выбора различных вариантов компенсации: эквивалентное, эквивалентное жилье или денежная компенсация.

Кроме того, до заключения первого договора на предоставление новых квартир их собственники имеют право передумать и проголосовать повторно.

москвичей тоже успевают выбрать жилье. Срок переезда в новую квартиру увеличен до 90 дней, рассматривается возможность продления до 120 дней, говорит старший аналитик BSA Алексей Зубик.

Можно ли отказаться от предложенной квартиры?

Жителям снесенных пятиэтажек на выбор будет предложено три квартиры, сообщил заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин.

Основные причины отказа от квартиры — несоответствие площади или количества комнат. Даже если вам не нравится новое жилье по другим причинам, вы можете оспорить предложенный вариант — попытаться договориться с властями или обратиться в суд. В этом случае аргументы должны быть вескими.

«Например, если вы хотите жить на 2-м, а не на 7-м этаже, потому что вы так привыкли, суд вряд ли удовлетворит вашу прихоть. Совсем другое дело, если речь идет об инвалиде, для которого проживание выше 2 этажа представляет угрозу.В этом случае суд должен удовлетворить требование о замене жилья », — поясняет Александр Амелин, генеральный директор Адвокатского бюро« Амелин и Копыстырский ».

У

москвичей также есть возможность за доплату получить квартиру с большим количеством комнат. Для оплаты вы можете использовать материнский капитал, субсидии и государственные жилищные сертификаты.

Для получения денежной компенсации специалисты советуют заранее приглашать оценщиков. Заключение о стоимости квартиры с полным описанием и фотографиями при необходимости защитит ваши интересы в суде.

Согласно закону о дополнительных гарантиях, москвичи будут переселены в пределах своей территории (за исключением жителей Зеленограда и ТинаО, которые получат квартиру в пределах административного района). Площадки под застройку пока не определены, но мэрия пообещала переселить горожан как можно ближе к их бывшему жилью.

Специалисты уверены, что с учетом активного развития транспортной сети Москвы и стремления властей снизить социальную напряженность, дома будут расположены неплохо.

«Старые дома будут сносить« волновым методом », то есть в каждом районе будет определена стартовая площадка для первой волны переселенцев. Потом старый квартал сносят, на его месте строят жилье второй волны и так далее. Таким образом, новое жилье может быть как дальше, так и ближе к метро », — сказал Олег Иванов, руководитель Центра разрешения социальных конфликтов.

москвича при желании могут получить квартиру в другом районе. Для этого необходимо подать заявку, а в выделенной области должны быть бесплатные опции.

Что делать, если в новой квартире плохой ремонт?

Москвичам гарантирован ремонт комфорт-класса. Идея городских властей — обеспечить такую ​​отделку, чтобы можно было заезжать в квартиры и жить. «Есть определенные строительные нормы и правила — СНиПы. По окончании строительства дом проверяется государственной комиссией, которая не допустит сдачи дома в эксплуатацию, если он не соответствует СНиПам. В новых домах, обрушившихся стенах и лопнувших трубах не может быть плесени », — уверен Александр Амелин.

В случае обнаружения критических нарушений они будут устранены бесплатно.

В то же время москвичи вряд ли получат квартиры с ремонтом. Предлагаемый стандарт специалисты оценивают, скорее, как эконом — это линолеум, обои под покраску, пластиковый плинтус.

Правда ли, что в первую очередь снесут дома в престижных районах?

Дома были включены в список реновации по нескольким критериям: учитывались годы постройки, техническое состояние и результаты опросов жителей.Карта реновации показывает, что программа коснется всей Москвы.

«Абсолютно все дома постройки с 1957 по 1968 год, но не выше 9 этажей, были включены в программу реновации. Этапы сноса зависят от технического состояния домов: в первую очередь будут демонтированы те, которые имеют повышенный износ », — сказал старший аналитик BSA Алексей Зубик.

В то же время эксперты не исключают, что большие дома проявят повышенный интерес к домам, расположенным на более дорогих землях.

Правда ли, что ремонт дойдет до окраин только через 10-15 лет?

Согласно программе реновации строительство новых домов и переселение будут происходить одновременно по всей Москве.

«Идея о том, что ремонт начнется исключительно в центре, — миф. Первые районы, в которые будет осуществляться переселение — Кузьминки, Мневники, Головинский район. Они расположены довольно далеко от центра », — подчеркивает Сергей Зуев, директор Института социальных наук РАНХиГС.

Городские власти заявили, что в районе Бескудниково есть три полностью готовых дома, что делает его привлекательным для сноса пятиэтажек в ближайшем будущем. Бескудниково — спальный район Москвы и не считается элитным.

Кто поможет жильцам при переезде?

Закон «О реновации» гарантирует помощь льготникам переселения: ветеранам, инвалидам, одиноким пенсионерам, малоимущим, многодетным семьям.

«Перечень льготных категорий будет дополнительно определен нормативным правовым актом города Москвы. Не исключено, что в него войдут новые категории, например, матери-одиночки », — говорит Ирина Кузнецова, юрист Колледжа« Кузнецова и партнеры ».

Москвичи помогут с оформлением документов?

Власти Москвы помогут участникам программы реновации с оформлением недвижимости, оформлением регистрационных документов и оплатой расходов.Владельцам квартир останется только подписать договоры и получить документы на руки.

В этом случае москвичам придется самостоятельно менять прописку, переводить детей в другой детский сад или школу, предоставлять новую информацию на работе, в банках и т. Д.

«Конечно, это создает дополнительные проблемы. Но, учитывая масштабные программы реновации, муниципалитеты, советы и префектуры Москвы примут меры для ускорения обработки соответствующих документов », — заявила заместитель председателя Арбитражного суда строительных организаций Юлия Вербицкая.

Будут ли проблемы с детскими садами, поликлиниками, парковкой в ​​новых кварталах?

Программа реновации предполагает создание необходимой инфраструктуры. Рядом с новостройками будут построены детские сады, школы, поликлиники, парковочные места.

«Сейчас малоэтажные дома занимают много места. После сноса строим дом вдвое выше, и сразу в квартале свободная площадка под новый детский сад, школу или поликлинику. То есть социальная сеть станет ближе к дому », — заверил Марат Хуснуллин.

Однако некоторые эксперты опасаются краха инфраструктуры, поскольку плотность населения значительно увеличится. «В городе очень мало мест под дополнительные объекты, и вряд ли власти увеличат количество уже имеющихся этажей для увеличения их пропускной способности», — предполагает Олег Иванов.

Выживут ли деревья или вырубятся во время ремонта?

Программа реновации предполагает озеленение и создание комфортной среды: зеленые дворы, скверы, скверы.Власти обещают максимально сохранить зеленые насаждения.

Однако Гринпис России подсчитал, что в ходе реновации будет вырублено 27 миллионов квадратных метров деревьев, на некоторых участках будет уничтожено до 50% зелени.

Вы заметили ошибку в тексте? Выделите его и нажмите «Ctrl + Enter»

Планирование более высокой добавленной стоимости — Решения Tactica Real Estate

Частично отремонтированный объект недвижимости сложнее всего спланировать.Легко понять общее состояние собственности, но продумать фактическую логистику поэтапного ремонта, который потребует разных затрат и планов восстановления для разных единиц, может быть пугающим.

Сложности усугубляются, когда за годы были реализованы три или четыре различных объема реконструкции. Пришлось над ними поработать! Это может быть беспорядочно.

Эта статья призвана научить вас организовывать эти данные таким образом, чтобы их можно было легко интерпретировать, и помочь вам разработать приемлемый для банка бизнес-план по добавлению стоимости для единиц после перехода в собственность.

Организация

Надежная информация о текущем состоянии собственности является ключевым моментом.

Компания по управлению имуществом, которая осуществляет надзор за недвижимостью, должна будет предоставить вам список арендной платы, в котором будет указано:

Иногда вы можете увидеть многоквартирную собственность, в которой неправильно управляют до такой степени, что записи отсутствуют. Менеджер может сказать: «О, мы провели несколько рехабов, но они были случайными, и у нас их нет в файлах». В этом случае вам нужно будет делать подробные записи или снимки во время тура.Хотя это раздражает, будьте уверены, это, вероятно, феноменальная возможность.

После того, как вы узнаете, какие блоки были отремонтированы и что они включают, следующим шагом будет мозговой штурм бизнес-плана.

Предварительное планирование

Наиболее важные допущения при составлении бизнес-плана:

  1. Какие обновления необходимы?

  2. Сколько стоят эти обновления?

  3. Какую арендную плату они могут генерировать?

Если вы думаете об установке твердых поверхностей, бытовых приборов из нержавеющей стали и модернизации ковров и освещения в местах общего пользования, найдите компании, которые сделали то же самое, и посмотрите, сколько они получают за аренду.

Для меня сопоставимая недвижимость:

Я часто смотрю на новое строительство на субрынке. Обычно это дает отличные идеи для улучшений. Как правило, вы можете имитировать особенности этих новых разработок в более старой собственности. Эта стратегия может стать убедительным аргументом для арендаторов с ограниченным бюджетом, чтобы они арендовали вашу квартиру с «новыми современными функциями» за небольшую часть стоимости. Это будет работать только в том случае, если есть значительная разница в стоимости вашего устройства по сравнению с более новыми конкурентами.

Например:

«Вы можете жить в новой собственности и заплатить 2000 долларов, или вы можете жить в этой недавно отремонтированной собственности, которая имеет многие из тех же удобств в квартире, за 1350 долларов».

Независимо от того, сравниваете ли вы с другими объектами недвижимости, которые подверглись ремонту, или с новыми продуктами на субрынке, никогда не предполагайте, что отремонтированный объект недвижимости сможет приносить более высокую арендную плату. Всегда проверяйте, можете ли вы сделать резервную копию. Если не можете, значит, вы просто догадываетесь.

Примечание: Запланируйте соответствующую сумму капитала, чтобы повысить привлекательность собственности.Каждый потенциальный арендатор в первую очередь увидит жилой массив со стороны. Вы же не хотите испортить их первое впечатление об имуществе до того, как они начнут путешествовать по отряду.

Бизнес-план

После того, как вы составите общий план, пора перейти к более подробным. Эти данные включают:

  • Стоимость новых обновлений для каждого плана этажа (как для старинных, так и для ранее отремонтированных квартир)

  • Сколько лет потребуется, чтобы отремонтировать все квартиры (сколько вы можете отремонтировать каждую месяц?)

  • В каком году вы начнете внедрение с добавленной стоимостью?

  • Как долго квартиры будут свободны при ремонте? Один месяц? Два месяца?

  • Средняя рентабельность (рентабельность инвестиций) для плана реконструкции

Эти маркеры будут разными в зависимости от стратегии.В качестве примера рассмотрим апартаменты XYZ.

XYZ Apartments состоит из 85 квартир по рыночной цене и был построен в 1970 году. К настоящему времени текущая группа собственников отремонтировала 30 квартир. Улучшения в этих единицах включают:

Состав квартир в собственности, организованный по статусу ремонта («R» означает ранее отремонтированный):

Этот ремонт, сделанный своими руками, превратил скучную квартиру в дом, останавливающий зрелище

Фотография предоставлена: Патрик Клайн

From House Beautiful

Лаура Биндлосс — не изящный современный жилой дом.Карьера работы с дизайнерами и домашними брендами (она является основательницей дизайнерского PR-агентства Nylon Consulting) привила Биндлосс здоровую любовь к цвету, узорам, текстуре и индивидуальным деталям. Поэтому, когда она и ее муж Саймон начали искать дом для покупки, они отказались от роскошных кондоминиумов в пользу довоенных домов из коричневого камня со встроенным характером.

Но, как хорошо знает любой, кто раньше покупал или ремонтировал дом, часто эти усилия не выходят на ровно на , как планировалось.«В конце концов мы поняли, что покупка одного из них по сути обанкротит нас», — смеется Биндлосс. «Чтобы отремонтировать дом из коричневого камня, вы просто не знаете, сколько он будет стоить. Поэтому мы подумали:« Хорошо, может быть, мы рассмотрим новую постройку »».

Фото: любезно предоставлено Лаурой Биндлосс

по прихоти семья пошла посмотреть на открытый дом в новом здании в районе Краун-Хайтс в Бруклине — и удивила себя. «В нем были просторные спальни и две ванные комнаты — это чистая роскошь — и эти действительно большие окна, и это единственное, что для нас не подлежит обсуждению: свет», — вспоминает Биндлосс, которая была на девятом месяце беременности вторым ребенком, когда они решили совершить покупку.

В то время как эти кости были великолепны, выбор новой постройки означал, что семья отказалась от очарования, которое они любили в старых домах, — значительная жертва для Биндлосс, которая заявляет, что у нее «аллергия на полностью белую квартиру». В результате возникла задача превратить этот стерильный чистый лист во что-то с душой. И при перераспределении бюджета на структурный ремонт, предназначенный в большей степени для мебели и отделки, Биндлосс быстро отмечает, что бюджет ее дома сильно отличается от бюджета на проекты, которыми она восхищается от своих дизайнеров высокого класса.Итак, она намеревалась создать теплое, гостеприимное личное пространство с изысканным дизайном … на настоящий семейный бюджет. Вот как.

История продолжается

Кухня

Самым ярким преобразованием дома может быть кухня, которую Биндлосс превратил из строительного малая в оформление с помощью британской мебельной компании Plain English, ее клиента. Ярко-зеленые шкафы доказывают силу хорошей покраски — и выделяются на черных мраморных столешницах с кожаной отделкой для матового и сверхпрочного вида.

Гостиная

В гостиной Биндлосс соединил ковер Люка Ирвина с негабаритным секционным ковриком, низкий профиль которого не закрывает большие окна квартиры. Рисунок над ним принадлежит Алексу Мэйсону из Ferrick Mason (в рамке Framebridge) . Ассорти из подушек с разнообразным рисунком добавляет мгновенно собранный эффект. «Я просто хочу, чтобы он ощущался как шкатулка для драгоценностей с узором, цветом и действительно красивой текстурой», — говорит Биндлосс.

Выкройки подушек для дивана Love Bindloss? Посмотрите, какие ткани она использовала: Meliora Melon Plum, For Arts Sake Moon , Fountain of Youth Underwater , S Harris Zeitgeist Daisy , Plumage Stripe.

Детская

Фотография предоставлена ​​Лорой Биндлосс

«Я не очень люблю покупать мебель только для детской», — говорит Биндлосс. За исключением детской кроватки, она пыталась оборудовать комнату вещами, которые не переросли бы, в том числе предметами искусства. «Это то, что он будет иметь навсегда», — говорит Биндлосс о работе Teil Duncan . Даже цвет комнаты (зеленый лист Бенджамина Мура) отличается от обычных детских пастелей.

Ванная комната

Фотография предоставлена ​​Лорой Биндлосс

«Ванные комнаты были самой сложной частью — они выглядели как тюремные камеры!» восклицает Биндлосс.В результате они фактически стали отправной точкой для всего повтора. «Мы сказали, что несмотря ни на что, мы занимаемся уборкой», — говорит Биндлосс. Замена стен сочетанием цветочных обоев от Ferrick Mason и зеленой плитки шалфея мгновенно добавила жизни. Последним штрихом в создании шкатулки для драгоценностей стал мозаичный пол. Рисунок Artistic Tile — идеальный вариант для небольшого пространства и способ добавить еще один особенный элемент: полы с подогревом.

«Полы с подогревом — это одна из самых доступных вещей, которые можно сделать, как чистая роскошь, — говорит Биндлосс, .«Это всего лишь пара сотен долларов, так что, если вы все равно собираетесь заново облицовывать пол, вам обязательно стоит это сделать».

Столовая и бар

Так как столовая и гостиная находятся в одной большой комнате, Биндлосс сохранил в обеденной зоне довольно приглушенную атмосферу, с деревянным столом из Охры и синими обеденными стульями Uhuru Design, которые сочетаются с цветом дивана.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *