Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом: Отказ управляющей компании от управления домом — Юридическая консультация

Содержание

Отказ управляющей компании от управления домом — Юридическая консультация

Отказ управляющей организации (УО) от управления домом без решения суда незаконен, и вот почему.

Первое основание – запрет на расторжение договора в одностороннем порядке.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Второе основание – Жилищный кодекс РФ не допускает отказ УО от управления домом, если ее избрали собственники.

В моей практике был случай, когда в судебном заседании представитель УО ссылался на принцип свободы договора (она, мол, не давала согласия). Однако судья процитировала ст. 162 ЖК РФ, не предоставляющую УО права на досрочное расторжение договора управления…

Итак. Законом установлены различные сроки действия договора управления. Но в описанной в вопросе ситуации подходит п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в ч. 1 этой статьи (когда УО выбрана общим собранием собственников), на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

По истечении этих сроков УО вправе прекратить договор, руководствуясь ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, которая гласит: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

В остальных случаях только собственники вправе удерживать в руках бразды правления!

Согласно ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

О сложившейся ситуации – а она является чрезвычайной, поскольку «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан» (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ)! – следует незамедлительно уведомить городскую прокуратуру (420043, г. Казань, ул. Чехова, д. 36, тел. +7(843) 221-30-02, сайт: https://prokrt.ru), а если не поможет – Генеральную прокуратуру РФ (ГСП-3, 125993, г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 15 «а») и Госжилинспекцию (г. Казань, ул. Б. Красная, д. 15/9, тел. +7(843)555-69-01, сайт: http://gji.tatarstan.ru, e-mail: [email protected]).

Что касается заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

В соответствии с п. 8, 9, 14, 15, 17 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты.

Однако при этом надо помнить следующее. Условия договоров основаны на законах и регулируются законодательством (законами, постановлениями, приказами, распоряжениями) о водо-, газо-, тепло-, и энергоснабжении, которое, придется изучить. В частности, вам понадобятся: Гражданский кодекс РФ (соответствующие разделы), федеральные законы: от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» и от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», также придется следить за изменениями, вносимыми в них.

И еще. Не забудьте, что споры о тарифах, о ненадлежащем оказании услуг и прочих «нюансах» отношений, которые ранее регулировала ваша УО (ТСЖ, ЖСК), с РСО могут быть затруднительны, поскольку для предприятия с миллиардным оборотом ваша плата за услугу в сумме «рупь-двадцать» – ничтожно мала, которой, как говорят математики, можно пренебречь.

Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Омичи могут получить бесплатные юридические консультации

14 января 2021 года, 11:00

Совместительство как вид трудовой деятельности

15 июня 2020 года, 16:19

Ведение электронных трудовых книжек

11 июня 2020 года, 20:25

Компенсация морального вреда

09 июня 2020 года, 17:37

Оформление трудовых отношений в период простоя

06 июня 2020 года, 14:15

Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников

06 июня 2020 года, 13:52

Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений

06 июня 2020 года, 12:37

Способы замены временно отсутствующего сотрудника

06 июня 2020 года, 12:17

Меры административного воздействия на владельцев собак

06 июня 2020 года, 11:48

Порядок заключения брачного договора во время брака

06 июня 2020 года, 11:15

Оплата труда за период нерабочих дней

09 апреля 2020 года, 13:16

О курении в общественных местах

11 марта 2020 года, 11:50

О порядке расчета платы за ОДН

20 февраля 2020 года, 17:39

Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности

12 февраля 2020 года, 9:00

О порядке расчетов за вывоз мусора

10 апреля 2019 года, 10:17

Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города

28 января 2019 года, 16:03

Расчет компенсации при увольнении

10 декабря 2018 года, 14:49

Вступление в наследство

10 декабря 2018 года, 14:45

Плата провайдеров за общедомовое имущество

10 декабря 2018 года, 14:43

Договор дарения и правовые последствия его заключения

07 декабря 2018 года, 14:48

Следующий

УК вывесила объявление о том, что она отказывается от управления нашим домом.

Мы обратились в администрацию и попросили ее провести конкурс по выбору УК. Правомерно ли отказалась от нас УК и правильно ли мы поступили, обратившись в администрацию?

УК вывесила объявление о том, что она отказывается от управления нашим домом. Мы обратились в администрацию и попросили ее провести конкурс по выбору УК. Правомерно ли отказалась от нас УК и правильно ли мы поступили, обратившись в администрацию?


Договор управления многоквартирным домом является публичным, в связи с чем, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке отказываться от его исполнения до истечения срока его действия. На деле же собственники часто путают отказ управляющей компании от исполнения договора и отказ от пролонгации договора. Это два разных события по своей правовой природе и юридическим последствиям. Действительно, управляющие компании не обладают правом отказываться от исполнения договорных обязательств перед собственниками помещений обслуживаемого дома. Такой отказ влечёт для нее наступление неблагоприятных последствий. В зависимости от обстоятельств — это административная либо уголовная ответственность, а также обязанность компенсировать все убытки и весь ущерб, которые возникли у собственников помещений в результате такого отказа. Но бывают случаи, когда управляющая организация отказывается пролонгировать договор управления. И с точки зрения Жилищного кодекса РФ, это допустимо, так как договор управления является срочным и для его продления необходимо согласие сторон. Такое согласие может быть выражено разными способами: молчанием или путем оформления дополнительного соглашения. В любом случае, возможность использования любого из способов рекомендуется прописывать в договоре. В большинстве договоров управления сегодня определено условие следующего типа «Сторона, имеющая намерение прекратить действие договора в связи с истечением срока его действия, обязана уведомить другую сторону настоящего договора о прекращении действия договора не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора, способом, позволяющим достоверно определить факт получения уведомления. При отсутствии такого уведомления договор считается продленным на тот же срок и на тех условиях». Важно заметить, что такое условие наиболее удачно, так как в целях продления действия договора не возникает необходимости проводить собственникам собрание каждый раз, когда срок договора подходит к концу. Кроме того, стороны застрахованы от неожиданного разрыва отношений и у них есть достаточно времени, чтобы подготовиться к предстоящим переменам. Например, собственники могут выбрать для своего дома новую управляющую организацию или вовсе перейти на другой способ управления. Это, кстати, наилучший способ обеспечить управление таким образом и при таких условиях, которые наиболее полно отвечают интересам большинства жильцов, независимо от того, отношения с управляющей компанией были прекращены по обоюдному согласию или в результате незаконного оставления последней дома без управления. Если же собрание по каким-то причинам провести не удалось, то, пожалуй, самое время обратиться в администрацию с заявлением о проведении открытого конкурса.



Однако, следует еще раз обратить внимание именно на самостоятельный выбор собственниками управляющей организации. В этом случае, они, исходя из собственных интересов и предпочтений, имеют возможность выбрать себе надежного партнера, с которым они заключат договор на взаимовыгодных условиях и смогут наладить диалог по всем спорным вопросам. Это позволит принимать нужные и компромиссные решения, связанные с обслуживанием общего имущества в доме без риска возникновения споров между сторонами. 

Возврат к списку

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.

Как защитить договор управления многоквартирным домом от оспаривания

Кто может расторгнуть договор управления

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.

Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Однако, по словам директора НП СРО УН «КИТ», члена Экспертного совета Комитета по энергетике Госдумы РФ Елены Шерешовец, для управляющих организаций существуют два законных способа, чтобы разорвать договорные отношения с жителями МКД:

  1. Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
  2. Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.

Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.

Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников

Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия

Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Правильно составить договор управления МКД

Решение Федерального арбитражного суда основывалось на толковании следующих статей Жилищного и Гражданского кодексов РФ:

  1. Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
  2. Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
  3. В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

  • при грубом нарушении договора;
  • в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-­за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

  • в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
  • исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
  • договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
  • жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо­-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63­2036/2008­С3­16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.

Может ли управляющая компания отказаться от управления домом?

Может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от обслуживания дома — расторжение договора управления в одностороннем порядке

Каждый жилец многоквартирного дома знает, кто обеспечивает чистоту в подъездах, работоспособность лифта, облагораживает территорию и предупреждает протечки крыш.

Мы порой так привыкаем к этим благам цивилизации, которые для нас создают другие люди, что совсем перестаем ценить и замечать труд сотрудников управляющей компании. А осознаем, что имели, лишь тогда, когда сталкиваемся с отказом от обслуживания.

Поговорим о том, может ли управляющая компания отказаться от обслуживания дома, разорвав отношения с собственниками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Заключая договор с той или иной управляющей компанией, собственники надеются, что за их деньги будут выполнены все условия договора.

Однако жильцы часто забывают, что у управляющей компании также есть свои требования и интересы, которым она не может противоречить.

По результатам статистики, многие сотрудники управляющих компаний получают вознаграждение (вместо заработной платы) ниже прожиточного минимума, а все потому, что многие собственники отказываются платить за обслуживание и коммунальные услуги, что ставит управляющую компанию в непростое положение.

Она либо портит отношения с коммунальными предприятиями и подрядчиками, либо вынуждена отказаться от сотрудничества с собственниками.

Все чаще и чаще в судах появляются дела об отказе управляющих компаний от обслуживания дома. Какие-то из них остаются без рассмотрения, какие-то решения обжалуются.

Так или иначе, отказ УК от договора — практика весьма распространенная, а это значит, что не только жильцы знают и защищают свои права, управляющие компании также хотят получить от сотрудничества выгоду и не видят смысла продолжать работу, если она не оценивается должным образом.

Об основаниях для отказа управляющей компании от своей деятельности нам говорят сразу два авторитетных в Российском законодательстве нормативных акта.

В п. 8 статьи 162, Жилищный Кодекс говорит о том, что отказ управляющей компании от своих обязанностей возможен и основания прописаны в Гражданском законодательстве.

Обращаясь к Гражданскому Кодексу, мы видим более конструктивный и понятный ответ на рассматриваемый нами вопрос. Согласно статье 450 этого нормативного акта, разрыв отношений возможен, но только по соглашению сторон. При этом, существуют некоторые исключения.

К ним относятся случаи, когда одна из сторон (собственники или управляющая компания) отказываются от соблюдения требований договора или уклоняются от их исполнения, тем самым нанося убытки другой стороне.

Еще одно основание для расторжения договора управления по инициативе управляющей организации – это существенное изменение условий, которое прямо противоречит прописанному в договоре, и хоть мало зависит от действий сторон, но все же больше не предполагает изначально отмеченного в договоре оказания услуг.

Так или иначе, туманно расписанные фразы в Гражданском кодексе дают нам основание полагать, что УК может расторгнуть договор с собственниками по своей инициативе, но для этого нужны существенные условия.

Кроме того, возвращаясь к статье 162 Жилищного Кодекса, мы знакомимся с частью 8.2, в которой говорится о том, что отказаться от договора сторона может и по собственной инициативе, объявив это противоположной стороне и получив ее одобрение. Для этого необходимо проведение общего собрания и согласие самих собственников.

В видео предоставлены подробные разъяснения по 450 ст. ГК РФ, которая регламентирует возможность расторжения договора в одностороннем порядке:

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления по инициативе управляющей организации

Если управляющая компания недовольна сотрудничеством с собственниками и у нее есть весомые основания для того, чтобы расторгнуть договор, она должна выполнить ряд последовательных действий, чтобы прервать отношения в соответствии с законодательством, не ущемив собственников в правах.

Очередность действий УК при отказе от управления домом следующая:

Подготовка акта, в котором говорится о причинах разрыва договора. Причины должны быть вескими и отвечать требованиям закона.

Подготовка соответствующей документации и отчетности – ее необходимо будет передать собственникам и их представителям, чтобы те имели представление о том, какая работа велась управляющей компанией в последнее время.

Оповещение жильцов о том, что через месяц управляющая компания снимает с себя полномочия.

Эту процедуру необходимо провести заранее, чтобы жильцы могли за это время выбрать новую управляющую компанию, проведя собрание и конкурс.

  • Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления о своем решении. Нужно будет составить необходимые акты, которые раскрывают причину решения, и передать в органы.
  • После всего вышеперечисленного управляющая компания должна продолжать работы на территории обслуживаемого многоквартирного дома вплоть до даты прекращения полномочий. Если от жильцов не поступил вызов в судебную инстанцию, договор считается расторгнутым.

    Основания и их формулировка

    Если у управляющей компании нет достаточного опыта работы, но есть недовольство от сотрудничества с собственниками многоквартирного дома и, как кажется сотрудникам организации, есть причины для разрыва правоотношений, нужно в этом удостовериться.

    Убедиться что у УК есть достаточно оснований для расторжения договора в одностороннем порядке можно двумя способами:

    1. Обратиться к юристу по жилищным вопросам, который расценит ситуацию и объяснит, подходит ли ваша причина к формулировке закона.
    2. Ознакомиться с судебной практикой по подобным делам — изучив, какие основания стали причиной разрыва отношений, и какое решение по делам вынес суд, вы сможете смоделировать вашу ситуацию в будущем судебном заседании и понять, насколько она подходит под формулировки Гражданского и Жилищного кодексов.

    В большинстве случаев, при которых выигрывает управляющая компания, формулировки для разрыва правоотношений с собственниками звучат так:

    • большая задолженность собственников за коммунальные услуги;
    • задолженность жильцов по выплатам на содержание дома и общедомового имущества;
    • собственники помещений мешают сотрудникам управляющей компании выполнять свою работу по сохранению общедомового имущества;
    • собственники жилья требуют от управляющей компании действий, которые не входят в указанные в договоре пункты;
    • собственники жилья нарушают пункты договора и ведут себя некорректно.

    На сайте вы также можете прочитать статьи о:

    Какие потребуются документы?

    Отказ от сотрудничества с собственниками жилья ведет к большому количеству бумажной волокиты. Вот основные акты, которые должны быть составлены УК и разосланы собственникам и по разным инстанциям:

    1. Обращение к собственникам. Должно содержать основания для обоснованного отказа, подкрепленные законодательными актами, а также описания даты, когда полномочия на действия управляющей компании заканчиваются.
    2. Акт-обращение в жилищную инспекцию с описанием основания расторжения договора с собственниками.
    3. Обращение в местную администрацию с обоснованием разрыва договора с собственниками.
    4. Подготовка документации по последним месяцам работы управляющей компании, которая предоставляется собственникам.
    5. Выписки о состоянии лицевых счетов многоквартирного дома для передачи собственникам.
    6. Отчет о последних тратах управляющей компании.
    7. Протоколы собраний, избрания управляющей компании, договора на сотрудничество с подрядчиками для передачи собственникам.
    8. Описание состояния общедомового имущества на момент разрыва договора для передачи собственникам.

    Что делать, если управляющая компания отказалась от дома?

    После того, как управляющая компания объявила о скором прекращении своих полномочий, жильцы должны выбрать новую организацию. Для этого они должны оповестить жилищную инспекцию, орган местного самоуправления и СМИ о предстоящем собрании, на котором свои кандидатуры могут выдвинуть представители управляющих компаний.

    Все заявки должны быть направлены и в орган местного самоуправления, и представителю собственников. Представители управляющих компаний должны ознакомить жильцов со своей деятельностью, предоставить хорошее коммерческое предложение.

    На собрании должны присутствовать больше половины жильцов-собственников многоквартирного дома.

    Именно они путем голосования выбирают кандидатуру из предложенных управляющих компаний. Если явилось меньше пятидесяти процентов жильцов, то собрание переносится на другой день.

    Если по факту голосования ни одна управляющая компания не набрала больше пятидесяти процентов голосов, собрание также переносится на другой день. С выбранной управляющей компанией жильцы обсуждают нюансы управления и заключают соответствующий договор.

    Передавая дела преемникам, УК может порекомендовать подрядчиков для выполнения работ. На этом процедура выбора новой управляющей компании закончена, одна из копий договора остается у собственников, другая в офисе управляющей компании.

    Хоть судебная практика пестрит случаями отказа управляющей компании от своих обязанностей, все же многие жильцы стараются обжаловать это решение. Поэтому, чтобы пойти на такой шаг, у организации должны быть достаточно весомые основания.

    Во всем необходимо соблюдать четкость, и эта процедура не исключение. Только в случае, если управляющая компания все сделает грамотно и даже поспособствует с выбором новой организации, у нее есть шанс остаться с собственниками в хороших отношениях и не оказаться в зале судебных разбирательств.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Может ли управляющая компания отказаться от управления домом?

    Любой проживающий в многоквартирном жилом доме человек имеет представление о том, кем обеспечивается чистота в подъездах, функционирование лифтов, облагораживание придомовой территории и предупреждается возникновение течи в кровле.

    Иногда мы настолько свыкаемся с этими обыденными благами, которые предоставила нам цивилизация, что совсем забываем о том, насколько ценен труд сотрудников управляющих компаний.

    Просыпаемся мы лишь тогда, когда наталкиваемся на прямой отказ от обслуживания. Давайте разберемся в том, если ли право у управляющей компании отказываться обслуживать дом, расторгая при этом правоотношения с потребителем.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Может ли УК отказаться от обслуживания дома

    Имеют ли право компании, осуществляющие управление домом, на расторжение договора управления, заключенного с каждым из владельцев помещений, размещенных в многоквартирном доме? Конечно же, нет. А теперь рассмотрим, почему именно.

    В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, любого рода изменения либо расторжения договоров по управлению многоквартирным домом выполняются строго в порядке, обозначенном в гражданском законодательстве РФ.

    Статья 450 Гражданского кодекса РФ говорит нам о том, что подобные действия могут совершаться лишь по обоюдному согласию двух сторон, если, конечно, другие условия не предусматриваются законодательством.

    Может ли ресурсоснабжающая организация быть управляющей компанией?

    Может ли управляющая компания повысить тарифы, читайте тут.

    Одностороннее расторжение договора управления возможно лишь в судебном порядке. Основой для рассмотрения дела в суде является заявление, поданное одной из сторон, касающееся:

    • Грубого нарушения договорных условий;
    • В иных случаях, которые предусматриваются Гражданским кодексом РФ, договором или же иными законами.

    Существует еще статья 310 Гражданского кодекса РФ, в которой указывается на прямой запрет одностороннего отказа УК от выполнения обязанностей, возложенных на нее договором управления, за исключением законодательно предусмотренных случаев.

    К подобным можно отнести обстоятельства, при которых существенным образом поменялась обстановка, из которой пользователи и управляющая компания исходили изначально, на момент подписания соглашения.

    В части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ упоминается о праве владельцев помещений, размещенных в доме, односторонне разорвать договор, по которому выполняется управление, в соответствии с решением, принятым на общем собрании.

    Однако необходимо присутствие ключевого условия – факта неисполнения УК собственных договорных обязательств. При этом жильцы имеют полное право принятия решения выбора иной управляющей компании, или же вообще изменить метод управления домом, в котором они проживают.

    Подводя итог вышесказанному, можно прийти к выводу, что в законе предусматривается одностороннее расторжения соглашения об управлении, однако, только по инициативе владельцев помещений, размещенных в доме, основываясь на решении ОСС.

    Если говорить об УК, то подобного права у нее нет.

    По какой причине УК не имеет возможности одностороннего расторжения договора управления домом?

    Само собой, владельцы помещений в доме инициируют процесс расторжения договора с УК, только если последняя не справляется с взятыми на себя обязательствами.

    Однако желание о расторжении договора с жильцами дома может появиться также и у управляющей компании, в особенности, если жильцы накапливают существенные долги за ЖК услуги или же в случае выражения несогласия владельцами помещений по поводу повышения цены на предоставляемые услуги.

    Точно также мысль о расторжении соглашения, на основании которого производится управление домом, может возникнуть у УК, если происходит подорожание услуг, оказываемых подрядной организацией, прогрессирует инфляционный процесс или кризисные экономические явления.

    В ряде случаев, если Управляющая компания не нашла компромисс с жильцами дома, соглашение об управлении может быть расторгнуто в одностороннем порядке компанией, когда сами условия договора предусматривают подобное право.

    Как пример можно рассмотреть ситуацию, когда МКД стал аварийным, ввиду независящих от управления УК обстоятельств, изменение которых в дальнейшем не возможно.

    Прочие случаи запрещают УК односторонне отказываться от обязанностей, поскольку сам договор относится к документам публичного характера. Положения части 5 статьи 161, части 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ тесно переплетены со статьей 426 Гражданского кодекса РФ и указывают на то, что договор, через который осуществляется непосредственное управление домом, относится к публичным для управляющей компании по отношению к владельцам помещений, размещенных в жилом доме.

    Все это исходит из того, что подписание соглашения об управлении для жильцов обязательно, в случае если управляющая компания избрана решением общего собрания владельцев помещений в доме, при одинаковости условий ДУ для каждого.

    В определении Конституционного суда РФ под № 115-о от 06 июня 2002 года говорится о существовании обязанности заключить договор публичного характера, если есть возможность оказания определенного перечня услуг.

    Это обозначает, что одностороннего отказа от собственных обязательств быть не должно, если присутствует возможность их выполнения. При других обстоятельствах законодательные требования, касающиеся обязательности заключения договора, утрачивают свой смысл и статус.

    Подводя итог вышеуказанному, можно сделать уверенный вывод о том, что в законе не предусматривается правовая возможность отказа от выполнения условий договора по управлению МКД односторонне и при инициации УК.

    Что делать, если УК отказалась от дома

    С момента, когда УК объявлено о скорейшем прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с избранием новой организации. Для этого оповещается жилищная инспекция, ОМС и СМИ, с целью уведомления о проведении собрания, где будут затронуты вопросы избрания УК, и где представители от УК могут предлагать собственные кандидатуры.

    Все заявки обязаны направляться в ОМС и избранному представителю от владельцев. Каждый из представителей УК обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, проводя своеобразные агитационные действия.

    Жильцов многоквартирного дома на собрании должно присутствовать больше, чем половина. Именно они через голосование и избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК.

    При явке менее половины от всего количества владельцев помещений дома, собрание автоматически переносят.

    Когда по результатам фактического голосования ни у одной из УК не набрано более чем 50 процентов голосов, также выполняется перенесение собрания. Если же управляющая компания все-таки избрана жильцами, между сторонами обговариваются моменты, касающиеся управления, с последующим заключением отдельного договора.

    УК, которая расторгла соглашение, обязана осуществить передачу новоизбранной компании всей документации, связанной с управлением МКД, оформить отчет по затратам, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов.

    Кроме того, уходящая компания имеет право рекомендации подрядчиков для проведения отдельных видов работ.

    На данном этапе процедура избрания новой УК окончена. Копию заключенного соглашения оставляет себе владелец, вторая отдается на хранение в офис новой УК.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Нюансы отказа управляющей компании от управления домом

    Рассматривая вопрос взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг, многие упускают из виду, может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от управления домом. Между тем, заключенный с такой организацией договор вполне может расторгаться по инициативе любой из сторон. Рассмотрим, в каких случаях это происходит, и как быть владельцам квартир в МКД после расторжения договора управления.

    Как выбрать способ организации управления домом

    Действующим законодательством право самостоятельного выбора способа управления домом передано собственникам квартир и других помещений в нем. Точнее, их общему собранию. Именно этот орган может решить, кто и на каких условиях будет выполнять все необходимые работы по содержанию самого дома и прилегающей к нему дворовой территории в нормальном состоянии, выполнять капитальный ремонт. Существует несколько способов организации управления МКД:

    1. Непосредственно самими владельцами помещений сообща. Однако воспользоваться таким методом имеют возможность только жители домов, число квартир в которых не превышает 30.
    2. Через созданную некоммерческую организацию — ТСЖ, а точнее, ТСН. В нее входят выбранные из числа владельцев недвижимости в том же комплексе члены органов управления.
    3. Путем заключения соглашения с лицензированной компанией, управляющей домами на профессиональной основе.

    Решение о предстоящем заключении подобного договора принимается общим собранием, участие в котором принимают все собственники. Условия сделки обсуждаются до собрания, с ними должны иметь возможность ознакомиться все владельцы квартир и коммерческих помещений дома. Для одобрения принятого решения о передаче управления многоквартирным домом УК потребуется более половины голосов собственников.

    Договор подписывает руководитель управляющей компании, выступающей с одной стороны, и всеми владельцами квартир – с другой. Однако Жилищный кодекс допускает, что в качестве подписывающей соглашение стороны могут выступать только те владельцы квартир, на чью долю приходится более половины всех голосов общего собрания.

    На каких основаниях договор расторгается одной стороной

    Гражданским законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств по сделке допускается только в случае серьезных недочетов со стороны второго контрагента. Так, жильцы имеют право от услуг управляющей компании отказаться, если она не выполняет предусмотренных договором управления работ полностью или частично. Необоснованное завышение платежей за потребляемые коммунальные ресурсы и работы по обеспечению надлежащего состояния дома также могут стать поводом для поднятия вопроса о замене организации для управления многоквартирным домом.

    Но ровно так же и УК вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если нарушения его условий происходят со стороны собственников квартир. Но это возможно в случаях:

    • условие об такой возможности прямо прописано в договоре;
    • прекращение управления многоквартирным домом происходит по согласию обеих сторон;
    • решение о прекращении договора вынес суд по инициативе управляющей компании.

    Основанием для подобного судебного акта будут положения ст. 450 ГК РФ, где приведены два необходимых условия:

    • вторая сторона отказывается от исполнения своей части сделки;
    • такой отказ наносит истцу убытки.

    В ситуации с отказом управляющей компании от управления многоквартирным домом речь чаще всего идет об отказе владельцев квартир платить за коммунальные ресурсы и предоставляемые УК другие услуги. При этом компания постоянно терпит убытки, так как не получает предусмотренное подписанным договором вознаграждение, а заодно портит отношения с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями, накапливая долги. Помимо финансовых потерь, это наносит ущерб репутации компании.

    Из прочих оснований стоит указать такие действия жильцов, как:

    • препятствование работникам УК выполнять работы по содержанию общего имущества и его сохранению;
    • некорректное поведение по отношению к сотрудникам УК;
    • требование выполнения работ или оказания услуг, не предусмотренных договором управления.

    Если хотя бы одно из перечисленных обстоятельств имело место, то ответ на вопрос, может ли управляющая компания в одностороннем порядке отказываться от обслуживания столь проблемного дома, будет положительным. Собственникам квартир стоит помнить об этом.

    Как действовать управляющей компании

    Для того чтобы у собственников квартир не возникло повода судиться с управляющей компанией, в одностороннем порядке расторгающей договор, потребуется соблюсти ряд формальностей. Порядок необходимых действий будет следующим:

    1. Подготовить документ, раскрывающий причины, по которым УК отказывается от дома. Они должны полностью отвечать положениям гражданского законодательства и быть достаточно вескими.
    2. Подвести финансовые итоги деятельности и составить всю необходимую отчетную документацию. Это, с одной стороны, продемонстрирует добросовестность управляющей компании, а с другой — даст собственникам и новой УК представление об основных направлениях будущей работы.
    3. Заблаговременно поставить в известность жильцов о том, что договор с ними расторгается и причинах этого. Минимальный срок оповещения составляет один месяц. Этого достаточно, чтобы созвать общее собрание и выбрать другую управляющую компанию или иной способ организации обслуживания дома.
    4. Известить о своем решении госорганы, а именно, Жилищную инспекцию и местную администрацию. В переданных в эти инстанции документах должна быть приведена причина принятого решения.
    5. Вплоть до назначенной в извещении даты выполнять свои обязанности по договору в оговоренном объеме. Прекращение оказания услуг возможно не ранее указанного самой же компанией срока.

    Какие документы потребуется составить

    Управляющей компании потребуется написать акт-обращение, в котором указать причины прекращения договора. Вместе с ними приводятся ссылки на статьи Гражданского и Жилищного кодексов в качестве подтверждения правомерности такого решения. Этот документ подается в Жилинспекцию, администрацию и представителям собственников квартир. Помимо такого документа, потребуется также составить:

    • извещение для жильцов дома с указанием точной даты прекращения оказания услуг;
    • финансовую документацию по действиям и расходам, выполненным в последние несколько месяцев работы;
    • выписки с лицевых счетов собственников квартир;
    • договоры с подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг;
    • перечень общедомового имущества.

    Как быть жильцам дома после расторжения договора

    Если управляющая компания отказалась от обслуживания дома, то владельцам квартир в нем необходимо решить, кто и как будет в дальнейшем это делать. Такое решение, а равно и вопрос, как расторгнуть договор с управляющей компанией, решаются исключительно общим собранием. Оно должно быть созвано как можно скорее, после получения извещения от действующей УК.

    На собрании может обсуждаться полный отказ от заключения договора управления и переход к самоуправлению. Или же происходят выборы новой УК. Организации, имеющие необходимую лицензию и заинтересованные в заключении договора, вправе делегировать на такое собрание своего представителя или провести в доме предварительную рекламную компанию. С организацией, получившей более половины голосов собственников, заключается новый договор.

    Отказ управляющей компании от управления домом

    25 сентября 2017 г. управляющая компания отправила уведомление об отказе от управления жилым домом на том основании, что жилой дом блокированной застройки. Дом 1953 года постройки, одноэтажный, двухквартирный. Одна квартира принадлежит нанимателю по договору социального найма, вторая – собственнику жилого помещения. Правомерен ли отказ от управления домом УК без решения суда? Должна ли районная власть или городская выбрать новую УК? Имеет ли право наниматель заключать прямой договор с ресурсоснабжающей организацией?

    Отказ управляющей организации (УО) от управления домом без решения суда незаконен, и вот почему.

    Первое основание – запрет на расторжение договора в одностороннем порядке.

    Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

    Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

    Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором.

    Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Второе основание – Жилищный кодекс РФ не допускает отказ УО от управления домом, если ее избрали собственники.

    В моей практике был случай, когда в судебном заседании представитель УО ссылался на принцип свободы договора (она, мол, не давала согласия). Однако судья процитировала ст. 162 ЖК РФ, не предоставляющую УО права на досрочное расторжение договора управления…

    Итак. Законом установлены различные сроки действия договора управления. Но в описанной в вопросе ситуации подходит п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в ч. 1 этой статьи (когда УО выбрана общим собранием собственников), на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

    По истечении этих сроков УО вправе прекратить договор, руководствуясь ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, которая гласит: при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

    В остальных случаях только собственники вправе удерживать в руках бразды правления!

    Согласно ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

    Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

    О сложившейся ситуации – а она является чрезвычайной, поскольку «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан» (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ)! – следует незамедлительно уведомить городскую прокуратуру (420043, г. Казань, ул. Чехова, д. 36, тел. +7(843) 221-30-02, сайт: https://prokrt.ru), а если не поможет – Генеральную прокуратуру РФ (ГСП-3, 125993, г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 15 «а») и Госжилинспекцию (г. Казань, ул. Б. Красная, д. 15/9, тел. +7(843)555-69-01, сайт: http://gji.tatarstan.ru, e-mail: [email protected]).

    Что касается заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

    В соответствии с п. 8, 9, 14, 15, 17 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, РСО предоставляют коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в тех многоквартирных домах, в которых в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими организациями (товариществами, кооперативами) и такими РСО не заключены или расторгнуты.

    Однако при этом надо помнить следующее. Условия договоров основаны на законах и регулируются законодательством (законами, постановлениями, приказами, распоряжениями) о водо-, газо-, тепло-, и энергоснабжении, которое, придется изучить. В частности, вам понадобятся: Гражданский кодекс РФ (соответствующие разделы), федеральные законы: от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» и от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», также придется следить за изменениями, вносимыми в них.

    И еще. Не забудьте, что споры о тарифах, о ненадлежащем оказании услуг и прочих «нюансах» отношений, которые ранее регулировала ваша УО (ТСЖ, ЖСК), с РСО могут быть затруднительны, поскольку для предприятия с миллиардным оборотом ваша плата за услугу в сумме «рупь-двадцать» – ничтожно мала, которой, как говорят математики, можно пренебречь.

    Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать?

    Все жители многоквартирных домов знают, что поддерживает чистоту в подъездах, лифтах, а также придомовой территории и многого другого управляющая организация. Иногда люди настолько привыкают к различным благам, что абсолютно перестают ценить чужой труд, в том числе и работу сотрудников управляющих компаний (УК).

    Осознание наступает в тот момент, когда по каким-либо причинам управляющая компания отказывается от дома и расторгает договор. Возможно ли это? Разберём подробно в этой статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Когда УК имеет право перестать обслуживать дом?

    При заключении договора с УК собственникам необходимо думать не только о своих благах, но и об интересах и требованиях самой компании. На сегодняшний день вознаграждение многих управляющих организаций за управление и содержание домов достаточно не большое, а иногда ниже прожиточного минимума. Это связано с тем, что жители не вносят оплату за предоставляемые услуги по каким-то причинам.

    На деятельность управляющей компании долги собственников влияют неблагоприятно. При этом она может как испортить отношения с поставщиками ресурсов, так и расторгнуть контракт с жильцами многоквартирного дома (МКД). В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с отказом УК от обслуживания МКД. Некоторые из дел рассматриваются, другие, напротив, остаются без рассмотрения. Давайте разбираться — имеет ли право УК отказаться от управления домом и что в этом случае делать жильцам?

    Так может ли УК отказаться от обслуживания и расторгнуть договор в одностороннем порядке? Основания для отказа в сотрудничестве строго регламентирует статья 162 ЖК РФ и статья 450 ГК РФ. Согласно второму законодательному акту расторжение договорных отношений возможно лишь при согласии обеих сторон.

    Также ряд определённых действий может стать причиной разрыва отношений, а именно:

    1. В случае если одна из сторон не выполняет условия, оговоренные в соглашении. Из-за чего, впоследствии, другая сторона несёт значительные убытки.
    2. Существенные изменения в условиях, которые напрямую противоречат тем, что прописаны в соглашении.
    3. Расторжение договора управления по инициативе организации с имеющимися серьёзными и существенными условиями (статья 162 ЖК РФ).

    Однако при этом необходимо согласие собственников. Собирается общее собрание МКД, на котором УК оглашает своё решение, а жильцы должны одобрить (или не одобрить) этот факт.

    Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция

    Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.

    Итак, алгоритм действий:

    1. Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
    2. Подготовка необходимых документов и отчётности
    3. Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
    4. Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
    5. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
    6. Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.

    Подбор основания для расторжения договора

    Необходимо тщательным образом изучить все основания, если управляющая компания изъявила желание расторгнуть сотрудничество. Проверку можно осуществить двумя способами:

    1. Обращение к квалифицированным специалистам – юристам, которые специализируются на жилищных вопросах. Юрист оценит ситуацию и даст рекомендации.
    2. В сети интернет можно самостоятельно найти информацию по подобным вопросам, а также ознакомиться с судебной практикой. Прочитав о возможных основаниях для прекращения отношений, можно проанализировать ситуацию и сделать выводы, подходят ли причины под обоснования ГК РФ и ЖК РФ.

    Наиболее распространёнными основаниями являются:

    • Большие долги жителей МКД за коммунальные услуги.
    • Нарушение договора со стороны собственников.
    • Некорректное поведение собственников.
    • Задолженность по оплате за содержание и ремонт дома.
    • Необоснованные и завышенные требования жильцов к УК, которые не прописаны в соглашении.
    • Жители дома мешают УК осуществлять свою деятельность.

    При отказе сотрудничать с МКД управляющая компания должна составить множество различных документов. Впоследствии эти документы должны быть переданы в уполномоченные инстанции, а также отправлены жителям дома.

    К ним относятся:

    1. Обращения к жителям МКД. Эти бумаги должны содержать все причины и основания для отказа сотрудничать.
    2. Письменное обоснование для местной администрации, в котором будут зафиксированы причины отказа.
    3. Документ, сформированный для жилищной инспекции с прописанными основаниями о прекращении отношений.
    4. Отчёты за последний период проделанной работы УК для предоставления жильцам жилого объекта.
    5. Отчётные документы о последних затратах УК.
    6. Документы о состоянии лицевых счетов собственников МКД.
    7. Документы о состоянии общедомового имущества на момент расторжения соглашения.
    8. Акты проведённых собраний, документы, свидетельствующие избрание УК, соглашения о сотрудничестве с поставщиками и подрядчиками.

    Что будут делать жильцы после расторжения договора?

    Как только УК проинформировала жителей о своём намерении отказаться от управления, собственники должны приступить к поиску другой подходящей организации. При этом необходимо оповестить органы жилищной инспекции, ОМС и СМИ.

    Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.

    При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников. Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.

    Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.

    При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников. После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.

    Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Прекращение договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации Текст научной статьи по специальности «Право»

    № 9 (144) 2013

    ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

    Прекращение договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации

    С.В. Громадская

    адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» (г. Москва) Светлана Владимировна Громадская, [email protected]

    В настоящее время вопросы расторжения договора управления многоквартирным домом приобретают все большую актуальность, поскольку управление жилищным фондом в основном осуществляется управляющими организациями, а правовой основной этому служит договор управления.

    Несмотря на то, что порядок заключения и исполнения договора управления урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — также ЖК РФ) достаточно подробно, вопросы расторжения договора управления им практически не регламентированы — положения ЖК РФ лишь отсылают к гражданскому законодательству. При этом нормы общей части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не учитывают специфику договора управления многоквартирным домом, что на практике порождает множество вопросов, в частности, о применении особенной части ГК РФ к договору управления.

    Необходимость расторжения договора управления многоквартирным домом возникает у управляющей организации, как правило, под воздействием объективных экономических факторов, таких как удорожание услуг подрядчика, рост инфляции, кризисные явления в экономике в целом и нежелание собственников соглашаться на увеличение цены договора.

    Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом осуществляется Жилищным кодексом Российской Федерации. Частью 8 статьи 162

    98 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

    ЖК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

    Указанное означает, что вопросы изменения и расторжения договора управления регулируются нормами гражданского законодательства, которое применятся к рассматриваемым правоотношениям на общих основаниях. Изъятия из этого правила допускаются в случае, если положениями ЖК РФ установлены иные, чем гражданским законодательством, правила, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора. В этих случаях подлежит применению жилищное законодательство.

    Основания и порядок изменения и расторжения договора установлены статьей 450 ГК РФ. По общему правилу, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

    В том случае если управляющая компания не пришла к соглашению с собственниками о расторжении договора, он может быть расторгнут управляющей компанией в одностороннем порядке только, если условиями этого договора предусмотрено такое право. На практике договоры содержат положения, позволяющие управляющей компании отказаться от договора управления, например, в случае если дом пришел в аварийное состояние по обстоятельствам, за которые управляющая компания не отвечает.

    -9789, [email protected]

    СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

    Односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом

    Прекращение в одностороннем порядке договора управления многоквартирным домом (если договор не предусматривает такого права) возможно в случаях, установленных законом.

    Значительное количество споров между собственниками и управляющей компанией возникало именно в связи с незаконным отказом последней от договора управления. При этом, принимая решение об отказе от договора управления, управляющая компания ссылается на обстоятельства, препятствующие ей осуществлять услуги по управлению домом (например убыточность своей деятельности, отсутствие технической возможности и т. д.).

    Сложившаяся к настоящему времени соответствующая судебная практика пошла по пути защиты прав собственников помещений в многоквартирном доме.

    Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (статья 450 ГК РФ).

    Как исключение из общего правила для договора управления многоквартирным домом ЖК РФ предусмотрены случаи, когда от договора можно отказаться в одностороннем порядке. С такой инициативой вправе выступить только собственники помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

    К таким случаям закон относит, во-первых, невыполнение управляющей организацией условий договора управления. При этих обстоятельствах решение об отказе от договора принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

    Во-вторых, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе или об изменении способа управления этим домом, если договор управления был заключен по результатам

    открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. При этом такое право собственники могут реализовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления.

    Договором управления могут быть установлены и иные случаи, когда допустим односторонний отказ от исполнения договора по инициативе собственников.

    Для управляющей организации ЖК РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом.

    В правоприменительной практике долго господствовало мнение о том, что договор управления многоквартирным домом является смешанным, содержит элементы договора возмездного оказания услуг, а поэтому к нему применимы положения главы 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг», в частности статьи 782 ГК РФ, предусматривающей возможность для исполнителя (управляющей организации) в одностороннем порядке отказаться от договора.

    Пунктом 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрена возможность заключения смешанных договоров. Смешанный договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

    Достаточных оснований считать договор управления многоквартирным домом смешанным, содержащим также элементы договора возмездного оказания услуг, по нашему мнению, не имеется. Оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме полностью охватываются предметом договора управления многоквартирным домом, который по своей правовой природе является особым видом договора, возможность заключения которого прямо предусмотрена статьей 162 ЖК РФ.

    Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом специфично и осуществляется Жилищным кодексом Российской Федерации, который

    Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

    № 9 (144) 2013

    ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

    не предусматривает возможность применения к договору положений главы 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг». Кроме того, характер оказываемых управляющей организацией услуг не позволяет применить к договору управления правила статьи 782 ГК РФ, предусматривающей возможность одностороннего отказа от договора, поскольку у управляющей компании не может быть больше прав по договору, чем у собственников помещений многоквартирного дома.

    В судебной практике по вопросу применения к договору управления многоквартирным домом положений главы 39 «Возмездное оказание услуг», в частности статьи 782 ГК РФ, единого подхода до настоящего времени не выработано.

    Имеется практика как позволяющая применить положения статьи 782 ГК РФ к договору управления многоквартирным домом при расторжении договора (по инициативе собственников), так и устанавливающая невозможность применения положений указанной статьи к договору.

    Возможность применения положений статьи 782 ГК РФ к договору управления многоквартирным домом для отказа собственников от договора подтверждена постановлениями Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2009 года по делу № А11-10021/2008, Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу № А12-10555/2008, Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу № А40-2603/11-

    136-15.

    В последнее время практика начала меняться в противоположную сторону. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу № А05-14180/2010

    сформулирована правовая позиция о неприменимости положений статьи 782 ГК РФ к договору управления: «Кассационная инстанция полагает неправильным применение к договору управления многоквартирным домом положений статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Названная норма предусматривает право как заказчика, так и исполнителя отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг. Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации прямо предусматривает иное регулирование отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений. Право собственников помещений отказаться от договора обусловлено нарушением условий договора со стороны управляющей организации, то есть собственники не вправе отказаться от договора, как это предусмотрено для заказчика в пункте 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Предоставление управляющей организации права отказаться от договора управления на основании пункта 2 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушило бы баланс интересов.

    Договор управления многоквартирным домом выполняет определенную социальную функцию, и у управляющей организации не может быть больше прав, чем у собственников помещений многоквартирного дома»1.

    Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года № ВАС-12301/11 отказано в передаче указанного дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года.

    1 Аналогично этот вопрос решается в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2011 по делу № А65-32220/2009, от 31.05.2011 по делу № А57-10897/2010, от 21.10.2009 по делу № А65-4601/2009, а также в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.07.2011 по делу № А05-14180/2010 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от

    15.06.2011 по делу № А54-4550/2010-С16.

    Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

    СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

    Кроме того, аналогичная позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года № 1027/10 по делу № А11-10018/2008. Судебные акты, пересмотренные и отмененные в порядке надзора по делу № А11-10018/2008, содержали ссылку на статью 782 ГК РФ как на правомерное основание для расторжения договора управления в одностороннем порядке. Указанные судебные акты были отменены Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в частности, ввиду неправильного применения к отношениям статьи 782 ГК РФ.

    В этом постановлении применительно к возможности одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом указано: «Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон».

    Анализ приведенных судебных актов показывает, что суды сходятся в одном -у управляющей организации отсутствует право в одностороннем порядке отказаться от договора управления на основании статьи 782 ГК РФ.

    Односторонний отказ управляющей организации от исполнения договора управления многоквартирным домом недопустим и в связи с тем, что указанный договор для нее является публичным.

    Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.).

    Из буквального толкования положений части 5 статьи 161, части 4 статьи 162, статьи 46 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором для управляющей организации в отношении собственников помещений в управляемом ею многоквартирном доме, поскольку заключение договора управления многоквартирным домом для собственников помещений обязательно, в случае если она выбрана на общем собрании собственников, а условия такого договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный вывод находит свое подтверждение в судебной практике (см. [14-18]).

    Как следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2002 года № 115-О, обязательность заключения публичного договора при наличии возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору, если у него имеется возможность исполнить свои обязательства (предоставить лицу соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения.

    Таким образом, правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации, по нашему мнению, не имеется.

    Расторжение договора управления

    многоквартирным домом в судебном порядке

    По требованию управляющей компании договор может быть расторгнут в судебном порядке, но только при существенном нарушении договора со стороны собственников помещений в многоквартирном доме.

    Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

    № 9 (144) 2013

    ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

    По общему правилу, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. К таким случаям относятся, в частности, неоплата услуг управляющей компании больше двух раз подряд, ухудшение состояния жилищного фонда по вине собственников.

    В настоящее время такая категория дел в судах практически не рассматривается, поскольку управляющие компании редко прибегают к такому способу защиты из-за технической сложности ведения судебного процесса. В таком деле ответчиками должны будут выступать все собственники помещений в многоквартирном доме. Как правило, управляющие компании взыскивают задолженность по оплате договора управления в судебном порядке, а по истечении срока его действия отказываются от его пролонгации.

    Еще одним из сложных способов расторжения договора для управляющей компании является способ, предусмотренный статьей 451 ГК РФ — расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

    Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

    102 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

    Следует учитывать, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено управляющей организацией в суд только после получения отказа каждого собственника, с которым заключен договор управления, на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

    Применительно к расторжению договора управления многоквартирным домом в связи с существенным изменением обстоятельства судебная практика к настоящему времени не сформировалась. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением иных гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали:

    -9789, [email protected]

    СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

    • обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования;

    • аварийное состояние объекта договора;

    • непредсказуемые темпы инфляции;

    • существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг (см. [20-26]).

    Вместе с тем существует и иная судебная практика по рассматриваемому вопросу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 года по делу № А63-2036/2008-С3-16 отмечается, что факт возникновения убытков не является основанием для расторжения договора. Сам факт несения управляющей организацией убытков от деятельности по управлению многоквартирным домом в отсутствие каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об изменении ситуации на рынке жилищно-коммунального хозяйства (повышение тарифов, существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда и т. д.), вызвавших такое ухудшение, не относится по смыслу статьи 451 ГК РФ к обстоятельствам, позволяющим расторгнуть договоры управления.

    Поскольку договор управления многоквартирным домом в силу части 1 статьи 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме и его условия должны быть одинаковыми для всех собственников (часть 4 статьи 162 ЖК РФ), то расторжению подлежат все заключенные управляющей организацией договоры.

    Последствия расторжения договора управления многоквартирным домом одинаковы, собственникам необходимо будет на общем собрании избрать другую управляющую компанию. Если такое собрание не будет проведено в течение года после расторжения договоров, то органы местного самоуправления обязаны будут организо-

    вать проведение конкурса по отбору управляющей организации.

    ЛИТЕРАТУРА

    1. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ.

    2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

    3. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2009 года по делу № А11-10021/2008.

    4. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу № А12-10555/2008.

    5. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 201 2 года по делу № А40-2603/1 1 -136-15.

    6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу № А05-14180/2010.

    7. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июля 2011 года по делу № А65-32220/2009.

    8. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2011 года по делу № А57-10897/2010.

    9. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа, от 21 октября 2009 года по делу № А65-4601/2009.

    10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу № А05-14180/201.

    11. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 июня 2011 года по делу № А54-4550/2010-С16.

    12. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года № ВАС-12301/11.

    13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года № 1027/10 по делу № А11-10018/2008.

    Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

    № 9 (144) 2013

    ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

    14. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2010 года № ВАС-15819/10.

    15. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2010 года по делу № А40-16297/09-6-189.

    16. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 апреля 2010 года по делу № А12-15747/2009.

    17. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2010 года по делу № А12-14498/2009.

    18. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2011 года № Ф09-11413/10-С5.

    19. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2002 года № 115-О.

    20. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 года № Ф03-7834/2010 по делу № А16-460/2010.

    21. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа

    от 28 ноября 2006 года по делу № А23-781/06Г-8-101.

    22. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2004 года № КГ-А40/2936-04.

    23. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2004 года № КГ-А40/11276-03.

    24. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 года № Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу № А70-5029/32-2006.

    25. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 года № А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2.

    26. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 года по делу № А29-12281/2005-2э.

    27. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 года по делу № А63-2036/2008-С3-16.

    Окончание. Начало на с. 13

    Начисление налоговыми органами НДС на подарки сотрудникам и обязанность налогового

    органа самостоятельно исчислить налоговые вычеты

    Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 апреля 2013 года

    № ВАС-1001/13 по делу N А40-29743/2012-140-143

    Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) передала в Президиум дело, в котором рассматривался вопрос о начислении НДС на подарки сотрудникам общества.

    Суды нижестоящих инстанций признали правомерной позицию налогового органа, выразившуюся в доначислении обществу НДС на стоимость новогодних подарков, приобретенных для детей сотрудников общества.

    Отказывая в удовлетворении требований общества, суды исходили из правомерной квалификации налоговыми органами операций по выдаче новогодних подарков как свидетельствующих о передаче права собственности на них на безвозмездной основе, поэтому в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации такие подарки признаются реализацией товаров и подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

    При этом доводы общества о том, что инспекции следовало определить действительный размер налогового обязательства, уменьшив доначисленную сумму налога на добавленную стоимость на установленные вычеты, судами были отклонены со ссылкой на заявительный порядок реализации налогоплательщиком указанного права на вычеты.

    Примечательно, что определением о передаче дела в Президиум судьи ВАС РФ не поставили под сомнение обоснованность начисления НДС на такие расходы. Однако при этом они указали на обязанность налогового органа самостоятельно исчислить вычеты по НДС по рассмотренному эпизоду, поскольку заявление этих вычетов налогоплательщиком в условиях налогового спора означало бы согласие с позицией налогового органа.

    Окончательная позиция ВАС РФ по двум названным взаимосвязанным вопросам будет понятна из итогового судебного акта.

    Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

    Вот как поступить с плохой компанией по управлению недвижимостью

    Ваша сдаваемая в аренду недвижимость уже довольно давно приносит стабильный приток наличности, но в последнее время дела идут под откос.

    Задержка по аренде, расходы выше обычных, а чистая операционная прибыль постоянно меньше бюджета. Даже если вы тратите больше денег на маркетинг, поиск и удержание хороших арендаторов занимает все больше времени.

    У других инвесторов в недвижимость, которых вы знаете, все хорошо, так почему же нет? Ответ может заключаться в том, что у вас на руках плохой управляющий недвижимостью.

    В этой статье мы обсудим, как выяснить, делает ли ваша управляющая компания то, что она должна, и как бороться с плохой компанией по управлению недвижимостью.

    Быстрые ссылки:

    Что должен сделать для вас хороший управляющий недвижимостью?

    Прежде чем вы сможете решить, есть ли у вас плохой управляющий недвижимостью, вы должны знать, что они должны делать в первую очередь. Некоторые общие обязанности хорошего управляющего недвижимостью включают:

    • Арендная плата: устанавливает справедливую рыночную арендную плату путем анализа рыночных тенденций и сопоставимых показателей, взимает арендную плату в установленный срок, неукоснительно обеспечивает сборы за просрочку платежа и увеличивает арендную плату, если спрос арендатора, законы штата и местные законы позволяют.
    • Арендаторы: продает свободную недвижимость для сдачи в аренду, проверяет арендаторов, проводя проверки кредитоспособности и анкетные данные, соблюдая при этом законы о справедливом жилищном обеспечении, обрабатывает договоры аренды, проводит проверки при заселении и выселении, а также рассматривает жалобы и проблемы арендаторов.
    • Техническое обслуживание и ремонт: поддерживает имущество в хорошем состоянии, чтобы снизить текучесть арендаторов и найти новых арендаторов, выполнять текущее техническое обслуживание, такое как сезонные проверки системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а также оперативно устранять проблемы и производить ремонт, чтобы максимизировать стоимость имущества.
    • Закон об арендодателях и квартиросъемщиках: соблюдать местные, государственные и федеральные жилищные законы при проверке арендаторов, обработке гарантийных депозитов, прекращении аренды, обслуживании собственности и законном выселении арендатора (при необходимости).
    • Бюджет и учет: управляет недвижимостью в рамках бюджета, установленного владельцем; вести записи, такие как действующие и прошлые договоры аренды, записи о сборе арендной платы, заявления арендаторов, жалобы и счета за ремонт.
    • Финансовая отчетность и налоги: предоставляет владельцу ежемесячную выверку прибылей и убытков и выписки из банковского счета, подготавливает и перечисляет ежемесячные налоги на аренду, а также готовит отчеты на конец года для налоговых целей.

    Время от времени управляющий недвижимостью расслабляется и не делает того, за что ему платят. Когда менеджеры недвижимости портятся, доход от аренды падает, расходы на ремонт растут, вакансии увеличиваются, а на домовладельцев иногда даже подаются в суд.

    Как управляющий плохой недвижимостью может привлечь вас к суду

    Понятно, что инвесторы в недвижимость могут отложить замену плохого управляющего недвижимостью. Большинство из нас не хотят признавать, что совершили ошибку.Поиск нового управляющего также может занять много времени и усилий.

    Но дело в том, что если вы регулярно не контролируете своего управляющего недвижимостью и откладываете внесение изменений, изменение может прийти к вам в форме судебного иска. Это потому, что управляющий недвижимостью действует от имени арендодателя, поэтому, если ваш управляющий недвижимостью нарушает закон, вы тоже.

    Законы о домовладельцах и квартиросъемщиках различаются от штата к штату. Иногда в городах одного штата могут действовать правила, отличные от закона штата.

    В целом, вот шесть вещей, которые может сделать нерадивый управляющий недвижимостью, чтобы подать на домовладельца в суд:

    №1. Нарушение федерального закона о справедливом жилищном обеспечении и жилищного законодательства штата и местного уровня путем незаконного отбора потенциальных арендаторов или нарушения других правил и положений HUD.

    №2. Неспособность сообщить опасности свинцовой краски и проблемы с плесенью, приводящие к претензиям арендатора о постоянных медицинских проблемах.

    №3. Отказ от своевременного ремонта объекта недвижимости, который влияет на здоровье и безопасность арендатора или делает объект непригодным для проживания.

    №4. Вход в собственность без предварительного уведомления арендатора.

    № 5. Незаконные удержания из залога арендатора на такие вещи, как естественный износ или завышенные затраты на ремонт при выезде.

    №6. Отказ вернуть залог в течение установленного законом срока, что может привести к иску о двойном или тройном возмещении ущерба, выплаченному арендатору.

    Предупреждающие знаки о том, что вам может понадобиться новый управляющий недвижимостью

    Ни один инвестор в недвижимость не хочет, чтобы его стоимость упала из-за плохого управляющего недвижимостью, и ни один домовладелец не хочет, чтобы его подали в суд.Следующие ниже предупреждающие знаки помогут вам поймать плохого управляющего и избежать потенциальных проблем.

    Предупреждающий знак №1: Отсутствие связи

    Ваш менеджер по недвижимости должен обращаться к вам, а не наоборот. Если ваш управляющий недвижимостью не заботится о вас заранее, возможно, он пытается что-то от вас скрыть.

    Предупреждающий знак № 2: Осмотр имущества запрещен

    Регулярные проверки собственности внутри и снаружи имеют решающее значение для обеспечения того, чтобы ваша собственность оставалась в отличном состоянии.Просто время от времени проезжая мимо собственности, это еще не значит. Это потому, что невозможно выявить потенциальные нарушения кодекса и оценить необходимый ремонт, не осматривая собственность.

    Как минимум, ваш управляющий недвижимостью должен предоставить вам подробный ежегодный отчет о проверке собственности.

    Предупреждающий знак № 3: Не отвечает арендаторам

    Отсутствие реакции на вопросы арендаторов или необходимость ремонта может привести к серьезному повреждению имущества и дать арендаторам повод для юридического расторжения договора аренды.Если вы начнете получать телефонные звонки или электронные письма непосредственно от арендатора, это верный признак того, что у вас плохой управляющий.

    Предупреждающий знак № 4: Бездействие арендаторов и выселение

    Это факт из жизни в сфере аренды недвижимости, что плохие арендаторы могут случаться. Однако, если у вас постоянно появляются плохие арендаторы, которые поздно вносят арендную плату, уезжают до окончания срока аренды или должны быть выселены, ваш управляющий не выполняет свою работу заранее.

    Предупреждающий знак № 5: ежемесячные отчеты медленно или отсутствуют

    Хороший управляющий будет отправлять вам ежемесячные отчеты о состоянии собственности, как часы.Если вы спросите, получение копии счета за ремонт не займет больше суток. Если у вашего управляющего недвижимостью есть только расплывчатые ответы на ваши вопросы о прибылях и убытках, это еще один явный знак, что вам следует уволить своего менеджера и нанять нового.

    Как оценить управляющего недвижимостью

    Лучший шаг, который может сделать инвестор в недвижимость, — это вообще не нанимать плохого управляющего. Задайте эти вопросы перед тем, как нанять нового управляющего недвижимостью и регулярно контролировать работу вашего нынешнего менеджера.

    Ключевые вопросы, которые следует задать

    Эти вопросы помогут отделить хороших управляющих от плохих:

    • Имеют ли они лицензию, имеют ли они профессиональные сертификаты и соблюдают ли они этический кодекс, как Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью?
    • Как давно они занимаются управлением недвижимостью?
    • Управляют ли они недвижимостью, подобной вашей?
    • У них есть недвижимость в той же части города, что и у вас?
    • Являются ли они специалистами по управлению недвижимостью или также предоставляют лизинговые и брокерские услуги?
    • Когда и как они выплачивают ежемесячные выплаты собственникам?
    • Как часто они отправляют финансовые отчеты, и предоставляют ли они отчеты на конец года и 1099?
    • Есть ли у них собственная бригада технического обслуживания и сеть сторонних поставщиков, и на какой вид работы они имеют лицензию?
    • Какова их текущая доля вакантных площадей для всей собственности, которой они управляют?
    • Как часто им приходится выселять арендатора и проводят ли они этот процесс самостоятельно или через адвоката?
    • Какова их структура оплаты?
    • Продлевается ли соглашение об управлении имуществом автоматически и как оно прекращается любой из сторон?
    • Дадут ли они вам список собственности, которой они управляют, чтобы вы могли проехать мимо и увидеть их работу в действии?

    4 красных флажка, на которые следует обратить внимание

    Хотите верьте, хотите нет, но компания может отметить все вышеперечисленные флажки и при этом остаться плохой компанией по управлению недвижимостью.Это потому, что они эксперты в том, что говорят вам то, что вы хотите услышать, а затем делают прямо противоположное, когда контракт подписан и они собирают свои гонорары.

    Следите за этими четырьмя красными флажками, чтобы не стать жертвой плохого управляющего недвижимостью:

    1. Непрофессиональное поведение или внешний вид — Помните, они представляют вас как профессионального инвестора в недвижимость.
    2. Поддерживайте только нормальные часы работы — Экстренная ситуация может возникнуть в любое время и в любой день.Если управляющий недвижимостью недоступен круглосуточно, 365 дней в году, переходите к следующему.
    3. Медленный ответ — Думайте о первой встрече с потенциальным управляющим как о «первом свидании». Если они не спешат отвечать на ваш запрос или опаздывают на встречу при первой встрече, ситуация только ухудшится после того, как вы их наймете.
    4. Отказать в предоставлении рекомендаций , сославшись на конфиденциальность клиента — Вы не пойдете к врачу, юристу, бухгалтеру или даже к автомеханику без хорошей рекомендации.Так зачем же отдавать свою собственность стоимостью сотни тысяч долларов в руки управляющего недвижимостью, который не позволяет вам разговаривать со своими нынешними и бывшими клиентами?

    Как подать жалобу на управляющего недвижимостью

    В худшем случае вам, возможно, придется подать жалобу или судебный иск против вашего плохого управляющего недвижимостью. В то время как каждый штат регулирует управление недвижимостью по-разному, вот некоторые из лучших способов справиться с плохим управляющим недвижимостью:

    • Свяжитесь напрямую с владельцем компании по управлению имуществом, если вашим имуществом управляет член группы по управлению счетами.
    • Зарегистрируйте жалобу в местной ассоциации недвижимости, в которой управляющий недвижимостью имеет лицензию на недвижимость.
    • Подайте жалобу в Better Business Bureau, которое затем свяжется с менеджером отеля для оценки рейтинга BBB.
    • Подать в суд на менеджера по управлению недвижимостью, который не отвечает на запросы, поскольку адвокат, имеющий опыт работы в области местного законодательства о недвижимости и арендаторах, подает иск от вашего имени.

    Почему лучше уволить управляющего имуществом раньше, чем позже

    Если вы не совсем уверены, что ваш управляющий делает то, что должен делать, вы, вероятно, правы.Вот почему лучше действовать раньше, чем позже, и заменить плохого управляющего недвижимостью:

    • Вы будете постоянно терять деньги, если у вас плохая компания по управлению недвижимостью, которая не может продавать вашу собственность, отвечать на ваши телефонные звонки или электронные письма и управлять вашими инвестициями, чтобы максимизировать их стоимость.
    • Оборачиваемость арендаторов будет продолжать расти, что приведет к снижению вашего денежного потока и чистой прибыли.
    • Ваша собственность получит плохую репутацию в округе, в условиях местного зонирования и правоохранительных органов, если за ней не будут содержаться должным образом или если будут постоянные жалобы на арендаторов.

    Последнее, что нужно инвестору в недвижимость, — это иметь собственность в поле зрения местных властей. Владеть вашей собственностью будет все труднее и труднее, и вас могут заставить продать с убытком, и все из-за плохой компании по управлению недвижимостью.

    7 проверенных советов и методов поиска нового управляющего недвижимостью

    Вы можете найти отличного управляющего недвижимостью, организовав процесс проверки, точно так же, как вы проверяете арендатора.После того, как вы примете решение избавиться от плохого управляющего недвижимостью, следуйте этим шести проверенным стратегиям, чтобы быстро найти нового управляющего недвижимостью:

    1. Спрашивайте и получайте рекомендации из разных источников, таких как группы инвесторов, агенты по недвижимости и титульные компании.
    2. Ознакомьтесь со списком приоритетных компаний по управлению недвижимостью Roofstock, которые уже прошли проверку для инвесторов.
    3. Найдите в Интернете управляющих недвижимостью в вашем районе и посетите такие сайты, как Zillow и Realtor.com, Yelp и Facebook.
    4. Проведите личное собеседование с несколькими управляющими недвижимостью, чтобы найти того, кому вы сможете доверять, узнав об их бизнесе, коэффициенте занятости, численности персонала, образовании и опыте.
    5. Обратитесь в Государственный департамент недвижимости, чтобы узнать, активна ли их брокерская лицензия и нет ли на нее жалоб.
    6. Спросите, принадлежат ли они к каким-либо профессиональным ассоциациям по управлению недвижимостью или торговым ассоциациям, таким как Институт управления недвижимостью, Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью или Национальная квартирная ассоциация.
    7. Просмотрите их стандартное соглашение об управлении имуществом, чтобы убедиться, что обязанности управляющего имуществом четко определены, вы можете расторгнуть его в любое время и без штрафных санкций, что сборы не являются чрезмерными и что управляющий имуществом застрахован от ответственности.

    Что делать после замены плохой компании по управлению недвижимостью

    Если какие-либо из предупреждающих знаков и красных флажков в этой статье кажутся вам знакомыми, вероятно, у вас плохая компания по управлению недвижимостью и вам нужно найти новую.После того, как вы это сделаете, убедитесь, что ваш новый менеджер понимает ваши ожидания и инвестиционные цели, чтобы у вас снова не возникла та же проблема.

    Также не думайте, что ваша плохая компания по управлению недвижимостью выполнила свою работу, потому что, скорее всего, они этого не сделали. Просмотрите все записи арендаторов, списки арендной платы, проверки собственности и счета-фактуры поставщиков. Попросите вашего нового менеджера провести осмотр на месте и встретиться с вашими арендаторами. Вероятно, они сдерживают разочарование, поэтому будьте готовы выслушать жалобы.

    Суть в том, что чем раньше вы столкнетесь с плохой компанией по управлению недвижимостью, тем быстрее улучшится ваш денежный поток.Чем дольше вы ждете внесения изменений, тем больший ущерб будет нанесен и тем больше времени потребуется, чтобы вернуть арендуемое имущество.

    Нормы и стандарты — Национальная ассоциация менеджеров жилой недвижимости

    Кодекс этики и стандартов профессионализма Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью

    Введение:

    Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью («NARPM ® ») продвигает высокие стандарты деловой этики, профессионализма и справедливых жилищных норм.Все управляющие недвижимостью, являющиеся членами NARPM ® , должны соблюдать следующий Кодекс этики и Стандарты профессионализма («Кодекс»).

    ОПРЕДЕЛЕНИЯ:

    Термины, написанные с заглавной буквы в Кодексе, имеют следующие значения:

    «Клиент» означает любое лицо (обычно владелец собственности), с которым Управляющий недвижимостью поддерживает открытые рабочие отношения.
    «Фирма»
    означает работодателя или брокера Управляющего недвижимостью.
    «Управляющий недвижимостью»
    означает управляющего недвижимостью, который является членом NARPM ® .
    «Арендатор»
    означает физическое или юридическое лицо, которое арендует и / или занимает недвижимость, управляемую Управляющим недвижимостью.
    «Письменный» или «письменный»
    означает сообщение в форме записи и включает в себя как бумажную, так и электронную формы.

    Статья 1: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ЗАЩИТУ ОБЩЕСТВЕННОСТИ

    Управляющий недвижимостью должен защищать общественность от мошенничества, искажения фактов и неэтичной практики управления имуществом.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 1-1 Управляющий недвижимостью должен стремиться устранить в ходе обычной деятельности любые действия, которые могут нанести ущерб обществу или дискредитировать профессию.
    • 1-2 Управляющий недвижимостью должен сотрудничать с государственным органом, отвечающим за регулирование практики Управляющих недвижимостью.
    • 1-3 Управляющий недвижимостью должен соблюдать все соответствующие местные и государственные постановления, касающиеся законодательства о недвижимости, лицензирования, страхования и банковского дела.
    • 1-4 Управляющий недвижимостью должен соблюдать все федеральные и государственные антимонопольные законы, а также соблюдать антимонопольную политику NARPM ® и все связанные с этим процедуры.
    • 1-5 Управляющий недвижимостью не должен раскрывать конфиденциальную информацию о Клиентах, Арендаторах или других лицах, за исключением случаев, когда это требуется в ходе выполнения его или ее обязанностей или иным образом, предусмотренного законом. Управляющий недвижимостью принимает все разумные меры предосторожности для защиты конфиденциальной информации.
    • 1-6 Управляющий недвижимостью должен прилагать разумные усилия для обеспечения актуальности и точности информации на своем веб-сайте или на веб-сайте его или ее фирмы.Если становится очевидным, что информация на веб-сайте не является актуальной или неточной, управляющий недвижимостью должен незамедлительно принять меры по исправлению положения.
    • 1-7 Веб-сайты Управляющего недвижимостью не должны содержать каких-либо вводящих в заблуждение метатегов или других устройств / методов для направления, управления или перенаправления интернет-трафика обманным путем или для иного введения пользователей в заблуждение. Веб-сайты также не должны манипулировать содержимым списков каким-либо обманчивым или вводящим в заблуждение способом.
    • 1-8 Управляющий недвижимостью должен регулярно и своевременно раскрывать всю информацию о наличии сдаваемой в аренду собственности потенциальным сторонам.
    • 1-9 Управляющий недвижимостью не должен преувеличивать, искажать, дезинформировать или скрывать относящиеся к делу факты в рекламе, аренде и управлении имуществом.
    • 1-10 Управляющий недвижимостью должен предпринять разумные попытки удалить из Интернета объявления об аренде, которые больше не доступны.
    Статья 2: ДИСКРИМИНАЦИЯ

    Управляющий недвижимостью не должен дискриминировать при управлении, аренде, аренде или переговорах по недвижимому имуществу, должен действовать в соответствии с законами и постановлениями о справедливом жилищном обеспечении и должен соблюдать все федеральные, государственные и местные законы, касающиеся дискриминации.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 2-1 Управляющий недвижимостью обязан обучать тех, с кем он связан, соблюдать все законы о справедливом жилищном обеспечении и законы, касающиеся дискриминации.
    • 2-2 Управляющий недвижимостью не должен отказывать в обслуживании любому лицу из-за пола, расы, религии, цвета кожи, национального происхождения, инвалидности, семейного положения, сексуальной ориентации или идентичности.
    Статья 3: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД КЛИЕНТОМ

    Управляющий недвижимостью обслуживает Клиента и действует в его интересах.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 3-1 Управляющий недвижимостью должен использовать письменные соглашения и письменные дополнения, если необходимо, с указанием всех обязанностей и сборов, если таковые имеются. Клиенту будут предоставлены копии всех подписанных соглашений и расширений, а менеджер по недвижимости сохранит копию.
    • 3-2 Управляющий недвижимостью должен регулярно общаться с Клиентом в устной или письменной форме и предоставлять Клиенту письменные отчеты по мере необходимости и по согласованию между всеми сторонами.В случае возникновения разногласий Управляющий недвижимостью должен предоставить письменный отчет в кратчайшие сроки.
    • 3-3 От имени клиента Управляющий недвижимостью должен рассматривать и проверять все заявки Арендатора, чтобы определить способность заявителя платить арендную плату и оценить вероятность того, что заявитель будет соблюдать все положения договора аренды.
    • 3-4 Управляющий недвижимостью не принимает никаких комиссионных, уступок, прибыли, скидок или любых других преимуществ, которые не были полностью раскрыты и не одобрены Клиентом.
    • 3-5 Управляющий недвижимостью не должен вводить потенциального Клиента в заблуждение относительно рыночной стоимости аренды недвижимости в попытке получить список для сдачи в аренду.
    • 3-6 Управляющий недвижимостью должен раскрывать своему Клиенту все относящиеся к делу факты, относящиеся к любой сделке.
    Статья 4: ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРОВ

    Управляющий недвижимостью должен относиться ко всем Арендаторам честно и профессионально, когда они подают заявление, живут в и / или освобождают управляемое жилье, в том числе посредством процесса возврата депозита.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 4-1 Управляющий недвижимостью должен подать всем потенциальным арендаторам письменное заявление.
    • 4-2 Управляющий недвижимостью должен предоставить всем Арендаторам копию подписанного договора аренды и продлений со всеми приложенными дополнениями.
    • 4-3 Управляющий недвижимостью должен раскрыть всю информацию в соответствии с требованиями законодательства штата и местного законодательства и предоставить Арендатору возможность заполнить письменный отчет о состоянии в течение 7 дней после въезда.
    • 4-4 Управляющий недвижимостью должен оперативно реагировать на запросы о ремонте.
    • 4-5 Управляющий недвижимостью должен предоставить Арендатору письменное определение возврата депозита в срок, установленный законом, после того, как Арендатор освободил собственность. Управляющий недвижимостью не должен вызывать неоправданных задержек в возмещении или учете гарантийного депозита.
    Статья 5: УХОД ЗА УПРАВЛЯЕМЫМИ ИМУЩЕСТВАМИ

    Управляющий недвижимостью должен уделять большое внимание безопасности и здоровью тех, кто на законных основаниях находится в управляемой собственности, и должен управлять всем имуществом в соответствии с требованиями безопасности и пригодности для проживания в местной юрисдикции.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 5-1 Управляющий недвижимостью не должен управлять недвижимостью для клиентов, которые отказываются или не могут содержать свою собственность в соответствии с требованиями безопасности и пригодности для проживания в местной юрисдикции.
    • 5-2 Управляющий имуществом прекращает управление имуществом, если Клиент не соблюдает требования по пригодности для проживания.
    Статья 6:

    ОБРАЩЕНИЕ С СРЕДСТВАМИ

    Управляющий недвижимостью должен хранить все средства, полученные от имени других лиц, в соответствии с законодательством штата, и не должен объединять средства с личными или другими коммерческими фондами или использовать средства для других целей, кроме их предполагаемого назначения.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 6-1 Управляющий недвижимостью должен вести соответствующие записи, а также готовить и предоставлять Клиенту точные и своевременные финансовые отчеты, касающиеся аренды и денежных средств Клиента, в соответствии с условиями применимого соглашения об управлении.
    Статья 7:

    ОБЛАСТИ ЭКСПЕРТИЗЫ

    Управляющий недвижимостью должен предоставлять компетентные услуги в пределах своей области знаний и воздерживаться от несанкционированного занятия какой-либо другой профессией, для которой он или она не имеет лицензии или квалификации.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 7-1 Управляющий недвижимостью должен предоставлять только такие услуги в таких местах, для которых он или она имеет квалификацию и которые, как можно разумно ожидать, будут выполнять с профессиональной компетентностью.
    • 7-2 Управляющий недвижимостью не должен выполнять и не должен заявлять, что он или она может или будет оказывать услуги, выходящие за рамки его или ее области знаний, особенно услуги, требующие отдельной лицензии или квалификации, например право, бухгалтерский учет, финансовое планирование, строительство и / или заключение договоров — кроме случаев, когда Управляющий недвижимостью независимо обладает такой лицензией или квалификацией.
    Статья 8: ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ФИРМЕ

    Управляющий недвижимостью должен действовать в наилучших интересах своей Фирмы по управлению имуществом.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 8-1 Управляющий недвижимостью не должен иметь нераскрытых конфликтов интересов со своей фирмой. Если возникает конфликт или потенциальный конфликт, Управляющий должен немедленно уведомить свою фирму.
    • 8-2 Управляющий недвижимостью не должен получать никаких компенсаций, скидок или других льгот без полного раскрытия информации его или ее Фирме.
    • 8-3 Управляющий недвижимостью не имеет права брать или использовать какую-либо проприетарную документацию, включая, помимо прочего, списки клиентов / арендаторов, во время или после его или ее взаимоотношений с Фирмой без явного письменного согласия Фирмы.
    Статья 9: ОТНОШЕНИЯ С ДРУГИМИ МЕНЕДЖЕРАМИ ИМУЩЕСТВА

    Управляющий недвижимостью не должен сознательно или по неосторожности делать ложные или вводящие в заблуждение заявления о компетенции или профессионализме других управляющих имуществом или об их деловой практике, или иным образом пытаться отобрать бизнес у других управляющих имуществом с помощью обманных средств.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 9-1 Управляющий недвижимостью должен вести дела с другими управляющими имуществом честно и профессионально и не должен сознательно участвовать в каких-либо действиях или предпринимать какие-либо действия против управляющего имуществом неделовым образом.
    • 9-2 Управляющий недвижимостью не должен сознательно вмешиваться в договорные права других управляющих недвижимостью, в том числе предпринимая действия, несовместимые с исключительными соглашениями, заключенными другими управляющими недвижимостью со своими клиентами.Это не препятствует Управляющему недвижимостью иным образом запрашивать потенциальных клиентов или делать общие объявления о своих услугах. Для целей настоящего Кодекса общее объявление может быть определено как общий телефонный опрос или общая рассылка или рассылка, адресованная всем потенциальным клиентам в данной географической области или в определенной профессии, бизнесе, клубе, организации или другой классификации или группе. Кодекс не ограничивает честную и разумную конкуренцию между управляющими недвижимостью.
    • 9-3 В случае разногласий или споров с управляющим недвижимостью в другой фирме, управляющий недвижимостью должен приложить все усилия для разрешения спора до судебного разбирательства.
    • 9-4 Управляющий недвижимостью не имеет права получать или использовать собственные материалы или работу конкурирующей управляющей фирмы без явного письменного разрешения этой фирмы.
    • 9-5 Управляющий недвижимостью должен сотрудничать с другими управляющими недвижимостью, когда это отвечает наилучшим интересам Клиента или Арендатора.
    • Примечание: Федеральная торговая комиссия («FTC») провела расследование в отношении определенных положений Кодекса этики и стандартов профессионализма NARPM ® («Кодекс этики»). FTC рассмотрела положения Кодекса этики, в которых говорится: «Профессиональные члены NARPM ® должны воздерживаться от критики других управляющих недвижимостью или их деловой практики» и «Управляющий недвижимостью не должен сознательно привлекать клиентов конкурентов. .FTC утверждает, что эти положения Кодекса этики ограничивают членов NARPM ® от конкуренции за клиентов, тем самым лишая клиентов преимуществ конкуренции между управляющими недвижимостью в нарушение Закона о Федеральной торговой комиссии. Не признавая нарушения закона, NARPM ® согласился на заключение Соглашения о согласии, Решения и Распоряжения FTC по этому вопросу («Приказ»). Приказ требует, чтобы NARPM ® внес поправки в Кодекс этики, удалив эти два положения; обратите внимание, что такие ограничения на привлечение предложений или рекламу со стороны членов NARPM ® больше не применяются .
    Статья 10. ПРАВДА В РЕКЛАМЕ

    Управляющий недвижимостью должен следить за тем, чтобы вся реклама была ясной и откровенной и включала только точные и правдивые заявления о рекламируемой собственности или услугах.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 10-1 Независимо от типа используемого носителя рекламный контент всегда должен быть правдивым и честным.
    • 10-2 Никакая недвижимость не может быть сдана в аренду без фактического разрешения Клиента.Если предлагается недвижимость, не включенная в список, необходимо получить разрешение от владельца.
    • 10-3 Раскрытие информации должно быть предоставлено всем сторонам, если информация, собранная с помощью электронных рекламных носителей, может быть продана внешней стороне.
    • 10-4 Все маркетинговые материалы, как печатные, так и электронные, должны соответствовать применимым законам и требованиям лицензирования.
    Статья 11: ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПЕРЕД НАРПМ

    ® И ПРОФЕССИЕЙ

    Управляющий недвижимостью должен соблюдать все политики и положения NARPM ® , а также все соответствующие законы и правила юрисдикции, в которой он или она работает, и должен стремиться быть в курсе и информировать других о соответствующие вопросы, влияющие на сферу управления недвижимостью.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 11-1 Управляющий недвижимостью должен стремиться улучшить профессию управления недвижимостью и NARPM ® , делясь с другими своими уроками на благо всех.
    • 11-2 Управляющий недвижимостью должен стремиться быть информированным о соответствующих вопросах, влияющих на сферу управления имуществом на местном, государственном и национальном уровнях.
    • 11-3 Управляющий недвижимостью должен сохранять свою лицензию на недвижимость в соответствии с требованиями юрисдикции, в которой он или она работает.
    • 11-4 Управляющий недвижимостью должен соблюдать устав NARPM ® и другие политики и процедуры NARPM ® , а также стараться избегать причинения вреда организации.
    • 11-5 Управляющий недвижимостью должен гарантировать, что вся электронная коммуникация и маркетинг, которые он или она готовит, являются профессиональными в отношении получателей.
    • 11-6 Управляющий недвижимостью должен действовать добросовестно, добросовестно и профессионально в отношении всей деятельности Отделений NARPM ® и NARPM ® .
    Статья 12:

    СОБЛЮДЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ

    Управляющий недвижимостью должен соблюдать настоящий Кодекс и участвовать и / или сотрудничать с любыми расследованиями и / или слушаниями, проводимыми NARPM ® в соответствии с настоящим Кодексом.

    СТАНДАРТЫ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА
    • 12-1 Управляющий недвижимостью должен рассмотреть и предпринять все необходимые действия для понимания и соблюдения настоящего Кодекса.
    • 12-2 Управляющий недвижимостью не должен вмешиваться в какие-либо действия NARPM ® по расследованию нарушения или обеспечению соблюдения настоящего Кодекса.
    • 12-3 Управляющий недвижимостью должен незамедлительно предоставить любую информацию, запрашиваемую NARPM ® во время любого расследования или правоприменительных действий в соответствии с настоящим Кодексом.
    • 12-4 Управляющий недвижимостью должен каждые четыре года проходить курс этики, который должен включать обсуждение данного Кодекса, что является условием продолжения профессионального членства.
    Статья 13: НАРПМ

    ® АНТИМОНОПОЛЬНОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

    Политика NARPM ® заключается в полном соблюдении всех антимонопольных законов. Антимонопольное законодательство запрещает, среди прочего, любое совместное поведение конкурентов, которое могло бы уменьшить конкуренцию на рынке. В состав NARPM ® входят конкуренты; они должны воздерживаться от обсуждения деликатных вопросов конкуренции, включая те, которые связаны с ценообразованием (например, ставки, сборы или затраты), отдельными конкурентами или конкретными бизнес-операциями, а также контролем или распределением рынков.NARPM ® не должен ограничивать возможность членов привлекать клиентов конкурентов. NARPM ® не должен ограничивать возможность участников рекламировать свой бизнес, при условии, что реклама не является ложной, вводящей в заблуждение или иным образом незаконной.

    законов Калифорнии об управлении недвижимостью | Управление всем имуществом

    Лицензирование менеджера сообщества и ассоциации домовладельцев Калифорнии

    Не требуется, чтобы менеджер ассоциации сообщества в Калифорнии имел лицензию брокера по недвижимости.Однако доступна добровольная сертификация, известная как «Certified CID Manager». Утверждение о том, что вы сертифицированы для управления ассоциациями кондоминиумов или другими типами ассоциаций домовладельцев, когда у вас нет лицензии, считается «недобросовестной деловой практикой». Закон о сертифицированных менеджерах CID истечет 1 января 2015 года, если его не распространит законодательный орган Калифорнии.

    Требования к брокеру по недвижимости в Калифорнии

    Требования к лицензированию брокера по недвижимости в Калифорнии включают:

    • Возраст: должен быть не менее 18 лет
    • Вид на жительство: необходимо предоставить подтверждение законного проживания в США.
    • Правдивость: Кандидаты должны быть честными и правдивыми. Если вы были осуждены за преступление, в выдаче лицензии может быть отказано. Кроме того, отказ в раскрытии ранее судимости или дисциплинарных взысканий может привести к отказу.
    • Опыт: у вас должен быть как минимум двухлетний опыт работы продавцом недвижимости (или эквивалент) в течение последних пяти лет
    • Экзамен: необходимо успешно сдать экзамен на получение лицензии брокера
    • Образование: Кандидаты на экзамен на получение лицензии брокера также должны иметь прошли следующие курсы уровня колледжа: практика недвижимости, правовые аспекты недвижимости, финансирование недвижимости, оценка недвижимости, экономика или бухгалтерский учет недвижимости, а также три факультативные занятия.Квалификационные курсы брокера должны быть пройдены в учреждениях, утвержденных Комиссией по недвижимости Калифорнии.
    • Сборы: Стоимость экзамена составляет 95 долларов США. Лицензионный сбор составляет 300 долларов США.

    Требования к лицензированию продавца недвижимости в Калифорнии

    Требования к лицензированию продавца в Калифорнии включают:

    • Возраст: должен быть не менее 18 лет
    • Вид на жительство: необходимо предоставить подтверждение законного проживания в США
    • Правдивость: Если у вас есть осужден за преступление, в выдаче лицензии может быть отказано.Кроме того, отказ в раскрытии ранее судимости или дисциплинарных взысканий может привести к отказу.
    • Отпечатки пальцев: Заявления должны сдавать отпечатки пальцев в Государственный департамент юстиции.
    • Образование: Успешное завершение трех курсов колледжа, определенных Департаментом недвижимости Калифорнии.
    • Экзамен: Успешная сдача экзамена на получение лицензии продавца недвижимости.
    • Сборы: Стоимость экзамена составляет 60 долларов США. Лицензионный сбор составляет 245 долларов США.

    Требования к лицензированию для менеджера по развитию общих интересов в Калифорнии

    Для получения сертификата требуется 30 учебных часов в классе и успешное прохождение теста.Менеджеры, имеющие сертификаты и назначения от Института общественных ассоциаций, полученные до 2003 года, могут быть унаследованы.

    Компонент классного обучения требует обучения в следующих областях:

    • Закон Калифорнии о развитии общих интересов
    • Кадровые вопросы, включая независимого подрядчика и уставы сотрудников, виды притеснений и Закон об инвалидах
    • Управление рисками, включая страхование и профилактическое обслуживание
    • Защита собственности, включая опасные материалы, местные правила, детские сады и энергосбережение
    • Деловые вопросы общественных ассоциаций
    • Понимание регулирующих документов, кодексов и правил, касающихся развития общих интересов

    Для получения дополнительной информации об этих и других требованиях к лицензированию в Калифорнии, пожалуйста, свяжитесь с Департаментом недвижимости Калифорнии.

    ВАЖНО: Эта информация предназначена только для информационных целей и ни при каких обстоятельствах не может считаться юридической консультацией или использоваться без предварительного подтверждения ее содержания в вашей государственной комиссии по недвижимости. Законы часто обновляются, и эта информация может не отражать действующее законодательство в вашем штате. Чтобы подтвердить конкретные требования для каждого штата, пожалуйста, свяжитесь с комиссией по недвижимости вашего штата.

    Подача жалобы на управляющего недвижимостью

    В какой-то момент повседневная рутина арендодателя может сказаться на вас.От обработки жалоб арендаторов до размещения, сбора, безопасности… список бесконечен. Еще хуже рабочая нагрузка для тех, кто управляет несколькими единицами. Вот почему большинство домовладельцев предпочитают нанять управляющего недвижимостью. Это удобно, быстро и эффективно.

    Но наем управляющего недвижимостью — не идеальное решение, поскольку у него есть свои плюсы и минусы. Вы можете обнаружить, что недовольны некоторыми приемами или методами вашего управляющего недвижимостью. Если вы когда-нибудь захотите подать жалобу на своего управляющего недвижимостью, сначала прочтите следующее руководство, чтобы сделать это правильно.

    Как подать жалобу на управляющего недвижимостью

    Никто не хочет подавать жалобу на своего управляющего, но иногда это неизбежно. Вот несколько шагов, которые вы должны выполнить, чтобы подать жалобу на управляющего недвижимостью:

    — Поговорите со своим управляющим:

    Прежде чем подавать на кого-либо юридическую жалобу, вы должны письменно сообщить ему о своих намерениях.Дайте им справедливое предупреждение, которое побудит их к действию и поможет вам избежать всего процесса расследования. Наличие всего в письменном виде также укрепит вашу позицию, если вы в конечном итоге пойдете в суд. Обязательно сделайте копии всего, на всякий случай. Если ваш управляющий недвижимостью удовлетворен этим вопросом или вообще не отвечает, переходите к следующему шагу.

    — Убедитесь, что у вас есть необходимая документация:

    Поскольку вы подаете юридическую жалобу, важно предоставить соответствующую документацию, подтверждающую ваши претензии.Это включает подтверждение переписки с вашим управляющим по поводу проблемы. Обязательно всегда общайтесь с менеджером по недвижимости в письменной форме, используя электронные письма, письма и даже текстовые сообщения. Таким образом, у вас будут веские доказательства их обещаний или отказа решить проблему и т. Д.

    — Подайте жалобу:

    Следующим шагом будет подача жалобы на управляющего недвижимостью. Важно убедиться, что жалоба написана в письменной форме.Это исключает возможность неправильного толкования вашего сообщения. Также подайте жалобу в соответствующий отдел или агентство.

    Например, если вы жалуетесь на нерешенную проблему с вредителями, вам необходимо обратиться в департамент здравоохранения своей провинции. Если вы не знакомы с офисами в провинции, поищите их в Google, чтобы узнать их контактные данные, и позвоните им. Затем отправьте им электронное письмо с важной информацией, такой как ваш адрес, имена и подробное описание проблемы.Департамент расследует ваше заявление, осмотрев ваш дом. Как только они обнаружат указанное повреждение, они направят вашему управляющему имуществом Уведомление о нарушении. Ваш управляющий должен позаботиться о проблеме, чтобы избежать дальнейших действий. Невыполнение этого требования может привести к тому, что департамент подаст гражданский иск или наложит на менеджера штрафы.

    Как написать жалобу

    Письмо-жалоба должно быть профессионально написано и легким для понимания, независимо от того, о чем идет речь.Как и большинству людей, здесь вам может понадобиться помощь, потому что не все умеют писать слова.

    Большинство приведенных ниже советов предназначены для того, чтобы помочь вам написать эффективное письмо, которое принесет вам желаемые результаты. Вот несколько советов, как написать эффективное письмо-жалобу:

    — Успокойся:

    Прежде чем писать письмо, успокойтесь. Никогда не пишите письмо с жалобой, пока вы все еще злитесь. Подождите, пока вы не успокоитесь, прежде чем начинать писать, чтобы письмо получилось спокойным и собранным.Держите вещи уважительными и основанными на фактах, чтобы получить то, что вы хотите.

    — Правильно отформатируйте письмо:

    Спокойно укажите свое имя и адрес вверху страницы. Расположите текст по центру так, чтобы он выглядел как фирменный бланк. Пропустите две строки и поместите дату в левой части страницы, а затем укажите адрес компании.

    Далее следует приветствие. Если у вас есть имя человека, запишите его. Это может быть ваша первая переписка, используйте самое нейтральное приветствие уважаемого сэра / мадам.После аббревиатуры «Re», обозначающей «относительно», напишите в одну строку, указав цель письма.

    — Запись:

    Теперь вы готовы написать первый абзац письма. В нем должны быть указаны факты проблемы. Опишите ошибку или невыполнение управляющим имуществом предписаний вашего соглашения. В следующем абзаце укажите, как вы предлагаете решить проблему. Другими словами, то, что вы хотите, чтобы управляющий недвижимостью сделал.Вы можете приложить копию своей переписки с управляющим недвижимостью, квитанции и другие соответствующие документы, подтверждающие вашу претензию.

    В последнем абзаце подпишите спокойным, но твердым предупреждением, что вы ожидаете принятия мер по вашей жалобе в разумные сроки. Воздержитесь от угрозы судебного иска на этой ранней стадии. Закройте письмо словом «С уважением», запятой и вашим именем внизу.

    Наиболее частые жалобы управляющих недвижимостью

    Некоторые из наиболее распространенных жалоб домовладельца на управляющих недвижимостью включают:

    — Слишком снисходительно к арендаторам:

    Вам может показаться, что управляющий имуществом слишком снисходителен к арендаторам, особенно в отношении коллекций и других важных вопросов, которые влияют на стоимость и производительность вашей собственности.Возможно, управляющий недвижимостью не обеспечивает соблюдение условий аренды, как они должны, и они встают на сторону арендаторов против владельцев. Иногда управляющие недвижимостью прислушиваются к извинениям арендаторов больше, чем следовало бы, что дает арендаторам возможность избежать наказания за то, чего им не следует.

    — Проблемы решаются медленно:

    Ваш управляющий недвижимостью не торопится с решением проблем? Это не редкость. Фактически, некоторым компаниям требуются недели и месяцы, чтобы решить проблему, которая обычно занимает самое большее несколько дней.Однако у управляющего недвижимостью нет причин откладывать какой-либо из этих процессов, имея в своем распоряжении все технологии. Благодаря таким приложениям, как Condo Control Central, управляющие недвижимостью могут автоматизировать почти 80% своей работы и ускорить большинство своих процессов. Задержки означают, что у управляющего недвижимостью возникла проблема с правильной расстановкой приоритетов, и вы должны выразить свое беспокойство по этому поводу.

    — Аренда:

    Задержка с арендной платой — еще одна серьезная проблема для арендодателей.Это потому, что большинство управляющих недвижимостью ожидают, что вы будете платить им в одно и то же время каждый месяц, независимо от того, платят ли арендаторы вовремя (или вообще).

    Чтобы решить эту проблему, сначала спросите своего управляющего об их методах сбора арендной платы. Они должны быть в состоянии сообщить вам, когда вы получите свои деньги и какими способами (например, чеком или банковским счетом). Вы можете зависеть от ежемесячного дохода от аренды для выплаты ипотечного кредита, поэтому просроченные платежи могут повлиять на вашу кредитную историю в долгосрочной перспективе.

    — Несанкционированный ремонт:

    У большинства управляющих компаний должен быть резерв на срочный ремонт. Но все больше домовладельцев жалуются на компании, которые проводят ремонт без согласия или ведома домовладельцев. По большей части это капитальный ремонт, стоимость которого превышает тысячи долларов.

    Между вами и вашим менеджером должна быть четкая линия связи, чтобы они могли сказать вам, когда вашей собственности требуется ремонт.

    — Отсутствие связи:

    Самая большая жалоба на управляющих недвижимостью — отсутствие связи. Даже в современном мире по-прежнему сложно получить своевременные ответы по телефону или электронной почте от управляющего недвижимостью. домовладельцы часто жалуются, что они не получают заблаговременного уведомления о проблемах, которые необходимо решить. Вот почему, когда вы выбираете управляющего недвижимостью; вам нужен кто-то с опытом, который будет это учитывать.Опытный управляющий будет поддерживать с вами постоянную связь, даже если они проводят длительный шестимесячный ремонт вашей собственности.

    — Некачественное обслуживание имущества:

    Такая простая проблема, как плесень, может перерасти в судебное дело, если компания по управлению имуществом, с которой вы работаете, допускает, чтобы она гноилась до тех пор, пока она не превратилась в опасность для здоровья ваших арендаторов. Что еще хуже, ваш управляющий может потребовать от вас возмещения ущерба, даже если он произошел из-за его собственной халатности.

    Еще полезные советы:

    Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

    Если вы видите, что ваш менеджер делает что-то неэтичное

    Не все управляющие квартирами безупречны. Иногда вы переезжаете в многоквартирный комплекс и обнаруживаете, что управляющий ведет себя скорее как список «чего нельзя делать на работе», чем как профессионал. Однако даже в этих случаях вы можете предпринять шаги, чтобы опротестовать действия управляющего вашей квартирой.

    Джефф Стейли возглавляет Apogee Companies, компанию по управлению недвижимостью, которая управляет многоквартирными домами в одиннадцати штатах. Он предлагает, чтобы, если житель квартиры чувствует, что менеджер его или ее комплекса действовал ненадлежащим образом, он должен начать с попытки решить проблемы с менеджером на месте. Однако, если это не сработает, говорит Стейли, «резидент должен иметь возможность напрямую связаться с офисом управляющей компании и поговорить напрямую с руководителем менеджера.Надзорный орган обычно очень чутко реагирует на проблемы такого рода и при необходимости защищает конфиденциальность резидента ».

    Если вас беспокоит неэтичное поведение управляющего квартирой, стоит задокументировать свои опасения. Возможные проблемные области обширны, и соответствующий вид документации может варьироваться. Если, например, управляющий квартиры поручил обслуживающему персоналу закрасить стену плесенью, а не ремонтировать ее, вы можете сделать фотографии стены до и после.Если проблема больше связана с отношениями арендатора и управляющего — возможно, у управляющего квартирой романтические отношения с квартиросъемщиком — вы можете только записать время и дату, когда вы видели, как управляющий квартиры ведет себя ненадлежащим образом.

    Также стоит посоветоваться с другими квартиросъемщиками, чтобы узнать, есть ли у них проблемы с поведением управляющего квартирой. Хотя вам не нужно комплексное соглашение, чтобы обращаться с вопросом в компанию по управлению недвижимостью, рекомендуется убедиться, что вы знаете, как другие арендаторы интерпретируют ситуацию.Может быть, трудно неверно истолковать плесень на стенах, но людям очень легко составить разные представления о романтических отношениях.

    Независимо от того, какое поведение вас беспокоит, лучший вариант действий — именно так, как говорит Стейли: отнесите свои опасения и документацию в компанию по управлению имуществом. Они сами решают, как справиться с проблемой.

    Сталкивались ли вы с подобной ситуацией в прошлом? Сообщите нам, что произошло и как вы с этим справились.

    Законов о борьбе с дискриминацией для арендодателей и управляющих недвижимостью

    Арендодатели, управляющие недвижимостью и поставщики жилья обязаны соблюдать меры защиты гражданских прав, установленные Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года).

    Закон о справедливых жилищных условиях — это свод законов, связанных с антидискриминационными законами для арендаторов. Закон о справедливом жилищном обеспечении применяется ко всем сделкам с недвижимостью, включая покупку, аренду, финансирование и продажу собственности.

    Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает отказывать в аренде, вести переговоры или дискриминировать любое лицо на основании его включения в защищенный класс.

    Классы

    Protect, признанные в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, включают:

    • Гонка
    • Цвет
    • Религия
    • Секс
    • Семейное положение
    • Гандикап
    • Национальное происхождение

    Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) отвечает за обеспечение соблюдения Закона о справедливом жилищном обеспечении.

    Согласно HUD, согласно Закону о справедливом жилищном обеспечении, никто не может предпринимать какие-либо из следующих действий на основании расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности:

    • Отказ от аренды или продажи жилья
    • Отказ от переговоров по жилью
    • Сделать жилье недоступным
    • Отказ в предоставлении жилья
    • Установить различные условия или привилегии при продаже или аренде жилья
    • Предоставлять различные жилищные услуги или услуги
    • Ложно отрицать, что жилье доступно для осмотра, продажи или аренды
    • Для получения прибыли, убедить владельцев продать или сдать в аренду (блокирование) или
    • Отказать кому-либо в доступе или членстве в объекте или услуге (например, службе множественного листинга), связанных с продажей или арендой жилья.

    Дополнительно: Запрещается никому:

    • Угрожать, принуждать, запугивать или мешать любому, кто реализует право на справедливое жилище или помогает другим, которые пользуются этим правом
    • Рекламировать или делать какие-либо заявления, указывающие на ограничение или предпочтения, основанные на расе, цвете кожи, национальном происхождении, религии, поле, семейном положении или инвалидности. Этот запрет на дискриминационную рекламу применяется к жилью на одну семью и жилому дому, занимаемому владельцами, на которое в остальном не распространяется действие Закона о справедливом жилищном обеспечении.

    Дополнительная защита для инвалидов

    Если вы или кто-то из ваших близких:

    -Имеете физическую или умственную инвалидность (включая нарушения слуха, подвижности и зрения, хронический алкоголизм, хроническое психическое заболевание, СПИД, комплекс, связанный со СПИДом и умственную отсталость), который существенно ограничивает один или несколько основных видов жизнедеятельности

    -Иметь справку о такой инвалидности или

    — Считаются инвалидами

    ваш домовладелец не может :

    -Отказ разрешить вам внести разумные изменения в ваше жилище или места общего пользования за ваш счет, если это необходимо для инвалида для использования жилья.(В разумных случаях домовладелец может разрешить внесение изменений только в том случае, если вы согласитесь восстановить собственность до ее первоначального состояния при переезде.)

    -Отказ от внесения разумных изменений в правила, политику, практику или услуги, если это необходимо инвалиду для использования жилья.

    Примеры дискриминации в соответствии с Законом о справедливом решении жилищных вопросов

    Чтобы еще больше помочь арендодателям и управляющим недвижимостью, давайте рассмотрим некоторые сценарии, которые можно рассматривать как нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении.

    Требование к некоторым арендаторам вносить дополнительный залог, но не ко всем арендаторам.

    Объяснение: Вы должны относиться ко всем арендаторам одинаково. Даже если вы запрашиваете залог с высокой степенью безопасности по недискриминационной причине, если арендатор принадлежит к защищенному классу, он может подать против вас законный иск.

    Спросить, есть ли у соискателя аренды дети, даже в непринужденной беседе.

    Объяснение: Вам не разрешается задавать вопросы, связанные с семейным статусом соискателя аренды.Обычно вы можете спросить количество человек младше 18 лет, чтобы убедиться, что вы соблюдаете законы о занятости в вашем районе. Но вы не можете конкретно спросить, сколько детей у заявителя или арендатора.

    Описание объекта недвижимости как подходящего для семейного отдыха в объявлении об аренде.

    Пояснение: Описание собственности, ориентированное на семью, может дискриминировать семейный статус, поскольку заявители могут обоснованно заключить, что в качестве арендаторов предпочтение отдается семьям.

    Запрос подтверждения иммиграционного статуса или гражданства.

    Объяснение: Дискриминация по национальному происхождению является незаконной, и требование о подтверждении гражданства соискателя аренды является нарушением этого права.

    Вы не можете сказать своим арендаторам, что вы идете в церковь вниз по улице.

    Пояснение: Религия — это защищенный класс, и домовладелец, ссылающийся на свои религиозные предпочтения, может заставить арендатора почувствовать, что арендодатель предпочитает арендаторов с аналогичными религиозными убеждениями.

    Это лишь некоторые примеры жилищной дискриминации, связанной с арендой жилья. Есть несколько исключений из Закона о справедливом жилищном обеспечении, в том числе более 55 жилищных сообществ и арендаторов, которые принадлежат к защищенному классу, но представляют угрозу для здоровья или безопасности других или которые в настоящее время употребляют запрещенные наркотики.

    Поставщики жилья несут ответственность за знание закона и своих обязательств в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении. Незнание закона не может служить оправданием непреднамеренных нарушений.

    Разрозненное воздействие

    Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает как преднамеренную дискриминацию, так и политику и практику, которые имеют разрозненное воздействие, т.е. не имеют государства, направленного на дискриминацию, но имеют эффект дискриминации в отношении классов, защищенных Законом о справедливом жилищном обеспечении, как объясняется в Национальном документе о низком доходе. Жилищная коалиция.

    В 2015 году Верховный суд США вынес решение в пользу признания несопоставимого воздействия правомерными исками по искам о дискриминации в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении.В постановлении от июня 2015 года было вынесено решение 5-4, согласно которому действие может считаться дискриминационным, даже если намерение не было.

    Как и все законы о справедливом жилищном обеспечении, постановление о несопоставимых последствиях устанавливается для дополнительной защиты людей, принадлежащих к защищенному классу, чтобы они могли иметь равные возможности для получения жилья.

    В случае аренды жилья домовладельцу или управляющему имуществом может быть предъявлено обвинение в иске о справедливом жилищном обеспечении на основании несопоставимых последствий, если их критерии отбора или политика аренды препятствуют доступу защищенной группы к жилью.Если политика аренды не имеет явного дискриминационного намерения, если политика отрицательно влияет на доступ защищенной группы к жилью, такая политика может нарушать Закон о справедливом жилищном обеспечении в отношении несопоставимых последствий. Например, неодинаковое влияние возникает, когда практика дает разные эффекты в разных расовых группах, даже если практика не была мотивирована расовыми мотивами.

    Заявления о несопоставимых последствиях предназначены для устранения «искусственных, произвольных и ненужных препятствий» для равного доступа к жилью.

    Консультации для арендодателей и управляющих недвижимостью

    Каждый домовладелец и управляющие недвижимостью должны быть хорошо знакомы с Законом о справедливом жилищном обеспечении и всеми федеральными, государственными и местными законами о жилье.

    Справедливое рассмотрение жилищных вопросов и арендаторов

    После того, как будут поняты законы о справедливом решении жилищных вопросов, необходимо разработать критерии отбора, которые одинаково относятся к каждому заявителю. Юридические критерии отбора могут быть основаны на кредитном отчете заявителя и его судимости, истории аренды, доходе и подтверждении занятости при условии, что арендодатель может доказать, что каждый заявитель проходил проверку по одним и тем же стандартам и основанием для отказа послужил потенциальная неспособность заявителя платить арендную плату или подвергнуть опасности собственность, других жителей или район.

    Чтобы защитить себя от разрозненных претензий о воздействии, домовладелец должен иметь подтверждающую документацию, подтверждающую, что ко всем заявителям относятся одинаково, а арендатор был принят или отклонен на основании юридических критериев отбора. Собирая всю эту информацию, арендодатели могут не только принять обоснованное решение о потенциальных арендаторах, но и доказать в суде, что у них были веские причины выбрать одного арендатора вместо другого.

    Справедливое управление жилищным фондом и арендой

    Помимо проверки арендаторов, каждый домовладелец и управляющий недвижимостью должны одинаково относиться ко всем жильцам во время их аренды в вашей собственности.

    Вот некоторые примеры неравного обращения:

    • Требование к некоторым резидентам, но не ко всем, платить дополнительные сборы
    • Запрещение некоторым жителям, но не всем, пользоваться общими помещениями или услугами для жителей
    • Требование к некоторым жителям, но не ко всем, подтвердить свое место жительства при доступе на территорию, объекты или собственность

    Помните, даже если умысла не было, если житель принадлежит к защищенному классу и чувствует, что подвергся дискриминации, он может подать против вас иск о справедливом жилищном обеспечении или несоразмерном воздействии.

    Образование и обучение по вопросам справедливого жилищного строительства

    Хорошая идея — предоставить вашим сотрудникам и сотрудникам возможность регулярного обучения и повышения квалификации по вопросам их обязанностей в качестве поставщиков жилья, чтобы соблюдать Закон о справедливом жилищном обеспечении и относиться ко всем жителям и заявителям справедливо и одинаково.

    Законы

    о справедливом решении жилищных вопросов часто меняются, поэтому всегда рекомендуется переоценить политику арендного бизнеса и обратиться за помощью к юристу, знакомому с законами о арендодателях и арендаторах в вашем штате, прежде чем устанавливать новые законы, чтобы проактивно решать эти потенциальные проблемы до того, как это произойдет. слишком поздно.

    Итак, рекламируете ли вы свою собственность, проверяете новых арендаторов или устанавливаете правила для квартир, убедитесь, что вы соблюдаете закон и что любые действия или политики применяются ко всем (с подтверждающей документацией) и не могут быть истолкованы как затрагивающие люди, но не другие.

    Как арендатор подает иск о дискриминации?

    Если арендатор считает, что его гражданские права нарушаются в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, HUD готов помочь. Бланк жалобы на дискриминацию в области жилья доступен для съемщиков, которые можно заполнить онлайн или загрузить и вернуть.

    HUD хочет знать имя и адрес подателя жалобы, имя и адрес лица, против которого подана жалоба, адрес соответствующего жилья, краткое описание предполагаемого нарушения и дату (даты) предполагаемого нарушения.

    HUD расследует претензию, предпримет попытку примирения, определит, есть ли причина для претензии, и, при необходимости, проведет судебное слушание.

    Эта статья была первоначально опубликована в мае 2017 г.


    Дополнительная литература для вас:

    Мой арендодатель отказывается принимать посылки.Это законно?

    Q: Мой арендодатель больше не разрешает доставщикам оставлять без присмотра посылки для арендаторов в здании. Перевозчики не могут оставлять посылки у нашего круглосуточного дежурного в вестибюле, а также не могут подняться наверх и оставить их перед дверями квартир. Вместо этого мы должны перенести доставку на то время, когда кто-то находится дома. Это законно?

    A: По мере того, как жители Нью-Йорка заказывают больше товаров в Интернете, зданиям приходится решать, где хранить все эти коробки. По словам Джорджины Оливер, исполнительного директора Package Concierge, компании по производству шкафчиков для хранения вещей, в здание из 200 единиц может поступать около 50 посылок в день и больше в праздничные дни, при этом коробка ждет в среднем 16 часов, прежде чем ее заберет получатель. .

    Каким бы суровым ни казалось решение этой общей проблемы вашим домовладельцем, ваши права на борьбу с ней могут быть ограничены. Арендаторы с рыночной ставкой не имели бы права оспаривать политику, если их аренда не включала положение, гарантирующее доставку пакета, что маловероятно. Арендаторы с регулируемой арендной платой могут подать жалобу в Отдел жилищно-коммунального обновления, государственное агентство, которое курирует такие квартиры, на том основании, что эта политика сводится к сокращению объема предоставляемых услуг. Однако, по словам Дэвида Херши-Уэбба, юриста, представляющего интересы арендаторов, агентство может счесть проблему слишком незначительной, чтобы гарантировать снижение арендной платы или распоряжение о восстановлении услуг.


    Есть более эффективные способы управления доставкой посылок, чем тот, который придумал арендодатель, даже если это не является незаконным. «Здания, которые мы обслуживаем — а мы обслуживаем 600 зданий — они находят решения», — сказал Дэн Вюрцель, президент FirstService Residential New York, городской компании по управлению недвижимостью.

    В некоторых зданиях выделяется место в общих помещениях для хранения упаковки, особенно при ремонте. Другие решают кадровые проблемы — например, в здании с круглосуточным консьержем может потребоваться увеличить штат, чтобы холл не оставался без присмотра, когда сотрудник идет в подвал за посылкой.Другие здания вкладывают средства в шкафчики для хранения вещей.

    Управлять ситуацией непросто, особенно когда в городе мало места. «В некоторых из этих мест в Нью-Йорке трудно найти коридор или место для шкафчиков; у них просто нет места », — сказала г-жа Оливер, чьи шкафчики находятся в 1750 зданиях по всей стране, но только в 18 в Нью-Йорке.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *