Переуступка квартиры в новостройке подводные камни: Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

Содержание

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

02.02.2021

Как известно, квартира в новостройке может «приобретаться» не только у застройщика, но и у частного, либо другого юридического лица, который ранее приобрел ее по договору долевого участия (ДДУ). Пока дом не будет введен в эксплуатацию и не будет подписан акт приема-передачи, перепродавать недвижимость можно несколько раз. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца-покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке – он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. Но при этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия. Какие именно, расскажет Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

  • Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящейся новостройке, где планируете приобрести жилье. Например, оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Стоит изучить учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию. Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе его девелопера.
  • Важно понять, почему дольщик намеревается продать свое право требования квартиры у застройщика. Его что-то не устраивает или просто поменялись планы? Например, вполне возможно, что первый дольщик нашел технические недочеты и нарушения в строительстве.



  • Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке




  • Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Продавец должен обладать правами, которые он передает покупателю. А получает он эти права только после регистрации ДДУ в Росреестре. То есть, приобретая квартиру по переуступке, убедитесь, что договор продавца с застройщиком не только подписан, но и зарегистрирован.
  • Имейте в виду, что по договору переуступки к новому дольщику переходят все права и обязанности предыдущего покупателя. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что вам придется согласиться на те условия, которые были одобрены и подписаны продавцом.
  • Прежде всего, обратите внимание на сроки передачи квартиры. Прочитайте пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты. Также убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону.
  • Обязательно запросите акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.
  • Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора уступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д.



  • Подводные камни при переуступке права требования на квартиру в новостройке




  • По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.
  • Для подстраховки договоритесь с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.
  • Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 30 апреля следующего года после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от разницы между покупкой и продажей

Об авторе

Татьяна Подкидышева

директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Татьяна Подкидышева

Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 27.07.2020

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?


Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

 

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

 

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

 

 

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

 

Чтобы продать (уступитьправа требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

 

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

 

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

 

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

 

 

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену.  Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

 

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

 

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.  Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

 

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

 

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

 

 

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

 

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации.  Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

 

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

 

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

 

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

 

 

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

 

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

 

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

выгоды, риски и подводные камни

Переуступка прав на недвижимость: выгоды, риски и подводные камни

Спасибо за ваше участие!

16.01.2018

Переуступка – полностью легальный процесс, а договор, подписываемый сторонами, подлежит непременной государственной регистрации.


Как это выглядит на практике?


Человек хочет «вложиться» в жилищное строительство на первоначальном этапе и подписывает договор долевого участия с девелопером. Это популярная ситуация, так как для многих потребителей это шанс получить права на возводимое жилье с максимальной выгодой. Далее передать права на недвижимость можно двумя способами:

  • Дождаться, пока строительство будет завершено, и продать недвижимость после сдачи дома по максимально высокой цене. Такая процедура выгодна, но занимает много времени.
  • Также можно переуступить претензии на недвижимость по договору долевого участия третьему лицу.

Договор переуступки может заключаться, как с согласия строительной компании, так и без ее участия: эти условия прописываются на этапе заключения договора долевого участия.



Важно: Дольщик продает не готовую квартиру, а ДДУ, позволяющий третьему лицу претендовать на конкретные квадратные метры в новостройке.

Риски и нюансы

  1. Переуступка – законная и безопасная процедура. Ведь она практикуется на поздних этапах возведения объекта, когда можно оценить ответственность застройщика, соблюдение сроков строительства. При этом «жилье» стоит дешевле, чем уже в сданном доме.
  2. Часто соглашение о долевом участии подписывается не только между физическим лицом и девелопером, но еще и банком, который предоставляет покупателю ипотечный кредит. В этом случае, еще на этапе переговоров, лицу, к которому по договору переуступки перейдут права на квартиру, важно заручиться поддержкой опытных юристов. Юрисконсульт поможет размотать сложный клубок правовых взаимоотношений с максимальной выгодой.

Важно: После подписания договора переуступки третье лицо получает, как права, так и обязанности дольщика. Чтобы избежать внушительных долгов перед застройщиком, важно проверить их наличие перед подписанием договора с дольщиком.

Если не учитывать данных специфических обстоятельств, то переуступка прав – безопасная сделка, регламентируемая нормами ФЗ-2014, что исключает любые риски третьего лица.

Плюсы и минусы покупки новостройки по переуступке

На рынке переуступок иногда можно найти более привлекательные варианты, чем у застройщика. Благодаря этому такие виды сделок последнее время стали очень популярны.

Граждане, покупающие квартиру в строящемся доме, по сути, приобретают не недвижимость — ее юридически еще нет — а право требования будущей квартиры. Право это можно реализовать оформив собственность на жилье, когда дом будет построен, либо, не дожидаясь этого момента, продать по договору цессии, то есть переуступить.

Основной тип переуступок — переуступки от инвесторов. Эти люди выкупают объекты на самых ранних этапах стройки, поэтому их квартиры располагаются на лучших этажах, имеют удобные планировки и красивые виды из окна. Переуступка в этом случае — это шанс купить строящуюся недвижимость с возможностью торга.

Помимо выгодной стоимости и привлекательности объекта можно отметить ряд дополнительных плюсов. Во-первых, на сегодняшний день с переуступками работают 95% банков. При этом на рынок переуступок от юридических лиц распространяется и субсидированная ипотека. Поэтому покупатель получает и дисконт, и субсидированную ипотеку. Также на рынке переуступок можно применить все субсидии, включая материнский капитал.

Во-вторых, с введением закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также с появлением эскроу-счетов, все юридические риски минимизированы. Также отсутствует риск наследников, риск расторжения договора и риск закладных. Поэтому потребитель получает выбор и возможность получить скидку, не рискуя.

В чем подвох?

Подвоха в договоре переуступки нет. Но как и в любой другой сделке с недвижимостью, требуется проявить внимательность. Потенциальные риски все же есть.

Если речь идет о юридическом лице, переуступающем право требования на квартиру, то чаще всего это подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами. Необходимо внимательно проанализировать договор на предмет зафиксированных в нем взаимоотношений застройщика и подрядчика. Также нужно выяснить, выполнил ли подрядчик со своей стороны условия договора и каковы его гарантийные обязательства. Например, какая-то квартира в новостройке может оказаться неоплаченной. Вдруг это как раз ваша?

С переуступкой от физического лица всё намного проще, особенно если оно полностью оплатило сумму, указанную в ДДУ. Единственный момент, который должен вас насторожить, если цена по переуступке существенно ниже той, по которой в этот момент продает застройщик. Здесь стоит разобраться в причинах.

Также, рекомендуется проверить застройщика на процедуру банкротства. Такие варианты рассматривать точно не стоит.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки — это сложная сделка. Не рекомендуем проводить ее без полного юридического сопровождения.

Переуступка: «подводные камни»

 

Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. Почему?

 

— Действительно, 30-40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать.

 

Нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих знакомых — физических лиц, а потом предлагают конечному покупателю либо уступку права требования, либо договор купли-продажи, если правоустанавливающие документы уже готовы.

 

Почему некоторые застройщики прописывают в договоре с инвестором — физическим лицом невозможность переуступки?

 

— Первая причина — исключение временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно. Ограничение строительной компании в части переуступки — мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять таких инвесторов.

 

Вторая причина — конкуренция. Переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор мешает продажам самой компании-застройщика. Ведь цена метра при переуступке обычно все-таки ниже цены, выставляемой компанией.

 

Есть и другие, менее значимые причины. Например, документооборот. Как известно, компании ответственны за списки инвесторов, которые подаются в БТИ и квартуправление, а теперь уже и за сами именные свидетельства о праве собственности. Если дом еще не достроен, а квартиры переуступаются по несколько раз, то исключить ошибки при оформлении документов сложно.

 

Как обезопасить сделку по переуступке?

 

— Сделку уступки права требования надо оформлять нотариально. Нередко в договоре забывают указать порядок расчета и сумму, а это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. В таком случае первый покупатель может заявить о своем праве на квартиру.

 

— Нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим законодательством, в частности, о налогообложении физлиц. Кстати, налогом облагается первый инвестор и со всей суммы сделки, а не разница сумм уступки и инвестиции, как почему-то принято считать.

 

Имеет ли значение при переуступке схема инвестирования — участие в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный договор?

 

— Во всех трех вариантах есть особенности. Поскольку привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года, следует хорошо подумать перед подписанием уступки права требования по такому договору. Исключение — инвестдоговоры, заключенные до 14 января 2006 года.

 

Сейчас по инвестиционным договорам можно оформлять переуступку прав на нежилую недвижимость, то есть переуступать можно коммерческие и технические объекты. А в паркоместа и встроенные в жилом доме нежилые помещения так же, как и квартиры, можно инвестировать только с учетом законодательных ограничений — либо через фонд финансирования строительства, либо в облигации, эмитированные застройщиком.

 

В первом случае вы вправе получить профинансированный объект по договору переуступки имущественных прав, если это не запрещено учредителем фонда. Если инвестиции в строительство были осуществлены путем открытой покупки облигаций, то ценные бумаги можно свободно продавать третьим лицам.

 

Как в переуступке участвует компания-застройщик?

 

— Наша компания настаивает на предварительном согласовании переуступки. На момент оформления документов при сдаче дома и передаче инвесторам права собственности мы должны обладать корректной информацией о каждой квартире. Иначе не уследишь, кто переуступил свои права и сколько раз.

 

Каковы потери продавца при переуступке?

 

— Больше теряет покупатель (то есть новый инвестор) — обычно первый инвестор старается возложить на покупателя все финансовые обязательства. В договоре ФФС и в инвестиционном договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства.

 

Эти затраты продавец может разделить с покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50. Это, кстати, предмет торга. Наша компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами, вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли им навстречу.

 

Многие компании требуют 100% оплаты за строящееся жилье в сжатые сроки, для чего инвестор оформляет в банке кредит под залог этой же квартиры. Какие риски связаны с переуступкой прав на такую квартиру?

 

— Если вам предлагают выкупить права требования на квартиру по договору переуступки, не исключено, что имущественные права на этот объект инвестирования находятся в залоге у банка, прокредитовавшего первого инвестора. Риски нового инвестора минимальны, если:

 

1) есть генеральное соглашение между банком-кредитором и застройщиком, ограничивающее права первого инвестора на отчуждение как имущественных прав на этапе строительства, так и прав собственности после завершения строительства;

 

2) в договоре уступки права требования третьей стороной является сам застройщик. В этом случае исключен риск получить имущество, уже находящееся в залоге у банка (ведь если первый инвестор вдруг перестанет погашать кредит, то банк предъявит свои права на эту квартиру к застройщику и вы рискуете остаться ни с чем).

 

Участие в договоре уступки самой компании-застройщика гарантирует, что права требования до вас никому не передавались. Обычно при переуступке банки требуют сначала погасить задолженность по кредиту, а потом переуступать свои права, допускается совершение этих операций день в день. Очень важно, подчеркиваю, участие застройщика в договоре переуступки.

 

Что касается ограничений по генеральному соглашению между банком и застройщиком, то они в основном заключаются в следующем:

 

1) инвестор не может без согласия банка и застройщика отчуждать права требования и права собственности;

2) мы не можем выдавать на руки инвестору-заемщику правоустанавливающие документы;

3) если инвестор нарушает условия кредитного договора, не оплачивает вовремя проценты и тело кредита, банк требует от компании платить вместо инвестора. В таких случаях компания полностью погашает задолженность перед банком, и инвестиционный договор прекращает свое действие. Право на строящуюся площадь возвращается к застройщику.

 

Чаще всего в договорах предусмотрено согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на квартиру. В случае если в договоре это не предусмотрено и переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего фондом, все равно о факте переуступки рекомендуется уведомить компанию письменно.

 

Как инвестор, получивший права на строящуюся квартиру по переуступке, может избежать принудительной доплаты за добавившуюся площадь при вводе дома в эксплуатацию?

 

— Я еще не видела домов, фактическая площадь которых полностью соответствовала бы проектным показателям. Часто бывает, что площадь объекта на десятки квадратных метров больше или меньше проектной. И это нормальная ситуация.

 

Если квартира приобреталась по переуступке и было оплачено 100 кв. м, а фактически построена квартира площадью 102 кв. м, то требование застройщика оплатить добавившиеся метры вряд ли можно рассматривать как принудительную доплату, тем более если эта ситуация прописана в договоре.

 

А если квартира оказалась меньше?

 

— Компания, управляющая фондом финансирования строительства, должна вернуть переплату тому покупателю, который является уже новой стороной по договору, если иное не предусмотрено самим договором о переуступке. Переплата за лишние метры возвращается на условиях, прописанных в договоре: либо по цене договора, либо по какой-то другой цене, например, проиндексированной или рыночной.

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Сегодня в России существует не так много легальных схем передачи прав собственности на жильё. Вторичные квартиры, как правило, переходят из рук в руки по стандартному договору купли-продажи, реже их завещают или дарят. Операции с недвижимостью на первичном рынке контролируются нормами ФЗ-2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон максимально защищает интересы частных инвесторов и накладывает серьезные обязательства на строительные компании. Большинство соглашений по приобретению строящихся квартир заключается между дольщиком и застройщиком, однако возможен вариант перепродажи квадратных метров между частными лицами. Купить квартиру, которая пока существует лишь на бумаге, можно по договору переуступки. Эта схема востребована и достаточно безопасна, однако у неё есть свои нюансы.

Что такое переуступка прав на недвижимость и кому она нужна

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене. Однако перепродать недостроенный объект нельзя (формально он еще не принадлежит дольщику), зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость по ДДУ.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Как предотвратить неудачи при переуступке прав

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора. Поэтому, на всякий случай, лучше всегда наводить справки – нет ли оснований думать, что прекрасная готовая недвижимость станет долгостроем из-за проблем с вводом с эксплуатацию.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе. Также не лишним будет запросить у строительной компании акт сверки. Этот документ подтвердит, что все обязательства инвестора на момент переуступки выполнены.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

подводные камни и советы экспертов


Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на рынке первичной недвижимости, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники или компании, которые не могут должным образом организовать строительство качественного жилья. Кроме того, имеют место факторы, которые приводят девелоперскую компанию к банкротству, и в этом случае период ожидания жилплощади может затянуться на несколько лет. В данной статье мы рассмотрим, как же не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?


Квартира в новостройке является объектом первичной недвижимости только в том случае, когда передается от застройщика к первому покупателю (дольщику, если речь идет о приобретении жилья в формате ДДУ) или передается заказчиком другому лицу по договору переуступки. Если же квартира сменила владельца, то она уже считается вторичной недвижимостью, и при ее отчуждении действуют уже другие правила.

Квартира на этапе строительства: основные моменты


Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам. Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку. Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.


Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.


Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.


Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.

Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?

  • Договор долевого участия, то есть — соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать жилье участнику долевой постройки.


    Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).

    • Предварительный договор долевого участия – документ отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.


      В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.


      Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.

      • Переуступка прав — процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже «прав требования» в отношении еще не достроенной квартиры. В этом случае все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.


        Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.

        • Жилищный кооператив, то есть — добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирного дома. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается внести средства в заранее оговоренный срок. С пайщиком подписывается договор, до полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.


          Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием. Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков. Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.


          Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).

          • Статья была бы не полной, если бы мы не упомянули о следующем способе покупки жилья: у застройщика приобретается полностью готовая квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию.


            В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию. То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов). Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии
            (которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.

            Преимущества ДДУ


            Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства — 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:


            • ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.

            • Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.

            • Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.


            Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве. Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам. Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.


            Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.


            Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.


            Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции — регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.

            По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.


            Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.

            Тревожные звонки: на что обращать внимание


            Итак, основной риск современного дольщика в текущих условиях законодательного поля (по ДДУ) – это риск долгостроя при банкротстве застройщика. С большой вероятностью здание, рано или поздно, будет достроено. Однако каждый месяц отсрочки сдачи дома в эксплуатацию чреват для дольщика расходами на содержание съемного жилья, ситуация может существенно ухудшаться необходимостью одновременных выплат процентов по ипотеке.


            Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.


            Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?


            Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.


            Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика. Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам. Все это позволит оценить основные проблемы, которые, естественно, могут иметь место и в вашем случае.


            Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков. Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно. Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.

            Дополнительные риски: навязанные услуги


            Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.


            Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр. Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности. Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.


            Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений. Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто. Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.


            Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.


            Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.

            Заключение


            При покупке квартиры в новостройке сложно гарантировать полную безопасность, однако свести к минимуму вероятность возникновения разного рода проблем – это вполне возможно.


            И в завершении отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, стоит ли приобретать недвижимость у неизвестных или сомнительных застройщиков, а также экономить на оплате юридических услуг при покупке.

            Игорь Василенко

            Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду

            Вы не ожидали этого, подписывая годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно…

            Вы не ожидали этого, когда подписывали годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно выехать из квартиры до истечения этих 12 месяцев. Один из вариантов — найти кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду.

            Что такое договор аренды?

            Принятие аренды, также известное как уступка аренды, происходит, когда новый арендатор принимает на себя оставшийся срок аренды уходящего арендатора с одобрения арендодателя. В отличие от субаренды, когда первоначальный арендатор остается ответственным за уплату арендной платы и состояние квартиры, уступка аренды полностью исключает первоначального арендатора из договора.

            Существуют правовые положения, которые позволяют расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, включая переезд на действительную военную службу и отказ домовладельца поддерживать пригодные для жизни условия. Однако, если вы расторгаете договор аренды по какой-либо другой причине, поговорите со своим арендодателем о вариантах перерыва в аренде, которые помогут вам избежать больших сборов.Например, вы можете сдать квартиру в субаренду или покинуть квартиру и продолжать платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не найдет нового арендатора.

            Но лучшим вариантом может быть договор аренды, если арендодатель разрешит это и вы сможете найти квалифицированного арендатора. А если вы арендатор и ищете краткосрочный вариант, получение чьей-либо аренды может стать отличным способом воспользоваться более низкими арендными ставками. Мы разобрали, что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду как уходящему, так и новому арендатору.

            [ Прочтите: Соображения при аренде комнаты]

            Поиск кого-то, кто возьмет на себя вашу аренду

            Принятие в аренду требует не только поиска квалифицированного арендатора, но также одобрения и сотрудничества вашего арендодателя. Даже если все пойдет по плану, вы можете рассчитывать на оплату дополнительной месячной арендной платы или сбора, чтобы покрыть процесс подачи заявки и оформить документы для нового арендатора.

            Виктор Мота, владелец и управляющий компанией Mota Properties в Анкоридже, Аляска, говорит, что запросы на переоформление аренды являются обычным делом, но не без штрафных санкций.«Вы потеряли залог и, вероятно, арендную плату в следующем месяце», — говорит он, добавляя, что это типичный случай передачи в аренду одного из его владений.

            Вот что можно и нельзя, если кто-то возьмет на себя вашу аренду:

            — Прочтите договор аренды.

            — Поговорите со своим домовладельцем.

            — Предлагайте стимулы.

            — Не забывайте об уборке.

            Прочтите договор аренды

            Прежде чем размещать объявление для арендатора, желающего взять на себя вашу аренду, проверьте свой договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено.В договоре аренды может быть указано, что уступка аренды не разрешена или что субаренда или разрыв аренды предпочтительны.

            Даже если ваш договор исключает передачу права аренды, объясните ситуацию своему арендодателю, как только вы полностью поймете, что находится в вашем договоре аренды. «Сначала прочтите договор аренды. Но независимо от того, что говорится в договоре аренды, всегда обращайтесь к арендодателю. … Вы оба хотите быть уверены, что находитесь на одной странице, — говорит Фил Хориган, основатель Leasebreak.com, онлайн-платформы в Нью-Йорке для краткосрочной аренды, субаренды и поглощения.Ваш арендодатель может с пониманием относиться к вашей ситуации, или вы можете лучше понять, как расторгнуть договор аренды.

            Поговорите со своим арендодателем

            Обращение к арендодателю для спокойного разговора о возможных вариантах поможет упростить процесс передачи права аренды. По словам Хориган, вам часто требуется содействие арендодателя для проверки кредитоспособности или оформления документов.

            Не во всех штатах есть законы, прямо регулирующие вопросы аренды, и в этом случае применяются параметры, установленные в контракте.В других случаях, однако, государство может разрешить домовладельцу устанавливать правила или штрафы в отношении переоформления аренды.

            В соответствии с законодательством штата Миссури, например, арендодатель имеет право удвоить арендную плату по существующему договору аренды, если арендатор попросил кого-то принять собственность без предварительного разрешения арендодателя.

            [ Прочтите: Арендодатель повышает арендную плату? Вот ваши варианты]

            Предлагайте льготы

            Как и в случае с субарендой, вам может больше повезти с поиском нового арендатора, если вы немного подсластите сделку: покроете залог, заплатите за весь месяц, даже если вы переезжаете в середине месяца, или покроете стоимость заявки и проверка кредитоспособности, которую арендодатель требует для нового арендатора.

            Укажите на любые сделки по аренде, которые вы могли получить при подписании договора аренды. Обратите внимание на скидку 100 долларов в месяц за 12-месячную аренду, которую вы получили, например, это показывает, почему эта краткосрочная аренда может предлагать более дешевую аренду, чем другая квартира в том же комплексе.

            Не забывайте об уборке

            Хотя ваш домовладелец может согласиться передать вашу аренду новому арендатору, сделка может не включать в себя профессиональную уборку и покраску до того, как он или она переедет.Перед отъездом тщательно очистите арендованный объект, в том числе стены, ковер, духовку, плиту, морозильную камеру, шкафы и ванную комнату.

            Как получить чью-то аренду

            Возможно, вам нужно будет снять квартиру всего на несколько месяцев, или, может быть, вы надеетесь найти более дешевую аренду и избежать аренды на год — в любом случае, переуступка аренды может быть для вас хорошим вариантом.

            Вот что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду:

            — Подготовьтесь к проверке кредитоспособности.

            — Уточняйте условия.

            — Не заходите за спину домовладельца.

            Подготовьтесь к проверке кредитоспособности

            Тот факт, что вы нашли квартиру или дом в аренду через физическое лицо, не означает, что вы можете пропустить стандартный процесс утверждения домовладельцем. «Будьте готовы к проверке кредитоспособности (и заполнению) заявки», — говорит Хориган.

            Чтобы официально взять на себя чей-либо договор аренды, большинству арендодателей требуется тот же процесс подачи заявки, а также проверка данных и кредитоспособности, которая проводится для каждого потенциального арендатора.Итог: если вы не соответствуете критериям аренды собственности при нормальных обстоятельствах, не ожидайте, что вы претендуете на получение права аренды.

            Уточняйте условия

            Чтобы согласиться на переуступку аренды, домовладелец может потребовать дополнительную плату или может не захотеть профессионально убрать и покрасить квартиру между съемщиками. Однако уходящий арендатор может предложить оплатить профессиональную уборку или убрать ее сам. В любом случае узнайте, в каком состоянии вы можете ожидать квартиру, заранее.Спросите выезжающего арендатора, а также уточните у арендодателя, чтобы убедиться, что вы находитесь на той же странице.

            «Чем больше информации вы получите от арендодателя, тем лучше», — говорит Хориган.

            [ Прочтите: 12 способов украсить квартиру с ограниченным бюджетом]

            Не уходи за спиной домовладельца

            Может показаться излишним спрашивать арендодателя, когда уходящий арендатор уже сказал вам, что передача аренды будет в порядке. Но как будущий арендатор квартиры вы хотите убедиться, что у вас есть разрешение домовладельца.Задокументируйте любое одобрение, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

            По окончании первоначального срока аренды у вас обычно есть возможность продлить ее, если вы хотите остаться на более длительный срок. Поскольку это продление, вам не нужно будет оплачивать дополнительный сбор за подачу заявления на аренду или коммунальные услуги. Но если вы предпочитаете вариант краткосрочной аренды, у вас будет несложно сказать домовладельцу, что вы уйдете в конце срока аренды.

            Другие работы У.С. Новости

            7 способов сделать совместное проживание успешным

            Какие ограничения может ваш домовладелец установить при хранении оружия?

            Разговор с арендодателем о вашем домашнем или служебном животном

            Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду первоначально было опубликовано на usnews.com

            Упрощенный договор уступки недвижимости

            Ключевые выводы


            Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестиций. Стратегия « договор уступки недвижимости », в частности, заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.

            Договор о переуступке недвижимости не такой сложный, как многие представляют, и от него не стоит уклоняться из-за непонимания.Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

            В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.

            Что такое договор уступки недвижимости?

            Договор уступки недвижимого имущества — это оптовая стратегия, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем. Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку. Однако после заключения контракта за инвестором сохраняется исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку.Конечный покупатель заплатит оптовому продавцу небольшую комиссию за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.

            Стратегия контракта на уступку недвижимости настолько сильна, насколько сильны контракты, используемые в соглашении. Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавец ожидают от сделки.

            Есть несколько предостережений, которые следует учитывать при рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости:

            • Контрактные запреты: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки. Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимости.

            • Запреты в отношении собственности: домов HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимое имущество, находящееся в собственности или REO (имущество, переданное в собственность), а также перечисленные объекты не подлежат заключению договоров уступки. Например, у REO есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.

            Что такое комиссия за уступку недвижимости?

            Плата за переуступку недвижимости — это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости. Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

            Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением.Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

            Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные. Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.

            Традиционно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.

            Договор переуступки против двойного закрытия

            Стратегия договора уступки недвижимости — лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.

            Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его. Двойное закрытие не является традиционным так быстро, как уступка контракта, но оно может иметь место в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционного купли-продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.

            Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы хотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные. Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку.Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть переуступкой контракта.

            Двойное закрытие и переуступка контрактов — это просто два способа достижения одной и той же цели. Тем не менее, ни один из них не лучше другого; они просто предназначены для использования в разных сценариях.


            [Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]


            Изменение договоров на недвижимость

            Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров о недвижимости, могут знать это как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое — одно и то же. Изменение контрактов на недвижимость — это просто еще один способ обозначить уступку контракта.

            Как переуступить договор недвижимости

            Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одно из которых — низкий барьер для входа для инвесторов.Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять, чтобы обеспечить своевременное и выгодное назначение контракта, не в последнюю очередь:

            1. Найдите подходящую недвижимость

            2. Получить шаблон договора о недвижимости

            3. Оформить договор

            4. Переуступить договор

            5. Собери комиссию

            Найдите подходящую недвижимость

            Вы должны уметь сокращать количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг. Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

            Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его собственность была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки. Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе.Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.

            Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче использовать одну из нескольких маркетинговых стратегий:

            • Прямая почтовая рассылка

            • Встречи по недвижимости

            • Местный маркетинг

            • Онлайн

            Шаблон договора о приобретении недвижимости

            Шаблоны договоров переуступки недвижимости доступны в Интернете. Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.

            Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, — это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

            Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить положение.Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но при этом у вас будет гибкость в сделках в будущем.

            Отправить договор

            В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности, следя за тем, чтобы на право владения не было залогового права. Затем они подписывают срок действия контракта.

            Переуступить договор

            Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации.Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успеху в передаче контрактов.

            После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировка, которая покрывает задаток, подлежащий выплате авансом. Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта.Это также гарантирует вам прибыль вне зависимости от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Насколько это будет зависеть от вас, если это должным образом обосновано.

            Соберите плату

            Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель заплатит 80 000 долларов.

            Передача прав по контракту

            Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не покупая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.

            Потенциальная прибыль — не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на чистую прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.

            Уступка контракта Конс

            Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать, прежде чем искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.

            Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, — это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций — это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасность процесса заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать любых серьезных проблем.

            Сводка

            Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Тем не менее, понимание того, как работает уступка договора по недвижимости , является жизненно важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.


            Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

            Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или ООО может быть сложным процессом. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

            Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

            14 вещей, на которые следует обратить внимание в этом договоре аренды

            Когда вы переезжаете в новую квартиру в Нью-Йорке, у вас может возникнуть соблазн просмотреть или не прочитать договор аренды, который вы подписываете.Это все базовые шаблоны, не так ли? Вы можете подумать, что всегда можете посмотреть на него позже, если что-то появится.

            Плохая идея. Потому что, подписывая договор аренды, вы заключаете юридический договор с домовладельцем, которому принадлежит это место. Это означает, что в обмен на проживание в квартире вы соглашаетесь вносить ежемесячные платежи, заботиться о ней и соблюдать все правила проживания в доме.

            Ваш договор аренды может быть не блестящим документом, но вам все равно необходимо внимательно его прочитать.Многие арендодатели по-прежнему в значительной степени полагаются на стандартные формы аренды (иногда загружаемые из Интернета), которые часто предназначены для защиты арендодателя в большей степени, чем арендатора.

            Совет — не спешите подписывать договор аренды. Вы должны убедиться, что информация верна, а также определить правила в отношении продления и соседей по комнате. А если у вас есть вопрос, попросите брокера или арендодателя разъяснить его перед тем, как подписывать, чтобы избежать путаницы в будущем. Также убедитесь, что вы понимаете свою ответственность по страхованию и платите ли вы за коммунальные услуги.


            [Примечание редактора: эта статья была первоначально опубликована в августе 2020 года. Мы снова представляем ее с обновленной информацией за июнь 2021 года.]


            «Мой совет клиентам — это прежде всего юридический документ, обязывая их соблюдать все положения и условия. Очень важно прочитать этот документ и попросить кого-нибудь с большим опытом — не обязательно юриста, но это могут быть родители — тоже посмотрят на него, — говорит Гэри Малин, главный операционный директор Corcoran Group.

            Pro TipPro Подсказка:

            Чтобы снять квартиру в Нью-Йорке, большинство домовладельцев требуют, чтобы вы получали годовую зарплату, по крайней мере, в 40–45 раз превышающую ежемесячную арендную плату. Если вы этого не сделаете — или если вы работаете за границей, не по найму, не работаете с активами, пенсионер, иностранный студент или студент из США — вам необходимо найти поручителя по вашей аренде, который зарабатывает на минимум в 80 раз больше месячной арендной платы и живет в Нью-Йорке, Нью-Джерси или Коннектикуте. Или вы можете обратиться в Страховую Гарантию аренды.Страховая гарантия аренды, принятая в более чем 4700 зданиях по всему городу, представляющих более 475000 квартир, — это быстрый и простой способ получить желаемую квартиру. Кликните сюда, чтобы узнать больше.

            Малин говорит, что по аренде не так много места для переговоров. «Некоторые арендодатели заключили сотни, тысячи договоров аренды, и их аренда — это их аренда, так что либо вы можете жить с этими условиями, либо нет», — говорит он.

            Марк Хаким, поверенный по недвижимости юридической фирмы Schwartz Sladkus Reich Greenberg Atlas, говорит, что ваши рычаги воздействия на аренду могут зависеть от рынка.

            «В условиях жесткой рыночной конъюнктуры, благоприятствующей арендодателю, арендатор будет вынужден придерживаться того, что может предложить арендодатель. В условиях сужающегося рынка с большим количеством вакансий арендаторы будут даже незначительно контролировать переговоры », — говорит он.

            Независимо от того, насколько у вас есть рычаги влияния, вы должны хотя бы знать, что вы подписываете, прежде чем ставить свою подпись на пунктирной линии. Часто в вашем договоре аренды есть дополнительные страницы, которые называются дополнительными пассажирами. Сюда могут входить требования, позволяющие домовладельцам проверять наличие свинцовой краски или устанавливать оконные решетки в квартирах, где есть дети в возрасте 10 лет и младше.

            Еще одна вещь, которую следует учитывать: по мере того, как город возвращается к нормальной жизни, в некоторых многоквартирных домах все еще действуют ограничения, связанные с Covid. Хаким говорит, что видел случаи, когда арендаторы не могли получить доступ к квартире немедленно или доступ к лифту был ограничен, поэтому мебель не могла быть перемещена. Его совет: «Если владение не передается в разумные сроки или лифты недоступны для въезда, вы может аннулировать договор аренды », — говорит он.

            Вот еще 14 вопросов, на которые следует обратить внимание при рассмотрении вашего договора аренды.

            1. Основы

            Убедитесь, что арендная плата, на которую вы согласились, действительно оговорена в договоре аренды с правильно указанными датами начала и окончания. Еще раз проверьте адрес и номер квартиры. Проверяйте дату каждый месяц, когда нужно платить за аренду. Убедитесь, что сумма залога верна, и имейте в виду, что арендодатели могут запросить арендную плату только за один месяц в качестве гарантии.

            «Иногда люди спешат и делают ошибки», — говорит Малин. Вам также следует проверить договор аренды на предмет наличия каких-либо положений о перерыве.Арендодатели должны приложить разумные усилия для повторной аренды вашей квартиры, если вам нужно уехать в середине срока аренды, но есть риск, что вы будете на крючке до конца срока, если другой арендатор не примет Ваше место.

            2. Положения о продлении и политика продления

            Если в вашем договоре аренды есть возможность продления на один или несколько лет, проверьте, есть ли положение об эскалации, которое приведет к увеличению арендной платы в последующие годы и обычно основывается на фиксированном сумма в долларах, процент от арендной платы за первый год или рост стоимости жизни.

            «Вы потратили время, деньги и энергию на приобретение этой квартиры, и этот первый год пролетел очень быстро», — говорит Хаким. Если вы уже знаете, что хотите провести там больше года, попробуйте договориться сейчас и установить повышение арендной платы на второй или третий год, чтобы вы знали, что это будет разумная ставка, и вы менее подвержены большему подъему, он советует.

            Хаким указывает, что если вы прожили в своей квартире в течение одного года, ваш домовладелец должен уведомить вас не менее чем за 30 дней, если они планируют повысить арендную плату на 5 процентов или более, или если они не будут продлевать ваш договор аренды. .

            Внимательно ознакомьтесь с условиями продления. Если в нем говорится, что вам нужно продлить за 90 дней заказным письмом, просто позвонив в офис арендодателя и сообщив, что вы хотите продлить, это не повредит.

            «Вместо согласованного 3-процентного увеличения он может теперь вернуться с 8-процентным увеличением, заявив, что вы не отправили надлежащее уведомление заказным письмом», — говорит Хаким. То же самое касается положений о расторжении или отказе от участия.

            Кроме того, если вы приобрели квартиру со стабилизированной арендной платой (Поздравляем!), Вы имеете право на ежегодное продление аренды, за исключением некоторых обстоятельств, например, если вы нарушаете правила аренды.И ваш домовладелец может увеличить вашу арендную плату только на небольшой процент, в соответствии с рекомендациями Совета по арендной плате.

            3. Залог

            Убедитесь, что сумма залога правильно указана в договоре аренды. Сумма залога теперь ограничена арендной платой за один месяц, поэтому вас не могут попросить внести дополнительную арендную плату заранее.

            Если вы запрашиваете осмотр квартиры, чтобы задокументировать ее состояние перед въездом, вам необходимо пройти пошаговое руководство, чтобы увидеть состояние квартиры и любые существующие повреждения.Когда вы выезжаете, вы можете сделать то же самое, и арендодатель должен предоставить вам подробный отчет о любых расходах в течение 14 дней, или он или она может нести ответственность за ущерб, который может быть в два раза больше суммы депозита. Залог также должен быть возвращен вам за вычетом любых подробных расходов на возмещение ущерба в течение 14 дней после выселения из квартиры.

            Pro TipPro Подсказка:

            Для получения квалифицированной помощи в переговорах с арендодателями и агентами по аренде — и в целом для заключения наиболее выгодной сделки — доверьте свой поиск умным и способным рукам Triplemint.Технически подкованная брокерская компания по недвижимости, основанная парой выпускников Йельского университета в ответ на разочаровывающий опыт поиска квартиры одноклассниками и коллегами, Triplemint будет взимать брокерское вознаграждение в размере 10 процентов от годовой арендной платы за открытые списки вместо обычных 12 процентов. 15 процентов, если вы зарегистрируетесь здесь. Бонус: с агентами Triplemint приятно иметь дело.

            4. Коммунальные услуги

            Некоторые домовладельцы — особенно в зданиях, в квартирах которых не ведется отдельная или субсчетная запись — могут включать коммунальные услуги в ежемесячную арендную плату. Но обычно включается только вода и тепло.

            «Спросите, что включено, и убедитесь, что в договоре аренды четко указано, кто за что отвечает», — говорит Малин.

            5. Страхование

            «Страхование домовладельца не покрывает, вопреки мнению многих, арендатора», — говорит брокер по страхованию квартир Джефф Шнайдер из Gotham Brokerage (спонсор Brick Underground). «Арендатор должен застраховать свою собственность от пожара, кражи и повреждения водой, а также должен нести собственное страхование личной ответственности, которое защищает его, если ему предъявят иск за халатность — разжигание пожара, который разрушит часть здания или, что чаще, , позволяя ванне или раковине переливаться через край и повредить квартиру под ними.«

            Особенно важно иметь страховку, если вы арендуете квартиру у владельца квартиры или кооператива», — говорит Хаким. В зданиях часто действуют правила страхового покрытия, и хотя строительный полис или полис арендодателя могут охватывать некоторые вещи, они, вероятно, не будут покрывать все, например ваше имущество.

            «Это самая дешевая защита в вашей жизни, которая может покрыть самые, казалось бы, безобидные ситуации», — говорит Хаким, например, случайно оставив раковину включенной или смыв унитаз, и он переполнится.«Спросите у администрации здания, что требуется».

            6. Домашние животные

            Не все любят животных, и наличие собаки или кошки может быть потенциальным препятствием, особенно если вы планируете завести ее после переезда. В таком случае убедитесь, что в договоре аренды это прямо указано. поэтому домовладелец не откажется от своего согласия, когда вы решите привезти домой своего нового лучшего друга.

            Получив животное, «убедитесь, что вы соблюдаете правила и политику в отношении домашних животных, и что о домашнем животном разглашают», — говорит Малин.

            Даже если домашние животные разрешены, обязательно выясните, есть ли ограничения по весу или породе, чтобы избежать каких-либо проблем. И не думайте, что вам удастся взять с собой щенка, вес которого меньше установленного, а затем превысить указанное количество, когда он станет взрослым.

            «Большинство владельцев спрашивают породу, а не только вес, потому что они знают, что щенки растут», — добавляет Малин. «Лучший способ избежать трений — быть авансом».

            Тем не менее, некоторые арендодатели ослабили свои ограничения в отношении крупных пород собак и в целом более снисходительны к домашним животным, чтобы привлечь новых арендаторов, которые завели домашнее животное во время пандемии.Таким образом, вам может быть легче найти аренду, которая позволяет вашей собаке, но просто убедитесь, что это указано в договоре аренды.

            При аренде квартир в кондоминиумах и кооперативах изучите подзаконные акты, чтобы убедиться в их соответствии с домашними животными. Чтобы получить дополнительную информацию, прочтите лучший совет Брика о домашних животных в Нью-Йорке.

            И, если у вас есть домашнее животное, поддерживающее эмоциональную поддержку, или служебную собаку, вам разрешается завести домашнее животное независимо от того, что указано в вашем договоре аренды. Просто будьте готовы показать соответствующую документацию.

            7. Кондиционеры

            Некоторые домовладельцы могут ограничить количество кондиционеров, которые вы можете иметь, или запретить их полностью из-за устаревшей проводки в здании или из-за проблем с безопасностью, или из-за того, что здание является ориентиром.

            Кроме того, добавляет поверенный по недвижимости Стив Вагнер из Wagner Berkow & Brandt: «Кондиционеры могут создать неприятную ситуацию, потому что стандартные договоры аренды обычно не позволяют вывешивать что-либо из окон, особенно на верхних этажах. Всегда спрашивайте, прежде чем брать дело в свои руки.«

            В старых зданиях или кооперативах может взиматься плата, — говорит Хаким.

            Даже там, где разрешены кондиционеры, вам может потребоваться нанять кого-нибудь для установки блоков.

            8. Открытые пространства

            «Если вам посчастливилось использовать открытое пространство, будь то терраса, сад или крыша, убедитесь, что оно находится в вашем договоре аренды», — говорит Хаким, добавляя, что в пункте следует указать, где пространство, у кого есть права на него, совместно ли оно, кто отвечает за техническое обслуживание и кто несет ответственность за ущерб.

            Если вы сдаете в субаренду у владельца, в квартире которого есть терраса, «заранее убедитесь, кто несет ответственность за ее содержание, пока вы там живете», — говорит Вулф.

            Важно, чтобы это было прописано в договоре аренды, потому что в противном случае у вас может не быть права на снижение арендной платы, если помещение по какой-либо причине станет непригодным для использования. Убедитесь, что вы ознакомились со всеми условиями договора аренды, касающимися того, что вы можете — и не можете — делать на своем балконе или террасе.

            9.Субаренда, соседи по комнате и посетители

            Для большинства стандартных договоров аренды требуется разрешение арендодателя на субаренду, поэтому вам, вероятно, потребуется согласие арендодателя на субаренду, говорит Вагнер. Однако, отмечает он, домовладелец не может безосновательно отказать в согласии.

            При этом, поясняет он, «если вы собираетесь покинуть квартиру навсегда и хотите, чтобы кто-то взял на себя вашу аренду, это называется переуступкой. Арендодатель может отказать в переуступке, но если ваш запрос о переуступке необоснованно отклонен, вам разрешено отменить аренду.Если есть вероятность, что вам нужно будет уехать до истечения срока аренды, вам следует заранее обсудить это с арендодателем, чтобы определить, захочет ли он или она, чтобы вы прошли формальности, или вы можете просто расторгнуть договор. Вы также можете решить эту проблему с домовладельцем до подписания договора аренды ».

            Что касается соседей по комнате и других значимых лиц,« вам разрешено иметь по крайней мере одного дополнительного жильца, проживающего с вами, пока вы находитесь там, даже если договор аренды заключен только на ваше имя, если вы уведомите домовладельца », — говорит Вагнер.

            Знайте, что если вы заключаете какие-либо сделки с соседом по комнате, например, соглашаетесь платить больше за большую площадь спальни или использовать свой гарантийный депозит для арендной платы за последний месяц, вам решать, чтобы получить это в письменной форме отдельно от договора аренды. — со своим домовладельцем, — говорит Хаким.

            Вы по-прежнему несете финансовую ответственность за всю арендную плату. «Если ваш субарендатор не платит, вам все равно придется платить», — говорит Малин.

            10. Ремонт

            Если домовладелец заранее согласился позволить вам произвести улучшения или изменения в квартире, убедитесь, что вы получили это в письменной форме в договоре аренды.В противном случае вы будете нести ответственность за возврат квартиры в первоначальное состояние.

            Кроме того, «если домовладелец обещает покрасить квартиру к дате въезда, но это еще не сделано, вы можете получить кредит на аренду», — говорит Хаким.

            11. Снижение шума

            Некоторые здания могут потребовать от арендаторов принять меры предосторожности в отношении шума, например, покрыть определенную часть пола коврами. «Посмотрите, есть ли какие-либо обязательства», — говорит Малин.

            Вам также следует следить за тем, чтобы в здании было тихо, и разрешено ли вам играть на громких инструментах или устраивать большие вечеринки, которые могут вызвать сильный шум у ваших соседей.

            12. Отображение квартиры по истечении срока аренды

            Арендодатели нередко включают положение о демонстрации вашей квартиры потенциальным арендаторам ближе к концу срока аренды. В конце концов, это дело арендодателя, чтобы арендовать помещение. Однако следует внимательно изучить точные условия соглашения.

            «Постарайтесь ограничить это определенными днями и часами и сделайте себя доступным. Если они показывают это без вас, возможно, вам понадобится третье лицо, например, брокер », — говорит Хаким. «Что делать, если у вас есть собака, и она кусается или ее обвиняют в том, что она кусается?»

            Хотя это редкость, повреждения могут возникнуть во время показа квартиры, и вы хотите, чтобы арендодатель нес ответственность за это. «Вы должны быть уверены, что у вас есть достаточная защита», — говорит Хаким.

            13. Взносы в субаренду, обслуживание и оценку

            Это для людей, снимающих квартиру у владельца квартиры или кооператива: помимо ежемесячной платы за обслуживание, многие кооперативы взимают с владельца плату за субаренду.Обычно это добавляется к арендной плате, которую запрашивает акционер. Но если какая-либо плата будет увеличена в середине субаренды, или если здание добавляет ежемесячную оценку, вы хотите быть уверены, что не будете нести ответственность за дополнительные расходы, говорит Хаким, поэтому убедитесь, что это четко указано в арендовать.

            14. Меблированные квартиры

            Если квартира меблирована, договор аренды должен также содержать список всей мебели, которая должна быть включена, а также подтверждение того, что все эти предметы находятся на своих местах на момент начала аренды.Есть провайдеры, которые предлагают меблированные апартаменты для бизнеса, а есть другой стандарт аренды.

            «Большинство из них ежемесячно и включают услуги по уборке и коммунальные услуги», — говорит Хаким. Тем не менее, просмотрите те же пункты, что и при аренде без мебели.

            Плюсы и минусы предоставления арендаторам субаренды

            Если вы арендодатель, который сдает квартиру в аренду арендатору, важно четко понимать, что вы делаете, а что не разрешаете, например, может ли ваш арендатор сдавать квартиру в субаренду.Вот дополнительная информация о субаренде, которая поможет вам решить, подходит ли она для вашей аренды.

            Что значит сдавать в субаренду?

            Субаренда — это когда арендатор сдает свою текущую арендную плату другому арендатору. В зависимости от того, как создается субаренда, субарендатор может платить всю или часть арендной платы и может принимать на себя всю ответственность.

            Если ответственность остается за первоначальными арендаторами, они несут ответственность, если субарендатор перестанет платить арендную плату, повредит квартиру или иным образом нарушит договор аренды.

            Такие факторы, как контроль арендной платы, могут повлиять на вашу способность сдавать в субаренду и на размер арендной платы, взимаемой вами с субарендатора. Он будет зависеть от собственности и местоположения, хотя арендаторы, проживающие в жилье Раздела 8, не могут сдавать в субаренду.

            Виды субаренды

            Есть два типа субаренды.

            Краткосрочная субаренда

            Арендатор планирует вернуться в аренду после краткого временного отсутствия, например, по работе за границей или по семейным медицинским проблемам.Новый субарендатор сдает недвижимость в субаренду на необходимый срок.

            Постоянная субаренда

            Арендатор переезжает на постоянное место жительства и находит арендатора, чтобы сдать квартиру в субаренду на оставшуюся часть срока аренды. Если субарендатор выступает в качестве нового основного арендатора, это называется «уступка аренды» или «уступка» и не может быть осуществлена ​​без согласия арендодателя.

            Если арендатор в субаренду не имеет прямого контакта с арендодателем и обычно платит арендную плату первоначальному арендатору, который также занимается жалобами или проблемами субарендатора и обычно запрашивает у арендодателя любой необходимый ремонт.

            Плюсы и минусы для арендодателей

            Минусы

            • Несогласованные процедуры проверки

            • Субарендатор может быть ненадежным

            • Имущественный ущерб

            • Нарушение условий аренды или выселение

            Плюсы субаренды для арендодателей

            • Вакансий нет. Арендатор, уходящий из договора аренды в середине срока аренды, может расторгнуть договор аренды, если вы не разрешаете сдавать квартиру в субаренду.Разрешение субаренды означает, возможно, избежание сдачи в аренду и потерянного дохода от аренды.
            • Арендатор находит субарендатора. В случае субаренды первоначальный арендатор несет ответственность за то, чтобы найти кого-то, кто возьмет на себя первоначальный договор аренды. Арендодателю не нужно тратить время и хлопоты по поиску арендатора.
            • Арендатор, возможно, несет ответственность за субарендатора. Первоначальный арендатор не тот, кто в настоящее время проживает в арендуемой квартире, но он подписал фактический договор аренды.Таким образом, в зависимости от договора субаренды они могут нести ответственность, если субарендатор перестанет платить арендную плату, повредит собственность или иным образом вызовет проблемы при аренде. Это может означать, что вам как домовладельцу будет меньше работы.

            Минусы субаренды домовладельцам

            • Несогласованные процедуры проверки. Если вы не требуете, чтобы все субарендаторы проходили проверку арендодателем, вы не будете иметь представления о масштабах арендатора, сдающего вашу собственность в субаренду. Первоначальный арендатор может найти кого-нибудь для покрытия арендной платы и менее обеспокоен квалификацией субарендатора.
            • Субарендатор может быть ненадежным. Если первоначальный арендатор несет ответственность за субарендатора, отслеживание первоначального арендатора на предмет просроченных платежей по арендной плате может быть затруднено. Опасно полагаться на первоначального арендатора, чтобы передать жалобы или ремонт.
            • Имущественный ущерб. Как краткосрочный арендатор, субарендатор может нанести ущерб при аренде, поскольку он может не знать правил.
            • Нарушение условий аренды или выселение. Субарендатор может нарушить первоначальный договор аренды и другими способами, например создать слишком много шума или завести домашнее животное, если у вас нет политики в отношении домашних животных.Невыплата или другие нарушения условий аренды могут привести к выселению субарендатора и первоначального арендатора. Кроме того, в некоторых штатах или городах ваш первоначальный арендатор может выселить субарендатора.

            Условия субаренды в договорах аренды

            Подумайте о том, чтобы включить условия субаренды в исходный договор аренды, чтобы арендатор понимал, чего ожидать, если или когда произойдет субаренда. Эти условия могут повысить ваши шансы на то, что качественный арендатор сдаст недвижимость в субаренду, и помогут избежать потенциальных рисков.Вот несколько возможных терминов, которые следует учитывать.

            • Никакой субаренды без согласия арендодателя или письменного разрешения . Требуйте вашего согласия перед субарендой или письменного уведомления о любом желании субаренды. Это уведомление должно включать причину субаренды, продолжительность субаренды и информацию о арендаторе, принимающем аренду, включая кредит, доход и историю аренды.
            • Арендодатель должен проверить и утвердить всех субарендаторов. Требовать одинаковых процедур проверки потенциальных арендаторов по всем направлениям, таких как проверка кредитоспособности, проверка биографических данных и проверка занятости.
            • Схема субаренды. Это может включать в себя временные рамки, дату окончания, депозита, уборку и инструкции по выселению.
            • Требуется страхование арендатора. Убедитесь, что субарендатор застрахован или что страховка арендатора вашего арендатора покрывает ущерб или убытки субарендатора.
            • Арендная плата должна быть выплачена арендодателю. Укажите, что арендная плата, взимаемая с субарендатора, выплачивается арендодателю, чтобы помочь удержать первоначального арендатора от взимания с субарендатора более высокой суммы арендной платы и получения разницы.
            • Запрет краткосрочной субаренды. Арендаторы могут быть заинтересованы в сдаче своих помещений в субаренду на таких сайтах, как Airbnb или VRBO. Если вас это не устраивает, прямо запретите этот вид краткосрочной аренды в договоре аренды, чтобы избежать недоразумений.

            Важно: в некоторых штатах и ​​городах домовладельцы не могут отказать в письменном запросе на субаренду, за исключением определенных обстоятельств или со списком утвержденных причин. Ознакомьтесь с законами об аренде вашего штата и города.

            Итог

            Субаренда имеет свои плюсы и минусы как для арендаторов, так и для арендодателей.Заключив четкое соглашение об аренде, вы можете передать арендатору помещение в субаренду удобным для вас способом. Это также может гарантировать, что арендная плата будет выплачиваться каждый месяц и что ваша аренда никогда не будет пустой.

            ловушек при переуступке договоров купли-продажи — Нарвид Скотт | Адвокаты | Лос-Анджелес

            На протяжении многих лет к нам обращались многие клиенты по поводу невыполнения обязательств покупающей стороной после того, как по договору купли-продажи первоначальный покупатель разрешил уступить договор вновь созданному аффилированному лицу покупателя или несвязанному третьему лицу.В результате отказа от обращения за юридической консультацией относительно права покупателя уступить договор купли-продажи до его исполнения часто возникают две проблемы: 1) покупатель-оболочка заменяется покупателем, и 2) первоначальный покупатель, который обычно имеет активы, освобожден от обязательств по договору купли-продажи.

            К сожалению, до закрытия условного депонирования, если новая организация-покупатель-оболочка не выполняет свои обязательства, а продавец пытается вернуть первоначальный залог на основании нарушения контракта, продавцу часто остается меньше, чем полное возмещение.Когда замещающая покупающая организация является подставной компанией без активов, продавец может оказаться не в состоянии полностью возместить свои расходы, включая гонорары адвокатам и расходы на условное депонирование и аннулирование правового титула. Более того, даже если судебное решение вынесено против юридического лица-покупателя, оно часто не имеет никакой ценности, поскольку покупатель не имеет активов.

            Почему следует обращаться за юридической консультацией относительно права покупателя на уступку договора купли-продажи

            Предвидя, что эта проблема может возникнуть, мы составляем положения о передаче прав в договоре купли-продажи до подписания, которые требуют двух вещей.Во-первых, любой вновь образованный аффилированный покупатель-правопреемник должен прямо в письменной форме принять на себя все обязательства первоначального покупателя по договору купли-продажи. Это включает в себя обязательство оплатить все расходы и издержки (такие как гонорары адвокатов, условное депонирование и сборы за аннулирование правового титула), возникшие в результате любого неисполнения обязательств перед закрытием со стороны нового правопреемника-покупателя. Во-вторых, в этом положении должно быть указано, что любая такая уступка новой покупающей организации НЕ освобождает первоначального покупателя от его обязательств по договору купли-продажи.

            Таким образом, продавец получит средство правовой защиты как от вновь образованного правопреемника, нарушившего обязательства, так и от первоначального покупателя. Таким образом, продавец может требовать от обеих сторон первоначального депозита, и, если по умолчанию новый покупатель отказывается освободить первоначальный депозит из условного депонирования, продавец может предъявить иск обоим организациям для взыскания первоначального депозита и всех издержек и расходов (включая гонорары адвокатов, расходы на отмену и проценты).

            Кроме того, судебное решение будет «совместным и раздельным», что означает, что продавец может взыскать с любого лица, позволяя продавцу сконцентрировать свои усилия по взысканию против первоначального покупателя (у которого есть активы), вместо того, чтобы тратить время и деньги на преследование оболочки. юридическое лицо.

            Потерпевший продавец может также помешать покупателю-пустышке просто отказаться от сделки, не неся ответственности за дополнительные издержки и расходы, понесенные в результате нарушения договора купли-продажи. Продавца можно избежать шантажа и заставить заплатить только часть первоначального депозита, чтобы избежать затрат, расходов и отсрочки предъявления иска к правопреемнику.

            Другие преимущества правильного составления положения об уступке

            Правильное составление положения о переуступке также может избежать еще худшего сценария: такого, когда покупатель, нарушивший свои обязательства, подает иск о праве собственности.В таком случае продавец может столкнуться с колоссальными юридическими расходами, необходимыми для изъятия счетов, ни одна из которых не будет взыскана с вновь образованного покупателя-оболочки, не имеющего активов. Мы также рекомендуем нашим клиентам включить увеличение первоначального депозита после отказа от непредвиденных обстоятельств и / или освобождение первоначального депозита после отказа покупателя от непредвиденных обстоятельств.

            Юристы Narvid Scott, предоставляющие нашим клиентам юридические консультации и консультации более трех десятилетий, хорошо знают, как избежать потенциальных ловушек для неосторожных.Хотя мы, конечно, не можем гарантировать устранение всех проблем, наш опыт сводит к минимуму риски и уязвимости наших клиентов. Связавшись с Нарвидом Скоттом до того, как начнется письмо о намерениях или начнутся переговоры о продаже или покупке, мы сможем лучше защитить наших клиентов.

            Помните: перед заключением вашего следующего соглашения о покупке (будь то в качестве покупателя или покупателя) или, что еще лучше, еще до того, как вы даже обсудите Письмо о намерениях, я был бы счастлив рассмотреть вашу сделку и дать эффективные и действенные советы и рекомендации.

            Радости и подводные камни владения до строительства

            Купить дом, который уже построен, гораздо проще, чем инвестировать в кондоминиум, дом или таунхаус до строительства, что особенно важно для начинающих покупателей.

            Несмотря на то, что как у построенного, так и у строящегося жилья есть свои преимущества и недостатки, «если у вас нет аппетита к риску, вам лучше купить существующий дом», — говорит Муртаза Хайдер, юрист. профессор управления недвижимостью в Школе менеджмента Теда Роджерса Университета Райерсона в Торонто.

            Крупные города, такие как Торонто и Ванкувер, как правило, привлекают наибольшее внимание, когда дело доходит до повышения осведомленности о покупке домов до строительства, которые могут быть не более чем чертежами на бумаге или компьютерными изображениями, но это тема, актуальная для всей Канады «, везде, где спрос на жилье превышает предложение », — добавляет доктор Хайдер, также адъюнкт-профессор Университета Макгилла в Монреале.

            История продолжается под рекламой

            Стремительный рост строительства новых домов по всей стране отражен в недавнем исследовании Canada Mortgage and Housing Corp.(CMHC) данные, которые показывают, что количество новых жилых домов (включая одноквартирные и многоквартирные дома) выросло с 205 521 единицы в феврале до 211 342 единицы в марте 2017 года — это самый высокий уровень с сентября 2007 года.

            Д-р Хайдер, Торонто юрист по недвижимости Боб Аарон и другие эксперты называют следующие потенциальные преимущества покупки домов до их постройки:

            • Обычно у вас есть время, чтобы собрать деньги для этого (обычно вам нужно внести только процент от первоначального взноса с приращением до закрытия, как правило, через два-три года).

            • Пока ваш дом строится, его стоимость растет (за исключением экономических или других непредвиденных обстоятельств).

            • Вы будете первым владельцем дома, в который вы внесете свой вклад в то, где он расположен, как он устроен, включая выбор отделки и материалов (например, от пола до мебели), а также возможность добавить персонализированные элементы, такие как освещение, шкафы и оконные покрытия (хотя обычно за дополнительную плату).

            • Гарантийные программы по всей Канаде (включая Tarion Warranty Corp.в Онтарио, Программа гарантии для нового дома в Альберте и Программа гарантии для дома в Атлантике в Галифаксе) для новостроек предлагают защиту, которая может включать в себя страхование от отсрочки заселения и отсроченного закрытия, защиту депозита, а также оплату труда и материалов, необходимых для устранения неисправности. мастерство или конструкция.

            Но реальность может отличаться от того, что кажется владельцу.

            История продолжается под рекламой

            Г-н Аарон, например, предостерегает от совершения покупки просто на основании просмотра демонстрационной модели квартиры, таунхауса или дома.

            «Когда вы выходите из офиса строителя, ваши глаза светятся звездами, потому что, если не считать того факта, что он еще не построен, это было бы ваше место», — говорит он. «Но вы должны сделать свою домашнюю работу. Вы должны убедиться, что знаете, каково это переехать в совершенно новое место, вы должны иметь терпение, быть готовым к дополнительным расходам и не соответствовать всем вашим ожиданиям. встретились — потому что [например] место может оказаться не таким, как вы думали, или оно окажется намного меньше, чем вы думали.

            Сабрина Хейде, 32-летний юрист из Оттавы, испытала одновременно боль и радость от покупки дома до строительства.

            «Я хотела получить выгоду от покупки дома, построенного с новыми материалами и гарантиями, а также спокойствие «- говорит г-жа Хейде из своего офиса в центре столицы страны.

            В 2011 году она подписала контракт и положила 20 000 долларов на покупку старого дома с возможными неизвестными или скрытыми дефектами. кондоминиум с двумя спальнями за 269 000 долларов после исследования областей, которые имеют наибольший потенциал для повышения стоимости недвижимости.Строительство кондоминиума заняло три года. С тех пор она и другие владельцы ведут судебную тяжбу со строителем. Она предупреждает покупателей предварительного строительства, чтобы они не исключали расходы, превышающие те, которые были в первоначальном соглашении.

            Пока г-жа Хейде исследовала строителя, она сказала, что ей следовало копать еще раз. «Я посмотрел на строителя и нашел только великие и блестящие обещания строителя и никаких реальных отзывов». Она также предлагает потенциальным покупателям исследовать агентов по недвижимости и не нанимать тех, кто работает в той же брокерской компании, что и застройщик.

            История продолжается под рекламой

            Несмотря на неудачный опыт первой покупки, г-жа Хейде решила инвестировать в еще один дом, который она исследовала более тщательно — квартиру-студию в центре города от другого строителя. Она говорит, что у нее не было ничего, кроме положительных впечатлений как во время строительства, так и после въезда в дом в январе. Она сдает в аренду свою первую квартиру и планирует продать ее в будущем.

            Г-жа Хейде дает следующий совет другим, желающим купить готовый дом: «Не торопитесь с самой дорогой и самой важной покупкой в ​​своей жизни.Проведите свое исследование. … Найдите людей, которые уже купили и переехали в дома, построенные вашим застройщиком, и спросите их, что было худшей частью их покупки. Если они говорят плесень, затопление, пожар, охлаждение, отопление или фундамент — или служба поддержки клиентов — считайте это нарушением сделки и просто уходите ».

            Будьте готовы

            Вот еще кое-что, что вам нужно знать, прежде чем покупать дом до строительства:

            • Подготовьтесь к полному первоначальному взносу: в то время как вы можете купить дом на вторичной продаже всего за 5 процентов (с ипотечным страхованием), покупка дома перед строительством обычно требует большего первоначального взноса, например, 20 процентов. .Обычно вы вносите 5-процентный депозит за продажу и выплачиваете остаток первоначального взноса в рассрочку (возможно, через четыре, девять и 18 месяцев после покупки).

            • Работа с юристом: Получите юридическую консультацию до и после подписания любого контракта на строительство дома. Для кондоминиумов обычно существует период обдумывания — период времени (обычно от семи до 10 дней, в зависимости от провинции, в которой вы живете), когда вы можете отменить свой контракт и получить обратно любые депозиты. Г-н Аарон, который обычно оценивает контракты на строительство дома на 40 или более страниц, говорит, что время охлаждения специфично для квартир, если оно не прописано в соглашении для любого другого типа дома.

            История продолжается под объявлением

            • Будьте готовы ждать: целевые сроки въезда нередко продлеваются несколько раз и на многие месяцы, поскольку застройщик может на законных основаниях сослаться на ситуации с «неизбежной задержкой», такие как строительство- торговые проблемы. В гарантийной программе вашей провинции будет указано, на какую компенсацию за задержку въезда вы имеете право и при каких обстоятельствах.

            • Возможно, вы сможете зафиксировать свою ставку по ипотеке на более длительное время: застройщики, как правило, работают с предпочтительными поставщиками ипотечных кредитов, которые, если вы соответствуете требованиям, предоставят вам особую процентную ставку, зафиксированную на длительный период, по сравнению с тем, что кредитор, не связанный со строителем, позволит.Проверьте, есть ли вероятность продления срока действия заблокированного тарифа, если завершение строительства вашего дома будет продлено. Вам также не нужно придерживаться того кредитора, которого предпочитает застройщик.

            • Маневрирование GST / HST: Если ваш дом до строительства является вашим основным местом жительства, вы можете претендовать на скидки GST / HST, которые в целом применяются к «облагаемой налогом продаже недвижимости в зависимости от провинции, в которой находится недвижимость. расположено «, согласно данным Канадского налогового агентства. Если вы сдадите в аренду свой дом до строительства, не въехав сначала, вы можете оказаться на крючке к уплате тысяч государственных налогов — узнайте у своего юриста, как вы сможете вернуть эти деньги.

            • Составьте смету расходов на закрытие и ожидайте сюрпризов: ваши специалисты по недвижимости, юриспруденции и ипотеке могут помочь вам определить, сколько дополнительно вы будете платить в связи с затратами на закрытие, которые сверх того, что вы платите за сам дом. Грубо говоря, эти дополнительные расходы могут добавить от 1 до 3 процентов или более к цене вашего дома и обычно включают судебные издержки, участие в провинциальной программе гарантии, страхование титула, корректировки налога на имущество и налоги на передачу земли (впервые покупатели жилья могут получить некоторые льготы на передачу земли).Другие сборы могут включать в себя сборы за отслеживание ваших депозитов, за использование электронной системы регистрации земли и за установку счетчиков коммунальных услуг. Вы можете заключить соглашение со строителем об ограничении так называемых неограниченных сборов.

            • Подготовка к PDI: осмотр перед доставкой — когда покупатель впервые увидит дом в готовом виде — обычно проводится от двух недель до месяца до даты въезда. Во время PDI представитель строителя проведет вас по дому, помогая проверить все функции и системы (включая механические, отопление и кондиционирование воздуха).Хотя многие строители говорят, что вам не нужно приводить еще одну сторону в PDI — например, домашнего инспектора, которого вы нанимаете за свой счет — обычно вы можете взять с собой любого, кто, по вашему мнению, может помочь вам в процессе проверки. Представитель застройщика принесет форму для отметки всего, что, по вашему мнению, нуждается в исправлении или изменении или могло быть исключено из первоначального договора купли-продажи, и застройщик должен выполнить их решение — до вашего въезда, а иногда и после. В рамках гарантийных программ обычно есть специальные контрольные списки PDI, доступные в Интернете, с разбивкой на то, что будет проверяться, и с советами о том, что искать.

            • Приготовьтесь платить «арендную плату» за свою квартиру, прежде чем «владеть» ею: в случае кондоминиума до строительства вы официально не владеете им до тех пор, пока здание не будет зарегистрировано — что происходит, когда в основном все проживают и проходят условия, установленные провинциальной земельной записью. Процесс регистрации может занять три месяца или дольше, после чего право собственности на вашу квартиру будет передано вам — и тогда любая ипотека или другие платежи, которые вы вносите, будут переданы в собственность. Ожидая регистрации, вы сможете въехать — в течение этого периода «временного проживания» вы должны платить застройщику ежемесячную «плату за размещение» (тип арендной платы, которая не будет взиматься с вашей задолженности за кондоминиум).Плата за размещение за каждый месяц включает процентную часть остатка, причитающуюся по цене покупки, плату за кондоминиум и часть налогов на недвижимость.

            История продолжается под рекламой

            Источники советов включают провинциальные гарантийные органы, Канадское налоговое агентство, источники потребителей и строителей, экспертов по недвижимости.

            Обязательства арендаторов и субарендаторов по договору субаренды

            От поиска новой работы в другом штате до возвращения домой для ухода за больным членом семьи до большого шага к переезду к новому партнеру — многие люди оказываются в ситуации, когда им необходимо отменить существующий договор аренды, чтобы они могли переехать в другое место.К сожалению, многие арендодатели не хотят отменять существующие договоры аренды, поскольку это ставит их в положение потенциально потерянных денег, пока они ищут нового арендатора, чтобы заполнить пространство. Однако есть решение, которое подойдет арендаторам, а также может быть предложено многими арендодателями: договор субаренды, также известный как субаренда. Существует много неправильных представлений о том, как работает субаренда и каковы обязанности вовлеченных людей. В этом руководстве будут рассмотрены наиболее важные термины, которые необходимо знать, и основные проблемы, которые необходимо учитывать при создании соглашения о субаренде:

            1.Отличия субаренды от переуступки

            2. Как получить разрешение арендодателя на субаренду

            3. Обязанности и ответственность арендатора и субарендатора

            4. Меры защиты арендатора

            5. Альтернативы субаренды

            Ключевые термины и определения

            В субаренде используется много терминов, которые часто используются как взаимозаменяемые и сбивающие с толку. Однако ключевое различие заключается между субарендами и назначениями .Оба они могут быть легко созданы, но имеют разные юридические последствия и обязанности для вовлеченных сторон, которые будут рассмотрены далее в этом руководстве.

            Что такое «субаренда»?

            Договор субаренды предполагает передачу на меньше, чем вся аренда . Например, если человек, живущий один в арендованной квартире с двумя спальнями, решает сдать запасную спальню новому соседу по комнате, это будет субаренда. Или, если человек сдает кому-то всю свою квартиру на пару месяцев, пока едет на лето, но затем возвращается в квартиру осенью, это также будет считаться субарендой.Основными сторонами субаренды являются:

            1. первоначальный арендатор , также известный как субарендатор , который первым сдал недвижимость в аренду и планирует сдать ее новому арендатору, и

            2. Субарендатор , также известный как субарендатор , который является лицом, которое сдает свою собственность в аренду у субарендатора.

            Что такое «задание»?

            Соглашение о переуступке подразумевает передачу всей оставшейся части договора аренды новому арендатору.Например, если кто-то должен был переехать в новый штат для выполнения своей работы, и новый арендатор берет на себя оставшиеся шесть месяцев по его аренде, это будет называться назначением. Основными сторонами, участвующими в выполнении задания, являются:

            1. цедент , который изначально арендовал недвижимость, и

            2. цессионарий , который является лицом, арендующим имущество у цедента и принимающим на себя оставшуюся часть его аренды.

            Получение разрешения арендодателя

            Первым и наиболее важным шагом при заключении договора субаренды или переуступки является получение разрешения от арендодателя.Арендодатель должен дать согласие на договоренность и выразить это согласие в письменной форме , используя форму «Согласие на субаренду». Если арендатор не получает согласия арендодателя, он подвергает опасности и себя, и своего субарендатора или правопреемника. У арендодателя будет возможность выселить арендатора в случае субаренды или выселить правопреемника в случае уступки за нарушение первоначального договора аренды. Кроме того, арендодатель будет чувствовать себя менее обязанным исправлять дефекты собственности, такие как ремонт протекающих кранов или сломанных приборов, при условии, что у него нет действующего соглашения с субарендатором или правопреемником на предоставление этих услуг.

            Если не указано иное, когда договор аренды запрещает арендаторам сдавать в субаренду или уступать без согласия арендодателя, обычно арендодатель может произвольно отказать в разрешении субаренды или уступки по своему собственному усмотрению . Однако в некоторых штатах и ​​во многих договорах аренды теперь предусмотрено, что домовладелец не должен необоснованно отказывать в даче согласия на субаренду или переуступку. В этих случаях, если арендатор может найти нового человека, который будет не хуже арендатора — сможет платить арендную плату вовремя, не слишком громко включать стереосистему и следовать другим соглашениям в договоре аренды — домовладелец должен принять этого человека в качестве субарендатора.

            Если договор аренды запрещает человеку передавать квартиру без разрешения арендодателя, но ничего не упоминается о субаренде, сможет ли это лицо по-прежнему сдать квартиру в субаренду своему другу? Да, если в договоре аренды указано только, что переуступка запрещена, человек все равно сможет сдать свою квартиру в субаренду. И наоборот, если договор аренды запрещает только субаренду, арендатор сможет передать договор аренды без согласия арендодателя. Оба действия запрещены только в том случае, если в договоре аренды указано, что арендатор не может сдавать недвижимость в субаренду ИЛИ передавать аренду без согласия арендодателя.Однако обратите внимание, что в некоторых городах, таких как Нью-Йорк, есть постановления, регулирующие субаренду, которые имеют приоритет над частными соглашениями.

            Обязанности и обязательства арендаторов и субарендаторов

            Сдавая квартиру в субаренду, первоначальный арендатор должен сделать все возможное, чтобы найти человека, которому, по его мнению, можно доверять, и который будет продолжать платить арендную плату. Основная причина этого заключается в том, что первоначальный арендатор остается ответственным за обеспечение выплаты арендной платы .Субарендатор обычно не должен отвечать арендодателю, а только первоначальному арендатору; Арендодатель может, как правило, предъявить иск первоначальному арендатору только за квартплату . Если субарендатор не вносит арендную плату вовремя, домовладелец может начать процедуру выселения в отношении первоначального арендатора. Если субарендатор задолжал арендную плату за несколько месяцев, первоначальный арендатор несет ответственность за ее выплату. Точно так же первоначальный арендатор несет ответственность за то, чтобы аренда была в хорошем состоянии, даже если он в настоящее время там не живет.

            Что может сделать арендатор, если он в конечном итоге уплатит задолженность по арендной плате или нанес ущерб собственности, нанесенной субарендатором? Затем арендатор может обратиться к субарендатору с просьбой о возмещении этих денег и обратиться в суд мелких тяжб, если он откажется платить.

            В отличие от субаренды, при переуступке, если цессионарий не уплачивает арендную плату, домовладелец может пойти сразу после цессионария за невыплаченную арендную плату . Арендодатель также может предъявить иск правопреемнику за любой ущерб квартире, за который он несет ответственность.Однако имейте в виду, что арендодатель может подать в суд на цедента или первоначального арендатора, даже если арендодатель согласился на уступку. У арендодателя есть выбор, к кому обратиться, когда он хочет получить деньги.

            Защита арендатора от подводных камней субаренды

            Прежде чем сдавать недвижимость в субаренду или передавать ее в аренду, первоначальный арендатор должен убедиться, что его субарендатор или правопреемник является ответственным лицом, которое будет своевременно вносить арендную плату и не повредить квартиру.В субаренду или переуступку первоначальный арендатор по сути выступает в роли арендодателя перед своим субарендатором или правопреемником. Поэтому для них важно защитить себя так же, как это сделал бы домовладелец. При заключении договоров субаренды или переуступки первоначальный арендатор часто применяет защитные меры , включая требование уплаты гарантийного депозита, часто равного арендной плате не менее чем за один месяц, и письменное оформление условий и соглашений субаренды, включая такие детали, как продолжительность субаренды или уступки, размер арендной платы, когда и кому она должна быть выплачена, пени за просрочку платежа, компенсацию ущерба и т. д.

            Поскольку первоначальный арендатор выступает в качестве арендодателя при сдаче в субаренду, они связаны некоторыми из тех же законов, которые применяются к арендодателю . Например, в каждом штате действуют разные правила и рекомендации относительно максимальной суммы залога. В большинстве случаев первоначальный арендатор не может повторно войти в собственность без соответствующего уведомления субарендатора. Однако, особенно в отношении уступок, эти соглашения часто включают положение о том, что первоначальный арендатор имеет право повторно войти в собственность и вновь вступить во владение ею, если правопреемник не уплачивает арендную плату.Это дает цеденту некоторую дополнительную защиту, если правопреемник не выполняет условия аренды.

            Письменное оформление договора

            Как только все стороны, включая первоначального арендатора, субарендатора и арендодателя, соглашаются на субаренду или переуступку, это должно быть оформлено в письменной форме. Письменное соглашение защищает все стороны и их права и обязанности по договору аренды . Устное соглашение имеет исковую силу в некоторых штатах, но во всех случаях может возникнуть недопонимание и оспаривание в суде.Письменное соглашение о переуступке аренды обычно является относительно кратким, поскольку оно включает в себя все положения, включенные в исходный договор аренды жилого помещения или договор коммерческой аренды. Договор субаренды является более обширным и включает особенности, касающиеся того, когда и кому будут производиться арендные платежи, будет ли субарендатор вносить гарантийный депозит первоначальному арендатору, и если да, то способ и сумма этого платежа, кто будет получать уведомления, связанные с аренда. После того, как договор субаренды или договор уступки аренды был оформлен в письменной форме, он должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами.Соглашение всегда должно быть подписано арендатором и субарендатором или правопреемником. Однако документ также может быть подписан домовладельцем в качестве письменной записи о том, что арендодатель дает свое разрешение и осведомлен о договоренности.

            Альтернативы субаренде

            Что делать, если арендатор должен съехать из арендуемой собственности по какой-либо причине, скажем, за шесть месяцев до истечения срока аренды, но он не хочет беспокоиться о потенциальных хлопотах и ​​рисках найти субарендатора или правопреемника? Договор аренды может дать арендатору право аннулировать договор аренды, уведомив об этом заранее, обычно за два-три месяца.При помесячной аренде арендатор обычно должен уведомить об этом только за тридцать дней. Если договор аренды не позволяет этого, арендатор имеет возможность найти нового арендатора при условии согласия арендодателя, а также собственных проблем и расходов арендатора. Когда арендатор находит подходящего человека, он может попросить арендодателя подписать документ, освобождающий его от первоначального договора аренды . Затем домовладелец попросит нового арендатора внести залог и подписать новый договор аренды. Если арендодатель соглашается сделать это, первоначальный арендатор больше не несет ответственности за арендную плату или действия нового арендатора.Это решение часто приемлемо для разумных домовладельцев.

            Итоги

            Субаренда может быть отличным вариантом для тех, кто хочет переехать в другое место, временно или постоянно, пока они находятся в середине текущего срока аренды. Вот самые важные вещи, которые следует помнить при заключении договора субаренды или переуступки:

            • Субаренда — это передача меньшей части аренды; уступка — это передача всей оставшейся части договора аренды.
            • Арендодатель должен предоставить свое разрешение на субаренду или переуступку в письменной форме, если арендатор хочет защитить себя от будущей ответственности.
            • В случае субаренды арендодатель может получить только первоначального арендатора за аренду или возмещение убытков, причитающихся субарендатору; в переуступке арендодатель может выбрать либо первоначального арендатора, либо правопреемника.
            • Первоначальный арендатор может использовать такие меры, как сбор залога, чтобы защитить себя в случае, если субарендатор или правопреемник не уплатит арендную плату или причинит ущерб.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *