Порядок выделения доли из общей долевой собственности: Как выделить долю в натуре. Рассказывает юрист — Рынок жилья

Содержание

Как произвести выдел доли из общей долевой собственности?

Выдел доли из общей долевой собственности —это право каждого ее участника. В чем заключается его юридическое значение и как это происходит на практике, расскажем в настоящей статье.

Фото: Фотобанк Лори

Выдел во внесудебном порядке: соглашение о выделении долей из совместной и долевой собственности 

Совместная собственность предполагает владение имуществом без выделения долей. Выделение долей из общей совместной собственности происходит в таком же порядке, что и из общей долевой, если объект делим в натуре. Разница заключается только в том, что в случае с совместной собственностью необходимо предварительно определить размеры долей сособственников.

Право собственника на выделение доли из общей долевой собственности закреплено в ст. 252 ГК РФ.

Вопрос о том, как выделить доли в общей совместной собственности (как и из долевой), может решаться 2 способами:

  • во внесудебном порядке;
  • посредством обращения в суд. 

Обратите внимание! Внесудебный порядок допустим, если собственники не возражают. Оформляется он соглашением между ними, в котором прописывается стоимость выделяемых каждому сособственнику частей общего объекта, равная стоимости доли каждого из них.

С образцом соглашения можно ознакомиться по ссылке: Образец соглашения о выделе доли. 

Выдел из общей долевой собственности неоформленного имущества 

Как правило, с такой проблемой сталкиваются граждане, которые, проживая в гражданском браке, купили совместно имущество и не оформили его как общую собственность. Разделить такое имущество в случае, если возник спор, проблематично. Единственный способ — подать иск в суд с требованиями:

  • признать имущество общей долевой собственностью;
  • разделить его согласно долям;
  • выделить долю в натуре. 

В данном случае в суде необходимо будет доказать:

  • что пара приобрела имущество за совместные деньги;
  • сделка по приобретению была одобрена обеими сторонами. 

Нотариальное обязательство о выделении долей: образец

Данный документ используется с целью гарантировать обязательство родителей выделить своим детям долю в жилье, приобретенном или построенном за счет материнского капитала (обязанность предусмотрена п. 4 ст. 10 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.06 № 256). Для его оформления необходимо обратиться к нотариусу.

Сроки, в которые обязательство должно быть исполнено родителями-застройщиками (или продавцом недвижимости), устанавливает закон № 256:

  • в течение 6 месяцев после получения кадастрового паспорта на построенный дом;
  • в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом денег на покупку дома.  

Важно! Выделить доли необходимо будет всем детям, которые имеются в семье к моменту погашения ипотеки. 

Обратите внимание! Размер долей, которые подлежат выделению, в законе не оговаривается. В тексте обязательства указание размера доли не требуется.

С образцом нотариального обязательства можно ознакомиться здесь: Образец нотариального обязательства о выделе доли. 

Выдел в натуре в судебном порядке 

Обратите внимание! Собственник в ходе реализации своих прав на долю может столкнуться с противодействием сособственников. В таком случае производится выделение доли в натуре в судебном порядке.

Приблизительный алгоритм действий следующий:

  1. Подготовить иск и приложить к нему необходимые документы в соответствии с требованиями ГПК РФ (ст. 131, 132).
  2. Доказать суду возможность совершить выдел, а также соответствие выделяемых объектов стоимости доли истца (путем проведения судебной экспертизы).
  3. Поставить образовавшийся новый объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Росреестре (одновременное проведение данных процедур — новелла законодательства, введенная с 01.01.2017).  

***

Итак, право владельца доли выделить ее в натуре закрепляет ст. 252 ГК РФ. Сделать это можно в судебном и внесудебном порядке. Если имущество не оформлено должным образом, выдел возможен только через суд. Соблюдение прав детей на долю в недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, обеспечивает государство посредством заключения нотариального обязательства.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

Чем отличается доля в праве собственности от доли со своим кадастровым номером? Как собственник может выделить свою часть квартиры? Можно ли разделить лицевой счет, и если да, то как? Разобраться с этими вопросами помогает Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости».

AndreyPopov/Depositphotos

 

Квартиры коммунального заселения до сих пор существуют, но их нельзя путать с объектами долевой собственности. Часто возникает неразбериха из-за того, что люди пытаются понять разницу между долями в праве собственности на квартиру и долями в объектах с отдельными кадастровыми номерами. Так вот, важно знать, что долей с кадастровыми номерами в принципе не существует. В любом случае кадастровый номер присваивается на всю квартиру полностью, независимо от того, находится она в долевой собственности или нет.


10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?


Как возникает долевая собственность?

Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам. Например, в результате наследования, раздела имущества между супругами и другими типичными житейскими историями.

Квартира может находиться:

  • в общей собственности с определением долей,
  • общей собственности без определения долей,
  • или совместной собственности – такой вид владения может быть только между супругами.

Если доли не выделены, это означает, что существует доля в праве, а не в объекте — по сути, право на право. То есть каждый собственник фактически владеет долей в каждом сантиметре в помещении, а не отдельной комнатой.

Если доли выделены, то речь идет о пользовании конкретным обозначенным помещением.


Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?


Как выделить долю в квартире?

Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.

Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.

Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.

Понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на имущество,
  • паспорт,
  • исковое заявление о выделении долей в натуре.

Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.

На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.


Как разделить однушку на 2 жилых помещения?

Нужен ли нотариус для выдела долей детям?


И немного нюансов

Выделение доли в натуре – наиболее выгодный и удобный вариант. Это помогает решить ряд вопросов, которые рано или поздно возникают при владении и распоряжении долей квартиры.

В случае продажи доли совладельцу (а не третьему лицу) будет несколько легче провести сделку. Тут также стоит помнить о том, что выделение доли относится к субъекту права, а не объекту — то есть к человеку, который владеет данным имуществом. Соответственно, после продажи новому владельцу придется выделять долю повторно.

Супруги владеют квартирой вместе (то есть жилье находится в их совместной собственности. Но при желании они могут разделить квартиру. Недвижимость перейдет в категорию общей долевой собственности. Важно помнить, что в этом случае все зависит от режима владения — если супруги заключали брачный контракт, то режим владения меняется с законного на договорной. И далее все зависит от тех условий, которые прописаны в договоре.

Не пропустите:

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?

Как выделить часть дома и земли из общей собственности?

Как переоформить долю в ипотечной квартире на мужа?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Верховный суд разрешил менять размер долей собственников

Земельный участок площадью 6 соток и расположенный на нем дом находятся в общей долевой собственности между Ольгой Сахарковой*, Мариной Волковской* и Николаем Киревым*. Кирев через суд попросил выделить его долю в праве собственности. И хотя Киреву причитается чуть меньше двух соток земли, он попросил отдать ему 2,65 сотки – поскольку такое выделение соответствует сложившемуся порядку пользования участком и домом. Сахаркова и Волковская возражали: они хотели сохранить 2 сотки участка, на котором расположен дом, в общей долевой собственности.

Калужский районный суд Калужской области удовлетворил иск Кирева. Суд отверг вариант ответчиков, поскольку выделение доли в натуре должно прекратить долю выделяющегося сособственника на весь земельный участок, а они предлагали частично сохранить ее. В то же время суд постановил выделить в общее пользование всех трех сособственников дорожку 22 кв. м. 

ИСТЕЦ: Николай Кирев*

ОТВЕТЧИКИ: Ольга Сахаркова*, Марина Волковская*

СУТЬ СПОРА: О выделе доли в праве собственности на земельный участок 

РЕШЕНИЕ: Апелляционное определение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции 

Калужский областной суд отменил вынесенное решение и принял новое, которым отказал в удовлетворении требований. Он пояснил: предложенный истцом вариант раздела не учитывает размер принадлежащих сторонам долей в праве собственности, что противоречит закону.

Верховный суд напомнил: ст. 252 ГК допускает выделение земельного участка, который по площади превышает размер доли выделяемого. При несогласии апелляции с решением суда первой инстанции нужно было выбрать другие варианты раздела. Полностью отказав в иске, апелляционный суд не разрешил спор, а значит, не выполнил задачи гражданского судопроизводства, отметил ВС. Поэтому ВС отменил определение суда второй инстанции и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию. Калужскому областному суду следует учесть: выдел земельного участка и создание новых образуемых земельных участков означает, что ничего не должно остаться в общей долевой собственности (№ 85-КГ18-14). Пока еще дело не рассмотрено.

Мнение экспертов

В судебной практике встречаются разделы земельного участка с отступлением от размера долей каждого собственника. Для соблюдения баланса интересов суд обычно назначает одной из сторон выплату компенсации (п. 4 ст. 252 ГК). Кроме того, для определения наиболее приемлемого варианта суд может назначить землеустроительную экспертизу.

Надо учитывать, что закон запрещает бесконечно дробить земельные участки, площадь которых меньше предельных минимальных размеров (обзор судебной практики ВС № 4 от 2016 года). Минимальные размеры зависят от целевого назначения и разрешенного использования земли. Образование участка площадью 22 кв. м в долевую собственность недопустимо.

В этом сюжете

Если у сторон спора есть желание разрешить возникшую ситуацию, помочь в этом должен суд. Только в исключительном случае законодатель допускает принудительное решение вопроса при незначительности выделяемой доли. «Определение ВС – удачный пример судебного разрешения возникшей проблемы. ВС не отказал в иске, несмотря на формально имеющиеся для этого основания, не ограничился разъяснением действующего законодательства, а пошел дальше, применив закон на практике. Апелляции рекомендовано предложить сторонам достигнуть соглашения о способе и условиях раздела имущества, в том числе путем выплаты компенсации. Ранее подобных решений на уровне ВС не принималось», – отметил руководитель направления «Недвижимость»

Федеральный рейтинг.

группа
Банкротство (включая споры)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения

×

Юрий Марфин. «К такому определению ВС следует относиться положительно. Если выдел доли в натуре не запрещен законом и не повлечет несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, нет оснований для отказа в иске. При этом суд мог по своему усмотрению определить наиболее приемлемый вариант раздела», – считает юрист практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Сергей Омельченко. «ВС справедливо отметил, что процедура выдела не допускает оставления части участков в общей долевой собственности выделяющегося лица и иных сособственников», – добавил руководитель допофиса

Федеральный рейтинг.

×

Андрей Еремин.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Глава 26 — Право общей собственности ст. 355-372

Глава 26 — Право общей собственности ст. 355-372

 

 

Право общей собственности

Статья 355. Понятие и виды права общей собственности

1. Имущество, которое находится в собственности двух или больше лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности (общее имущество).

2. Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности.

3. Право общей собственности возникает на основаниях, не запрещенных законом.

4. Общая собственность считается частичной, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество.

Статья 356. Право общей долевой собственности

1. Собственность двух или больее лиц с определением долей любого из них в праве собственности и общей частичной собственности.

2. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические лица, юридические лица, государство, территориальные общины.

Статья 357. Определение частиц в праве общей долевой собственности

1. Доли в праве общей долевой собственности считаются равными, если другое не установлено по договоренности совладельцев или законом.

2. Если размер долей в праве общей частичной собственности не установлен по договоренности совладельцев или законом, он определяется с учетом вклада любого из совладельцев в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.

3. Совладелец имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если улучшение общего имущества, которые нельзя отделить, произведены им своими средствами по согласию всех совладельцев, с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.

4. Совладелец жилого дома, другого здания, сооружения может сделать в установленном законом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия других совладельцев, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка) является собственностью совладельца, который ее сделал, и не изменяет размера долей совладельцев в праве общей долевой собственности.

5. Улучшение общего имущества, которое можно отделить, является собственностью того из совладельцев, который их сделал, если другое не установлено договоренностью совладельцев.

Статья 358. Осуществление права общей долевой собственности

1. Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия.

2. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, которое является их общей долевой собственностью.

3. Каждый из совладельцев имеет право на предоставление ему во владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общей долевой собственности. В случае невозможности этого он имеет право требовать от других совладельцев, которые владеют и пользуются общим имуществом, соответствующей материальной компенсации.

4. Если договор между совладельцами о порядке владения и пользование общим имуществом соответственно их долям в праве общей частичной собственности удостоверенный нотариально, он является обязательным и для лица, которое приобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на это имущество.

Статья 359. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое является общей долевой собственности

1. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в общей долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между совладельцами соответственно их долям в праве общей долевой собственности, если другое не установлено договоренностью между ними.

Статья 360. Удержание имущества, которое находится в общей долевой собственности

1. Совладелец соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан принимать участие в затратах на управление, удержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборах (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанными с общим имуществом.

Статья 361. Право совладельца распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности.

Статья 362. Преобладающее право покупки доли в праве общей долевой собственности

1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно сообщить другим совладельцам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, при которых он ее продает.

Если другие совладельцы отказались от осуществления преобладающего права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества — на протяжении десяти дней со дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другому лицу.

3. Если желание приобрести долю в праве общей частичной собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.

4. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающего права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

К таким требованиям применяется исковая давность в один год.

5. Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.

Статья 363. Момент перехода доли в праве общей долевой собственности к приобретателю по договору

1. Доля в праве общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если другое не установлено договоренностью сторон.

2. Доля в праве общей долевой собственности по договору, который подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, переходит к приобретателю соответственно статье 334 Гражданского кодекса Украины.

Статья 364. Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

2. Если выделение в натуре доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (часть 2 статьи 183 Гражданского кодекса Украины), совладелец, который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или другой материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация совладельцу может быть предоставлена лишь за его согласием.

3. Договор о выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 365. Прекращение права на часть в общем имуществе по требованию других совладельцев

1. Право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска других совладельцев, если:

  1. доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;
  2. вещь является неделимой;
  3. общее владение и пользование имуществом является невозможным;
  4. такое прекращение не причинит существенного ущерба интересам совладельца и членам его семьи.

2. Суд постановляет решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предшествующего внесения истцом стоимости этой частицы на депозитный счет суда.

Статья 366. Обращение взыскания на долю в имуществе, находящегося в общей долевой собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей долевой собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделе доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

Если выдел в натуре доли из общего имущества повлечет изменение его назначения или против этого возражают другие совладельцы, спор решается в суде.

2. В случае невозможности выдела в натуре доли из общего имущества или возражения других совладельцев против такого выделения кредитор имеет право требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

В случае отказа должника от продажи своей доли в праве общей долевой собственности или отказа других совладельцев от приобретения доли должника кредитор имеет право требовать продажи этой доли с публичных торгов или перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника, с проведением соответствующего перерасчета.

Статья 367. Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности

1. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено в натуре между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления общего имущества между совладельцами право общей долевой собственности на него прекращается.

3. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статья 368. Право общей совместной собственности

1. Общая собственность двух или больше лиц без определения долей любого из них в праве собственности является общей совместной собственностью.

2. Субъектами права общей совместной собственности могут быть физические лица, юридические лица, а также государство, территориальные общины, если другое не установлено законом.

3. Имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором или законом.

4. Имущество, приобретенное в результате общей работы и за общие денежные средства членов семьи, является их общей совместной собственностью, если другое не установлено договором, заключенным в письменной форме.

Статья 369. Осуществление права общей совместной собственности

1. Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если другое не установлено договоренностью между ними.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев.

В случае совершения одним из совладельцев сделки относительно распоряжения общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев.

Согласие совладельцев на совершение сделки относительно распоряжения общим имуществом, которое подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, может быть выражено письменно и нотариально удостоверено.

3. Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительно распоряжения общим имуществом.

4. Сделки относительно распоряжения общим имуществом, совершенные одним из совладельцев, могут быть признаны судом недействительным по иску другого совладельца в случае отсутствия у совладельца, совершившего сделку, необходимых полномочий.

Статья 370. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Совладельцы имеют право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности.

2. В случае выдела доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли любого из совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

3. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, осуществляется в порядке, установленном статьей 364 Гражданского кодекса Украины.

Статья 371. Обращение взыскания на часть имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Кредитор совладельца имущества, находящегося в общей совместной собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделении доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

2. Выделение доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на нее осуществляется в порядке, установленном статьей 366 Гражданского кодекса Украины.

Статья 372. Раздел имущества, находящегося в общей совместной собственности

1. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть разделено между совладельцами по договоренности между ними.

2. В случае деления имущества, находящегося в общей совместной собственности, считается, что доли совладельцев в праве общей совместной собственности являются равными, если другое не установлено договоренностью между ними или законом.

По решению суда доля совладельца может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, которые имеют важное значение.

3. В случае деления имущества между совладельцами право общей совместной собственности на него прекращается.

4. Договор о делении недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

выход из тупика — PRAVO.UA

Вопрос о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом стоит особо остро, если имущество принадлежит нескольким лицам, не желающим использовать его совместно. И если большинство таких споров можно разрешить путем выделения долей в натуре, то ситуация с «делением неделимого» зачастую ставит в тупик.

Прежде чем делить общую совместную собственность, необходимо выделить идеальные доли. И этот тезис не вызывает сомнений.

Далее переходим к вопросу выделения доли в имуществе общей долевой собственности. Сособственник имеет право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности (статья 364 Гражданского кодекса Украины (ГК)). Если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается по закону или невозможен, сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли. Компенсация может быть предоставлена сособственнику только по его согласию.

Иной вариант разрешения конфликта предлагается статьей 365 ГК: право лица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда на основании иска иных сособственников, если:

1) доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь неделима;

3) совместное владение и пользование имуществом невозможно;

4) такое прекращение не причинит существенного вреда интересам сособственника и членам его семьи.

Итак, варианта два: либо требовать от остальных сособственников компенсации своей доли, либо самому становиться единственным собственником, выплатив остальным сособственникам компенсацию. Разница в двух предложенных законодателем вариантах очевидна: если во втором случае инициатор остается собственником имущества, то в первом случае его право собственности прекращается.

При этом второй вариант могут позволить себе лишь те сособственники, которые в состоянии оплатить сособственнику, права которого на имущество будут прекращены, стоимость его доли. При первом же варианте финансового обязательства у выделяющегося сособственника не возникает, наоборот, он получает право требования стоимости его доли.

Ввиду того, что при реализации первого варианта суд по сути обязывает ответчика выкупить имущество против его воли, рассмотрение подобных исковых требований вызывает целый ряд сложностей.

Итак, дабы определить возможность получения компенсации доли, определим обязательные условия для удовлетворения такого требования.

1. Имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности.

Пока правовой режим определяется как общая совместная собственность, требовать компенсации нельзя.

2. Выдел доли в натуре недопустим или невозможен.

Здесь речь идет, прежде всего, о неделимом имуществе, то есть имуществе, которое нельзя поделить без утраты его целевого назначения.

Полагаю, что вопрос о возможности произвести выдел доли в натуре, как правило, должен рассматривать эксперт.

Итак, рассмотрим ситуацию, когда имуществом, находящимся в общей долевой собственности, является квартира. Возможность совместного использования этой квартиры сособственниками (например, если каждый сособственник может занять по отдельной комнате) еще не означает, что можно выделить долю в натуре. Следует различать возможность определения порядка использования и возможность выделения доли в натуре. Так, например, Верховный Суд Украины (ВСУ) в определении от 28 мая 2008 года указал, что наличие судебного решения об определении порядка использования имущества не влияет на правоотношения относительно раздела имущества в натуре.

Отдельного внимания заслуживает позиция ВСУ, изложенная в постановлении «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октября 1991 года. В нем ВСУ отметил, что выделение доли из общего имущества может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещения в изолированные квартиры.

Исходя из вышеизложенного, наличие лишь одного санузла в квартире еще не означает, что выделение доли в натуре невозможно. Ведь теоретически (!) квартиру можно переоборудовать так, что у каждого сособственника будет своя комната, кухня, санузел. Поскольку суд не обладает знаниями, которые позволили бы ему сделать вывод о возможности или невозможности такого переоборудования, по данному вопросу необходимо назначить строительно-техническую экспертизу. На рассмотрение эксперта следует поставить вопрос «Возможны ли варианты раздела объекта в соответствии с идеальной долей каждого из сособственников?».

Справедливости ради стоит отметить, что не всегда суд считает необходимым проведение экспертизы. Так, например, коллегия Судебной палаты по гражданским делам ВСУ в определении от 19 марта 2008 года пришла к выводу, что истцы имеют право на получение компенсации, хотя экспертиза по вопросу возможности раздела квартиры не проводилась.

Полагаю, что вопрос о необходимости назначения экспертизы следует решать отдельно в каждом конкретном случае. Например, если предметом спора является право на однокомнатную квартиру общей площадью 17 кв. м, в назначении экспертизы нет необходимости, ведь суд и без специальных знаний может определить, что площади квартиры недостаточно для переоборудования ее в две (при этом суд должен привести в решении нормативы минимально допустимой площади жилых и нежилых помещений).

3. Сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

При этом согласие должно быть и с самим фактом получения компенсации, и с суммой такой компенсации.

Итак, для получения компенсации необходимо соблюдение лишь трех указанных условий. Вместе с тем суды зачастую исходят из необходимости получения согласия на выплату (получение) компенсации от всех сособственников. Нередки случаи, когда суды отказывают в удовлетворении требований о выплате компенсации на том основании, что ответчик возражает против иска и его материальное положение не позволяет выплатить компенсацию.

Полное и, на мой взгляд, обоснованное опровержение такой ложной позиции содержит определение ВСУ от 19 марта 2008 года. Рассматривая дело о взыскании денежной компенсации стоимости доли имущества, Суд указал следующее:

«Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, исходил из отсутствия оснований для его удовлетворения, поскольку ответчики не желают и не имеют материальной возможности приобрести право собственности на доли ответчиков, встречных требований о прекращении права истцов на долю в спорной квартире не заявляли, в то время как, по мнению суда, из анализа норм статей 364, 365 ГК следует вывод, что присуждение денежной компенсации лицу, желающему выдела за его долю в общем имуществе, возможно лишь по взаимному согласию всех сособственников. Однако с таким выводом согласиться нельзя, поскольку суды пришли к нему из-за неправильного применения норм материального права и с нарушением норм процессуального права. В силу положений статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 319, 358 ГК все граждане равны в своих правах, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав, в том числе относительно защиты права общей долевой собственности. Исходя из этих положений, правовой режим общей долевой собственности определяется главой 26 ГК с учетом интересов всех ее участников. Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью осуществляется по согласию всех сособственников, а при отсутствии их согласия спор решается судом. Независимо от размера долей, сособственники при осуществлении указанных правомочностей имеют равные права. В соответствии с частью 1 статьи 364 ГК каждый из сособственников общей долевой собственности имеет право на выдел в натуре доли [имущества], находящейся в общей долевой собственности. При невозможности такого выделения в связи с неделимостью вещи (часть 2 статьи 183 ГК) сособственник, желающий выделения, имеет право на получение от иных сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли.

Исходя из приведенной нормы во взаимосвязи с положениями статей 21, 24, 41 Конституции Украины, статей 316, 317, 319, 358, 361 ГК, следует прийти к выводу, что предусмотренное частью 2 этой нормы право сособственника на выдел доли из общего имущества путем получения денежной компенсации стоимости доли в имуществе не может быть ограничено иными сособственниками и такому его праву сособственника, который выделяется, корреспондируется обязанность иных сособственников выплатить денежную компенсацию доли, размер которой определяется из действительной стоимости имущества на время рассмотрения судом дела. При этом приведенной нормой предусмотрено, что обязательным условием денежной компенсации является лишь согласие сособственника, который заявляет требования о выделении доли, и не предусмотрена обязательность согласия на выдел доли в зависимости от согласия иных сособственников и мотивов, по которым сособственник желает реализовать свое право на выдел. […] Кроме того, анализируя в единстве положения статей 364 и 365 ГК, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о необходимости обязательного взаимного согласия сторон на присуждение денежной компенсации сособственнику, который выделяется, поскольку указанные нормы регулируют разные правоотношения: первой из них регулируются вопросы прекращения общей долевой собственности по требованию собственника, желающего реализовать право на выдел своей доли; второй же нормой регулируются правоотношения относительно прекращения по требованию иных сособственников имущества права лица на долю в общей собственности при отсутствии на то согласия и желания. Судами отличие указанных норм, их направленность и содержание не учтены; безосновательно применена к правоотношениям норма статьи 365 ГК, а при применении части 2 статьи 364 ГК неправильно истолкованы положения этой нормы, что привело к неправильному ее применению и принятию незаконного судебного решения».

Итак, для получения сособственником компенсации его доли обязательным является соблюдение следующих условий:

1) имущество принадлежит двум или более сособственникам на праве общей долевой собственности;

2) выдел доли в натуре недопустим или невозможен;

3) сособственник, желающий выделения, согласен на получение компенсации.

Как изложено выше, согласия иных сособственников на выплату компенсации не требуется.

Кроме выполнения приведенных выше условий, истцу необходимо обосновать сумму, о выплате которой он просит, то есть доказать стоимость имущества. Считаем, что назначение экспертизы по данному вопросу обязательно.

Из постановления ВСУ «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» № 7 от 4 октяб­ря 1991 года следует, что под действительной стоимостью имущества понимается денежная сумма, за которую оно может быть продано в данном населенном пунк­те или местности. Таким образом, необходимо назначить экспертизу и поставить на рассмотрение эксперта вопрос о рыночной стоимости объекта исследования.

Итак, ввиду приведенных норм и разъяснений спор о получении компенсации стоимости доли не должен вызывать существенных сложностей при судебном рассмотрении: предмет доказывания относительно ограничен и в установлении иных обстоятельств (как-то: мотив выделения, имущественное состояние ответчика и т.д.) нет необходимости.

Вместе с тем есть вопрос, который даже в свете приведенных разъяснений ставит в тупик: как быть, если ответчик заявит встречное требование о выплате истцом по первичному иску компенсации ему, а не наоборот? В таком случае стороны будут в равных положениях, и предпочтение доводам лишь одного из них будет безосновательным.

Логичным в таком случае было бы мирное урегулирование спора — продажа имущества. Однако не исключен вариант, что встречное требование будет заявлено именно с целью не допустить удовлетворения первичного иска, и тогда о мирном урегулировании спора речи быть не может. Судебная практика пока не содержит подобных ситуаций, однако такой вариант защиты интересов ответчика, по-моему, имеет право на существование.

ТАРАСЕНКО Дарья — частный юрист, г. Харьков

Росреестр информирует | Администрация ЗАТО Северск

20.08.2020 08:59 (ред.20.08.2020 09:03)

Порядок определения долей на жилое имущество, приобретенное с использованием средств материнского капитала

 

Распоряжаясь средствами материнского капитала, выделенными из федерального бюджета, родители в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязаны передать часть приобретенной, построенной или реконструированной недвижимости в собственность детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

Статья 421 Гражданского Кодекса РФ предоставляет гражданам свободу в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор).

Если средства материнского капитала направляются в качестве оплаты полной или части суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и покупателями может быть заключен договор купли-продажи с указанием размера долей для каждого из покупателей.

И если в п.1 ст. 33 Семейного кодекса РФ законным режимом имущества супругов установлена совместной собственности, то ч.4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ установлен вид собственности — общая долевая. Таким образом, приобретение супругами имущества в долевую собственность не является их волеизъявлением на изменение установленного законом режима совместной собственности, а требованием закона, соответственно такой договор не подлежит нотариальному удостоверению.

При этом размер долей, которые должны принадлежать каждому члену семьи, законом не установлен, а лишь, установлено, что доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, определяются по соглашению.

Однако Верховный суд РФ постановил, что доли в праве собственности на жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, а не на все средства, за счёт которых было приобретено жилое помещение. Если материнский (семейный) капитал покрывает лишь часть стоимости приобретаемой недвижимости, то рекомендуется исходить из равенства прав родителей и детей на средства материнского капитала.

На сегодняшний день внесены ряд изменений в правила ведения Единого государственного реестра недвижимости и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и появилась возможность провести выделение долей детям без нотариуса, по соглашению в простой письменной форме после оформления жилья в собственность или снятия обременения (ограничения).

В случае если недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности, то они вправе оставить за собой право совместной собственности на долю в праве общей долевой собственности и наделить долями только детей.

Условия приобретения супругами имущества в долевую собственность с использованием средств материнского (семейного) капитала должно быть отражено в документах, представляемых на государственную регистрацию.

Обязательство считается исполненным с момента внесения в ЕГРН записи о новых собственниках.

Информация Управления Росреестра по Томской области                                   

Раздел жилого дома (квартиры) в натуре между собственниками

Весьма распространенной является ситуация, когда у одной квартиры или жилого дома есть несколько совладельцев. При этом отношения между собственниками этого жилья могут быть далеко не самые лучшие. Зачастую возникают конфликты, и даже создание препятствий в пользовании различными помещениями, отключение воды, отопления и так далее. При такой ситуации оптимальным решением проблемы станет выделение в натуре доли из общего имущества.

Как происходит выделение доли в натуре?

Выделение в натуре доли из общего имущества это, по сути, разделение жилого дома или квартиры на полностью автономные, самостоятельные объекты недвижимости. При таком выделении каждый совладелец получает отдельную часть дома или квартиры, со своим собственным входом и дополнительными бытовыми помещениями.

Оптимальным вариантом разделения жилого дома или квартиры в натуре естественно является добровольное согласие на это совладельцев, при котором изготавливается вся необходимая техническая документация и нотариус регистрирует выделение в натуре частей жилища как отдельных жилых объектов. С учетом невероятной редкости добровольного раздела такого имущества большинство жилищных споров такого типа решаются исключительно в судебном порядке.

В связи с рядом сложностей, которые возникают перед гражданами совладельцами квартир (жилых домов), во избежание дополнительных финансовых трат, а так же с целью достижения максимально качественного, эффективного и быстрого результата правильным решением будет привлечение к делу профессионала, а именно адвоката по жилищным вопросам.

Какие особенности выделения в натуре части дома в судебном порядке?

Итак, для разделения в натуре жилого дома или квартиры, необходимо в первую очередь учитывать следующие обстоятельства:

  • 1. Должна быть техническая возможность разделение имущества на самостоятельные объекты согласно государственным строительным нормам.
  • 2.Само по себе разделение в натуре жилого дома возможно, если право собственности на него оформлено в установленном законом порядке.
  • 3.Если в жилом доме или квартире сделаны незаконные пристройки или перепланировки, то выделение в натуре части в таком случае невозможно до узаконения этих пристроек.

Какой порядок обращения с иском в суд?

Основанием для обращения с иском в суд служит ст. 364 ГК Украины, согласно которой совладелец имеет полное право на выделение в натуре доли имущества, которое является объектом общей долевой собственности.

Естественно, что иск нужно четко и грамотно обосновать, указав на техническую возможность выделения вашей доли. Одним из достоверных способов выступает проведение судебной строительно — технической экспертизы. Для экономии времени такая экспертиза может бить заказана истцом в частном порядке до непосредственного обращения в суд.

Часто суд требует доказательства нарушения прав истца, поскольку статьей 3 ГПК Украины определено, что суд может защищать только оспариваемые, нарушены или непризнанные права гражданина. Поэтому необходимо приложить к иску письменные подтверждения того, что другой (другие) собственник жилья отказывается давать свое согласие на выделение части истца в натуре.

Повторяя ранее упомянутую мысль, не стоит забывать, что если право собственности есть только на жилой дом, в судебном порядке можно выделить лишь часть этого дома. Но в ситуации, когда земельный участок под домом также принадлежит на праве собственности — то выделять нужно и часть из дома, и часть земельного участка.

Зачем Вам нужен юрист?

Как итог, всего выше сказанного, процедура выделения в натуре доли из жилого дома или квартиры является очень сложной, требует длительного времени и специальных знаний. Судебный порядок решения такого спора имеет множество нюансов, только с учетом которых можно получить положительный результат.

Поэтому полностью оправданным в такой ситуации будет обращение за профессиональной помощью к адвокату по жилищным вопросам.

Как получить свою долю из совместной собственности

Налоговые консультанты часто советуют парам взять совместную ссуду на покупку недвижимости, чтобы оба супруга могли воспользоваться налоговыми льготами по ссуде. Братья и сестры также часто объединяют ресурсы, чтобы купить недвижимость, которую они не смогли бы купить самостоятельно. В обоих случаях совместная собственность дает владельцам выгоду.

Но совместное владение собственностью — палка о двух концах. Если совладельцы решат разделиться, это может привести к юридическим и финансовым осложнениям.В отличие от финансового актива нелегко разделить застроенную собственность таким образом, чтобы удовлетворить все заинтересованные стороны. Если недвижимость находится в залоге, это добавляет еще один поворот в сказку.

Из-за имеющихся трудностей преимущества совместной собственности — будь то налоговые льготы или легкость передачи собственности вашему потомству — меркнут по сравнению. Когда Бхаскар Бхарат основал индуистскую неделимую семью (HUF) в 2007 году, чтобы сэкономить на налогах, он не учел сложности совместной структуры собственности.Бизнесмен из Мумбаи сейчас обеспокоен тем, как разделить собственность, принадлежащую HUF, и распределить ее между совладельцами.

Тем не менее, существует четко изложенный правовой механизм для решения таких ситуаций. Все, что вам нужно сделать, это подать иск о разделе. То, как рассчитывается и распределяется ваша доля, зависит от типа недвижимости, о которой идет речь. То есть получение вашей доли в собственности, принадлежащей HUF, у которой есть несколько совладельцев, очень отличается от раздела квартиры, приобретенной самостоятельно.Вот правила, регулирующие разделение различных типов свойств:

Собственность, приобретенная самостоятельно

Будь то земельный участок, квартира или отдельный дом, правила для самостоятельной собственности одинаковы, независимо от того, находятся ли они в совместной собственности пары или братьев и сестер. Когда собственность принадлежит одному из супругов, другой партнер автоматически становится совладельцем. Как говорит Рави Гоенка, адвокат Goenka Law Associates: «Жена становится 50% совладельцем собственности после вступления в брак.”

В случае развода суд может постановить разделить землю поровну и передать долю разлученного партнера. В качестве альтернативы один из супругов может выкупить долю партнера, предложив денежную компенсацию. Супруг также может оформить акт о передаче или дарение и передать свою долю разлученному партнеру. В такой ситуации документы должны быть зарегистрированы в офисе регистратора после уплаты соответствующего гербового сбора (от 5% до 12,5% в разных штатах).Однако важно отметить, что права собственности должны быть переданы до принятия окончательного решения о разводе, в противном случае сделка будет рассматриваться как обычная продажа, и вместо 2% пошлины, применяемой к подарку, будет применяться обычный гербовый сбор. поступок. «В случае передачи права собственности лицо, которое получает собственность, должно будет заплатить гербовый сбор в размере 5% от рыночной стоимости собственности», — говорит Анджана Х. Чхеда, юрисконсульт Жилищно-промышленной палаты Махараштры. .

Но такое четкое разделение может быть не таким простым, когда речь идет о собственности, такой как коммерческое здание или квартира, особенно когда один из партнеров уже проживает в нем. Здесь суд может распорядиться о продаже или аукционе собственности, а партнеру будет выплачена денежная компенсация.

В случае, если у пары есть несовершеннолетний ребенок, права последнего также защищены. Предположим, что муж подарил свою долю квартиры разлученной супруге. В этом случае она не сможет продать квартиру без разрешения суда, потому что ребенок также имеет право на собственность.Когда ребенку исполнится 18 лет, права переходят к нему. Если жена настаивает на денежной компенсации, то ее доля будет рассчитана путем равного разделения собственности между членами семьи — примерно 33%, если участвует один ребенок, или меньше, если у пары есть двое несовершеннолетних детей.

Предостережение: это общий пример; в реальной жизни доля собственности может складываться иначе, поскольку она меняется в зависимости от конкретного случая. Споры о собственности редко бывают черно-белыми.А из-за наличия множества серых зон практических правил не существует.

Права вдовы одинаково ясны. Она получает долю умершего мужа как в его собственном имуществе, так и в его унаследованном имуществе. Но когда в дело вовлекаются дети, права собственности еще больше делятся. Возьмем случай 85-летнего Шанта Джоши, чей муж умер, не передав права собственности на свою собственность в Мумбаи своим законным наследникам. Проблемы начались, когда ее сын стал требовать от Джоши своей доли.«Она все еще жила там, и идти ей было некуда. Это была долгая судебная тяжба. В конце концов, у нас не было другого выхода, кроме как продать собственность и раздать свою долю », — утверждает один из законных наследников. Джоши сейчас живет с одной из своих дочерей в Калькутте.

Обратите внимание, что вдова сохранит свою долю в собственности умершего мужа, даже если она снова выйдет замуж.

С братьями и сестрами дела обстоят примерно так же. В случаях, когда нет документального подтверждения, предполагается, что имущество было приобретено братьями и сестрами совместно, и каждый имеет право на равную долю и право собственности.Большинство дел, связанных с собственностью, застревают на этом этапе, когда каждая сторона оспаривает схему распределения акций. Стоит помнить, что бремя предоставления этих доказательств лежит не на стороне, подающей иск о разделе, а на других членах. Однако, чтобы избежать ненужных задержек, конкурсант часто копается в поисках документов и доказательств.

Унаследованное имущество

Каждый брат или сестра считается равноправным владельцем имущества, унаследованного от родителей, если не указано четкое указание определенной процентной доли для каждого совладельца.Если один из братьев и сестер желает разделиться, другие могут либо выкупить долю разделяющегося члена, либо принять решение о выдаче акта передачи в размере доли его собственности.

Учитывая четкую позицию закона, 60-летний Шьям Надекар, школьный учитель на пенсии, никогда не думал, что он столкнется с такими проблемами при получении своей доли земли от своих братьев. Оба его брата совместно обрабатывали землю и никогда не отдавали Надекару никакой доли урожая.«Это была собственность моего отца, и, поскольку я всегда учил, я никогда ни о чем не беспокоился. Но после моего выхода на пенсию, когда я решил сам заняться сельским хозяйством, они возражали против моего присутствия на земле », — говорит он.

Затем Надекар обратился в суд, и после годичной судебной тяжбы он постановил разделить землю поровну и передать его долю. «Но процесс оказался не таким уж простым. Я обычно ездил из Нагпура в Махараштре в Бетул в Мадхья-Прадеше каждые две недели для проведения слушаний », — добавляет он.

HUF собственность

Многие совместные семьи в стране предпочитают подавать свои налоговые декларации в виде венгерских форинтов, чтобы воспользоваться налоговыми льготами. В этом случае, хотя старший член семьи мужского пола, который в качестве карты (или хранителя и распорядителя доходов и активов HUF) имеет собственность на свое имя, его доля в собственности равна доле любого другой член семьи. Возьмем, к примеру, семью Кейура Бхагата. Семья из шести человек, возглавляемая патриархом Бхаскаром Бхагатом, получила регистрацию HUF около четырех лет назад.Дуэт отца и сына управляет двумя компаниями, Shreejee Metals и Jalaram Trading Company, и торгует акциями под названием HUF. «Нам удается заработать около 4 лакх рупий на биржевой торговле в венгерских форинтах. Поскольку HUF рассматривается как отдельная единица, мы можем сэкономить на налогах », — говорит Кейер.

Пока все идет хорошо, семья беспокоится о будущем. «Мы не знаем, как можно было бы передать некоторым членам их долю на более позднем этапе, если кто-то захочет выйти из нее», — добавляет Кейур.
Учитывая, что в данной ситуации собственность находится в совместной собственности, Чеда допускает, что «все может стать немного сложнее». Поскольку у собственности в форинтах нет единственного собственника, она не может быть разделена в случае, если родной брат или супруга одного из членов семьи захотят разделиться и потребуют долю. Совместная семья может либо решить выплатить расходящемуся члену денежную компенсацию в размере его законной доли, либо другой супруг может передать свою безраздельную долю расходящемуся партнеру.

Например, предположим, что Рам владеет одной десятой доли в совместной собственности, которая оценивается в 10 крор рупий, и он находится в процессе развода.Он может выбрать денежную компенсацию своей будущей жене в размере 50% от стоимости его доли, что составляет 50 лакхов. В качестве альтернативы, он может передать свою безраздельную долю своей супруге (-е) посредством акта о сдаче или дарения, который она может в дальнейшем продать или передать третьему лицу.

Заложенное имущество

Есть дополнительная головная боль, с которой приходится иметь дело, если совместное имущество находится в залоге. Совместная ипотека возлагает на всех созаемщиков равную ответственность за погашение ссуды.Лучше всего, чтобы погашение кредита производилось совместно с другими созаемщиками. Это упрощает процесс.

Банк-кредитор может быть не заинтересован в знании основных причин разделения. Все, что его будет интересовать, — это ежемесячный EMI для ссуды или полное погашение непогашенной суммы. Заемщикам придется выложить деньги, чтобы погасить непогашенную ссуду, прежде чем они смогут продать недвижимость. В случае, если пара собирается развестись, им придется решить, хочет ли кто-нибудь из них сохранить дом и продолжить EMI.
Вариант арбитража

Хотя иск о разделе, безусловно, является хорошим вариантом, его следует использовать в последнюю очередь — судебные разбирательства обычно отнимают как время, так и ресурсы. Возможно, для решения вопросов имеет смысл выбрать арбитражный путь. Это частная процедура разрешения спора, когда рассматриваемая семья пытается достичь взаимоприемлемого раздела имущества без обращения в суд. Здесь спор передается по соглашению сторон одному или нескольким арбитрам, которые выносят по нему обязательное решение.Стороны вправе согласовать процедуру назначения арбитра или арбитров.

Как непрофессионалу, вам придется обращаться к арбитрам adhoc. По словам Д. Дханука, адвокат в Верховном суде и бывший судья Высокого суда, любой может быть арбитром в таких делах. Он должен быть беспристрастным и независимым лицом, не имеющим социальных или личных связей с какой-либо из вовлеченных сторон. Кроме того, он должен быть одинаково приемлемым для всех сторон в споре.

Если сторона не может назначить арбитра в течение 30 дней с момента получения просьбы об этом от другой стороны; или если два назначенных арбитра не могут договориться о третьем арбитре, который должен действовать в качестве председательствующего арбитра, в течение 30 дней с момента назначения, любая сторона может попросить председателя Верховного суда (или любое лицо или учреждение, назначенное им ), чтобы записаться на прием.Предупреждаем, любое решение, принятое этим лицом, будет считаться окончательным.

Если все вовлеченные стороны согласны с решением арбитра, мировое соглашение считается заключенным и водонепроницаемым. Однако закон не требует предоставления какого-либо соглашения.

В противном случае решение арбитра может быть обжаловано в соответствии с разделом 34 Закона об арбитраже. Существует трехмесячный интервал для подачи любых возражений на решение арбитра.

Как разделить собственность на дом

Обзор

Если вы покупаете дом со своим медом, приятелем или бабушкой, вам нужно решить, как разделить владение.Если обсуждать это неловко, значит, вы не одиноки. Совместная покупка дома — серьезное обязательство. Чтобы попасть на одну и ту же страницу, требуется четкое общение и прозрачный диалог между со-покупателями. Это не только важный шаг в процессе совместной покупки — он помогает вселить уверенность, защитить ваш дом и защитить ваши инвестиции.

Некоторые со-покупатели предпочитают поровну разделить долю владения между собой. Другие предпочитают неравномерно разделить долю владения на основе таких факторов, как индивидуальные взносы или права на собственность.Как и в случае со многими другими решениями, связанными с совместной покупкой, не существует универсального решения. То, что работает для не состоящей в браке пары, покупающей свой первый дом, может не подойти другой неженатой паре, не говоря уже о семье, состоящей из нескольких поколений.

В этом посте мы рассмотрим факторы, которые повлияли на это решение. Мы также выделим проблемы для рассмотрения и поделимся советами, основанными на нашем опыте работы с сотнями со-покупателей.

Какие факторы влияют на процент индивидуальной собственности?

В конечном итоге вам и вашим со-покупателям решать, как разделить долю владения.Все ситуации индивидуальны, но есть стандартные ориентиры для принятия решений.

Объективные факторы

Участие

Важно установить, кто и в каком качестве будет задействован. Это звучит просто, но мы видели много случаев совместной закупки, когда участие было неясным. В CoBuy мы решаем эту проблему, помогая CoBuyers явно определить:

  • Список всех участников (задействованных в любом качестве)
  • Отношения между всеми участниками
  • Участников, которые займут недвижимость
  • Участники, которые не будут занимать объект
  • Участники по ипотеке («созаемщики»)
  • Право участников («совладельцы»)

Группы покупателей любого размера должны выполнить это упражнение.

Финансовые взносы

Совместные покупатели должны оформлять индивидуальные финансовые взносы как авансом, так и на постоянной основе.

Примеры авансовых затрат:

  • Первоначальный взнос
  • Затраты на закрытие
  • Предоплата (например, страховка, налоги и т. Д.)

Примеры повторяющихся расходов:

  • Ежемесячные выплаты по ипотеке
  • Страхование
  • Налоги
  • Взносы в ТСЖ или кондоминиум
  • Утилиты

Этот список не является исчерпывающим.Можно ожидать других расходов и затрат, таких как техническое обслуживание, ремонт и улучшения.

Примечание

Со-покупатели могут вносить различные суммы в счет авансовых затрат и при этом по-прежнему разделять долю владения в собственности поровну.

Нефинансовые взносы

Участники могут приносить к столу что-нибудь кроме денег. Нефинансовые взносы могут включать:

  • Специализированные наборы навыков или усилия по улучшению собственности
  • Выполнение домашних обязанностей
  • Управление недвижимостью
  • Уход за детьми и пожилыми людьми

Вы можете принять решение признать нефинансовые взносы или даже присвоить денежную оценку.

Права использования

Если ваш план совместного владения предполагает назначение определенных площадей или прав, вы можете отразить это в том, как вы разделяете владение. Примеры включают эксклюзивный доступ к спальне непропорционального размера, альтернативному жилому дому (ADU) или открытой площадке.

Субъективные факторы

Справедливость

Со-покупатели часто ищут «справедливые» доли владения. Но понятие справедливости далеко не универсально. Это варьируется от человека к человеку и меняется от одного контекста к другому.Что касается совместного владения, давайте представим его как функцию:

  1. Объективные факторы, такие как индивидуальные взносы
  2. Относительное значение, присвоенное каждому объективному фактору
Настройки

Индивидуальные со-покупатели могут прийти к этому процессу принятия решения с предпочтением того, как разделить собственность. Опыт, убеждения и ценности играют роль. Поскольку предпочтения носят личный характер и развиваются, их не всегда легко распознать или сформулировать.

Уникальные особенности

Иногда со-покупатели попадают в ситуацию, которая не укладывается в коробку. Мы видели случаи, когда вклад одного человека имеет решающее значение. Например, один со-покупатель может внести относительно большую сумму в качестве первоначального взноса. Если этот взнос важен для способности группы претендовать на получение ипотеки, практическая ценность может превышать сумму в долларах.

© CoBuy, Inc.

Еще о чем подумать

Общие мотивы и цели

Мотивы и цели совместного владения варьируются от человека к человеку.В контексте домовладения цели аналогичны предпочтениям: они очень личные и динамичные. Многим со-покупателям сложно сформулировать и подтвердить соответствие их целям совместного владения.

Когда со-покупатели преследуют разные цели, возникают большие разногласия по поводу того, как разделить собственность. Эти различия могут затруднить успешное совместное владение.

Быстрый факт

Источник: CoBuy, Inc., опрос 300 жителей Калифорнии, Орегон, Вашингтон в возрасте 18+, которые намереваются купить дом с друзьями, семьей или любимым человеком в течение двух лет.Участники могли выбрать несколько ответов.

Последствия для титула

То, как вы решите разделить долю владения в собственности, имеет значение для структурирования собственности. В частности, это влияет на то, как вы можете получить и удерживать Заголовок собственности.

Определения

Название передает право собственности на недвижимое имущество и отражается в письменном зарегистрированном документе, который называется Актом. Совладельцы, которые решили неравномерно разделить долю владения, часто получают и удерживают титул в качестве общих арендаторов.

Общая аренда (TIC) «- это форма совместного владения недвижимостью, в которой каждый собственник, именуемый общим арендатором, по закону рассматривается как владеющий отдельными и отличными долями одного и того же имущества. По умолчанию все совместные владения — владельцы владеют равными долями, но их интересы могут различаться по размеру «.
Источник: Википедия

Договор совместной собственности

После того, как вы согласовали ключевые аспекты соглашения о совместном владении, например, как разделить владение и как вы будете получать право собственности, вам необходимо задокументировать эти решения в письменном соглашении о совместном владении.Вы также захотите записать свое соглашение с местной юрисдикцией.

Налоги и бухгалтерский учет

То, как вы решите разделить владение недвижимостью и структуру совместного владения, имеет значение для налогов и бухгалтерского учета. Действия, которые вы предпринимаете, могут повлиять на налоговый статус совместной собственности, ваш режим налогообложения физических лиц и право на отсрочку налога на прирост капитала при обмене 1031. Вы также должны знать о налоговых последствиях продажи.

«При передаче собственности между супругами нет прибыли или убытка, которые можно было бы признать.Для других физических лиц продажа имущества (включая продажу части процентов) является налогооблагаемым событием. Сек. 121 Исключение прибыли действительно применяется к продаже частичной доли в доме, поэтому оно может компенсировать часть или весь налог ».

Джоселин Мул, CPA

Осторожно

Попытки обойти налоги на перевод богатства приведут к вызову IRS.

Пример:

Представьте себе ситуацию, когда две сестры совместно покупают дом за 700 000 долларов при финансовой помощи бабушки.Если бабушка внесет 500 000 долларов в качестве первоначального взноса, но получит долю всего 3% в доме, у налоговых органов возникнут вопросы.

Почему со-покупателям следует использовать подход «сверху вниз»

С таким большим количеством переменных, как лучше всего решить проблему разделения собственности в доме? Мы рекомендуем подход сверху вниз. Этот метод предполагает в первую очередь ознакомиться с общей картиной. Со-покупатели начинают с определения того, кто будет участвовать, какой вклад внесет каждая из сторон и какие общие цели.Оттуда со-покупатели постепенно углубляются в детали.

Зачем нужен подход сверху вниз? Он носит систематический характер и гарантирует, что вы:

  • Покройте свои базы
  • Сосредоточьтесь на том, что важно
  • Выявление проблем / проблем

Короче говоря, действенно и действенно. Мы использовали его лично и продолжаем использовать его со всеми CoBuyers, которых мы обслуживаем.

Советы профессионалов

✅ Привлекайте профессионалов, имеющих опыт совместной покупки / совместной собственности

✅ Проконсультируйтесь с юристом

✅ Проконсультируйтесь с CPA

❌ Не стоит недооценивать риски, связанные с этим

Ваш дом, отношения и инвестиции заслуживают защиты.

Заключение

Объединение для покупки дома ускоряет путь к домовладению, увеличивает покупательную способность и сокращает расходы. На человеческом уровне совместная собственность апеллирует к нашей социальной природе. Поскольку совладельцы имеют общие интересы, общий план достижения успеха имеет смысл.

В этом посте мы рассмотрели базовую схему разделения собственности в доме. Наш опыт в CoBuy показывает, что методический подход, основанный на процессах, создает идеальные условия для принятия обоснованных решений.Это стерилизует темы, которые в противном случае могут быть неудобными для обсуждения, и снижает конкурентное беспокойство между людьми, которые заботятся друг о друге. Полученная в результате ясность помогает всем хорошо относиться к совместному владению.

Как получить свою долю из совместной собственности

Налоговые консультанты часто советуют парам взять совместную ссуду на покупку недвижимости, чтобы оба супруга могли воспользоваться налоговыми льготами по ссуде. Братья и сестры также часто объединяют ресурсы, чтобы купить недвижимость, которую они не смогли бы купить самостоятельно.В обоих случаях совместная собственность дает владельцам выгоду.

Но совместное владение собственностью — палка о двух концах. Если совладельцы решат разделиться, это может привести к юридическим и финансовым осложнениям. В отличие от финансового актива нелегко разделить застроенную собственность таким образом, чтобы удовлетворить все заинтересованные стороны. Если недвижимость находится в залоге, это добавляет еще один поворот в сказку.

Из-за имеющихся трудностей преимущества совместной собственности — будь то налоговые льготы или легкость передачи собственности вашему потомству — меркнут по сравнению.Когда Бхаскар Бхарат основал индуистскую неделимую семью (HUF) в 2007 году, чтобы сэкономить на налогах, он не учел сложности совместной структуры собственности. Бизнесмен из Мумбаи сейчас обеспокоен тем, как разделить собственность, принадлежащую HUF, и распределить ее между совладельцами.

Тем не менее, существует четко изложенный правовой механизм для решения таких ситуаций. Все, что вам нужно сделать, это подать иск о разделе. То, как рассчитывается и распределяется ваша доля, зависит от типа недвижимости, о которой идет речь.То есть получение вашей доли в собственности, принадлежащей HUF, у которой есть несколько совладельцев, очень отличается от раздела квартиры, приобретенной самостоятельно. Вот правила, регулирующие разделение различных типов свойств:

Собственность, приобретенная самостоятельно

Будь то земельный участок, квартира или отдельный дом, правила для самостоятельной собственности одинаковы, независимо от того, находятся ли они в совместной собственности пары или братьев и сестер. Когда собственность принадлежит одному из супругов, другой партнер автоматически становится совладельцем.Как говорит Рави Гоенка, адвокат Goenka Law Associates: «Жена становится 50% совладельцем собственности после вступления в брак».

В случае развода суд может постановить разделить землю поровну и передать долю разлученного партнера. В качестве альтернативы один из супругов может выкупить долю партнера, предложив денежную компенсацию. Супруг также может оформить акт о передаче или дарение и передать свою долю разлученному партнеру. В такой ситуации документы должны быть зарегистрированы в офисе регистратора после уплаты соответствующего гербового сбора (от 5% до 12.5% в разных штатах). Однако важно отметить, что права собственности должны быть переданы до принятия окончательного решения о разводе, в противном случае сделка будет рассматриваться как обычная продажа, и вместо 2% пошлины, применяемой к подарку, будет применяться обычный гербовый сбор. поступок. «В случае передачи права собственности лицо, которое получает собственность, должно будет заплатить гербовый сбор в размере 5% от рыночной стоимости собственности», — говорит Анджана Х. Чхеда, юрисконсульт Жилищно-промышленной палаты Махараштры. .

Но такое четкое разделение может быть не таким простым, когда речь идет о собственности, такой как коммерческое здание или квартира, особенно когда один из партнеров уже проживает в нем. Здесь суд может распорядиться о продаже или аукционе собственности, а партнеру будет выплачена денежная компенсация.

В случае, если у пары есть несовершеннолетний ребенок, права последнего также защищены. Предположим, что муж подарил свою долю квартиры разлученной супруге. В этом случае она не сможет продать квартиру без разрешения суда, потому что ребенок также имеет право на собственность.Когда ребенку исполнится 18 лет, права переходят к нему. Если жена настаивает на денежной компенсации, то ее доля будет рассчитана путем равного разделения собственности между членами семьи — примерно 33%, если участвует один ребенок, или меньше, если у пары есть двое несовершеннолетних детей.

Предостережение: это общий пример; в реальной жизни доля собственности может складываться иначе, поскольку она меняется в зависимости от конкретного случая. Споры о собственности редко бывают черно-белыми.А из-за наличия множества серых зон практических правил не существует.

Права вдовы одинаково ясны. Она получает долю умершего мужа как в его собственном имуществе, так и в его унаследованном имуществе. Но когда в дело вовлекаются дети, права собственности еще больше делятся. Возьмем случай 85-летнего Шанта Джоши, чей муж умер, не передав права собственности на свою собственность в Мумбаи своим законным наследникам. Проблемы начались, когда ее сын стал требовать от Джоши своей доли.«Она все еще жила там, и идти ей было некуда. Это была долгая судебная тяжба. В конце концов, у нас не было другого выхода, кроме как продать собственность и раздать свою долю », — утверждает один из законных наследников. Джоши сейчас живет с одной из своих дочерей в Калькутте.

Обратите внимание, что вдова сохранит свою долю в собственности умершего мужа, даже если она снова выйдет замуж.

С братьями и сестрами дела обстоят примерно так же. В случаях, когда нет документального подтверждения, предполагается, что имущество было приобретено братьями и сестрами совместно, и каждый имеет право на равную долю и право собственности.Большинство дел, связанных с собственностью, застревают на этом этапе, когда каждая сторона оспаривает схему распределения акций. Стоит помнить, что бремя предоставления этих доказательств лежит не на стороне, подающей иск о разделе, а на других членах. Однако, чтобы избежать ненужных задержек, конкурсант часто копается в поисках документов и доказательств.

Унаследованное имущество

Каждый брат или сестра считается равноправным владельцем имущества, унаследованного от родителей, если не указано четкое указание определенной процентной доли для каждого совладельца.Если один из братьев и сестер желает разделиться, другие могут либо выкупить долю разделяющегося члена, либо принять решение о выдаче акта передачи в размере доли его собственности.

Учитывая четкую позицию закона, 60-летний Шьям Надекар, школьный учитель на пенсии, никогда не думал, что он столкнется с такими проблемами при получении своей доли земли от своих братьев. Оба его брата совместно обрабатывали землю и никогда не отдавали Надекару никакой доли урожая.«Это была собственность моего отца, и, поскольку я всегда учил, я никогда ни о чем не беспокоился. Но после моего выхода на пенсию, когда я решил сам заняться сельским хозяйством, они возражали против моего присутствия на земле », — говорит он.

Затем Надекар обратился в суд, и после годичной судебной тяжбы он постановил разделить землю поровну и передать его долю. «Но процесс оказался не таким уж простым. Я обычно ездил из Нагпура в Махараштре в Бетул в Мадхья-Прадеше каждые две недели для проведения слушаний », — добавляет он.

HUF собственность

Многие совместные семьи в стране предпочитают подавать свои налоговые декларации в виде венгерских форинтов, чтобы воспользоваться налоговыми льготами. В этом случае, хотя старший член семьи мужского пола, который в качестве карты (или хранителя и распорядителя доходов и активов HUF) имеет собственность на свое имя, его доля в собственности равна доле любого другой член семьи. Возьмем, к примеру, семью Кейура Бхагата. Семья из шести человек, возглавляемая патриархом Бхаскаром Бхагатом, получила регистрацию HUF около четырех лет назад.Дуэт отца и сына управляет двумя компаниями, Shreejee Metals и Jalaram Trading Company, и торгует акциями под названием HUF. «Нам удается заработать около 4 лакх рупий на биржевой торговле в венгерских форинтах. Поскольку HUF рассматривается как отдельная единица, мы можем сэкономить на налогах », — говорит Кейер.

Пока все идет хорошо, семья беспокоится о будущем. «Мы не знаем, как можно было бы передать некоторым членам их долю на более позднем этапе, если кто-то захочет выйти из нее», — добавляет Кейур.
Учитывая, что в данной ситуации собственность находится в совместной собственности, Чеда допускает, что «все может стать немного сложнее». Поскольку у собственности в форинтах нет единственного собственника, она не может быть разделена в случае, если родной брат или супруга одного из членов семьи захотят разделиться и потребуют долю. Совместная семья может либо решить выплатить расходящемуся члену денежную компенсацию в размере его законной доли, либо другой супруг может передать свою безраздельную долю расходящемуся партнеру.

Например, предположим, что Рам владеет одной десятой доли в совместной собственности, которая оценивается в 10 крор рупий, и он находится в процессе развода.Он может выбрать денежную компенсацию своей будущей жене в размере 50% от стоимости его доли, что составляет 50 лакхов. В качестве альтернативы, он может передать свою безраздельную долю своей супруге (-е) посредством акта о сдаче или дарения, который она может в дальнейшем продать или передать третьему лицу.

Заложенное имущество

Есть дополнительная головная боль, с которой приходится иметь дело, если совместное имущество находится в залоге. Совместная ипотека возлагает на всех созаемщиков равную ответственность за погашение ссуды.Лучше всего, чтобы погашение кредита производилось совместно с другими созаемщиками. Это упрощает процесс.

Банк-кредитор может быть не заинтересован в знании основных причин разделения. Все, что его будет интересовать, — это ежемесячный EMI для ссуды или полное погашение непогашенной суммы. Заемщикам придется выложить деньги, чтобы погасить непогашенную ссуду, прежде чем они смогут продать недвижимость. В случае, если пара собирается развестись, им придется решить, хочет ли кто-нибудь из них сохранить дом и продолжить EMI.
Вариант арбитража

Хотя иск о разделе, безусловно, является хорошим вариантом, его следует использовать в последнюю очередь — судебные разбирательства обычно отнимают как время, так и ресурсы. Возможно, для решения вопросов имеет смысл выбрать арбитражный путь. Это частная процедура разрешения спора, когда рассматриваемая семья пытается достичь взаимоприемлемого раздела имущества без обращения в суд. Здесь спор передается по соглашению сторон одному или нескольким арбитрам, которые выносят по нему обязательное решение.Стороны вправе согласовать процедуру назначения арбитра или арбитров.

Как непрофессионалу, вам придется обращаться к арбитрам adhoc. По словам Д. Дханука, адвокат в Верховном суде и бывший судья Высокого суда, любой может быть арбитром в таких делах. Он должен быть беспристрастным и независимым лицом, не имеющим социальных или личных связей с какой-либо из вовлеченных сторон. Кроме того, он должен быть одинаково приемлемым для всех сторон в споре.

Если сторона не может назначить арбитра в течение 30 дней с момента получения просьбы об этом от другой стороны; или если два назначенных арбитра не могут договориться о третьем арбитре, который должен действовать в качестве председательствующего арбитра, в течение 30 дней с момента назначения, любая сторона может попросить председателя Верховного суда (или любое лицо или учреждение, назначенное им ), чтобы записаться на прием.Предупреждаем, любое решение, принятое этим лицом, будет считаться окончательным.

Если все вовлеченные стороны согласны с решением арбитра, мировое соглашение считается заключенным и водонепроницаемым. Однако закон не требует предоставления какого-либо соглашения.

В противном случае решение арбитра может быть обжаловано в соответствии с разделом 34 Закона об арбитраже. Существует трехмесячный интервал для подачи любых возражений на решение арбитра.

Владение недвижимостью в неравных долях в качестве обыкновенных арендаторов

Совместная аренда — это популярный способ совладельцев получить право собственности на дом.Этот способ перехода прав предлагает альтернативу совместной аренде, при которой дом находится в совместной собственности, но владельцы поровну делят свои интересы. Здесь мы говорим о том, что такое общая аренда, и почему ее разрешение на совместное владение неравными долями может быть преимуществом.

Совместная аренда: популярный выбор совладельцев

Когда люди приобретают собственность вместе, они должны быть готовы указать, какая форма перехода прав будет отображаться в документе. В некоторых штатах общая аренда является режимом перехода прав по умолчанию для супружеских пар.В некоторых штатах это режим по умолчанию для не состоящих в браке совладельцев, поэтому эти владельцы становятся общими арендаторами, если они не выберут утвердительно другую форму перехода прав.

Общие арендаторы могут быть парой собственников или группой. Они
могут быть связаны друг с другом или не связаны. Это могут быть супруги, братья и сестры,
партнеры или друзья.

Когда они решают сохранить право собственности на дом в аренде в
общие, могут ли совладельцы делить собственность неравномерно? Может ли каждый совладелец подать
на техническое обслуживание в разных размерах?

По обоим пунктам да:

  • Совладельцы должны указать свою долю
    проценты.Иногда титульные компании не обращают на это внимания, но
    у совладельцев должен быть свой план. Равные доли не могут быть оптимальными. Каждый
    владелец может владеть любой процент от общей суммы, и в документе будут указаны
    процент владения.
  • Если не согласовано иное, совладельцы разделяют
    расходы тоже пропорциональны. Когда два или более человека покупают дом вместе, они
    вероятно, имеют разные причины и возможности для инвестирования. Мы посмотрим
    в некоторых сценариях в следующем разделе.

Нужно ли совладельцам вместе жить в доме? Только если
таков план. С юридической точки зрения никому не разрешается оставлять себе какую-либо часть
дом закрыт для другого совладельца (ов). Другими словами, совладельцы, даже
если они владеют неравными частями собственности, пользуются правом доступа ко всем
этого. Но они могут купить дом вместе без каких-либо намерений физически
Поделиться.

Сценарии

: почему совместная покупка

Многие люди решают разделить долю в своих домах.Платежи и
расходы могут быть совместными инвестициями.

Совместная покупка с другом, коллегой по бизнесу или братом или сестрой в качестве
Совместные арендаторы могут помочь одному или нескольким со-покупателям стать собственниками жилья. Один
владелец может иметь более прочную финансовую основу, чем другой, и предлагать
со-покупатель, чтобы помочь другому купить. План может включать рефинансирование
позже, чтобы передать титул в единоличную собственность, без благотворителя.

Кредитор может пожелать, чтобы дополнительное лицо, подписывающее ссуду, было
совладелец, значит, более сильное в финансовом отношении лицо имеет долю в активе.В
в этом случае основной покупатель будет проживать в доме, платить за дом, производить
все платежи по ипотеке и налогам, а также взять на себя полную ответственность за ремонт,
взносы в ассоциацию домовладельцев, благоустройство территории и т. д. «Владелец Б» заплатит
ничего, и только в общей аренде, чтобы помочь «Владельцу А» купить и получить настоящие
имущество. «Владелец Б» может получить меньшую долю владения, разрешенную кредитором.
Позже, когда «Владелец А» переходит в единоличное владение, требуется только меньшая его часть.
должны быть переданы из B в A, поэтому новый единственный владелец будет иметь меньшую передачу
налог.

Эти совладельцы должны продумать все возможные варианты развития событий.
Что, если «Владелец Б» умрет до рефинансирования и перехода в единоличное
владение полным? Создали ли совладельцы юридическое соглашение, объясняя
что должно произойти с имуществом, если один совладелец умирает во время временного
совместное владение? По умолчанию дом переходит к завещанию.

Еще один повод для совместной покупки с малым владением
процент может включать покупку квартиры. Кондоминиумы обычно ограничивают
сдача паев в аренду и в некоторой степени ограничивает собственников-инвесторов.Аренда в
общее с неравными интересами может быть обходным путем для инвестора — если
Ипотечный кредитор утверждает несоответствие прав собственности на документ.

Подробнее об ипотеке читайте дальше.

Как работает ипотека при аренде обыкновенных акций

Если совладельцы переходят в собственность без финансирования
дома, их неравный процент владения зависит от них. У них могло быть 99%
и 1% процентов; общая аренда позволяет это. Но если дом
финансируется, кредитор вряд ли позволит одному заемщику иметь минимальные права на
стоимость актива.Смысл требования к совладельцам состоит в том, чтобы все были в ссуде.
разделяют ответственность за его возврат.

В конечном итоге кредитор хочет иметь возможность требовать все
собственность в случае дефолта — таким образом, банки любят совладельцев, чтобы быть совладельцами. В
в действительности, однако, только один человек может платить ипотеку, а другой
на документе только на имя. «Владелец Б», добрый самаритянин созаемщик, должен быть
осознавая, что никто не освобожден от ответственности за выплату ипотеки,
и приготовьтесь к этой непредвиденной возможности.

Продажа: что происходит, когда совладелец хочет уйти

Когда совладельцы покупают дом на взаимовыгодной
соглашения, они могут позже продать и разделить выручку в соответствии со своей долей
проценты. Но общие арендаторы не обязательно должны быть готовы к продаже на
в то же время. Совладельцев в общей аренде:

  • Можно продать или взять ссуду под
    свою долю.
  • Может продать свои доли в
    имущество без согласия других собственников.
  • Нельзя продать всю собственность
    (принуждение других продавать) без согласия других.

Люди могут заключать договор, а также выходить из него. В
в любой момент может появиться новый совладелец. На данный момент текущая группа
нужно будет передать свой поступок новой, более многочисленной группе, оставив при этом
исходное соглашение не повреждено.

Совместные арендаторы, не состоящие в браке, должны платить налог при продаже имущества полностью или частично.Тем не менее, владельцы, которые получают прирост капитала от продажи, имеют право исключить до 250 000 долларов США из этой прибыли из подоходного налога, если они соответствуют требованиям IRS.

Последние пожелания: что происходит, когда совладелец передает

Совместная аренда отличается от совместной аренды с правами
выживаемости. Если один из владельцев скончался во время аренды в
Обычно имущественный интерес переходит к завещанию умершего домовладельца.
имущество. Другими словами, общие арендаторы могут оставить свою часть
собственность любым бенефициарам, которые они назначают в своем завещании.

В случае смерти любого совладельца живые совладельцы могут
разделить право собственности на дом с бенефициаром, которого они не знают. Этот
проблему можно избежать, проконсультировавшись с юристом по завещаниям и имуществу
в самом начале процесса.

Короче, совладельцев:

  • Может передать свои доли владения
    их названные бенефициары; и
  • Не может автоматически пройти
    право на выживание после смерти.

Соглашение о совместной собственности

Может быть, стоит потратить время на совместное владение
соглашение, чтобы владельцы договорились о том, как они будут вести себя в определенных ситуациях. Если
состояние, в котором находится дом, позволяет, совладельцы в аренде в
Компания common может заключить письменное соглашение, позволяющее одному совладельцу проживать исключительно в доме.
Также они могут распределить ответственность за ремонт и расходы.

Помогает выложить письменно:

  • Какая доля владения принадлежит
    совладельцы держат.
  • Кто будет жить в доме.
  • Как будут распределены комнаты, если их будет больше одной
    Хозяин будет жить в доме.
  • Кто несет ответственность за различные авансовые расходы
    в процессе покупки.
  • Кто будет покрывать ежемесячную ипотечную ссуду
    платежи, страхование, взносы ассоциации, налоги и другие обычные расходы.
  • Кто будет выполнять другие желаемые обязанности
    группой.
  • Дата, до которой осуществляется рефинансирование и передача права собственности
    должно произойти, если, например, ожидается, что один владелец достигнет улучшенных финансовых
    опоры и стать единственным владельцем.
  • Как стороны намерены завещать свои интересы
    если один из них скончался.

При хорошем взаимопонимании с самого начала сотрудничество
владение может быть удовольствием для всех участников. Ваши имена будут вписаны в дом
цепочка титулов вместе на вечность. За сильную и здоровую
отношение!

Фотография предоставлена ​​Лилибет Бустос Линарес через Unsplash.

Пары, не состоящие в браке, и имущество — Основы

Сегодня все больше и больше пар живут вместе, прежде чем вступить в брак, и многие из них живут вместе неопределенное время, не вступая в брак вообще.Большинство не состоящих в браке пар накапливают много общего имущества, но не принимают во внимание, как это имущество будет разделено, если отношения прекратятся. Реальность такова, что независимо от того, как долго продолжаются отношения, когда речь идет о собственности, закон по-прежнему эффективно рассматривает пару как отдельных лиц без прав и обязанностей, если отношения разорвутся.

Парам, не состоящим в браке, следует помнить о следующих вещах, касающихся их собственности. Мы также включили ниже информацию о том, закончились ли отношения и есть ли сомнения в отношении раздела собственности.

Не состоящие в браке пары и имущество: совместная покупка имущества

Прежде чем вы купите дом, машину или другое существенное имущество вместе с кем-то, кто не является супругом, решите, как вы будете владеть этой собственностью. Это защитит ваши права в случае смерти партнера или прекращения отношений. Вам необходимо решить, будете ли вы владеть недвижимостью в качестве совместных арендаторов или общих арендаторов.

Совместные арендаторы . Совместная аренда — это форма собственности, при которой собственность делится поровну.Все совместные арендаторы владеют равными долями в совместной собственности. Когда два или более лица явно владеют собственностью в качестве совместных арендаторов и один владелец умирает, оставшийся (е) владелец (и) автоматически принимает на себя долю умершего. Это называется правом на выживание.

Общие арендаторы . Если вы решите владеть недвижимостью в качестве общих арендаторов, то каждый владелец будет иметь отдельную долю в собственности. Вы сами решаете, какой процент от доли. Например, если одна сторона вносит 25 процентов в покупную цену, то доля собственности может отражать этот процент.Следует иметь в виду, что, в отличие от совместной аренды, в случае смерти совладельца у вас не будет прав на его долю в собственности. Их доля становится частью их имущества и будет распределяться в соответствии с завещанием человека или законами штата о завещании.

Не состоящие в браке пары и имущество: разрыв отношений

Если дом или автомобиль приобретаются совместно с обоими именами (либо как совместные арендаторы, либо как общие арендаторы), разделение может быть сложным, особенно если имена обеих сторон все еще находятся в ссуде.В общем, вот варианты разделения собственности, находящейся в совместной собственности после распада:

  • Рефинансируйте ипотеку или ссуду только от имени одной стороны. Для этого потребуется, чтобы сторона, осуществляющая рефинансирование, имела достаточно хороший кредит, чтобы претендовать на новый заем или доступ к другому подписавшему.
  • Продать дом или автомобиль и выплатить ссуду (или разделить выручку). Обычно это не очень привлекательный вариант, если недвижимость стоит меньше суммы кредита.
  • Одна сторона оставляет себе дом или машину и производит платежи до погашения ссуды.Такая договоренность требует, чтобы сторона, уходящая от собственности, чувствовала себя комфортно, оставаясь в ссуде до тех пор, пока она не будет погашена.
  • Сдайте банку право собственности на дом или машину. Этот вариант отрицательно влияет на кредитные рейтинги обеих сторон и не рекомендуется.

Если первая пара не может прийти к соглашению самостоятельно, посредничество является хорошим вариантом. Местный адвокат по семейному праву также сможет предоставить юридические консультации лицам в этой ситуации.

Если собственность принадлежит единоличному имени одной стороны, то в основном она остается собственностью этого лица при разделении, если другая сторона не может доказать, что было общее намерение, что они будут иметь право на долю в собственности.Доказать общее намерение сложно, если оно не оформлено в письменной форме или нет доказательств, что обе стороны внесли свой вклад в цену покупки, платежи по ссуде и содержание.

Не состоящие в браке пары и имущество: смерть

Еще один важный имущественный вопрос, который следует учитывать парам, не состоящим в браке, — это то, что они хотят случиться после каждой смерти. Если каждый член пары не разработает завещание и намеренно не назначит другого партнера в качестве бенефициара, в случае смерти наследство умершего перейдет в соответствии с законами их штата (так называемыми законами о «завещании»).Наследование по наследству — это метод, предписанный государством для распределения собственности лица, когда он не предусмотрел ее распределение в завещании.

В каждом штате действуют свои законы, но, как правило, собственность распределяется между супругами и детьми умершего. Если человек не состоит в браке, имущество будет разделено между родителями, братьями и сестрами, тетями и дядями, племянницами и племянниками, а затем между более дальними родственниками. Партнер умершего ничего не получит. Вот почему важно, чтобы пары, живущие вместе, составили завещания или другие документы по имущественному планированию, которые выражают их общие долгосрочные планы.

Завещание — это юридический документ, в котором человек заявляет о своих намерениях относительно того, что он хочет сделать с долгами, имуществом и несовершеннолетними детьми после их смерти. Положения завещания должны выполняться, если они не являются незаконными или невозможными. Завещание позволяет человеку называть бенефициаров собственности, прощать долги, назначать опекунов детей, создавать трасты, назначать исполнителя завещания и даже лишать наследства родственников. Развитие воли или доверия — эффективный способ защитить своего партнера в случае смерти.Проконсультируйтесь с опытным адвокатом по семейному праву, чтобы составить документ, отражающий ваши потребности и пожелания в отношении вашей второй половинки.

Еще вопросы о парах, не состоящих в браке, и об имуществе? Адвокат может помочь

Большинство людей осознают, что любая собственность, приобретенная или приобретенная супружеской парой, регулируется законами о супружеской собственности в их родном штате. А как же пары, живущие вместе без свидетельства о браке? Узнайте сейчас, прежде чем возникнут проблемы, обратившись к адвокату по семейному праву в вашем районе или узнав больше о соглашениях о совместном проживании.

Какие формы совместной собственности на недвижимость?

Какие формы совместной собственности на недвижимость?

Существует несколько способов владения недвижимым имуществом несколькими владельцами. Эти формы совместной собственности включают в себя общих арендаторов, совместных арендаторов с правом наследования, аренду в целом и общую собственность. Форма совместной собственности указывается в документе на имущество. Важно выбрать правильную форму совместного владения для вашей ситуации.

Обзор совместного владения недвижимостью

Когда в документе на недвижимое имущество указано более одного владельца, каждый владелец имеет определенные юридические права на это имущество. Точный характер этих прав зависит от формы совместной собственности.

Если все владельцы являются людьми (т.е. не предприятиями или трастами), владельцы могут выбрать, будут ли они владеть титулом в качестве общих арендаторов или совместных арендаторов с правом наследования . Обе эти формы совместной собственности доступны для всех совладельцев, независимо от семейного положения.

Особые формы совместного владения, доступные только супружеским парам. Права супружеской собственности зависят от того, является ли штат государством общей собственности или государством общего права.

  • Государства с общинной собственностью — В штатах с общинной собственностью, например, Калифорния и Техас, супружеские пары могут владеть титулом как общинной собственностью . Как обсуждается ниже, общественная собственность может находиться в собственности с правом наследования или без такового.
  • Государства общего права (отдельная собственность) — В штатах общего права, таких как Флорида, супруги могут владеть титулом в качестве арендаторов в целом .

Не знаете, какой язык включить? Формы документов, подготовленные нашим программным обеспечением для создания документов, содержат правильный язык для выбранной вами формы совместного владения. Щелкните здесь, чтобы создать свой собственный документ сегодня.

Общая аренда

Общая аренда — это форма совместной собственности без права наследования. Когда несколько владельцев владеют титулом в качестве общих арендаторов, интерес каждого владельца становится частью его или ее наследственного имущества после смерти. Он не переходит автоматически к выжившему владельцу или владельцам.

Пример: Если Петр и Павел владеют недвижимостью как общие арендаторы и Петр умирает первым, то проценты Петра будут , а не перейдут к Павлу. Вместо этого он перейдет в наследство Питера. Если у Петра есть завещание, интересы Питера перейдут к тому, кто наследует по завещанию Петра. Если у Петра нет завещания, имущество переходит к наследникам Петра в соответствии с законами о наследстве государства, в котором это имущество находится.

Общая аренда — это форма совместной собственности по умолчанию в большинстве штатов.Предполагается, что договор с двумя или более лицами создает общую аренду, если в договоре не указано иное. Чтобы избежать каких-либо сомнений, рекомендуется указывать точную форму собственности в акте при передаче собственности.

Общая аренда — хороший выбор, когда стороны не хотят, чтобы оставшиеся в живых владельцы унаследовали долю умершего собственника. Совместная аренда гарантирует, что интересы каждого собственника переходят к его или ее наследникам, а не к оставшимся совладельцам. Но поскольку интерес умершего владельца становится частью его или ее имущества, от завещания может потребоваться передать интерес наследникам умершего владельца.

Примечание: Завещание можно избежать несколькими способами, включая документы о передаче после смерти, документы о пожизненном наследстве, документы леди Берд и документы в трасты.

Совместная аренда с правом выживания

Совместная аренда с правом наследования (иногда именуемой аббревиатурой JTWROS) включает в себя право наследования. Это означает, что в случае смерти одного из владельцев имущество автоматически переходит к выжившим владельцам. Право на наследство позволяет избежать завещания в наследство умершего владельца.

Пример. Если Петр и Павел владеют недвижимостью как совместные арендаторы с правом наследования и Питер умирает первым, проценты Петра автоматически перейдут к Павлу после его смерти. Наследство Петра не требуется. Интерес Петра перейдет к Павлу, а не к наследникам Петра, независимо от того, есть ли у Петра завещание. Это фактически лишает наследников Петра наследства в пользу Павла.

Право на выживание сохраняется до тех пор, пока последний выживший владелец не станет владеть всем имуществом.В случае смерти последнего выжившего владельца может потребоваться завещание для передачи права собственности наследникам этого владельца.

Для совместной аренды традиционно требовалось четыре единиц титула . Это означает, что для существования совместной аренды должно произойти все следующее:

  1. Доли совместных арендаторов должны возникать одновременно;
  2. Все совместные арендаторы должны получать одинаковые проценты;
  3. Все совместные арендаторы должны получить право собственности в одном документе или другом документе; и
  4. Все совместные арендаторы должны иметь равные права на управление и владение собственностью.

Эти требования удовлетворяются в акте, согласно которому собственность передается от правопреемника к другим владельцам на специальном языке, необходимом для создания совместной аренды с правом наследования. Если существующий владелец продолжит владеть имуществом после передачи, см. Наше обсуждение Единства правового титула и Strawman Conveyances в нашей статье Как добавить нового владельца в документ о праве собственности на недвижимость для получения дополнительной информации.

Разрыв в любой из четырех единиц правового титула может разрушить совместную аренду.Если, например, один из собственников передает свою долю в собственность кому-либо, кроме одного из совладельцев, лицо, получающее имущество от совместного арендатора, становится общим арендатором с другими собственниками.

Совместная аренда с правом наследования — популярная форма собственности в семье. Иногда родители называют своих детей совместными квартиросъемщиками с правом наследования с намерением, чтобы собственность оставалась в семье после смерти каждого ребенка. Это поможет избежать необходимости завещать собственность в наследстве каждого ребенка и сохранить собственность в пределах семейной линии.Но это также приносит пользу последнему выжившему ребенку, за исключением внуков от умерших детей.

Примечание: Совместная аренда с правом наследования часто используется в контексте планирования наследственного имущества, чтобы избежать завещания. Когда владелец умирает, удаление его или ее из собственности обычно является простым процессом, который не требует завещания. См. Раздел «Как удалить умершего владельца из титула на недвижимость» для получения дополнительной информации об удалении умершего владельца из титула на собственность.

Общественная собственность (только для супружеских пар)

В Соединенных Штатах существует девять штатов с общественной собственностью. Эти штаты, в том числе Техас и Калифорния, позволяют супругам владеть титулом в качестве общественной собственности. Эта форма совместной собственности рассматривает супругов как единую экономическую единицу и дает важные налоговые льготы. См. Наши статьи о собственности сообщества Техаса и Собственности сообщества Калифорнии для получения дополнительной информации о законе о собственности сообщества Техаса и Калифорнии.

Общинная собственность может включать или не включать право на наследство .Право на наследство означает, что интересы умершего супруга автоматически переходят к пережившему супругу после смерти умершего супруга. Если у супругов нет детей вне брака, они часто захотят включить право на наследство, чтобы избежать завещания. Если у супругов есть другие дети, они могут предпочесть , а не , чтобы включить права на наследство, чтобы интересы каждого супруга могли перейти к его или ее соответствующим детям.

Если супруги намерены создать право на наследство, в акте должен быть указан конкретный язык, необходимый для создания права на наследство.В некоторых штатах, например в Техасе, могут потребоваться дополнительные соглашения для создания прав на выживание.

Необходимо создать документ с правом выживания? Наше программное обеспечение для создания документов позволяет вам выбрать, следует ли включать право на наследство, и создает соответствующий язык на основе вашего выбора. И если собственность находится в штате, который требует, чтобы супруги подписали договор о праве на наследство, наше программное обеспечение создаст договор о праве на наследство в сообществе вместе с документом.

Аренда на условиях полноты (только для супружеских пар)

Аренда в полном объеме — это особая форма совместной собственности, доступная только супругам в штатах общего права (например, Флорида). Это похоже на совместную аренду, поскольку дает каждому супругу право на наследство. После смерти первого супруга имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу. См. Нашу статью об аренде во Флориде для получения дополнительной информации.

Совместная аренда с правом наследования и аренда в целом включают право наследования.Но часто есть и другие преимущества, такие как защита активов, которые делают аренду в целом предпочтительной формой собственности между супругами. Согласно законодательству многих штатов (включая Флориду) судебное решение против одного из супругов не подлежит исполнению в отношении имущества, которое находится в полной собственности на правах аренды. Это защищает имущество от кредиторов одного из супругов.

Брак является важным элементом аренды в целом. В случае развода супругов форма совместной собственности переходит в общую аренду.После развода каждый из супругов будет владеть имуществом вместе с другим супругом в качестве арендатора.

Большинство поверенных по недвижимости предполагают, что муж и жена намереваются получить право собственности в качестве арендаторов в полном объеме и будут передавать собственность таким образом по умолчанию. Но это может не соответствовать намерениям супружеской пары, особенно если есть дети от предыдущего брака. Поскольку собственность, находящаяся в полной аренде, автоматически переходит к пережившему супругу, супруги могут непреднамеренно лишить наследства детей от предыдущего брака.

Записка о недвижимости

В этой статье речь идет о одновременном владении . Совместное владение означает, что все люди одновременно обладают собственническими правами на собственность. Еще одна форма совместной собственности — это жилые имения. Но в отличие от совместного владения пожизненные арендаторы и остальные бенефициары владеют своими долями в разные моменты времени. См. Что такое «Поместье жизни»? Для получения дополнительной информации о поместьях.

Совместное владение недвижимостью — совместная аренда или совместная аренда? —

Аренда — это то, как люди совместно владеют землей, потому что существует более одного способа разделить собственность на собственность.И то, как вы это сделаете, может повлиять на то, кто получит вашу долю после вашей смерти.

Многие люди владеют собственностью с другим лицом в рамках соглашения о совместной собственности. Супруги или партнеры обычно совместно владеют своим местом жительства на совместные имена членов семьи; или друзья могут вместе владеть недвижимостью для инвестиций.

Важным моментом, который следует учитывать при покупке недвижимости, являются последствия смерти совладельца. То, как люди владеют собственностью, то есть ее аренда, может привести к очень разным результатам в случае смерти.В идеале это следует учитывать при покупке.

Вопросы, которые следует задать, включают в себя: кто может проявить интерес к совладельцу после его смерти? Будет ли это то, чего они хотят? Если нет, могут ли они заявить о своем намерении в своем завещании? Или собственность принадлежит таким образом, что в случае смерти проценты автоматически переходят к оставшимся в живых без завещания, как в случае совместной аренды? В этой статье рассматриваются вопросы аренды.

Два типа совместной собственности

Аренда — это владение собственностью вместе с другими в качестве совладельцев.Есть два способа совместного владения недвижимостью — совместных арендаторов, и совместных арендаторов. Th Юридические права на них различны, с разными последствиями для долей собственности в случае смерти.

Совместное владение собственностью этими способами не ограничивается недвижимостью, но может применяться к другим формам собственности, таким как совместные банковские счета и счета по кредитным картам. Итак, вопрос к совладельцам: кто унаследует их интересы? В идеале этот и другие вопросы следует учитывать с самого начала при выборе совместного владения в качестве совместной аренды или совместной аренды и при помощи профессиональных советов.

Ниже приводится краткое описание ключевых аспектов совместного владения в контексте правопреемства и завещания . Имейте в виду, что только имущество, находящееся в личной собственности, может составлять часть имущества, и поэтому только оно может быть отдано по завещанию.

Важным признаком совместной аренды является право на наследство . Это означает, что когда один из совладельцев умирает, оставшиеся в живых автоматически становятся собственностью в силу закона. Это происходит независимо от завещания (и, следовательно, процесса завещания).

Когда в конечном итоге останется единственный оставшийся в живых, этот человек будет владеть всей собственностью, и он может распоряжаться ею по своему усмотрению. Поэтому для единственного выжившего важно пересмотреть свое завещание, чтобы учесть это изменение. В противном случае применяются установленные законом правила завещания, что не может привести к нежелательному исходу.

При общих арендаторах нет права на выживание. Вместо этого каждый совладелец имеет отдельную неразделенную долю в собственности (хотя и не в физическом смысле) и может независимо распоряжаться ею по своему усмотрению.Если они принадлежат на их собственное имя, они станут частью их имущества, и они могут выбрать, кто унаследует его по своей воле.

На графике показано, как это работает.

Совместное владение собственностью с другими лицами может быть как совместными арендаторами, так и совместными арендаторами. Когда совладелец, разделяющий собственность в качестве общего арендатора, умирает, его доля переходит в соответствии с его волей или правилами завещания, если завещания нет.

Объединение совместной аренды в рамках общей аренды

При совместной аренде t два (или более) человека могут выбрать владение своей конкретной долей в качестве совместных арендаторов.

Изменение совместной аренды на общую аренду
Права наследодателя действуют до тех пор, пока собственность находится в совместной собственности. Чтобы перейти к совместной аренде, она должна быть разделена на и на в течение жизни совладельцев. Требуются особые процедуры, и следует обращаться за консультацией к специалисту.

График ниже расширяет ситуацию, чтобы показать, что происходит в каждой аренде, когда есть три совладельца, а один умирает.


Примечание по терминологии
для большинства людей слова арендатор и арендатор относятся к аренде или аренде собственности. Их присутствие в совместном владении , и общих арендатора — это остатки концепций феодального права в английском праве, принятом в Австралии.

Генеральный регистратор Службы земельного кадастра Нового Южного Уэльса резюмировал здесь различия между совместной арендой и общей арендой.

В таблице ниже сравниваются общие аспекты совместной аренды и аренды.

Совместные арендаторы Совместные арендаторы
Основа совместной собственности
Совладельцы владеют имуществом в целом Право собственности не разделяется на идентифицированные акции. Важными атрибутами этой аренды являются право наследования (см. Ниже) и требование, чтобы все владельцы соблюдали четыре элемента при приобретении собственности, известные в законе как четыре единицы.Четыре единицы — это время, титул, интерес и владение. По сути, все владельцы должны были приобрести один и тот же тип доли в одно и то же время в рамках одной сделки, чтобы иметь равные права на владение всей собственностью одновременно. В результате между ними существуют тесные правовые отношения. Собственность является отдельной. Каждый собственник имеет отдельную определенную долю в собственности, отдельную друг от друга. Доля является неделимой, то есть ее нельзя делить дальше или передавать другим владельцам.Это позволяет владельцу распоряжаться своей долей по своему усмотрению либо в течение жизни, либо по своей воле. Доли могут быть равными или неравными; в любом случае они выражены (в процентах или пропорциях) и записаны в заголовке. Физического разделения собственности нет; все владельцы имеют равные права на использование, см. раздел «Владение» ниже.
Владение
Каждый владелец имеет право владеть всей собственностью одновременно, но не имеет права исключительного владения какой-либо частью. Несмотря на то, что совладельцы по отдельности владеют определенными акциями, они в равной степени имеют право владеть всем имуществом совместно друг с другом и одновременно. Ни у кого нет исключительного владения какой-либо частью.
Право на наследство?
Да. Когда совладелец умирает, оставшийся совладелец продолжает владеть имуществом. Это право на выживание сохраняется среди выживших совладельцев до тех пор, пока не останется один. Этот человек будет владеть всей собственностью (см. Блок-схемы).Когда они умирают, имущество переходит в соответствии с их завещанием или правилами наследования по завещанию.
Отличаются ли интересы совладельцев друг от друга?
Нет. Совладелец не владеет какой-либо конкретной акцией исключительно на свое имя. Все вместе владеют всем имуществом. Да. Каждый совладелец владеет определенной долей, отдельной от других.
Может ли совладелец распоряжаться своим интересом независимо от других?
No.Все совладельцы должны действовать сообща как единое целое, чтобы сохранить совместную аренду. В противном случае совместное владение может быть прекращено или «разорвано», и совместное владение станет общим арендатором. Особенностью совместной аренды являются тесные отношения, сформированные между совладельцами в первую очередь для его создания. См. Четыре единицы выше. Да. Совладельцы могут распоряжаться своими акциями по своему желанию, независимо друг от друга. Они могут продавать, закладывать, передавать, сдавать в аренду или распоряжаться им по завещанию, не затрагивая права аренды других.
Планирование наследования и составление завещания — Есть ли у собственника выбор или контроль над тем, кто унаследует его интересы?
Нет. В случае смерти автоматически применяется правило о праве на наследство независимо от намерений, выраженных в завещании. Да. Если совладелец принадлежит лично, доля совладельца становится частью его имущества после смерти, следовательно, они могут выбрать, кто будет интересоваться их интересами, составив действующее завещание.
Может ли совладелец распорядиться своей долей по своему завещанию?
No.Принцип выживания преобладает над волей. Если совладелец решает, что он больше не хочет, чтобы его интересы автоматически переходили к другим, ему необходимо разделить договор аренды и владеть как общие арендаторы. Да, если они принадлежат на их имя, кому бы они ни выбрали, при жизни или путем назначения преемника в своем завещании. Если выбор не сделан, он проходит в соответствии с законами о завещании.
Когда совладелец умирает
Применяется право на наследство.Это означает, что когда совладелец умирает, оставшиеся совладельцы автоматически продолжают владеть всей собственностью в силу закона. Если есть только два совладельца или совместных арендаторов, то после смерти одного оставшийся в живых автоматически становится владельцем всего имущества на его имя. Когда переживший умирает, имущество переходит в соответствии с условиями его завещания или в соответствии с установленными законом правилами завещания. Каждый собственник может распоряжаться своей долей независимо от других в течение своей жизни, в том числе по завещанию, и кому угодно.Если завещания нет или завещание недействительно, то их доля распределяется в соответствии с установленными законом правилами наследования по завещанию.
Требуется ли завещание?
Да.
Изменение записей о праве собственности — обычно Информацию и требования можно получить в вашем офисе по земельным титулам.

Чтобы отметить оставшихся в живых в реестре прав собственности на землю, отделы земельных титулов обычно требуют предъявления:

  • Уведомления о смерти или копии свидетельства о смерти
  • Заполненная форма заявления на регистрацию (например, Заявление о регистрации смерти выжившего по форме , SA; Уведомление о смерти по форме , Новый Южный Уэльс.)
  • Копия свидетельства о праве собственности, если она заложена, она будет храниться у залогодателя (обычно у банка).
  • Внесение залога или регистрационный сбор.

Требования Управления по земельным титулам обычно включают копии:

  • Заявления о передаче, составленного личными представителями умершего
  • Предоставление завещания или административных писем и / или
  • Уведомление о смерти
  • Плата за размещение.

B Stead
BHS Legal
30 ноября 2013 г.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *