Решение суда о признании имущества совместно нажитым: Крупнейшая в сети база судебных и нормативных актов

Содержание

Объектом общего имущества супругов может являться лишь имущество, находящееся в свободном обороте

Один из экспертов посчитал, что сторонам спора изначально нужно было обращаться в суд с исковым заявлением о признании права на самовольную постройку и в случае удовлетворения этого требования делить имущество. Второй обратил внимание, что ВС уже высказывался в обзоре на данную тему, а потому вызывает недоумение, почему нижестоящие инстанции проигнорировали данную позицию и не заметили попытки со стороны истца фактически злоупотреблять своими процессуальными правами.


Верховный Суд опубликовал Определение № 18-КГ20-34-К4, в котором разобрался, возможно ли разделить между супругами недвижимое имущество, если оно было возведено на не разрешенном для такого строения земельном участке.


В период брака супруги Николай и Ольга Гуловы приобрели земельный участок, на котором мужчина возвел нежилое строение. В последующем он обратился в Армавирский городской суд Краснодарского края с иском к Ольге Гуловой о разделе совместно нажитого имущества и признании права собственности. Истец просил выделить ему 1/2 доли супружеского имущества, признав за ним и супругой право собственности на 1/2 доли строения.


Разрешая спор и принимая по делу решение об удовлетворении иска, суд, руководствуясь нормами семейного права, исходил из того, что земельный участок приобретен в период брака, возведенное на нем нежилое строение – здание литера «А» – построено за счет общих средств. В соответствии с заключением проведенной по делу строительно-технической экспертизы здание соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, обеспечивает безопасную для здоровья людей эксплуатацию объекта и не создает угрозу жизни и здоровью окружающих; размещение объекта капитального строительства и расстояние от него до строений, находящихся на соседних земельных участках, согласованы с их правообладателями. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с этими выводами.


В дальнейшем представитель администрации муниципального образования г. Армавир Константин Вирясов подал кассационную жалобу в Верховный Суд.


Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС заметила, что нижестоящие суды не учли, что спорное нежилое строение, о разделе которого как совместно нажитого в браке просил истец, является самовольной постройкой.


Суд указал, что одним из критериев самовольной постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. Из вступившего в законную силу решения Армавирского городского суда от 3 августа 2016 г., которым был удовлетворен иск прокурора г. Армавира, поданный в интересах муниципального образования к Гулову о запрете использования земельных участков не по целевому назначению, следует, что разрешенным видом использования земельного участка является использование его для садоводства. Однако возведенное нежилое строение является объектом недвижимости, используемым для оказания услуг по ремонту и обслуживанию автомобилей.


Между тем, заметил ВС, размещение таких объектов недвижимости относится к условно разрешенному виду использования земельного участка. При этом 30 августа 2016 г. администрация Армавира отказала Николаю Гулову в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка для обслуживания автотранспорта. «Таким образом, спорный объект недвижимости является самовольно возведенным, поскольку соответствующих разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию Гуловым Н.М. получено не было, а назначение возведенного им спорного нежилого строения противоречит разрешенному виду использования земельного участка», – резюмируется в определении.


Верховный Суд сослался на п. 15 Постановления Пленума ВС от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», в котором разъяснено, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. 1 и 2 ст. 34 СК), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. 128, 129, п. 1 и 2 ст. 213 ГК может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режм этого имущества.


ВС указал, что в силу положений ст. 129 ГК свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому объекты гражданских прав могут лишь в случае их обороноспособности. «Таким образом, объектом общего имущества супругов может являться лишь имущество, находящееся в свободном обороте», – заметил Суд.


Высшая инстанция указала, что, так как возведенное Николаем Гуловым нежилое строение является самовольной постройкой, оно не может быть объектом гражданских правоотношений и в данном случае не могло быть включено в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, поскольку признание права собственности в отношении самовольно возведенного строения возможно лишь при соблюдении требований, предусмотренных ст. 222 ГК.


Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.


В комментарии «АГ» адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев назвал определение ВС обоснованным и соответствующем действующему законодательству и сложившейся судебной практике. «В связи с этим вызывает недоумение, почему суды нижестоящих инстанций не заметили, что недвижимое имущество, заявленное к разделу, является самовольной постройкой. Можно предположить, что такая судебная ошибка связана с тем, что в ходе рассмотрения дела, как следует из определения ВС, было представлено заключение строительно-технической экспертизы, тем самым в одном процессе искусственно объединены два исковых требования: о разделе имущества и о признании права собственности на самовольную постройку, – предположил адвокат. – Такое искусственное объединение является неверным, поскольку данные исковые требования имеют самостоятельные, отличные друг от друга, предмет и основание».


Таким образом, посчитал Илья Прокофьев, сторонам спора изначально нужно было обращаться в суд с исковым заявлением о признании права на самовольную постройку и в случае удовлетворения этого требования делить указанное имущество.


Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников также предположил, что истец фактически попытался в ходе рассмотрения дела о разделе совместно нажитого имущества в обход общей процедуры легализовать самовольно построенный объект.


Он отметил, что указание Верховным Судом на то, что несоответствие назначения возведенного объекта разрешенному виду использования земельного участка является основанием для отказа в признании права собственности на самовольно возведенное строение, является повторением подхода, изложенного в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ еще 19 марта 2014 г. «Вызывает недоумение, почему нижестоящие инстанции проигнорировали данную позицию и не заметили попытки со стороны истца фактически злоупотреблять своими процессуальными правами», – подчеркнул он.


Николай Сапожников заметил, что, хотя Верховный Суд в определении и не сослался на обзор, тем не менее очевидно учитывал сформированную в нем позицию о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Более того, отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие мер к легализации самовольной постройки, является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения. «Проще говоря, прежде чем обратиться в суд за признанием права на самовольную постройку, истец должен попытаться легализовать ее в административном порядке», – указал он.


Эксперт обратил внимание на то, что, согласно обзору, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонения от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда.


Николай Сапожников сослался на Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 5 апреля 2016 г. №16-КГ16-6, в котором отмечалось, что рассмотрение подобных требований в обязательном порядке должно происходить с участием местной администрации как органа, уполномоченного предоставлять земельные участки для возведения на них строений и выдавать разрешения на строительство. «Постановлением администрации истцу ранее было отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, соответствующий фактически возведенному объекту. Однако сведений о том, был ли такой отказ обжалован, не приведено», – подчеркнул он. 


По мнению эксперта, при новом рассмотрении дела истцом может быть поставлен вопрос о правомерности такого отказа. «Однако рассмотрение этого вопроса в ходе разрешения дела о разделе совместно нажитого имущества представляется процессуально неочевидным, учитывая основания и предмет иска, а самостоятельное обжалование может столкнуться с проблемой пропуска срока», – заметил он.

Признание имущества супругов совместно нажитым: как признать личную собственность в браке общей по соглашению или иску в суде

Когда в период брака собственность одного из супругов была облагорожена другим супругом или совместными усилиями, то такая собственность может быть признана совместным имуществом.

Права на собственность могут быть перераспределены как добровольно, путём соглашения между супругами, так и в принудительном порядке через суд.

Для получения доли в личном имуществе супруга необходимо, что бы изменения в данном имуществе были существенными и вопреки износу увеличили его рыночную стоимость.

С учётом всех обстоятельств и сумм вложений, а так же разницы между стоимостью имущества до и после приложенных усилий, можно определить размер доли супруга в данном имуществе.

Суд принимает во внимание любые письменные доказательства произведённых улучшений, в том числе платёжные документы, содержащие информацию о стоимости товаров или услуг, использованных для облагораживания имущества.

Основания для признания личного имущества общей собственностью супругов

Когда в процессе семейной жизни отдельные вещи, изначально принадлежавшие только одному из супругов, подверглись преобразованию или ремонту, улучшающим их качественно (и, как следствие, увеличили их стоимость), то такое имущество перестает быть собственностью одного супруга и становится совместной.

В ст. 37 Семейного Кодекса РФ (СК РФ) четко указано, что основанием для признания личного имущества совместной собственностью служит установленный факт, что посредством труда или вложений одного из супругов в личное имущество другого, значительно увеличилась стоимость данного имущества. Вложения могут быть при этом произведены как из общего, так и из личного имущества супругов.

Пример

Женщина вступила в брак, имея автомобиль. Во время брака муж-автослесарь произвел капитальный ремонт автомобиля с заменой изношенных деталей мотора и кузова, покрасочными работами, что увеличило рыночную стоимость. На основании плодов своего труда и чеков на купленные детали он может претендовать на признание машины совместным имуществом.

В тоже время п. 2 ст. 256 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) фиксирует уточнение, что на основании договора между супругами может быть установлено, что даже, несмотря на произведённые изменения и улучшения, имущество не перестанет быть собственностью только одного.

Запрет раздела личной собственности может быть обосновано высокой стоимостью некоторых видов имущества: бизнес, недвижимость, машины. Обычно под договором между супругами подразумевается брачный контракт, заключаемый до брака.

Исковое заявление о признании совместно нажитым имуществом

Если есть основания для требования доли в личном имуществе супруга, то можно переоформить права двумя способами:

  • Согласительным. Значит, что на основании добровольной воли супруг готов предоставить долю в своём имуществе, вследствие его улучшения. До брака это условие может быть зафиксировано брачным договором, во время брака — путём подписания соглашения между супругами о разделе совместного имущества.
  • Через суд.

Иск следует подавать по месту регистрации жительства ответчика. Когда разделу подлежит недвижимое имущество, то иск подаётся по месту нахождения данного объекта.

Подсудность определяется от суммы иска:

Стоимость иска учитывается на момент подачи заявления. Обычно она указывается истцом в заявлении на основании рыночной стоимости имущества или произведённой аудиторской оценке.

Доказательства для признания личного имущества супругов общим имуществом

Так как основанием для признания имущества совместным служит его улучшение и увеличение стоимости, то и доказывать придётся именно эти обстоятельства.

Суд принимает к рассмотрению любые письменные доказательства:

  • Чеки.
  • Сметы.
  • Акты приёмки работ.
  • Расписки.
  • Платёжные документы.
  • Свидетельские показания.
  • Заключения экспертных комиссий.

Суд будет исходить из действительной стоимости имущества, с учётом следующих обстоятельств:

  1. Сложившаяся в данном округе цена на строительные материалы (если производился ремонт в недвижимом имуществе).
  2. Рыночные цены транспортных услуг.
  3. Рыночную стоимость имущества.
  4. Степень благоустройства имущества.
  5. Возможности использования.

В суде необходимо предоставить исчерпывающие сведения о первоначальной и нынешней стоимости имущества. Так как в расчёт берётся именно обстоятельство значительного его улучшения.

Следует учитывать, что в законодательстве есть определения, что относится к капитальному ремонту и реконструкции (ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).

Таким образом, установлены нормы для определения степени произведённых работ и их категории. Остаётся доказать суммы вложений в благоустройство недвижимости.

Сложнее обстоит дело, если супруг требует доли в предприятии, принадлежащем на правах личной собственности другому супругу. Согласно ст. 34 СК РФ доходы предприятия будут являться совместной собственностью. Если доход существенный и направлен на дальнейшую деятельность предприятия, увеличивающую стоимость акций, то это может быть основанием для получения доли.

Решение суда о признании имущества совместно нажитым

Если суд выносит положительное решение, то на основании его происходит перераспределение прав собственности и последующая их регистрация (получение свидетельства о праве).

Брак при этом не обязательно расторгать, раздел спорного имущества может быть осуществлён и в течение брака. В этом случае при расторжении брака данное имущество не будет подлежать разделу повторно.

Пример

Кулагина Н.С. обратилась с иском о том, что её супруг отказывается при регистрации пристроек к дому выделить ей долю в недвижимом имуществе, а так же земельном участке под ним. В заявлении было указано, что на момент заключения брака у мужа имелся дом, доставшийся ему от родителей. В первые годы брака на её личные средства была произведена перепланировка дома, пристроены помещения, что существенно увеличило общую площадь постройки в целом.
 
Кулагин М.С. подал встречный иск об исключении земельного участка из подлежащего разделу имущества, на основании того, что участок достался ему по безвозмездной сделке.
 
Суд постановил, что вследствие произведенных строительных работ и на основании заключения сотрудников БТИ площадь дома увеличилась вдвое. Иск Кулагиной Н.С. удовлетворить полностью и выделить 1/2 части имеющейся недвижимости в натуре.
 
Иск Кулагина М.С. удовлетворить и присудить выплату стоимости части земельного участка, находящегося под пристроем и отходящего супруге.
 
Судом внесено предложение о ликвидации входного проёма между изначальной постройкой и пристроем путём заделывания, разделения системы отопления на две автономные и тем самым поделить дом на две изолированные половины с отдельными входами, что не противоречит техническим требованиям к данной постройке.
 
Расходы на перепланировку и регистрацию дома в органах БТИ разделить поровну.

Вопросы наших читателей и ответы консультанта

До брака приобрела квартиру в ипотеку. После вступления в брак платила часть из своей заработной платы, а часть гасили родители. Муж не возражал и не претендовал. После выплаты, когда нужно было переоформить свидетельство о праве в ЕГРП. Супруг заявил, что хочет долю в квартире, как в совместно нажитом имуществе. Если он обратится в суд, то могут ли ему присудить долю? Как мне доказать, что квартира моя?

Могут. На основании ст. 34 СК РФ признаёт доходы каждого из супругов совместно нажитыми, поэтому оплата части ипотечного кредита из заработной платы только одного из супругов считается уплаченной совместно.

В суде необходимо будет доказать участие средств родителей в уплате кредита. Скорее всего, суд оставит квартиру в натуре Вам и обяжет компенсировать супругу вложенные им средства. Соответственно необходимо минимизировать путём доказывания сумму вложений, т.к. компенсация будет высчитываться в равных долях от общей суммы вложений.

Родители могут подать встречный иск на возмещение вложенных ими средств по погашению ипотечного кредита, тогда при расчёте вложений супругов эта сумма не будет учитываться.

Если я продам свою квартиру, купленную до брака и куплю новую, находясь в браке, то она будет считаться совместной собственностью? Супруга сможет отсудить долю?

Имущество, приобретённое супругом во время брака на средства от реализации имеющегося у него имущества до вступления в брак, совместным не считается. В этом случае признаётся замена одного имущества другим.

Но стоит учесть что, если стоимость новой квартиры превысит стоимость предыдущей или будет произведён ремонт на значительную сумму, то супруга сможет обратиться с иском в суд для признания недвижимости совместно нажитой, так как доплаты и расходы на ремонт будут произведены из совместного дохода.

Нет опасений только в том случае, если реализуется квартира большей площади и стоимости, а покупается на меньшую стоимость. Тогда можно доказать, что все расходы на благоустройство и ремонтные работы в новой квартире были произведены за счет средств, полученных от продажи личной недвижимости.

ПРИЗНАНИЕ КВАРТИРЫ СОВМЕСТНО НАЖИТЫМ имуществом

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу ПРИЗНАНИЕ КВАРТИРЫ СОВМЕСТНО НАЖИТЫМ имуществом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: ПРИЗНАНИЕ КВАРТИРЫ СОВМЕСТНО НАЖИТЫМ имуществом

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Как указал суд, приобретение военнослужащим жилья за счет использования средств жилищного сертификата не может служить основанием для отнесения жилого помещения к личному имуществу супруга, и на данное жилое помещение распространяется режим совместно нажитого имущества (ст. 34 СК РФ). Кроме этого, ФЗ от 27.05.1998 N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» не предусмотрено каких-либо ограничений для членов семьи военнослужащего в режиме и порядке пользования жилым помещением, в том числе приобретенным за счет жилищных сертификатов. Указанный факт не был учтен нотариусом при принятии постановления об отказе в выдаче истице свидетельств в рамках наследственного дела. Таким образом, суд удовлетворил требования истицы о признании постановления нотариуса об отказе в совершении нотариальных действий незаконным, признании квартиры общим имуществом супругов, исключении из состава наследственной массы доли квартиры и признании права собственности.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 36 «Имущество каждого из супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ответчику о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением; отказал в удовлетворении встречного требования ответчика о признании жилого помещения совместно нажитым имуществом, определении доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. При этом суд отклонил доводы ответчика о том, что им за счет общего имущества супругов осуществлены ремонтные работы, значительно увеличившие стоимость спорной квартиры, вследствие чего у него возникло право общей долевой собственности. Как установлено судом, спорная квартира перешла в единоличную собственность истца по безвозмездной сделке. Имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездной сделке, является его собственностью (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ). При этом доказательств проведения в спорной квартире капитального ремонта, реконструкции или переоборудования, которые привели к увеличению объекта недвижимости или к его существенному удорожанию на рынке, ответчиком не представлено.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: ПРИЗНАНИЕ КВАРТИРЫ СОВМЕСТНО НАЖИТЫМ имуществом

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Раздел квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту и находящейся в залоге
(Логвина С.)
(«Жилищное право», 2020, N 4)При этом суды отклонили доводы М.М. о том, что спорная квартира является совместной собственностью супругов, так как обязательства по кредитному договору после регистрации брака исполнялись за счет совместных денежных средств супругов. По мнению судов, это не является основанием для признания квартиры общим имуществом супругов, поскольку право собственности на квартиру у П.П. возникло до заключения брака, оплата за нее заемными средствами произведена до вступления в брак. Сама по себе выплата ипотечного кредита в период брака не свидетельствует о произведенных супругами вложениях, значительно увеличивающих стоимость квартиры. Таким образом, все требования М.М. остались без удовлетворения.

Нормативные акты: ПРИЗНАНИЕ КВАРТИРЫ СОВМЕСТНО НАЖИТЫМ имуществом

«Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией гражданами, лишившимися жилого помещения в результате чрезвычайной ситуации, права на получение государственного жилищного сертификата, рассмотренным в 2009 — 2014 годах»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)Судом было установлено, что 2 августа 2007 г. на территории города произошло землетрясение. В результате данного землетрясения жилой дом, в котором находилось жилое помещение (квартира), принадлежащее на праве совместной собственности истцу и ее супругу, признан непригодным для проживания и выведен из жилищного фонда. Кроме того, судом было установлено, что на момент землетрясения истцу на праве собственности принадлежала доля в другом жилом доме, в котором истец была зарегистрирована.

Вопросы

Здравствуйте Наталья.
При разводе супруги вправе в соответствии со ст.38, 39 Семейного кодекса РФ осуществить раздел общего имущества супругов, нажитого ими в период брака, и являющегося их совместной собственностью. В соответствии со ст.34 Семейного кодекса РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов, являющегося их совместной собственностью), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В соответствии со ст.39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов определяются их доли в этом имуществе, при этом доли каждого из супругов в общем имуществе определяются по их соглашению и могут быть как равными, так и неравными. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
В раздел включается только общее имущество супругов, принадлежащее им на праве общей совместной собственности Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка, в связи с чем дети, а также внуки и другие лица, не могут участвовать в разделе имущества супругов.
В Вашей же ситуации, неприватизированная квартира не является собственностью супругов, лица (наниматель, члены семьи нанимателя), проживающие в таком жилом помещении, занимают его по договорам социального найма жилого помещения, в соответствии с которым наниматель вправе проживать в жилом помещении, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, с согласия наймодателя, каковым чаще всего является муниципалитет, предоставивший жилое помещение лицам для проживания, осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также осуществлять иные права и выполнять обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом РФ (ст 67). Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Такое жилое помещение является собственностью муниципалитета, и разделу между супругами не подлежит. Вероятнее всего, с согласия муниципалитета можно произвести только обмен такого жилого помещения на жилые помещения, предложенные другими лицами, если будет найдет удобных для всех вариант обмена жилья.

ВС объяснил, как делить недостроенные объекты недвижимости при разводе | Российское агентство правовой и судебной информации

Суды обязаны помогать сторонам добиваться справедливости, а не самоустраняться при отсутствии у участников спора необходимых документов — такое указание дал Верховный суд РФ по делу о разделе имущества бывших супругов. В определении высшая инстанция также объяснила нюансы подобных разбирательств, в которых фигурируют недостроенные объекты.


Суть спора 

Жительница Ставрополья просила в судебном порядке разделить совместно нажитое с бывшим супругом имущество — недостроенный жилой дом. Поскольку объект недвижимости находится на земельном участке, купленном на имя бывшего супруга, а сам он препятствует проведению кадастровых работ, то у заявительницы нет возможности указать степень готовности жилого дома. Зарегистрировать недостроенный дом бывший супруг также отказывается.

Единственный документ, которым располагает истица — разрешение местной администрации на индивидуальное жилищное строительство.

При разрешении спора районный суд направлял запрос местным властям и получил ответ от администрации, что она не имеет полномочий на проведение осмотра объекта незавершенного строительства, вместе с тем визуально по спорному адресу виден возведенный двухэтажный объект капитального строительства.

Первая инстанция решила, что этого мало и отказала истице в признании недостроенного дома совместным имуществом. Суд исходил из того, что документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости является кадастровый паспорт, а право собственности на жилой дом возникает с момента госрегистрации такого права в ЕГРП. Поскольку у заявительницы таких документов нет, то и делить нечего. Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.

Позиция ВС

Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу, напоминается в определении позиция пленума Верховного и Высшего арбитражного суда от 29 апреля 2010 года №10/22 (пункт 30 постановления).

По решению суда на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности, указывает ВС.

Следовательно, считает высшая инстанция, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу с учетом требований статей 38, 39 Семейного кодекса РФ.

«Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе», — отмечает ВС.

Он подчеркивает, что сам по себе факт отсутствия госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права бывшей супруги на долю в совместно нажитом имуществе.

ВС также напоминает, что именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

В данном разбирательстве юридически значимым и являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам, поясняет ВС. Однако обе инстанции этот вопрос проигнорировали. 

Кроме того, в случаях, когда участникам спора затруднительно собирать доказательства, то суд по их ходатайству оказывает им содействие в собирании и истребовании доказательств.

«Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создаёт условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел», — подчеркивает ВС.

По его мнению, вопрос о соответствии возведенного сторонами объекта строительным нормам и правилам, а также о степени его готовности требует специальных знаний и может быть разрешен в том числе при проведении судебной экспертизы. Однако суды этого не учли, тем самым, они не создали необходимых условий для установления фактических обстоятельств дела.

В связи с чем ВС отправил  данный спор на новое рассмотрение в районный суд. 

Алиса Фокс

Раздел имущества при разводе. Так ли все просто? Разбираемся

В данной статье хотелось бы рассмотреть некоторые нюансы раздела имущества супругов (или супруга) при разводе. Казалось бы, судебная практика настолько обширна, что здесь все вполне однозначно. Но, проанализировав ряд дел, я пришел к выводу, что супруги не всегда и не полностью знают свои права и непосредственно особенности процесса раздела имущества…давайте попытаемся разобраться.

К сожалению, в последние годы институт брака терпит целый комплекс проблем. Пожалуй, развод и является главной из них. К счастью, в задачи юриста анализ причин данного факта не входит, но нам необходимо лучше понимать, как с этим работать, каким образом взаимодействовать с доверителем в той или иной ситуации, особенно учитывая порой его сложное психологическое положение при данной категории дел.

1) В первую очередь, выделим, что может являться общей собственностью супругов и, соответственно, подлежать разделу. В соответствии со ст. 37 СК РФ, имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. На основании ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Для более широкого подхода к пониманию проблематики обратимся к судебной практике. В п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указано, что общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст.ст.128, 129, п.п.1 и 2 ст.213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этих объектов. Общим имуществом супругов являются, в том числе, приобретенные за счет общих доходов недвижимые вещи и любое другое нажитое в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ч. 2 ст. 34 СК РФ). Согласно ч. 1 ст. 36 СК РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью.

Вернемся к ст. 37 СК РФ, которая гласит, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или отдельно каждого из супругов, либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества…разумеется, стоит уяснить, какие улучшения могут законодателем и судами считаться неотделимыми. По смыслу п.3 ст. 245 ГК РФ, к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом. Применительно к жилым домам неотделимые улучшения, влекущие изменение размера долей в праве общей собственности на данные объекты недвижимости, как правило, означают проведение одним из собственников работ по увеличению именно полезной площади жилого дома. Суд руководствуется стоимостью имущества до и, соответственно, после произведенных изменений.
Пожалуй, данная позиция достаточно ясна, однако практика дает понять, что, подавая иск, одна из сторон зачастую не совсем уясняет то, в чем заключаются те самые неотделимые улучшения и пытается претендовать чуть ли не на имущество в целом. Здесь очень важно дифференцировать простую бытовую помощь, минимальный вклад от значительных улучшений. Наша задача как юристов максимально доходчиво и понятно доносить данную информацию до доверителей, помогая отделить то, на что те действительно могли бы претендовать, от того или иного объекта, на который их притязания совсем не обоснованы.

2) ИПОТЕКА

Представим достаточно популярный в практике случай, когда один из супругов предоставляет определенные средства на выплату ипотечного кредита при оплате первоначального взноса. Данный пример взят из реального судебного дела. Требования мужа о признании денежных средств, выплаченных жене в качестве первоначального взноса за квартиру, совместно нажитым имуществом, определении долей супругов равными и возложении на нее обязанности выплатить половину от указанной суммы, не подлежат удовлетворению в связи с тем, что между супругами заключен брачный договор, по условиям которого стороны определили, что квартира, которая будет приобретена с использованием кредитных средств, после заключения настоящего договора на имя супруги, как в браке, так и в случае расторжения брака по любым основаниям, будет являться раздельной собственностью супругов и считаться собственностью именно жены. Обязательства по кредитному договору, предоставленному на приобретение вышеуказанной квартиры на имя супруги банком, в полном объеме является именно ее личными обязательствами. В защиту мотивировки суда стоит отметить, что законодателем в ст. 42 СК РФ предоставлена возможность супругам изменить брачным договором законный режим имущества на договорный, установив режим раздельной собственности в отношении имущества, зарегистрированного на одного из супругов. Также в отношении имущества каждого из супругов может быть установлен режим общей (долевой или совместной) собственности.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу пункта 3 статьи 42 Семейного кодекса Российской Федерации условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, считаются недействительными. Таким образом, реализация супругами права по определению режима имущества и распоряжения общим имуществом путем заключения брачного договора не должна ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, например, вследствие существенной непропорциональности долей в общем имуществе либо лишении одного из супругов полностью права на имущество, нажитое в период брака. В данном случае, как видится, суд принял абсолютно правомерное и законное решение. Из приведенного следует, что нотариально удостоверенный брачный договор является актом, изменившим законный режим имущества супругов.

Условиями заключенного брачного договора не предусмотрена какая-либо денежная компенсация, средств вложенных в приобретение имущества, — второму супругу. Доводы стороны истца по первоначальному иску о том, что у супруга имеется право на половину денежных средств от суммы первоначального взноса внесенных им по договору купли продажи объекта недвижимости, не принимаются судом, поскольку они основаны на неправильном понимании закона и неправильном толковании условий заключенного брачного договора.

3) СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ 

Напоследок отмечу, что согласно п. 19 ранее упомянутого в статье Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, следует исчислять не со времени прекращения, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Здесь законодатель использует стандартную конструкцию срока исковой давности по общему правилу. Но субъектам данных правоотношений следует понимать, что момент, когда лицо «узнало или должно было узнать о нарушении своего права», как правило, возникает раньше, чем бракоразводный процесс, что является порой ключевым фактором в осуществлении защиты собственных прав.

Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по интересующему Вас вопросу, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию и проконсультируем. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 905-766-17-36 или напишите на почту danielbotvinnik@gmail.com

дети от первого брака мужа

Просмотров 10777

Отношения между поколениями не всегда складываются благополучно. Часто случается так, что отец не расположен участвовать в жизни бывшей семьи, материально помогать сыновьям и дочерям от первого брака, платить алименты или завещать наследство.

Причины этому могут быть разные.

Например, после развода отец оставил все совместно нажитое имущество бывшей семье. И теперь он не хочет, чтобы дети от первого брака участвовали в наследовании имущества, нажитого во втором браке — оно должно достаться нынешней семье.

Возникает вопрос – имеют ли право наследования дети от первого брака. И если имеют – как их этого права лишить?

Дети – наследники по закону

Главное, что необходимо знать: дети являются первоочередными наследниками после родителей – по закону, независимо от того, в каком по счету браке рождены (или вовсе вне брака). Дети могут претендовать на наследство по закону. Конечно, при условии, что родитель не оставил завещание.

Завещание

Если же отец оставил завещание, например, только в пользу детей от второго брака, дети от первого брака ничего не получат. И наоборот.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос экспертуЗаконодательство предусматривает возможность оспорить завещание в суде. Но сделать это непросто. Необходимы убедительные доказательства того, что завещатель злоупотреблял спиртными напитками или наркотиками, страдал психическим заболеванием. Или достоверные сведения о том, что завещание было составлено в тяжелой жизненной ситуацией либо под влиянием обмана, угроз, насилия — в силу ст. 1131 ГК РФ. Если завещание будет признано судом недействительным, наследование будет происходить на основании закона. Всё, что написано в документе утратит свою силу — следовательно, дети от первого брака 100% получат право на наследство.

Поэтому, если отец намерен лишить наследства детей от первого брака – ему следует составить соответствующее завещание. При этом необходимо проследить, чтобы ни у кого не возникло оснований для оспаривания завещания (см. «Как правильно оформить завещание на наследство«).

Обязательная доля

Даже если завещание будет очень категоричным и полностью отстранит от наследования сына или дочь, рожденных в первом браке, закон все же предусматривает для них возможность получить обязательную долю. В том числе и по совместному завещанию супругов (нововведение с 1 июня 2019 года).


Обязательная доля переходит к нетрудоспособным или несовершеннолетним наследникам первой очереди (то есть детям, родителям, мужу/жене).

Если на момент смерти отца дети от первого брака еще не достигли 18 лет, или являются нетрудоспособными (инвалидами, пенсионерами) – им положена обязательная доля наследства. Она составляет половину от законной доли, которую наследники получили бы при отсутствии завещания.

Стало быть, составление завещания – не самый надежный способ лишить детей наследства, если они несовершеннолетние или нетрудоспособные.

Недостойные наследники

Еще один возможный способ лишения наследства детей от первого брака – признание их недостойными наследниками.

В каких случаях это возможно – определяет статья 1117 Гражданского кодекса РФ. Если речь идет о сыне или дочери, рожденных в первом браке, то основанием для признания их недостойными наследниками может быть…

  • Совершение преступления против наследодателя (отца или матери) и других наследников. Например, пытался убить брата или сестру;
  • Препятствия к исполнению воли родителя-наследодателя;
  • Попытки незаконным способом увеличить свою долю в наследстве;
  • Невыполнение своих обязанностей по содержанию нетрудоспособного и нуждающегося родителя.

Признать недостойным можно как наследника по закону, так и наследника по завещанию, в том числе, претендующего на обязательную долю.

Судебная процедура признания наследника недостойным не всегда осуществляется до вступления в наследство — иногда основания для этой процедуры появляются гораздо позже. В случае принятия судом положительного решения, недостойный наследник должен вернуть все, что получил в наследство (см. «Лишение наследства»).

Какое имущество наследуют дети?

Поскольку мы говорим о первом браке, можно допустить наличие второго брака. В связи с этим возникает вопрос – какое вообще имущество подлежит наследованию?

Ведь если наследодатель пребывает в супружеских отношениях, то все имущество, которое было приобретено с момента бракосочетания, принадлежит мужу и жене на праве совместной собственности – независимо от того, на чьи деньги было куплено, на чье имя зарегистрировано. Одной половиной этого имущества владеет муж, второй половиной – жена (ст. 256 ГК РФ).

Если один из супругов умирает, наследованию подлежит только принадлежащая ему половина совместного имущества. А также личное имущество (полученное в дар, унаследованное), не являющееся совместной супружеской собственностью (см. «Супружеская доля в наследстве«).

Пример:

Умирает муж, оставляя наследство своим семьям — вдове, двоим сыновьям от второго брака и дочери от первого брака. Состав наследства — 3-комнатная квартира. Прежде чем делить имущество, нотариус выделяет супружескую долю вдовы. Ей принадлежит 1/2 совместной квартиры. Оставшаяся половина жилья делится между всеми наследниками, включая вдову. Каждый из претендентов получит по 1/8 доле в квартире. Жене в итоге достанется 5/8 за счёт обязательной супружеской доли. Дочь отца от первого брака унаследует 1/8 долю в квартире.

Стало быть, не на все имущество, имеющееся у мужа и жены во втором браке могут претендовать наследники.

Как лишить наследства детей от первого брака?

Подведем итог – каким способом можно отстранить от наследования детей, рожденных в первом браке?

  • Завещание подходит для этой цели – в нем можно назначить наследниками одних лиц, а других – лишить наследства. Но если лишенные наследства лица – несовершеннолетние или нетрудоспособные, они все равно получат обязательную долю. Кроме того, завещание может быть оспорено, если для этого будут основания.
  • Признать сына или дочь недостойными наследниками можно только в особых случаях, перечисленных в законе.
  • Возможно стоит заключить с детьми договор дарения. Если личное имущество и доля в супружеском совместном имуществе перейдет в собственность других лиц (например, второй жены, детей от второго брака), дети от первого брака претендовать на него уже не смогут.
  • Конечно, в этом случае есть риск «остаться на улице» задолго до смерти и открытия наследства. После вступления в силу договора дарения не только дети от первого брака, но и сам родитель утрачивает право на имущество. Следует тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем совершать такую сделку. Как вариант, прописать обязанности для одариваемого лица содержать дарителя до его смерти.


Ситуации могут быть разными. Для одних подходит завещание, для других — совместное завещание супругов, для третьих — дарственная. Вместе с тем имеются и другие наследники, чьи права нужно учитывать. Порой раздел наследства настолько запутанный, что возникает много вопросов. Если вам нужна помощь юриста, позвоните или напишите нам любым удобным способом. Юрист посоветует, что предпринять для наследования/не наследования детьми от первого брака мужа. Консультация позволит разрешить сложные моменты, не пропустив сроки.

Смотрите видео о том, что делать, если сын от первого брака хочет вступить в наследство на квартиру умершего мужа:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Кому достанется дом? Как суды делят недвижимость между совладельцами при разделении

Кто получает дом? Как суды делят недвижимость между совладельцами при разделении дел

Автор — обозреватель Кристофер Дж. Чарльз, эсквайр.
Автор — обозреватель Брайан Истин, эсквайр.

Совместное владение недвижимостью дает множество преимуществ, включая расширенные возможности покупки, совместные расходы, отказ от завещания и совместный риск / ответственность. Совместное владение также дает возможность для разногласий.Например, совладельцы могут не договориться о том, когда продавать или как распределять выручку. Когда возникает подобная тупиковая ситуация, закон позволяет владельцам «разделить» собственность в судебном порядке.

Действия по разделу — порождение статута. (См. ARS § 12-1211 и последующие.) Проще говоря, владелец может инициировать действие раздела, подав жалобу в Верховный суд на других владельцев, указав других владельцев, их адрес и интерес, заявленный в собственности. каждому собственнику и описание объекта недвижимости.(A.R.S. § 12-1211 [A] и [B]).

Суд проведет слушание для определения соответствующих интересов совладельцев и вынесет решение, подтверждающее интересы каждого собственника. Суд также назначит независимого комиссара для наблюдения за разделом собственности. (A.R.S. § 12-1215 [B]). Поскольку недвижимость редко может быть физически разделена, суд обычно выносит постановление о продаже собственности и равном распределении доходов между владельцами.

Достижение соглашения относительно соответствующих интересов совладельцев в собственности обычно является камнем преткновения.В недавнем неопубликованном заключении Апелляционный суд рассмотрел этот вопрос. В деле Egizii v. Egizii (Ariz. App. 2018) WL1755415 пара, не состоящая в браке, приобрела жилую недвижимость и владела правом совместных арендаторов в течение примерно 30 лет. Они приобрели недвижимость при продаже через доверительного управляющего и получили титул на условиях существующей ипотеки. Позже совладелец-мужчина получил вторую ипотеку на 100 000 долларов только на свое имя. Оба внесли свой вклад в различные расходы и улучшения собственности.

Супруги впоследствии расстались и разошлись во мнениях о том, что им делать с собственностью.В результате один из совладельцев подал иск о разделе. После рассмотрения доказательств суд первой инстанции постановил, что недвижимость будет продана, а вырученные средства сначала будут использованы для покрытия расходов на закрытие и выплаты существующей ипотеки. Затем совладелец-мужчина получил следующие кредиты: 19 000 долларов на выплаты по страховке домовладельца; 71 000 долларов США по налогу на недвижимость; и 183 000 долларов в качестве первоначального взноса, который он внес во время покупки. Оставшийся баланс был разделен между двумя владельцами.Совладелец-мужчина подал апелляцию, потому что ему не возместили произведенные им выплаты по ипотеке.

Принимая решение по апелляции, Апелляционный суд определил два важных соображения в отношении действий по разделу. Во-первых, когда один совместный арендатор расходует деньги, которые приносят пользу другим совместным арендаторам, платящий совместный арендатор имеет право на компенсацию от других совместных арендаторов. Это известно как «право на взнос» (Egizii v. Egizii, ¶10). В этом случае в расчетах суда первой инстанции существующая ипотека не учитывалась как общий долг и поэтому не требовалось внесения взносов от совладельца-женщины.

При рассмотрении апелляции Апелляционный суд отменил это решение и подтвердил вышеупомянутое правило: «[когда] один совместный арендатор расходует суммы в пользу другого совместного арендатора,… платящий совместный арендатор имеет право на возмещение». (Там же, со ссылкой на Bowart v. Bowart, 128 Ariz. 331, 337 [приложение 1980] [жена имела право на компенсацию за использование ее отдельных средств для оплаты обязательств супругов по совместной аренде, включая платежи по ипотеке и налоги].) Таким образом, суд постановил, что совладельцу-мужчине должны были быть возмещены произведенные им выплаты по ипотеке.

Второе соображение проистекает из отдельной претензии совладельца-мужчины о том, что он имел право на взнос в размере 72 000 долларов в отношении определенных улучшений собственности, которые другой совладелец не помог оплатить. Отклоняя это требование, Апелляционный суд подтвердил, что право на участие в улучшении не зависит от фактически затраченной суммы, а от стоимости, которую он придает всем совладельцам. Таким образом, совладелец-мужчина имел право на получение вознаграждения за улучшения, основанное исключительно на результирующем увеличении стоимости, а не фактических расходах.(Там же, со ссылкой на In re Marriage of Berger, 140 Ariz. 156, 163 [Приложение 1983]). В этом случае суд первой инстанции не обнаружил увеличения стоимости улучшений на основании показаний свидетеля-эксперта о том, что собственность лучше всего оценивалась как «снос».

Таким образом, действия по разделу часто служат лучшим (а зачастую и единственным) решением, если собственники не могут договориться о распределении собственности. Рекомендации для совладельцев (или будущих совладельцев) по предотвращению разногласий в будущем:

  1. Проконсультируйтесь с юристом перед покупкой недвижимости (или вскоре после нее) и подготовьте письменное соглашение между совладельцами, включая пункт о выкупе.
  2. Ведите подробный учет всех расходов.
  3. Убедитесь, что все расходы, которые в равной степени выгодны совладельцам, выставляются всем собственникам (или предприятию, если владельцы передают право собственности предприятию, находящемуся в совместном владении, например, одноактивному ООО).

Если у вас или у кого-то из ваших знакомых есть вопросы, касающиеся совместного владения или раздела, или любого другого вопроса с недвижимостью, позвоните в наш офис сегодня, чтобы назначить консультацию с Брайаном Истином или Кристофером Чарльзом.
Брайан Л.Истин — поверенный с Provident Law®, практикующий в области доверительного управления и управления имуществом, а также судебных разбирательств, опекунства и консервации, а также недвижимости. Практика Брайана включает представительство частных доверенных лиц, назначенных судом в качестве опекунов, опекунов, личных представителей и / или попечителей. Брайан допущен к практике в судах штата и федеральных судах штата Аризона, и в настоящее время он является членом Коллегии адвокатов штата Аризона и Коллегии адвокатов округа Марикопа.С ним можно связаться по электронной почте [email protected]

Кристофер Дж. Чарльз — основатель и управляющий партнер Provident Law®. Он сертифицированный адвокатом штата специалист по недвижимости и бывший поверенный по горячей линии для брокеров Ассоциации РИЭЛТОРОВ Аризоны (далее «AAR»). Г-н Чарльз имеет рейтинг AV Preeminent® по системе Martindale-Hubbell® Peer Review Ratings ™, что означает наивысший возможный рейтинг как с точки зрения правоспособности, так и с точки зрения этических стандартов. Он выступает в качестве арбитра и посредника в AAR по спорам, связанным с недвижимостью, и входил в состав Комитета по гражданским инструкциям присяжных коллегии адвокатов штата Аризона, где помогал составлять инструкции для агентств и инструкции присяжных по выселению домовладельцев / арендаторов.Кристофер является лицензированным инструктором по недвижимости и преподает курсы повышения квалификации в Аризонской школе недвижимости и бизнеса. С ним можно связаться по электронной почте [email protected] или по телефону 480.388.3343.

Дела о разделе / ​​Дела о совместном владении недвижимостью

Если вы совместно владеете недвижимостью с другой стороной в Теннесси, может наступить время, когда у вас возникнет с ними спор или вам потребуется нанять адвоката для взыскания денег, которые они вам должны. Часто совладелец недвижимости, иногда также называемый совместным арендатором или общим арендатором, может нуждаться в подаче иска о разделе, чтобы продать или разделить недвижимость.Адвокаты в Нэшвилле в Pepper Law, PLC занимаются делами о разделах в Нэшвилле и по всему Теннесси.

В Теннесси, когда кто-то имеет совместную аренду или аренду совместно с другими, вообще говоря, каждый совместный арендатор или общий арендатор имеет равную, безраздельную долю владения недвижимостью, и каждый имеет равные права владеть и пользоваться недвижимость. Каждый арендатор, являющийся совместным или совместным арендатором, как правило, имеет равное право на участие в прибыли от собственности, но каждый также должен участвовать в расходах, необходимых для содержания и ремонта собственности, а также для уплаты налогов на недвижимость.

Общее правило закона в Теннесси состоит в том, что общий арендатор не должен продолжать, так сказать, партнерство с другими общими арендаторами. Таким образом, любое лицо, которое владеет собственностью в качестве общего арендатора, может обратиться в суд с ходатайством о разделе недвижимого имущества, в котором он или она имеет долю владения. Если суд делит имущество без постановления о его продаже, это называется разделом в натуре. Вообще говоря, если раздел натурой будет несправедливым по отношению к одному или нескольким другим общим арендаторам (или совместным арендаторам), суд постановит, чтобы собственность была продана, а выручка от продажи была разделена между или между сожителями.Юристы компании Pepper Law, PLC по разделам в Нэшвилле обеспечивают представительство в делах путем продажи и в делах о делах для собственности, расположенной в любом месте Теннесси.

В общем, закон штата Теннесси предполагает, что общие и совместные арендаторы имеют право делить выручку от продажи поровну. Однако есть несколько обстоятельств, при которых выручка от продажи не может быть разделена поровну. К ним относятся:

  1. Сарендант, который потратил деньги на улучшение собственности, будет иметь право на получение большей части доходов, чем другой сарендант или саренданты, которые этого не сделали, если улучшения увеличили стоимость собственности;
  2. Сарендант, который заплатил больше, чем другие сарендаторы, для удовлетворения обременений собственности, таких как налоговые залоги или залоговые права на строительство, будет иметь право на большую часть выручки;
  3. Соарендант, который заплатил больше, чем другой сарендант или другие соарендаторы, за расходы на необходимый ремонт и техническое обслуживание, как правило, имеет право на большую часть выручки от продажи;
  4. Соарендант, который единолично владел недвижимостью и получал от нее прибыль, несет ответственность перед другим соатенатором или сарендантами за свою долю или их долю в прибыли и, следовательно, может получить меньше от выручки от продажи;
  5. Участник, который неправомерно исключил другого участника или участников из собственности, должен выплатить другому участнику или другим участникам пропорциональный процент от справедливой арендной стоимости собственности за период исключения; и
  6. Если саренданты приобрели недвижимость вместе и один сарендант заплатил больше за покупную цену, чем другой (другие), сарендант, который заплатил больше, может получить больше от выручки от продажи.

Pepper Law, PLC может предоставить вам бесплатную первичную консультацию по вашему случаю раздела в Нэшвилле или любой другой части Теннесси.

Недавние дела о разделах

Dietzel v. Gary, et. al. , Канцлерский суд округа Обион, штат Теннеси, нет. 31248. Представление интересов наследника и совладельца в деле о разделе 12 совладельцев и коммерческой / сельскохозяйственной земли на сумму 1,6 миллиона долларов. Заполнено дело о разделе и успешно согласовано мировое соглашение, в соответствии с которым земля была разделена путем продажи, при этом совладельцы получали пропорциональную часть выручки от продажи в размере 1.6 миллионов долларов. Гонорары адвоката, понесенные клиентом, выплачиваются из выручки от продажи до распределения между совладельцами.

Томас против Томаса , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, нет. 15-896-IV. Представление интересов клиента в деле о разделе, поданном против клиента, когда противная сторона стремилась вычесть значительные суммы из части выручки от продаж клиента в связи с предполагаемыми платежами, произведенными противной стороной по страхованию, налогам и содержанию. Принято решение о том, что никакие денежные средства не будут удерживаться из доли доходов клиента.

Cappiello v. Johnston, et. al. , Канцлерский суд округа Андерсон, штат Теннеси, нет. 16CH7793. Иск о разделе коммерческой собственности в округе Андерсон, штат Теннесси, стоимостью более одного миллиона долларов и 9 совладельцев. Досудебное урегулирование.

Келтнер против Бристера , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, нет. 13-761-III. Дело о разделе коммерческой недвижимости в округе Дэвидсон, штат Теннесси. Досудебное урегулирование.

Рен.против Инь , Канцлерский суд округа Уилсон, штат Теннеси, нет. 2015-CV-296. Подал иск о разделе и успешно согласовал урегулирование для клиента в случае с жилой недвижимостью в округе Уилсон, штат Теннесси.

Entesary v. Homayoon , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, нет. 15-1250-II. Иск о разделе имущества для клиента, который являлся совладельцем двух жилых домов в округе Дэвидсон, штат Теннесси, стоимостью примерно один миллион долларов. Досудебное урегулирование.

Kidder v.Wright , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, 16-351-II. Действие раздела для клиента, который был совладельцем жилой недвижимости в округе Дэвидсон, штат Теннесси. Досудебное урегулирование.

Кук Шепард против Хагера , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, нет. 18-59-IV. Действие раздела жилой недвижимости в округе Дэвидсон. Дело на рассмотрении.

Ахерн против Дай энд Хайнс , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, нет. 17-1048-II. Действие раздела по оценке коммерческой недвижимости на сумму более 1.5 миллионов долларов. Дело находится на рассмотрении.

Филлипс против Томпсона , Канцлерский суд округа Резерфорд, штат Теннеси, нет. 18-CV-218. Акция по разделу жилой недвижимости в округе Резерфорд. Досудебное урегулирование.

Родас против Ковингтона , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, № 17-450-II. Действие раздела двух жилых домов в округе Дэвидсон, штат Теннесси. Дело находится на рассмотрении.

Уокер против Уокера , Канцлерский суд округа Маршалл, Теннесси., нет. 18361. Действие раздела жилой собственности в округе Маршалл. Дело находится на рассмотрении.

Барбер против Мейера , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, нет. 018-0141-I. Действие раздела жилой недвижимости в округе Дэвидсон. Досудебное урегулирование.

МакКлюр против Мэсси , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, нет. 17-1214-IV. Действие раздела жилой недвижимости в округе Дэвидсон. Досудебное урегулирование.

Мартин против Мартина , Канцлерский суд округа Самнер, Теннесси., нет. 2017-CV-133. Раздел жилой / сельскохозяйственной собственности в округе Самнер. Досудебное урегулирование.

Лафлин против Купера , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, № 17-1127-III. Действие раздела жилой недвижимости в округе Дэвидсон. Досудебное урегулирование.

Доти против Доти , Канцлерский суд округа Бентон, штат Теннеси, нет. 18-CV-5. Действие по разделу ___ акров сельскохозяйственных / сельскохозяйственных земель в округе Бентон. Дело находится на рассмотрении

Albright v.Херрингтон , Канцлерский суд округа Диксон, штат Теннеси, No. 2018-CV-314. Случай раздела 640 акров сельскохозяйственных земель в округе Диксон. Дело находится на рассмотрении.

Уорд против Шрибера , Канцлерский суд округа Дэвидсон, штат Теннеси, нет. 18-833-I. Дело о разделе жилой недвижимости в округе Дэвидсон. Дело находится на рассмотрении.

Bither v. Coleman , Канцлерский суд округа Уильямсон, штат Теннеси. Дело о разделе жилой недвижимости в округе Уильямсон. Досудебное урегулирование.

Совместное владение недвижимостью

Темы на этой странице

Что такое недвижимость?

Недвижимость, которую также часто называют недвижимостью, — это земля и вещи, которые постоянно к ней прикреплены, например, дом. Недвижимость может иметь единоличного владельца. Недвижимость также может иметь нескольких владельцев. Владелец может быть физическим лицом, но владельцы также могут быть компанией, трастом или другим юридическим лицом. Имущество может принадлежать как людям, так и организациям.Нет никаких реальных ограничений на количество людей или организаций, которые могут владеть определенным объектом недвижимости.

Эта статья посвящена владению недвижимостью в Мэриленде несколькими владельцами, часто именуемыми « совместное владение » или « совместное владение ». Очень важно знать, где находится недвижимость, потому что в разных штатах действуют разные законы о том, как несколько владельцев могут владеть недвижимостью.

В Мэриленде у совладельцев есть три варианта владения недвижимым имуществом или « владения титулом ».Законы, относящиеся к совместному владению недвижимым имуществом в Мэриленде, в основном регулируются прецедентным правом, которое отражено в заключениях судей. Очень важно понимать различия между тремя вариантами, потому что каждый вариант имеет разные права и обязанности для совладельцев.

Ключевые термины

«Документ » — это юридический документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и зарегистрированный в Департаменте земельной документации в Мэриленде.

« Право владения » на недвижимость — это законный способ заявить, что вы владеете этой недвижимостью.

« Презумпция » означает, что суду разрешено предположить, что что-то является правдой, если нет доказательств, которые опровергают или перевешивают презумпцию. Бремя — это сторона, которая возражает против презумпции предоставить эти доказательства, чтобы опровергнуть или перевесить презумпцию.

« Право на наследство » означает, что оставшийся в живых совладелец может стать владельцем доли собственности умершего совладельца.

« Неразделенная доля » означает, что каждый собственник имеет равное право пользоваться всем имуществом. Однако ни одно физическое лицо не имеет исключительного права на какую-либо конкретную часть собственности.

Общая аренда

Общая аренда — это форма совместного владения недвижимым имуществом с двумя или более собственниками, именуемая « арендаторами общего пользования ». Каждый совладелец или совместно арендатор владеет определенной долей или процентом собственности. Общие арендаторы могут иметь равные доли, но они также могут владеть неравными долями.Например, у вас может быть собственность, принадлежащая двум владельцам, где один владелец имеет долю 75%, а другой владелец — 25%. Тем не менее, общие арендаторы по-прежнему имеют безраздельный интерес в собственности, а это означает, что они имеют право использовать и пользоваться всей собственностью.

Нет права на выживание. Если владелец умирает, интересы этого владельца переходят к его наследникам. Совместно арендатор может передать свои имущественные права по завещанию. Если общий арендатор умирает без завещания (завещания), то законы Мэриленда о наследстве будут применяться к этому совместному арендатору собственности.

Совместная аренда

Совместная аренда — это форма совместной собственности на недвижимость с двумя или более собственниками, называемая « совместные арендаторы ». Совместные арендаторы имеют безраздельный интерес к недвижимому имуществу и праву наследования. Хотя совместными квартиросъемщиками обычно являются супруги или родители и ребенок, не требуется, чтобы стороны состояли в браке или состояли в родстве. Каждый собственник имеет равную и безраздельную заинтересованность в недвижимости.

Совместная аренда включает в себя право наследования.Когда один совместный арендатор умирает, безраздельный интерес этого совместного арендатора в недвижимом имуществе автоматически переходит к оставшемуся совместному арендатору или арендаторам. Как правило, имущество с правом наследования исключается из наследства умершего человека, поэтому завещание на него не распространяется. Однако из этого общего правила могут быть исключения. Так что, если вы оказались в такой ситуации, неплохо было бы поговорить с адвокатом.

Для создания совместной аренды в соответствии с законодательством Мэриленда, формулировка в акте должна быть очень четкой, что стороны намерены создать совместную аренду, потому что Мэриленд имеет презумпцию против совместной аренды .Это означает, что в документах, таких как акты, должно быть прямо указано, что недвижимое имущество должно находиться в совместной аренде, чтобы оно было юридически признано таковым. Следовательно, если вы покупаете недвижимость с намерением совместного владения арендатором, необходимо четко указать это намерение. При отсутствии этого формулировки предполагается, что собственность является общей арендой.

Создание и поддержание совместной аренды также требует наличия « четыре единицы интереса ».Эти «четыре единицы» представляют собой четыре юридических требования, относящихся к собственности, которые включают единые права с точки зрения времени, титула, прав собственности и владения для всех совместных арендаторов.

  1. Единство времени — все владельцы должны владеть интересами одновременно («законное право собственности» означает, что безусловное право собственности на имущество для всех владельцев было завершено одновременно).
  2. Единство правового титула — все права собственности должны быть приобретены на основании одного и того же документа
  3. Единство интересов — все собственники имеют равные интересы в собственности
  4. Единство владения — все владельцы имеют равные и совпадающие права владеть имуществом

Аренда в полном объеме

Полная аренда — это третий вариант совместного владения недвижимостью в Мэриленде.В отличие от совместной аренды и общей аренды, аренда в целом доступна только супружеской паре.

Каждый супруг владеет безраздельной долей в недвижимом имуществе и имеет право наследования. Мэриленд имеет презумпцию , согласно которой собственность, находящаяся в собственности супружеской пары, является арендатором для всех. Презумпция применяется к собственности, приобретенной супружеской парой. Для сдачи в аренду в целом необходимо наличие четырех вышеуказанных единиц интереса.

При расторжении брака между собственниками договор аренды полностью переходит в общую аренду.

Определение формы собственности, наиболее подходящей для вас

Выбор наиболее подходящей для вас формы собственности будет зависеть от конкретной ситуации, в которой находитесь вы и ваши совладельцы. Иногда решение находится вне вашего контроля. Например, вы могли унаследовать долю собственности, принадлежащую нескольким владельцам в общей аренде. Однако при выборе вы можете рассмотреть приведенные ниже вопросы.

  • Женаты ли вы и другой владелец? Помните, что полная аренда доступна только супружеским парам.
  • Вы хотите, чтобы другой совладелец автоматически унаследовал вашу долю собственности после вашей смерти? Помните, что совместная аренда имеет право наследования.
  • Вы в курсе всех долгов сторон? Кредитор может потребовать часть доли собственности другого владельца.
  • Планируете продать или профинансировать свой дом? Возможно, вам придется заставить все стороны подписать сделку по продаже или финансированию.

Форма собственности регулирует имущественные права

Способ, которым вы владеете собственностью, определяет ваши права на собственность и ваши права распоряжаться этой собственностью. Узнай ключи к передаче имущества наследникам и другие секреты владения имуществом.

Когда вы владеете собственностью, вы имеете исключительное право владеть ею и контролировать ее, использовать ее для удовольствия или для получения прибыли. Вы имеете право распоряжаться имуществом в течение вашей жизни по контракту, документу, гранту, аренде или подарку.В зависимости от формы собственности вы можете иметь право распорядиться им в случае смерти. Вы также несете ответственность за все расходы и другие расходы, связанные с имуществом.

Когда собственность принадлежит одному лицу, все права и обязанности принадлежат этому лицу. Когда собственность принадлежит двум или более лицам, должен существовать какой-то метод распределения прав и обязанностей между различными совладельцами. Правила, регулирующие права и обязанности совладельцев собственности, определяются законами штата и поэтому несколько отличаются в каждом штате.

Большинство штатов следуют законам, унаследованным от старой английской системы общего права, и продолжают использовать старую терминологию, такую ​​как «арендатор», означающий собственника, и «арендатор», означающий собственность. Кроме того, несколько штатов позаимствовали традиции гражданского права Испании и Франции и приняли систему «общественной собственности» или «супружеской собственности» для определения имущественных прав мужа и жены.

Обычно преобладает закон государства, в котором находится недвижимость. Например, если лицо, проживающее в Иллинойсе, владеет земельным участком, расположенным в Алабаме, закон Алабамы будет определять права собственности, а также форму и содержание различных юридических документов и процедур, связанных с продажей, сдачей в аренду, финансированием, наследованием. , завещание или завещание собственности.

К наиболее распространенным формам совместной собственности относятся:

  • Общая аренда используется, когда собственность принадлежит двум или более лицам и после смерти каждого собственника права собственности переходят к его наследникам или правопреемникам
  • Совместная аренда с правом наследования используется, когда собственность принадлежит двум или более лицам и после смерти каждого собственника права собственности автоматически переходят к другим совладельцам
  • Полная аренда — это вид совместной аренды, которая распространяется только на мужа и жену во время брака
  • Общинная собственность — это установленная законом совместная собственность, которая применяется только к мужу и жене, которые проживают или владеют собственностью в штате, который принял законы об общине / семейной собственности
Общая аренда не дает права на наследство

При «совместной аренде» два или более лиц имеют право владеть и использовать одно и то же имущество, но не наследуют автоматически долю совладельца.Владельцы могут владеть неравными долями (долями) и могли получать свои доли в разное время и разными способами (дарение, акт, наследование и т. Д.).

Важное различие между общей арендой и другими видами совместной собственности состоит в том, что после смерти интересы каждого собственника переходят к его наследникам или тем, кто указан в его завещании. Не существует права на наследство, которое передает интересы наследодателя другим совладельцам.

Право на выживание

Это право указать, кто получит вашу собственность после вашей смерти, считается настолько важным, что по закону общая аренда предпочтительнее других форм совместной собственности.То есть, если собственность передается двум или более лицам и ничего не сказано о том, как это имущество должно храниться, обычно предполагается, что оно будет находиться в совместной аренде.

Право собственности

Каждый общий собственник может вступать в общую собственность, вступать во владение целым, занимать и использовать каждую часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Однако права на использование и владение не являются исключительными, и каждый общий собственник имеет одинаковые права.Если доход получен от собственности, каждый совладелец имеет право на свою пропорциональную долю дохода.

Обязанности собственника

Каждый совладелец также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходов, налогов и ремонтных работ. Если расходы оплачиваются одним совладельцем, другие совладельцы должны возместить ему свою долю, или их обязанность по возмещению может быть реализована путем удержания их доли в собственности. Если один совладелец платит за улучшения в собственности, другие совладельцы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличения стоимости общей собственности.

Адам добавляет гараж к дому, который в равных долях принадлежит Адаму, Биллу и Чаку. Стоимость гаража составляет 21 000 долларов, но это увеличивает стоимость собственности всего на 15 000 долларов. Адам может получить только 5000 долларов, а не 7000 долларов от каждого из других совладельцев, Билла и Чака.

Транспортировка

Каждый совладелец имеет право передать или передать свою долю в имуществе (но не само имущество) путем продажи, передачи или передачи лицам по своему выбору в случае смерти без согласия другого совладельца. -владельцы.Кроме того, долги каждого общего собственника связывают его долю в собственности, но не влияют на общую собственность или акции, принадлежащие другим совладельцам.

Раздел

Если совместно арендаторы желают прекратить свое совместное владение недвижимостью, они могут добровольно, по письменному соглашению, разделить собственность на отдельные владения, или любой совладелец может подать в суд иск о разделе. Суд может либо разделить имущество на участки в соответствии с долей каждого собственника, либо продать имущество и распределить выручку между совладельцами.

Алиса умирает, владея земельным участком, улучшенным за счет дома на одну семью, не оставив супруга и не имея завещания. Она оставляет дочь Бетти и двух внуков, Дика и Джейн, которые являются детьми умершего сына. Бетти наследует половину доли, а Дик и Джейн наследуют по четверти доли в собственности.

Бетти подает иск о разделе против Дика и Джейн. Суд определяет, что имущество не может быть разделено между тремя общими арендаторами, поэтому он приказывает продать имущество на публичных торгах.Выручка от продажи составляет 120 000 долларов. Бетти получает по 60 000 долларов, а Дик и Джейн получают по 30 000 долларов каждый.

Совместная аренда с правом наследования

Совместным арендаторам принадлежат равные доли собственности, и каждый из них имеет
право владеть имуществом. Когда совместный арендатор умирает, другой совместный
арендаторы автоматически наследуют собственность. Не каждый поступок, который
описывает совладельцев как совместных арендаторов, достаточных для создания совместной
аренда. Для создания совместной аренды в документе должны быть указаны:

А и Б, как совместные арендаторы с правом
выживание, а не как общие арендаторы, арендаторы в целом, или
Общественная собственность.

На банковских счетах или других типах инвестиций, принадлежащих двум
люди, вы можете увидеть аббревиатуру «JTWROS». Это означает, что банк
или другое учреждение рассматривает собственность как совместную аренду.
Без этого или аналогичных формулировок закон предполагает совместное владение недвижимостью.
создано.

Выполнение необходимых условий

Традиционно совместные арендаторы должны получать свои проценты на
в одно и то же время и через один и тот же документ (например, акт или завещание).Однако с такими активами, как банковские или инвестиционные счета, вы можете
обычно меняют существующее соглашение о собственности на совместную аренду путем
просто уведомив учреждение, что вы хотите изменить названия на
счет. Имейте в виду, что IRS может рассматривать это как подарок, облагаемый налогом.

Кроме того, доля каждого совместного арендатора должна быть равной по сумме,
(например, половина процентов для двух совместных арендаторов, одна треть процентов для
три совместных арендатора, одна четвертая процентная ставка для четырех совместных арендаторов и т. д.)
и равны по природе своей (напр.грамм. плата просто или пожизненное имущество)

Право собственности

Каждый совместный арендатор имеет равные, безраздельные интересы во всем
имущество. Как и в случае общей аренды, каждый совместный арендатор может вступить в
общая собственность, владеть целым, занимать и использовать
каждая часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах.
Но права на использование и владение не являются исключительными; те же права
разделяются каждым совместным арендатором. Если доход получен от
собственности, каждый совместный арендатор имеет право на свою пропорциональную долю
доход.

Ответственность за владение

Каждый совместный арендатор также несет ответственность за свою пропорциональную долю
расходы, налоги и ремонт. Если расходы оплачиваются одним совместным
арендатор, другие совместные арендаторы должны возместить ей свою долю. В
обязанность по возмещению может быть исполнена одним совместным арендатором путем помещения залога
против интересов других арендаторов. Если один совместный арендатор
оплачивает улучшения в собственности, другие совместные арендаторы должны
возмещать только меньшую из стоимости улучшений или
увеличение стоимости общего имущества.

Право на выживание

В случае смерти одного из сожителей, интересы
умерший автоматически переходит к выжившим совладельцам, а не к
наследники умершего или лица, указанные в его завещании. Право
дожития продолжается до единственного выжившего из совместных арендаторов
владеет всей долей в собственности.

Выход

В совместной аренде нет ничего святого. Это может быть нарушено
любой из совместных арендаторов. Определенные действия сломают его, даже против
пожелания других совместных арендаторов, и преобразовать его в аренду в
обычным, так что функция выживаемости не сработает.

  • Передача или даже договор о передаче совместного арендатора в
    третье лицо разрушает совместную аренду, по крайней мере, в отношении
    лицо, передающее долю в совместной аренде.
  • Недобровольная передача правового титула приведет к разрыву совместной аренды. Для
    Например, кредитор одного из солидарных арендаторов может достичь только этого
    доля арендатора.
  • В некоторых штатах ипотека оформлена одним из совместно арендаторов
    разделяет совместную аренду, но ипотека оформляется всеми совместными
    жильцов нет.
  • Если один совместный арендатор подает иск о разделе против других, и раздел предоставляется, совместное владение прекращается.
  • Любое соглашение между совместными арендаторами, показывающее намерение рассматривать собственность как общую аренду, приведет к выходному пособию.
Недостатки

Совместное владение с правом наследования может показаться удобным и легким, но у него могут быть недостатки.

  • Семья может быть лишена наследства.

Два брата, Тим и Джейк, владеют собственностью как совместные арендаторы с правом
выживаемости.После смерти одного выживший автоматически
получил интерес умершего. Если Тим умирает, Джейк получает
интерес. Жена и дети Тима не наследуют, даже если Тим оставил
будет заявлено, что его собственность должна была достаться его жене и детям.

  • Родитель может потерять контроль над имуществом, находящимся в совместной с детьми собственности.

Мейбл, вдова, полностью владеет домом. Думая, что она спасет
расходы на наследство после ее смерти, она передала имущество в совместную аренду
со своей дочерью Пэтси.Теперь Мэйбл хочет снова выйти замуж, продать дом,
и переехать во Флориду. Пэтси, не желая, чтобы ее мать снова вышла замуж и переехала
прочь, отказывается продавать.

  • Включение только одного имени ребенка в документ о собственности может вызвать обиду и лишить наследства других детей.

Г-жа Смит передала право собственности на свою ферму в совместную аренду со своим сыном.
Роберт. Она сказала Роберту разделить собственность с его сестрой Рут.
После смерти матери Роберт отказался делиться имуществом с Рут.Юридически от него этого не требуется.

Супружеские пары имеют дополнительные возможности владения недвижимостью

Аренда в полном объеме — это форма совместной собственности, которая применяется только
мужу и жене, когда они состоят в браке. Он основан на старом
мнение общего права, что муж и жена — одно лицо для целей
владение собственностью.

Пока они женаты, ни муж, ни жена
отдельно иметь долю, которая может быть продана, сдана в аренду, заложена или
удерживается против.Также имущество не может быть разделено или разделено между
их. Каждый супруг безраздельно заинтересован во всем имуществе и
право единоличной собственности в случае смерти другого супруга. Следовательно, необходимо, чтобы любой документ, касающийся собственности, находящейся в аренде,
полностью подписывается мужем и женой.

Рик и Джейн полностью арендуют собственность. Рик делает
документ о передаче его доли в собственности Тодду.
Джейн не участвует в этом деле.После этого Рик умирает. Джейн теперь имеет
полное право собственности на недвижимость. У Тодда ничего нет.

Лишь около половины штатов продолжают полностью признавать аренду, а некоторые признают эту форму собственности только для недвижимого имущества.

Аляска Арканзас Делавэр Округ Колумбия Флорида
Гавайи Иллинойс * Индиана * Кентукки * Мэриленд
Массачусетс Мичиган * Миссисипи Миссури Нью-Джерси
Нью-Йорк * Северная Каролина * Оклахома Орегон * Пенсильвания
Род-Айленд Теннесси Вермонт Вирджиния Вайоминг

* Только недвижимость

В тех штатах, которые признают аренду в целом, обычно любые
передача собственности мужу и жене создает договор аренды
полностью, если в акте или завещании специально не указано иное.В
заявляет, где это не признается, передача с указанием аренды
в целом будет создана совместная аренда с правом наследования.

Поскольку аренда в целом применима только к мужу и
жена во время действительного брака, если они разводятся, аренда
целое автоматически преобразуется в общую аренду с каждым
лицо, владеющее половиной доли в собственности. Однако есть
несколько штатов, которые преобразовывают его в совместную аренду с правом
выживаемость.

Закон штата создает общинную собственность на собственность

Общинная собственность, также называемая семейной собственностью, признается в
Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас,
Вашингтон и Висконсин, но законы варьируются от штата к штату. В
В этих состояниях собственность обычно делится на две категории:
раздельное имущество и общественная (супружеская) собственность. Имейте в виду, что если вы
когда-либо жили в одном из этих штатов в браке, собственность, которая
стал «общественной собственностью» в этом штате, сохраняет этот характер, даже если
вы переезжаете в штат, не принадлежащий сообществу.

Отдельное имущество

Имущество, которое принадлежало супругу до брака или находилось в собственности
приобретены одним из супругов после брака в дар, по наследству, завещанию или
устройство считается отдельным имуществом. Доходы от отдельных
имущество также считается отдельным имуществом, как и приобретенное имущество
при заключении брака на средства, полученные из раздельного имущества.
Однако, если отдельное имущество смешано с общим имуществом, поэтому
чтобы сделать невозможным идентификацию, предполагается, что обособленное имущество
быть общественной собственностью.

Если вы когда-либо жили в государственной собственности, важно
вести полные и точные записи о том, как отдельное имущество было
получены и используются для преодоления презумпции того, что это сообщество
имущество.

Общинная собственность

Все имущество, принадлежащее или приобретенное женатым лицом, считается
быть общественной собственностью, если человек не может доказать, что это отдельная
имущество. Каждый из супругов владеет половиной собственности и имеет равную
право управления и контроля над общественным имуществом, но ни
супруг (а) может заключить любую форму соглашения о покупке, продаже или ипотеке
имущество без согласия другого супруга.Общественная собственность
не могут быть использованы для погашения отдельного долга любого из супругов.

При расторжении брака общее имущество делится поровну и считается
принадлежать мужу и жене как общим арендаторам. Если один из супругов умирает
оставив завещание, его или ее доля в общественном имуществе перейдет в
лица, указанные в завещании. Кто наследует общественную собственность, когда
нет воли варьируется от штата к штату. В некоторых штатах
оставшийся в живых супруг наследует имущество, а в других государствах
доля умершего переходит к его или ее потомкам.

Формы собственности | Разработчик решений Ag

Формы собственности на имущество

Одна из основных целей любого имущественного плана — распределить или избавиться от собственности после смерти. Чтобы принимать решения в этом отношении, важно понимать классификации собственности, а также различные способы владения имуществом. Передача собственности в случае смерти может зависеть от формы собственности. В частности, когда собственность находится в совместном владении двух или более человек, метод совместного владения может определять, кто в конечном итоге будет владеть имуществом.

Две классификации имущества

Недвижимость включает землю, а также все, что на ней построено или прикреплено к ней. Сюда могут входить здания, заборы и внутренняя черепица. Права на добычу полезных ископаемых также могут быть рассмотрены в отношении недвижимости.

Личное имущество может быть материальным или нематериальным. Материальная личная собственность включает все, к чему можно прикоснуться — от предметов домашнего обихода, ювелирных изделий и одежды до домашнего скота, машин, хранимого зерна, транспортных средств и предметов инвентаря.Нематериальная личная собственность включает такие активы, как банковские или брокерские счета, акции, облигации и страховые полисы. Эти нематериальные свойства могут быть представлены на листе бумаги, но фактическое имущество нематериально.

Способы владения собственностью

Хотя собственность обычно принадлежит физическим лицам, при планировании недвижимости важно знать формы совместного владения недвижимостью. Два широко используемых типа совместной собственности — это общая аренда и совместная аренда.

Комиссия Простое владение недвижимостью
Если физическое лицо владеет собственностью с полным контролем над ней, это можно назвать абсолютным владением. Однако на самом деле в Соединенных Штатах такой тотальный контроль над собственностью не существует. Согласно законодательству США, некоторые интересы в собственности закреплены за властями штата или местного самоуправления. К ним относятся права выдающегося владения, осуждение, налогообложение и зонирование. Известный домен позволяет правительству забирать собственность, если она необходима для общественного пользования (например, шоссе), с компенсацией владельцу посредством процесса, известного как осуждение.Налогообложение собственности разрешено для сбора средств на госуслуги. Зонирование и другие меры контроля за землепользованием также разрешены местными органами власти. Помимо этих полномочий, сохраняемых за правительствами, наиболее близким к абсолютному владению недвижимостью является понятие платного простого титула на собственность. Когда собственность хранится на простом платеже, владелец имеет право продать собственность, заложить собственность, сдать ее в аренду другому лицу или передать другим лицам в случае смерти владельца.

Общая аренда
Общая аренда (иногда сокращенно TIC) — это форма совместного владения недвижимостью, при которой два или более собственника имеют отдельный, но неразделенный интерес в собственности.Каждый собственник имеет право владеть всей собственностью, но не может исключать других арендаторов. Например, если четверо братьев и сестер (Джон, Мэри, Сью и Билл) наследуют четверть земли, каждый из них имеет четвертую долю во всех 160 акрах. Они не могут решить между собой, что Джон владеет сорока акрами на северо-западе, Мэри владеет сорока акрами на юго-западе и так далее. Такое разделение 160 акров потребует судебного разбирательства по разделу собственности для идентификации и разделения собственности на отдельные участки.При совместной аренде также возможно, что владельцы имеют неравные права на землю. Например, если есть три брата и сестры (Джон, Мэри и Сью), Джон может владеть половиной доли в собственности, в то время как Мэри и Сью владеют четвертью доли в собственности. Доля в имуществе может передаваться каждым владельцем отдельно при жизни или по завещанию. Таким образом, в приведенном выше примере Джон мог бы завещать свою половину доли своим детям Тому и Терезе в равных долях.Тогда Том, Тереза, Мэри и Сью будут владеть четвертью долей в собственности. Тип совместной собственности определяется проверкой языка на титульном листе, документе или сертификате акций. Чаще всего слова «и» и «или» создают общую аренду, как в «Джон и Мэри, и Сью и Билл», или в таких словах, как «Том Смит или Тереза ​​Джонс». Совместная аренда не имеет права наследования, как при совместной аренде.

Как группа или пара владельцев собственности, арендаторы вместе могут продавать всю собственность, а также сдавать ее в аренду, закладывать или делить доход от нее.Общий индивидуальный арендатор может занять (или заложить) долю владения арендатора, если кредитор примет эту долю владения в качестве залога. Тем не менее, кредитор будет знать, что если заемщик не выполняет свои обязательства по ссуде и кредитору потребуется взыскать залог по ипотеке, кредитор получит только пропорциональную долю арендатора в собственности. Чтобы продать долю в собственности, кредитору потребуется обратиться в суд с иском о разделе.

Совместная аренда
При совместной аренде (JT), иногда также называемой совместной арендой с правом наследования (JTWROS), два или более человека совместно владеют собственностью в равных долях.Как и в случае с арендой в общей собственности, каждый совместный арендатор имеет безраздельный интерес в собственности, и каждый совместный арендатор может запросить постановление суда о разделе и продаже, если этот владелец желает прекратить совместную аренду. Основное различие между совместной арендой и совместной арендой становится очевидным после смерти одного из собственников. Совместная аренда дает право на наследство, которое контролирует, что происходит с собственностью в случае смерти совместного арендатора. Когда совместный арендатор умирает, имущество переходит к другому совместному арендатору (-ам).Даже если совместный арендатор имеет завещание, которое пытается передать собственность этого совместного арендатора другим, закон совместной аренды имеет преимущественную силу.

В Айове, как и в большинстве штатов, создание совместной аренды как формы совместной собственности требует особого языка. Обычно используются слова, создающие совместную аренду недвижимости, и это «Джон Смит и Мэри Смит как совместные арендаторы с правом наследования, а не как общие арендаторы». Более конкретные инструкции можно найти в Кодексе штата Айова §557.15. Для нематериальной личной собственности, такой как банковские счета, язык собственности может быть следующим: «Джон Смит и Мэри Смит или оставшаяся в живых из них». Совместная аренда дает оставшемуся владельцу немедленный доступ к собственности без каких-либо дополнительных действий. Таким образом, если банковский счет или аналогичный финансовый актив находится в совместной аренде, оставшийся в живых совместный арендатор может немедленно продолжить использование счета после смерти одного владельца. Хотя совместный арендатор может продавать или закладывать долю в собственности, необходимо получить разрешение других совместных арендаторов.

Что касается имущественного планирования, то совместные арендаторы должны знать о возможной стоимости имущества, так как это может повлиять на последствия для федерального налога на имущество. Если имущество пары приближается к стоимости, при которой федеральные налоги на наследство могут подлежать уплате после смерти, для супругов может быть предпочтительнее владеть собственностью как частные лица, а не как совместные арендаторы. Кроме того, совместные жильцы должны быть готовы принять любой приказ о смерти. Обычно мы ожидаем, что первыми умрут пожилые люди; однако, если родитель и ребенок владеют собственностью как совместные арендаторы, и ребенок неожиданно умирает первым, родитель становится единственным владельцем.Это может поставить оставшегося в живых супруга и детей ребенка в трудную и непредвиденную ситуацию, и это следует учитывать при планировании наследства.

Двумя другими формами собственности или владения являются аренда целиком и пожизненное владение.

Полная аренда
Штат Айова не признает аренду в целом как форму владения недвижимым имуществом. Тем не менее, он упоминается здесь, потому что некоторые соседние штаты (например, Иллинойс) могут признать это формой владения недвижимостью.Полное владение недвижимостью аналогично совместной аренде, при которой каждый из супругов владеет неделимым имуществом с правом наследования, так что после смерти одного из супругов переживший имеет право на все имущество. Однако с арендой в полном объеме кредиторы отдельного супруга не могут прикрепить и продать долю должника. Это защищает супруга, не являющегося должником, в случае, если другой супруг находится в долгах или заявляет о банкротстве. Если это признано, эта форма собственности ограничивается супружескими парами.Опять же, аренда в целом не признается законом штата Айова.

Life Estates
Пожизненное имущество — это не настоящая форма собственности, а, скорее, способ владения имуществом. Пожизненное имущество создается, когда владелец недвижимости передает собственность другому лицу, но сначала резервирует пожизненное имущество для третьей стороны. Получатель пожизненного имущества (известный как «пожизненный арендатор») полностью владеет имуществом на протяжении всей жизни арендатора. Однако пожизненный арендатор не может передать имущество после его смерти, поскольку оно уже было передано другому лицу, известному как «оставшийся человек».»Имущество, находящееся в пожизненном имуществе, может избежать завещания, потому что пожизненный арендатор не имеет права передавать имущество после смерти; однако, поскольку пожизненный арендатор в полной мере использовал и пользовался имуществом в течение жизни, оно будет включено в налогооблагаемую недвижимость пожизненного арендатора. . Оставшееся лицо приобретает законный интерес в имуществе после смерти пожизненного арендатора. «Оставшаяся часть» может быть заложена, передана или прикреплена. Кроме того, оставшееся лицо приобретает повышенную основу после смерти пожизненного арендатора.

Существует множество форм владения недвижимостью, иногда называемых законом будущих интересов. Например, пожизненное имущество создается, когда владелец недвижимости передает собственность другому лицу, но передает пожизненное имущество третьей стороне. Это может произойти после смерти супруга, который передает землю детям, но дает пожизненное имущество оставшемуся в живых супругу. После смерти второго супруга имущество полностью переходит к детям. Другой пример пожизненного имущества может иметь место, когда живое лицо дарит имущество наследникам, но сохраняет пожизненное имущество (пожизненное использование) до своей смерти, после чего имущество полностью переходит к наследникам.Пожизненное поместье может быть создано на основании акта, завещания или в рамках трастового документа. Как и во всех сделках с недвижимостью, следует получить юридическую консультацию у юриста относительно правильного использования жилой недвижимости.

Университет штата Айова по расширению и помощи не предоставляет юридических консультаций. Любая предоставленная информация предназначена для ознакомления и не предназначена для замены юридической консультации компетентного специалиста, нанятого для этой цели частным лицом или организацией.
Этот материал основан на работе, поддержанной USDA / NIFA под номером награды 2010-49200-06200.

Мелисса О’Рурк, специалист по расширению фермерских хозяйств и управлению агробизнесом, 563-382-2949, [email protected]

Определение арендаторов в целом

Вы можете владеть недвижимостью несколькими способами, в зависимости от ваших целей и личных обстоятельств. Полная аренда (TBE) — это вариант, доступный супружеским парам в некоторых штатах.

Это , только доступно для супругов, а в некоторых юрисдикциях — для домашних партнеров. Акт будет «провален» — он не может быть подтвержден законом — если вы попытаетесь заключить такое соглашение о собственности с кем-то, с кем вы не состоите в браке, или если ваш штат не признает это положение для зарегистрированных семейных партнерств. и вы хотите таким образом удерживать право собственности на собственность вместе со своим партнером.

Многие штаты до сих пор используют термины «муж» и «жена», а не «супруги» в своих законодательных кодексах.Однополые супруги должны проконсультироваться со специалистом-юристом, чтобы выяснить, является ли их штат одним из них, и добавить дополнительные формулировки к своим действиям, чтобы уточнить, что они намерены владеть недвижимостью в качестве арендаторов в целом.

Полная аренда обычно не является формой собственности по умолчанию, когда супружеская пара владеет активом, если только это имущество не является недвижимостью. Этот тип собственности также может использоваться для банковских и инвестиционных счетов в штатах, где это разрешено.

Общие элементы собственности TBE

Право собственности на TBE регулируется пятью правилами.Эти условия известны как «единства», и они должны существовать, чтобы документ TBE был действительным:

  • Единство владения: Супруги имеют совместное владение и контроль над помещением.
  • Единство интересов: Ни один из супругов не имеет большей доли в собственности, чем другой.
  • Единство правового титула: Оба супруга получают право собственности на собственность по одному и тому же документу.
  • Единство времени: Право собственности на имущество должны переходить оба супруга одновременно.
  • Единство брака: В большинстве штатов супруги должны состоять в браке на момент приобретения собственности. Некоторые государства признают для этой цели внутренние партнерства. В некоторых штатах собственность может автоматически преобразоваться в TBE, если не состоящие в браке партнеры приобретают ее, а затем вступают в брак.

Арендаторы в целом: кому что принадлежит?

Каждый супруг индивидуально владеет всем имуществом, и они совместно контролируют его как арендаторы в целом.Муж и жена рассматриваются как единое юридическое лицо.

Том и Сью Смит, супружеская пара, имели бы 100% долю владения недвижимым имуществом, если бы они купили собственность вместе и вместе владели правом собственности в качестве арендаторов.

Эта форма собственности не позволяет Тому продавать собственность или, во многих штатах, размещать ипотеку или другое залоговое право взыскания на нее без сотрудничества и согласия Сью.

TBE и кредиторы

Кредиторы Тома или Сью обычно не могут получить доступ к активу, по крайней мере, по долгам, которые записаны только на одно из их имен.Если против Тома предъявлен иск о выплате неоплаченного долга в размере 50 000 долларов, который он заключил на свое единственное имя, этот кредитор не может принудить к продаже собственности или наложить залог на нее, потому что она также принадлежит Сью, и Сью не является стороной договора долг.

Конечно, собственность — это честная игра для долгов, которые Сью и Том могли взять вместе, и федеральные налоговые залоги также являются исключением из правил.

Кредиторы могут подать иск в суд, если у них есть основания полагать, что TBE был создан с целью обмануть их и спасти собственность от долгов одного из супругов.В этом случае не исключено, что положения о TBE могут быть отменены судьей.

Арендаторы полностью имеют право на выживание

Оставшийся в живых супруг немедленно становится единственным владельцем имущества после смерти другого супруга. Говорят, что владение TBE дает «право на выживание».

Имущество передается вне завещания оставшемуся в живых супругу, а не наследникам умершего супруга или в соответствии с условиями имущественного плана умершего. Фактически, супруг не может по закону включить собственность TBE в имущественный план из-за этого положения о праве на наследство.

Имущество выходит из наследства только в случае смерти первого супруга. Выжившим супругам придется прибегнуть к другому методу планирования наследственного имущества, чтобы избежать завещания имущества в случае их собственной смерти.

Имущество также подлежит завещанию, если оба супруга умирают одновременно в результате общего события.

TBE против совместных арендаторов с правом выживания

Требование о браке — это четкое различие между TBE и совместной арендой с правом на выживание.Большинство других положений такие же.

Есть только одно дополнительное требование для аренды в целом — совладельцы должны состоять в законном браке друг с другом на момент получения титула, и они должны оставаться в браке друг с другом на протяжении всего периода владения.

Ситуация с TBE также предлагает дополнительную защиту, которую не разделяют совместные арендаторы с правом наследования. Ни одному из супругов не разрешается передавать долю в активе третьей стороне.

Арендаторы в целом по сравнению с арендаторами в целом

Соглашение о TBE автоматически и в силу закона преобразуется в общую аренду в случае развода супругов.

На практике недвижимое имущество является семейным активом, подлежащим разделу в суде по семейным делам при разводе супругов. Обычно это приводит к продаже или передаче имущества в единоличную собственность одному или другому супругу в рамках бракоразводного процесса.

Общая аренда — это популярный и менее строгий вид собственности.Совместные арендаторы могут владеть разными долями владения. Они не обязательно «равные» совладельцы, им не обязательно быть женатыми или даже родственниками.

Джо может принадлежать 60%, а Салли — 40%. Но и Джо, и Салли сохраняют за собой право пользоваться всем помещением, несмотря на эти проценты владения.

Этот тип собственности не дает никаких прав на наследство. Любой арендатор вправе отчуждать или передавать свою долю собственности третьему лицу без согласия своего совладельца.Если бы Джо продал свои 60% акций Тому и Биллу, Салли оказалась бы в общей договоренности с Томом и Биллом, даже если это ей не нравится.

Какие государства соблюдают эту форму аренды?

Половина всех штатов — 25 плюс округ Колумбия — признают аренду полностью по состоянию на 2019 год, но с разными правилами в зависимости от типа собственности.

Аляска, Иллинойс, Индиана, Кентукки, Мичиган, Нью-Йорк, Северная Каролина и Орегон резервируют этот тип собственности только для недвижимости.

Штатами, которые признают право аренды на все типы собственности, являются Арканзас, Делавэр, Флорида, Гавайи, Мэриленд, Массачусетс, Миссисипи, Миссури, Нью-Джерси, Оклахома, Пенсильвания, Род-Айленд, Теннесси, Вермонт, Вирджиния и Вайоминг.

Огайо признает этот тип собственности только для документов, созданных до 4 апреля 1985 года. Имущество, приобретенное с этой даты, не может принадлежать таким образом.

Округ Колумбия также соблюдает правила аренды всей собственности.

Пары могут владеть своими домами в качестве арендаторов только в штате Иллинойс. Таким образом они не могут покупать и давать право собственности на инвестиционную недвижимость.

Любая совместная аренда, заключенная между мужем и женой в Мичигане, автоматически становится TBE в силу их брака, и если они владели имуществом как совместные арендаторы до брака, право собственности автоматически переходит в TBE, когда они вступают в брак.

Арендная плата в полном объеме может быть прекращена в любое время по обоюдному согласию супругов.

ПРИМЕЧАНИЕ. Законы штата могут часто меняться. Пожалуйста, проконсультируйтесь с юристом для получения самых свежих советов, если вы планируете получить право собственности на недвижимость таким образом. Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет юридическую консультацию.

Опасности владения собственностью в качестве сожителей с полными правами на наследство

Есть несколько способов владения недвижимостью несколькими владельцами. Для супружеских пар одним из наиболее часто используемых объектов недвижимости является полная сдача в аренду.Он предоставляет право на наследство, которое позволяет пережившему супругу владеть имуществом, не требуя завещания. В Мичигане это поместье доступно только супружеским парам. В некоторых случаях стороны могут стремиться имитировать право наследования, содержащееся в аренде, в целом, удерживая собственность в качестве совместных арендаторов с полным правом наследования. Подобно сдаче в аренду целиком, это имущество не может быть разделено в одностороннем порядке по решению одной из сторон, и оно предоставляет нерушимое право наследования оставшимся в собственности совместным арендаторам.Это может сделать это при некоторых обстоятельствах более привлекательным вариантом для совместной аренды, которая является предполагаемой недвижимостью для не состоящих в браке лиц в Мичигане. Однако стороны, стремящиеся использовать совместную аренду с полным правом наследования, должны осознавать риски, связанные с такой недвижимостью.

Фон

Характер усадеб в земле

Порядок владения недвижимым и личным имуществом одним или несколькими лицами называется «недвижимым имуществом».«Определение недвижимости, в которой находится недвижимость, позволит описать степень, количество, характер и степень заинтересованности лица, владеющего недвижимостью. Термин «имущество» часто используется как синоним слов «право», «титул» и «проценты».

Имущество может быть абсолютным или условным. «Абсолютное сословие» не подлежит поражению ни при каких условиях. Однако существование «условного сословия» зависит от «наступления или отсутствия какого-либо неопределенного события, в результате чего поместье может быть изначально создано, увеличено или разрушено.”Юридический словарь Блэка, 547 (6 th ed. 1991).

Одна из самых распространенных форм собственности на недвижимость — платная. Простое владение недвижимостью за плату означает, что собственность находится в собственности без каких-либо ограничений в отношении продолжительности, распоряжения или возможности передачи по наследству. Термин «плата» относится к имуществу, «которым владеет человек, при котором земли передаются ему и его наследникам абсолютно без каких-либо ограничений или ограничений, налагаемых на его имущество». Юридический словарь Блэка, 615 (6 th ed. 1991). Плата за простое наследство означает чистую плату, «абсолютное наследство без каких-либо условий или ограничений для определенных наследников».. . . Это самое большое поместье и самый большой интерес к земле ». ид.

В некоторых случаях, однако, простое землевладение за плату может принадлежать двум или более лицам. Если недвижимое имущество одновременно принадлежит двум или более лицам, необходимо определить сам характер одновременного владения, и каждая форма одновременного владения недвижимостью имеет свои преимущества и недостатки.

Общие арендаторы, арендаторы целиком, совместные арендаторы и совместные арендаторы с полными правами на выживание

Если два или более не состоящих в браке лица владеют правом собственности на основании документа, в котором не указываются их совместные интересы, закон предполагает, что этот документ создает общие права аренды между получателями грантов. См. MCL 554.44. При совместной аренде интересы умершего арендатора будут переданы либо наследникам арендатора по завещанию, либо по завещанию арендатора по завещанию. У общих арендаторов нет права на выживание. Совместно арендаторы владеют разными титулами, но на условиях единого владения. Недвижимость, находящаяся в собственности общих арендаторов, может быть разделена. См. MCL 600.3304 («Все лица, владеющие землями в качестве совместных арендаторов или совместно арендаторов, могут разделить эти земли.»). «Раздел, как правило, осуществляется путем физического разделения собственности, так что каждый участник может получить во владение отдельное, единоличное имущество в конкретной недвижимости». См. Hrit v McKeon , неопубликовано на основании заключения Апелляционного суда от 3 февраля 2015 г. (дело № 317988), 2015 г. WL 447474. Если справедливый раздел собственности не может быть произведен, суд может распорядиться о собственности продал и поделил выручку. Идентификатор .

Если два лица, состоящие в законном браке, владеют правом собственности в соответствии с документом, в котором не указываются разные совместные интересы, закон предполагает, что этот документ создает договор аренды для всех. См. ДеЯнг против Меслера , 373 Mich 499, 504; 130 NW2d 38 (1964). При сдаче в аренду в полном объеме интересы умершего арендатора прекращаются со смертью арендатора, и имущество умершего арендатора не имеет доли в собственности. In re Renz ’Estate , 338 Mich 347; 61 NW2d 148 (1953). Несмотря на то, что ни один из арендаторов не имеет отдельных интересов, оба арендатора имеют право на наследство при условии смерти другого арендатора. Лилли против Шмока , 297 Мич 513, 517; 298 NW 116 (1941).Договор аренды не может быть прекращен ни одной из сторон в одиночку. Джон Г. Кэмерон-младший, Закон о недвижимости штата Мичиган, § 9.14 (3 , ред. , изд. 2005 г.). Если брак расторгается путем развода, стороны становятся общими арендаторами в отношении имущества. MCL 552.102. Даже если брак не расторгнут, Верховный суд штата Мичиган постановил, что при определенных обстоятельствах супруг (а), который владеет имуществом, находящимся исключительно в аренде, может рассчитывать на другого супруга для покрытия таких расходов на содержание в соответствии с теориями неосновательного обогащения и взносов. См. Ткачик против Мандевилля, , 487 Mich 38, 50-51; 790 NW2d 260 (2010 г.).

Несмотря на вышеуказанные презумпции, закон штата Мичиган также разрешает создание совместной аренды. Существует две основные формы совместной аренды: (i) совместная аренда; и (ii) совместная аренда с полным правом наследования. Совместное владение может быть создано путем передачи двум или более лицам «как совместные арендаторы» или «как совместные арендаторы, а не как общие арендаторы». Во избежание презумпции MCL 554 требуется явное заявление о совместной аренде.44. Стандарты права собственности на землю в штате Мичиган, 5-е место 6.2. Совместный арендатор пользуется правом наследования, что означает, что в случае смерти совместного арендатора все другие совместные арендаторы наследуют его или разделяют в равных долях. Все совместные арендаторы владеют равной неделимой долей в собственности, и в отношении совместной аренды может быть возбужден иск о разделе. MCL 600.3304.

Основное различие между совместной арендой и совместной арендой с полным правом наследования заключается в том, что совместная аренда может быть разорвана, но совместная аренда с полным правом наследования не может быть разделена актом только одного из совместных арендаторов.Это аналогично праву наследования при аренде для всех. Совместная аренда с полным правом наследования «может быть уничтожена только актом всех сторон». Джон Г. Кэмерон-младший, Закон о недвижимости штата Мичиган, § 9.11 (3 , издание , изд. 2005 г.).

При совместной аренде (без полных права на наследство), когда совместный арендатор передает свой интерес третьей стороне, он отделяет этот интерес от других совместных арендаторов и создает общую аренду между передающим совместным арендатором грантополучателем и остальные совместные арендаторы.Право на наследство останется только между оставшимися первоначальными совместными арендаторами. Что касается коллективных оставшихся первоначальных совместных арендаторов и переходящего совместного арендатора, то будет общая арендная плата. Прекращение совместной аренды может быть результатом как добровольной передачи доли совместного арендатора, так и принудительного сбора и продажи доли совместного арендатора кредитором совместного арендатора. Соответственно, можно уничтожить право наследования совместной аренды, и совместная аренда подлежит разделу. См. MCL 600.3304.

При совместной аренде с полным правом наследования, однако, когда совместный арендатор передает свой интерес третьей стороне, эта третья сторона приобретает только интерес передающего совместного арендатора, включая их право на наследство. Продолжительность жизни грантополучателя совместного арендатора не влияет на характер или действие права на наследство. Кэмерон, § 9.11. В деле Альбро против Аллена , 434 Mich 271; 454 NW2d 85 (1990), Верховный суд штата Мичиган заявил, что такие интересы представляют собой «совместное пожизненное имущество с двойным условным остатком».Кроме того, поскольку элемент условного остатка не может быть уничтожен актом другого совместного арендатора и не является посессорной собственностью, этот элемент наследства не подлежит разделу. Однако, поскольку передача собственнического имущества не имеет отношения к условному остатку, «элемент совместного недвижимого имущества» подлежит разделу. Альбро , 434 Мичиган, 285.

Опасности передачи имущества совместно арендаторам с полными правами на наследство

Отдельные принципы, лежащие в основе вышеуказанных форм собственности, могут привести к непредвиденным последствиям, если отношения между сожителями со временем меняются неблагоприятно, и некоторые из наиболее значительных последствий возникают из совместной аренды с полным правом наследования.Стороны, которые владеют имуществом в качестве общих арендаторов, могут обратиться в суд с ходатайством о разделе имущества. Стороны, которые владеют имуществом в качестве арендаторов в целом, могут подать в суд ходатайство о разводе, и после этого они будут владеть имуществом в качестве общих арендаторов и могут воспользоваться правом раздела. Стороны, владеющие собственностью в качестве совместного арендатора, могут свободно передавать свою собственность и пользоваться правом раздела. Но арендаторы, которые владеют недвижимостью в качестве совместных арендаторов с полным правом наследования, не пользуются полным правом раздела.Существующее имущество не может быть полностью уничтожено без согласия других сторон соглашения, потому что на условные остатки не может повлиять односторонний акт одного из сожителей.

В деле Hrit v KcKeon , supra , например, две женщины владели домом у озера в качестве совместных арендаторов с полным правом наследования. Через тридцать (30) лет отношения прекратились, и один из арендаторов попытался разделить собственность. И суд первой инстанции, и Апелляционный суд отказались это сделать.Поскольку остатки с двойным условием не могли быть уничтожены и из-за предполагаемого отсутствия жизнеспособного рынка для жизненного имущества неизвестной продолжительности, суды отклонили попытку истца разделить любую часть имущества. Апелляционный суд пришел к выводу, что единственное средство правовой защиты для истца состояло в том, чтобы, по сути, ничего не предпринимать и ждать, пока другая сторона умрет:

Как и в случае Wengel , 270 Mich App at 106, средство правовой защиты для истца в этом случае состоит в том, чтобы «воздержаться от участия в дорогостоящей судебной тяжбе или иной конфронтации с [] проживающим пожизненным квартиросъемщиком, решив вместо этого принять мирное владение, сославшись на … Ее права основывались на условном остатке после смерти пожизненного арендатора.Это средство правовой защиты, конечно, требует, чтобы истец выжил в отношении ответчика, и поэтому может показаться полностью неудовлетворительным. Тем не менее, учитывая обстоятельства этого дела, это единственное доступное реальное средство правовой защиты.

Исход дела Hrit , однако, был позже смягчен решением Апелляционного суда по делу Olson v Bosanac , неопубликованным на основании заключения Апелляционного суда от 20 декабря 2018 г. (дело № 341478), 2018 г. WL 6709362. В Olson , supra Апелляционный суд пояснил, что Hrit не установил общую норму, запрещающую раздел совместного жизненного владения совместной аренды с полным правом наследования, потому что это будет игнорировать постановление Верховного суда Мичигана по делу Albro , выше , которое прямо разрешило такой раздел.Каждый случай должен зависеть от собственного набора фактов. Хотя такое совместное пожизненное имущество может иметь небольшую ценность, с точки зрения закона нельзя сказать, что такое разделение недоступно для этого элемента совместной аренды с полным правом наследования. См. Olson , выше, at * 10 («Хотя может быть логичным предположить, что такое пожизненное поместье могло иметь небольшую ценность, заключение этого Суда по делу Hrit не претендует на то, чтобы делать такое общее заявление о том, что все такие пожизненные поместья являются неликвидными, но вместо этого указали, что вывод был ограничен фактами этого конкретного дела.. . . Подход, использованный судом первой инстанции в данном деле, по сути, приведет к восстановлению правила, которое наш Верховный суд отменил в деле Albro »). Кроме того, Апелляционный суд предоставил потенциальную возможность судебной защиты в случае такого частичного раздела:

В деле Френзель против Хейса , 242 Мичиган 631, 636; 219 NW 740 (1928 г.), наш Верховный суд объяснил: «Один соарендатор не может взыскать ренту с другого соарендатора, который с его согласия занимал совместно принадлежащие ему помещения.Но, когда возникает вопрос в разбирательстве о разделе по справедливости, и особенно когда владение было исключительным, этот суд признал, что при корректировке долей сторон тот, кто имел исключительное право владения помещением, должен учитывать его использование и оккупация.» Однако сторона, которая имела исключительное владение, по-прежнему имеет право на получение кредита, основанного на расходах на рассматриваемое имущество, таких как налоги, уплаченные этой стороной. ид. по адресу 639, 219 NW 740.Как указывалось ранее, дело о разделе может быть возбуждено «любым лицом, владеющим имуществом». MCL 600.3308. «Имущество во владении — это то место, где владелец имеет непосредственное право владения землей…» MCL 554,8. Владелец доли в пожизненном имуществе «имеет право на владение и аренду, выпуски и прибыль» от собственности. Кувшин против Дугласа , 37 Мичиган 339, 341 (1877). В частности, совместное владение недвижимым имуществом при совместной аренде с полными правами наследования представляет собой «посессорное имущество без права собственности с немедленным правом владения имуществом».» Wengel , 270 Mich App at 99, 714 NW2d 371.« Каждый совместный арендатор владеет всем имуществом, и каждый имеет право на неразделенную долю в нем ». Альбро, , 434 Мичиган, 274; 454 NW2d 85. И, как указывалось ранее, наш Верховный суд прямо постановил, что участник совместной аренды с полными правами наследования может требовать раздела доли в пожизненном имуществе. ид. at 284, 286, 454 NW2d 85. Соответственно, из этого следует, что участник совместной аренды с полными правами наследства может иметь право на некоторую сумму арендной платы, если другой арендатор исключен из собственности, в которой оба арендатора ведут посессорную жизнь. имущественный интерес.( Olson , выше , at * 7).

Тем не менее, Апелляционный суд в деле Olson также отклонил попытку истца использовать справедливые средства правовой защиты в виде квантовой меры и неосновательного обогащения для решения проблем, связанных с справедливостью при использовании собственности. Такие средства правовой защиты недоступны при наличии контракта по тому же предмету, а гарантийный акт, создающий совместную аренду с полным правом наследования, считается контрактом. Таким образом, Апелляционный суд в деле Olson пришел к выводу, что «[b] на основании дела.. . регулирует тот же предмет и вовлеченные стороны. . . квантовые меры и несправедливое обогащение [были] неприменимы. . . . » Olson , выше , в * 12. Хотя кажется, что этот аспект решения Olson может показаться несовместимым с указанием в решении Tkachik , что неосновательное обогащение было доступно совместно арендаторам в полном объеме (и, следовательно, оно также должно быть доступно совместно арендаторам с правом о праве на наследство), суд Olson уже пришел к выводу, что в отношении раздела совместно нажитого имущества «сторона, которая имела исключительное владение, по-прежнему имеет право на получение кредита, основанного на расходах на рассматриваемое имущество, таких как уплаченные налоги. той стороной.” Olson , supra , at * 7 (цитируется Frenzel , 242 Mich at 639). Кроме того, суд Olson , по-видимому, не проводил явного анализа по делу Tkachik , и еще неизвестно, согласится ли другая комиссия с поверхностным анализом Olson по этому вопросу. Тем не менее, по крайней мере, по существу, кажется, что Olson поддерживает логику Tkachik , даже если он использовал другой подход.

Из-за неуничтожимости остатков двойного контингента использование совместной аренды с полным правом наследования представляет значительные риски для вовлеченных сторон. Соглашаясь владеть таким имуществом, стороны соглашаются быть связанными отношениями, которые закончатся только либо по взаимному соглашению всех сторон, либо в случае смерти всех сторон, кроме одной. В то время как Olson и потенциально Tkachik предоставляют возможные способы обращения в суд для одного совместного арендатора против другого в случае спора, результат Hrit демонстрирует, что в некоторых случаях не может быть никаких средств правовой защиты, кроме признать непроницаемость поместья.

Сводка

Когда недвижимое имущество должно принадлежать нескольким лицам, стороны должны решить, в каком имуществе будет владеть недвижимое имущество. Совместная аренда с полным правом наследования может показаться привлекательным средством для отсрочки и решения вопроса о праве без обращения в суд по наследственным делам, но это чревато опасностью, если возникнет спор между сторонами.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *