Собственность на квартиру какая бывает: Какие есть виды оформления квартиру в собственность по закону РФ?

Содержание

Совместная и долевая собственность на квартиру – нюансы и отличия

Последнее обновление: 11.01.2020

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

 

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

 

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

 

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

 

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

 

 

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

 

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например).  Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

 

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

Общая совместная собственность на квартиру

 

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

 

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

 

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

 

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

 

 

Общая долевая собственность на квартиру

 

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

 

  • идеальными или
  • реальными.

 

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

 

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

 

 

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

 

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

 

  ♦  ♦

  ♦  ♦

 

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН онлайн можно – ЗДЕСЬ.

 

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

 

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

 

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т. п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Читайте также Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.  — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Право собственности на квартиру

Обычному человеку порой бывает сложно разобраться в российских законах. Местами они запутаны и кажутся нелогичными. Однако, как говорится, незнание законов не освобождает от ответственности. Особенно дорого последствия такого незнания обходятся нам в области недвижимости. Поэтому сейчас хотелось бы ответить на основные вопросы, связанные с правом собственности на квартиру.

Что означает право собственности и как можно понять, обладаю ли я этим правом или нет?

Право собственности означает право собственника владеть, использовать и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением. Доказательством того, что данный человек является собственником квартиры, является Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Является ли квартира, полученная от государства, собственностью проживающих?

Нет, проживающие в так называемой муниципальной квартире не имеют на нее право собственности, если они не провели приватизацию данного жилого помещения. Это означает, что права проживающих сходны с правами арендатора: вы должны оплачивать предоставленное право проживания и бережно использовать квартиру по прямому назначению. Также вы имеете право поселить в ней других членов своей семьи с согласия уже проживающих там людей. Однако ваше право владеть и распоряжаться данным имуществом на такую квартиру не распространяется.

В чем различие между долевой собственностью и совместной собственностью на квартиру? Имеет ли смысл оформлять долевую собственность при покупке квартиры?

Общая собственность может быть как долевой, так и совместной. Различие заключается в том, что при долевой четко распределены доли каждого участника в собственности квартиры. При совместной собственности такого нет.

От определения вида собственности зависит прежде всего права их владельцев при распоряжении имуществом. При долевой собственности есть возможность продавать, обменивать, дарить отдельные доли ее владельцами с учетом согласия остальных собственников. При совместной собственности такое право можно реализовать только для всей квартиры целиком.

Имею ли я право получить право собственности на квартиру после смерти родственника?

Все зависит от того, находилась ли квартира в собственности на момент смерти и кто там был прописан. В случае, если квартира использовалась на условиях социального найма и вы не были там прописаны, то скорее всего нельзя. Если же квартира была в собственности, то нужно обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти для того, чтобы заявить права на наследство. Если вы были там зарегистрированы, то надо переоформить договор муниципального найма и только после этого с помощью приватизации получить право собственности на квартиру.

Существует ли еще возможность бесплатно приватизировать жилье?

Да, бесплатная приватизация жилья продлена до 1 марта 2013 года.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита будет ли принадлежать право собственности банку?

Нет. Когда вы приобретаете квартиру с участием ипотечного кредита, право собственности переходит к заемщику (или созаемщикам в зависимости от договора) в момент государственной регистрации собственности. Банк использует эту квартиру только как залоговое средство по кредиту.

Но на Вас накладываются некоторые ограничения на права использования и распоряжения квартирой до полной выплаты кредита. Все они должны быть указаны в вашем кредитном договоре, поэтому на стадии его заключения лучше ознакомится с этими условиями повнимательнее. Обычно ограничиваются права на продажу квартиры, передачу жилья в аренду или лизинг, прописку других членов семьи. Все эти действия возможны, однако их необходимо согласовывать с банком.

Что делать, когда нарушаются мои права собственника? Мои родственники не пускают меня в квартиру, часть которой находится у меня в собственности.

В случае, если не удается договорится мирным путем о решении данного конфликта, необходимо обращаться в суд о признании вашего права распоряжаться вашей частью имущества.

Могут ли лишить меня права собственности на квартиру без моего ведома, если я в ней не проживаю?

Нет, не могут. Законом предусматривается право собственника отказаться от права собственности на имущество. При вашем нежелании дело должно рассматриваться в суде с привлечением вас в качестве ответчика.

Каковы плюсы и минусы получения квартиры в собственность?

Можно выделить следующие положительные моменты для собственника жилья:

— Собственник имеет право владеть, использовать и распоряжаться своим жильем, а именно проживать в нем, продавать, покупать, сдавать, дарить, завещать, обменивать, перепланировать.

— В случае сноса дома государство обязано предоставить аналогичное жилье.

— Выселить собственника жилья из принадлежащей ему квартиры очень сложно. Даже при наличии большой задолженности по коммунальным услугам собственника выселяют после решения суда, квартиру продают и оставшуюся часть после уплаты долгов передают собственнику. Но это при условии, если у собственника и членов его семьи есть другое жилье, пригодное для проживания. Жителей муниципальных квартир в аналогичном случае переселяют в другую квартиру в соответствии с нормами общежития, т. е. не менее 6 кв. м на человека.

— После смерти владельца квартира переходит к наследникам вне зависимости от того, был ли в ней кто-нибудь прописан.

— Квартира в собственности, приобретенная до брака, не будет считаться общим имуществом и не будет делиться между супругами в случае развода.

В то же время для собственников жилья есть определенные минусы:

— Необходимо ежегодно выплачивать налог на имущество.

— Собственники несут все расходы на ремонт общих помещений дома, а не только своей квартиры.

— После смерти проживающего в муниципальной квартире на нее претендуют только те, кто в ней прописан. На квартиру с собственностью могут претендовать все, имеющие право на наследство.

— Жилье в собственности является имуществом, которым заемщик может отвечать перед банком в случае невыплаты кредита.

Просто и понятно об общей, совместной и долевой собственности

Часть 1: что такое общая собственность, виды общей собственности


 


Общая собственность 


— вид собственности, при котором имуществом владеют несколько лиц. При этом в качестве имущества может выступать делимая (продукты питания), неделимая (автомобиль) вещь, а также совокупность делимых и неделимых вещей, составляющих единое целое (мебельный гарнитур, сервиз, пара обуви).


 


Делимые вещи не теряют и не меняют своих свойств после раздела, сохраняют те же функции, что и целая вещь.


Например, если разделить на части дом и квартиру, состоящие из нескольких изолированных комнат, то они сохранят свою функциональность, хоть и в меньшем объеме.


 


Неделимые с юридической точки зрения вещи теряют качественные характеристики после раздела. Их нельзя разделить без ущерба назначения и целостности. Неделимыми являются автомобиль, телевизор.


 


! Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми, в зависимости от назначения земель. Делимый участок при разделе образует самостоятельные участки, которые можно по целевому назначению без перевода земель в иную категорию.


 


Общая собственность возникает:


— при приобретении недвижимости в браке


— вступлении в наследство нескольких лиц


— при приватизации недвижимости несколькими собственниками


 


Общая собственность бывает:


►   Совместная собственность


►   Долевая собственность


 


Совместная собственность подразумевает владение имуществом несколькими лицами без определения доли владения каждого из них.


 


+ Имущество, нажитое супругами в браке, признается совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрены иные условия. При этом доли не определены и подразумеваются равными.


 


! Имущество, приобретенное до брака, а также полученное одним из супругов в браке в дар или в наследство, является его личной собственностью.


 


Долевая собственность юридически закрепляет размер доли каждого собственника. Размер долей определяется либо законом (наследство), либо по соглашению участников собственности (договор простого товарищества). Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона или договора, доли признаются равными.


 


В телеграм-канале МОБТИ еще больше публикаций, новостей недвижимости и кадастра.

Теги:
МОБТИ,
просто и понятно,
недвижимость,
2020

Общая долевая собственность.

Что это такое? » 46ТВ Курское Интернет Телевидение

Общая долевая собственность — это когда в свидетельстве о праве собственности на квартиру/дом указаны несколько человек. С определённым размером доли каждого. При долевой собственности собственник может распоряжаться только своей долей.

Давайте на примере. Была семья — мама, папа, двое детей. Принадлежащая им квартира изначально оформлялась в долях на всех членов семьи.
Таким образом, у нас целых 4 собственника. По ¼ у каждого.
Мама с папой развелись. На режим права собственности это никак не повлияло, и повлиять не могло.
И вот папа решает продать свою ¼ долю в квартире, где живет его бывшая жена и двое детей.

Имеет ли он на это право?
! Да, имеет.
Право собственности включает в себя право владения, право пользования и право распоряжения.

! Но при долевой собственности есть определённые нюансы.

Решив продать свою долю, папа ОБЯЗАТЕЛЬНО должен:
 — соблюсти преимущественное право покупки другими участниками долевой собственности, а для этого он ОБЯЗАН:
— в письменной форме известить остальных собственников (бывшую супругу, детей) о своём намерении продать долю.

! Важно. В извещении должна быть указана цена и другие условия, на которых будет продана доля.
Папа не может указать в извещении одну цену, а впоследствии продать свою долю ниже предложенной в извещении цены.

В течение одного месяца с момента получения извещения мама с двумя детьми должны решить, будут ли они приобретать ¼ доли в квартире, в которой фактически проживают, или откажутся от приобретения доли. Отказаться от покупки они могут, представив продавцу (отцу) отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.

! При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права.

!
В течение одного месяца мама с детьми не только должны решить, что хотят купить эту долю, но И РЕАЛЬНО купить её, иначе она может быть продана третьему лицу.

Участник долевой собственности, как и любой собственник, может не только продать, но и подарить, завещать, заложить и иным образом распорядиться своей долей.
Если папа решит свою долю подарить, то ему, естественно, не надо будет извещать об этом событии бывшую супругу с детьми. Поскольку на подарки преимущественное право не распространяется.

! Из-за таких вот «подарков», которые по факту прикрывали сделки по купли-продажи доли с целью обхода правила о преимущественном праве выкупа, с 2015 года сделки по дарению/продаже доли совершаются через нотариуса.
По идее, нотариус должен анализировать правовую природу данных сделок и в случае возникновения подозрений — отказывать в совершении нотариального действия.

Можно ли «заставить» собственника отказаться от своей доли?
И да, и нет.

Представьте ситуацию. Вы вместе со своей мамой являетесь собственниками квартиры. По ½ доли у каждого. Мама вас не очень любила, поэтому продала/подарила свою долю постороннему лицу и была такова! Таким образом, вам принадлежит только половина квартиры, а вторая половина — счастливому покупателю.

Весёленькое общежитие намечается?

Счастливый покупатель берет и дарит по 1/3 своей доли своим любимым жёнам сёстрам.
Каждая из одарённых владеет по 1/6 доли в когда-то полностью вашей квартире.
Договориться о цене выкупа с новыми жилицами вы не смогли.

Что делать?

Нужно идти в суд с иском о признании долей сестёр в квартире незначительными, о прекращении их права собственности, выплате им рыночной стоимости долей.

Понимаете? Просто «попросить» собственника, пусть и с мизерной долей — не получится. Суд может только принудительно заставить сестёр продать вам эти мизерные доли и прекратить их право собственности.
! Важно. Для подобного сценария помимо «незначительности» доли должны соблюдаться ещё два условия:
• реальный выдел «мизерной» доли невозможен;
• собственник доли не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Таким образом, сёстры из смоделированной ситуации должны быть зарегистрированы и проживать в другом месте, иметь другую жилплощадь в собственности.

! Не стоит забывать, что правосудие — вещь крайне непредсказуемая. В каждом конкретном случае Суд учитывает целую кучу разнообразных факторов. Так что война будет долгой. И её результат не всегда возможно спрогнозировать.

В следующий раз разберем вопросы, связанные с распоряжением имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Дарья Дюмина

Чем отличается долевая собственность от совместной?

В Российском законодательстве существуют различные понятия права собственности. Семейный Кодекс РФ, например, содержит только понятие совместной собственности, а Гражданский кодекс — совместной и долевой. Оба вида предполагают наличие нескольких собственников объектов недвижимого и движимого имущества. При этом долевая собственность предполагает определение частей, принадлежащих каждому из собственников, — они могут быть как равными, так и неравными. Если же собственность совместная, то такие доли не выделяются.

Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение

В случае с долевой собственностью распоряжение, пользование и владение недвижимостью возможно только с согласия всех ее владельцев, причем независимо от размера доли каждого из них.

Квартиры в новостройках с отделкой под ключ

В отсутствие такого согласия в квартире невозможно сделать перепланировку, ее нельзя продать и т. д. Конечно, законом не запрещается продажа своих квадратных метров, но при этом остальные участники долевой собственности будут иметь преимущественное право их приобретения, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Вы обязаны в письменном виде известить соседей о продаже своей доли и указать цену. Это правило применяется к так называемым возмездным сделкам (купле — продаже), подарить свою долю собственник может и без согласия остальных (безвозмездная сделка).

Совет Адвоката

Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»

В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой принципиально не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Решать проблему придется в суде. Можно принудительно выкупить долю у одного из совладельцев, либо добиться выделения доли в натуре. Но здесь будут иметь значение размер выкупаемой доли, ее значимость для собственника, техническая возможность выдела в натуре.
Часто граждане путают понятия долей в общем имуществе со сложившимся порядком пользования таким имуществом.
Например, трем собственникам принадлежит трехкомнатная квартира, по 1/3 на человека. Каждый из них занимает по одной комнате, ошибочно полагая, что эти комнаты как раз и есть их доли в общей долевой собственности. На самом деле это не так. Каждый из трех собственников при желании может владеть и пользоваться любой из комнат на тех же правах, что и другие собственники. Хочется добавить, что при долевой собственности право на часть имущества практически всегда закреплено на бумаге, чего нельзя сказать о совместной собственности. Кроме того, с июня 2016 года продажа долей требует нотариального удостоверения. 

Совместная собственность — в чем разница?

При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник. Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.

Совет Адвоката

Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»

Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.

В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке. Юристы советуют, прежде чем приобретать долю в праве на квартиру, дом или другой объект недвижимости, все тщательно обдумать и проконсультироваться со специалистами.

Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»

Читать также: «Регистрация квартиры в новостройке в собственность»

Какие бывают документы-основания возникновения права собственности?

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру могут быть:

  • Договор передачи жилья в собственность
  • Договор с Застройщиком
  • Договор уступки прав требования
  • Договор купли-продажи
  • Договор мены
  • Справка о выплаченном пае
  • Свидетельство о праве на наследство
  • Договор дарения
  • Соглашение о разделе имущества
  • Решение суда
  • Договор купли-продажи и ипотеки
  • Договор пожизненного содержания с иждивением

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько. Каждый такой Документ-основание показывает Покупателю, в какой области права была получена недвижимость.

Важно знать, что право собственности всегда имеет под собой какое-либо основание (источник) возникновения этого права у человека. На этот источник и указывает Документ-основание права собственности, т.е. на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

Документ-основание называют правоустанавливающим документом потому как, именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.

Свидетельство о праве собственности (иначе Титул), равно как и Выписка из ЕГРП на квартиру, являются правоподтверждающимидокументами, которые представляют собой выписку данных из базы Росреестра. 

По отношению к Свидетельству о праве (выписке из ЕГРП), документ-основание первичен и Титул выдается на его основе.

Основание регистрации права собственности на квартиру позволяет установить историю возникновения прав и переходов прав на нее, точнее – является отправной точкой для изучения правовой истории квартиры. На самом Титуле всегда указано отдельной строкой – на каком основании он был получен.

Немаловажным фактом является то, что с июля 2016 года государство не выдает Свидетельства о праве собственности, однако Документ-основание должен быть обязательно, иначе человек не является собственником квартиры.

В случае утери владельцем этого документа, его второй экземпляр хранится в архиве Росреестра, и всегда может быть восстановлен по заявлению владельца.

Мой домовладелец продал здание. Что теперь?

Нравится ли вам место, которое вы снимаете, или вы уже несколько месяцев играете с идеей переезда, решение уехать или остаться должно быть вашим решением . Но когда начинают ходить слухи о продаваемой недвижимости, арендаторы нервничают. Хотя слухи могут не иметь силы, они могут стать реальностью в будущем, поэтому важно знать, какие последствия продажа имеет для вашего гарантийного депозита и договора аренды.

Обычный и простой

Независимо от того, покупаете ли вы дом или многоквартирный дом с арендаторами, применяются те же правила. Никто не собирается выбросить вас на улицу без надлежащей правовой процедуры, и если они попытаются это сделать, существуют законы и агентства по поддержке арендаторов для защиты ваших прав. Независимо от того, есть ли у вас долгосрочная аренда или ежемесячный договор аренды, новый владелец недвижимости обычно должен согласиться с этими условиями. В некоторых штатах есть исключения из этих законов, но большинство договоров аренды и аренды связаны положениями, защищающими арендаторов.

Внимательно ознакомьтесь с вашим соглашением

Для начала раскопайте договор аренды и внимательно изучите каждый раздел. В нем должно быть четко указано, что соглашение является обязательным, что означает, что ни вы, ни арендодатель (старый или новый) не можете изменить сумму ежемесячной арендной платы или дату окончания, если условия не изменены и не согласованы обеими сторонами в письменной форме. Это также означает, что вас нельзя выселить, если вы не выплатили арендную плату и / или вы не нарушили установленные правила, например, изменили внутреннее убранство квартиры без разрешения или совершили незаконные действия.

Просят переехать

В некоторых случаях новый домовладелец планирует полностью переоборудовать здание в собственность другого типа, например, в кондоминиум или под розничный бизнес. Иногда даже планируют снести старое здание, чтобы освободить место для нового строительства. В таких ситуациях вас могут попросить переехать в течение 120-дневного (четырехмесячного) льготного периода. Чтобы освободить вас раньше, новый домовладелец может предложить вам такие стимулы, как бесплатная аренда на месяц или два или щедрая сумма денег на расходы по переезду.Принимаете ли вы эти условия или нет, зависит от вас, но хорошо подумайте, прежде чем что-либо подписывать, потому что любые новые соглашения заменят старые, и вы будете обязаны по закону их соблюдать.

Новое владение, новый арендодатель

Хотя новым владельцем, скорее всего, будет ваш новый арендодатель (если за это не отвечает управляющий), это не должно влиять на условия вашего первоначального соглашения. Пока (и если) вы не подпишете новый договор аренды, все должно оставаться неизменным, пока не истечет срок действия старого.Однако будьте готовы, если у вас есть помесячное соглашение, поскольку новый владелец имеет возможность довольно быстро изменить его условия, включая сумму вашей ежемесячной арендной платы. Заранее решите, какую прибавку вы можете выдержать, и отточите свои навыки ведения переговоров. Прежде всего, будьте дружелюбны и вежливы при обсуждении новых условий.

Новые аренды

В конце концов срок аренды истечет. Новые арендодатели обычно повышают арендную плату, поэтому вам снова нужно выбрать лучший вариант для вашей ситуации.Если домовладелец обещает новые удобства в здании, такие как улучшенное оборудование для прачечной, усиление безопасности, крытая парковка и т. Д., Убедитесь, что новый договор аренды включает все эти обещания в ясной и лаконичной форме, включая даты, к которым они будут выполнены. завершенный.

Залог

Новое право собственности не должно влиять на размер вашего гарантийного депозита и не должно влиять на его возврат при освобождении собственности. Старый домовладелец может вернуть его вам напрямую или передать новому владельцу для обработки транзакции.В любом случае вы по-прежнему имеете право на подробный список любых удержаний. Просто убедитесь, что вы ознакомились с местными законами о том, что считается нормальным износом, чтобы получить справедливую компенсацию.

Выезд

Возможно, вы полюбили старого хозяина и / или сразу почувствовали неприязнь к новому. Независимо от ваших чувств, вы так же юридически обязаны выполнять свою часть сделки. Вы все равно должны уведомить об отъезде как минимум за 30 дней и покинуть место в хорошем состоянии.Если ваш новый арендодатель хочет избавиться от старых арендаторов, чтобы привлечь новых по более высоким арендным ставкам, вы можете заключить сделку по сокращению ваших окончательных арендных платежей в обмен на более быстрый выезд.

Предполагаемые новые арендаторы

Когда вы уведомите о переезде, домовладелец, естественно, захочет показать потенциальным арендаторам вашу квартиру или дом. К этому сценарию применяются те же правила, что и к подрядчикам, входящим в ваш дом. В идеале вы должны быть дома для таких посещений из соображений конфиденциальности и безопасности и заранее спросить, удобно ли вам это посещение.Если домовладелец хочет показать недвижимость в ваше отсутствие, ему потребуется ваше письменное разрешение.

Смена владельца арендуемой собственности не должна быть болезненной. Фактически, в некоторых случаях это может быть даже замаскированным благословением. Просто ознакомьтесь с применимыми законами и постановлениями, регулирующими ваш город, округ и штат, и ваши проблемы должны быть сведены к минимуму.

Какие плюсы и минусы владения многоквартирным комплексом? — Multifamily.loans

Что следует знать инвесторам перед покупкой многоквартирного дома

Инвестирование в многоквартирный комплекс — один из самых проверенных временем способов накопления богатства.Фактически, многосемейное инвестирование имеет невероятный набор преимуществ, в том числе денежный поток, возможность финансировать недвижимость с ограниченной суммой денег и невероятные налоговые льготы (и это лишь некоторые из них). Однако инвестирование в квартиру — это не всегда солнце и ромашки; инвесторам приходится много работать, чтобы их недвижимость приносила прибыль. В этой статье мы обсудим некоторые из основных плюсов и минусов владения жилым комплексом. Таким образом, вы сможете принять более обоснованное решение относительно того, подходит ли приобретение многоквартирной собственности для ваших личных инвестиционных потребностей.

Преимущества владения жилым комплексом

Как мы только что упомянули, владение квартирой может иметь множество преимуществ. Вот некоторые из наиболее существенных преимуществ:

  • Денежный поток: Хотя некоторые типы инвестиций, такие как дивидендные акции и аннуитеты, обеспечивают некоторую степень выплат инвесторам, они обычно не дотягивают до суммы денежные средства, полученные от многоквартирных домов.

  • Кредитное плечо: Квартиры имеют огромное преимущество, позволяя заемщикам вносить от 20% до 30% продажной цены, финансируя остальную часть в течение периода амортизации 25-30 лет.В общем, акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и другие виды инвестиционных возможностей не предлагают ничего подобного.

  • Налоговые льготы: Многосемейная недвижимость — идеальное вложение с налоговой точки зрения. Инвесторы могут не только брать значительные проценты по ипотеке и амортизационные отчисления, но также часто вычитать командировочные и коммунальные расходы, а также другие расходы.

  • Прирост капитала: Как и в случае с домом на одну семью, с течением времени инвестор, как правило, будет наращивать капитал в своей собственности по мере выплаты ипотеки.Кроме того, собственный капитал увеличится, если стоимость самой собственности возрастет.

  • Потенциал синдицирования / партнерства: В то время как большинство инвесторов в акции или облигации инвестируют самостоятельно, жилые комплексы являются идеальным вложением для групп. Объединившись с другими инвесторами, вы можете приобретать более крупную и лучшую недвижимость, максимизируя свою потенциальную прибыль.

  • Дополнительный доход: Хотя арендные платежи от арендаторов обычно являются наиболее существенным источником дохода для многоквартирного комплекса, другие источники дохода могут иметь большое значение.Наиболее распространенные источники дополнительного дохода включают стиральные машины, торговые автоматы и парковочные места для нерезидентов (которые могут быть особенно прибыльными в престижных городских районах).

Недостатки владения жилым комплексом

Владение многоквартирным домом имеет массу преимуществ, но также имеет ряд потенциальных недостатков, в том числе:

  1. Временные затраты: Выбор, финансирование и покупка недвижимости жилой комплекс может длиться месяцами.И хотя вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью, которая будет выполнять многие повседневные обязанности по владению квартирой после покупки, вам все равно придется потратить определенное количество времени на надзор за управляющей компанией, чтобы гарантировать ваши инвестиции. остается прибыльным.

  2. Факторы местного рынка: В то время как умные многосемейные инвесторы осторожны при покупке недвижимости в прекрасных местах (или местах, которые, кажется, имеют тенденцию к величию), никто не может предсказать будущее.Например, в районе, который вы считали джентрифицированным, может наблюдаться рост преступности и бедности, что приведет к резкому снижению стоимости ваших инвестиций.

  3. Вакансии и вопросы арендаторов: Хотя арендаторы обычно обеспечивают 95% или более дохода, получаемого от квартирной собственности, они также могут вызывать серьезные головные боли. Даже арендаторы с хорошей кредитной историей и долгосрочными договорами иногда уходят неожиданно, не говоря уже о тех, кто не платит арендную плату или, что еще хуже, наносит значительный ущерб вашей собственности.

  4. Ответственность: Хотя умные владельцы собственности всегда имеют надежный страховой полис, владельцы потенциально могут нести ответственность за несчастные случаи и преступления, которые происходят с недвижимостью. Этот риск практически отсутствует для сопоставимых инвестиций, таких как акции, облигации или инвестиционные фонды недвижимости (REIT).

  5. Расходы на техническое обслуживание: От окон и перил до приборов и лампочек многоквартирные дома часто нуждаются в постоянном обслуживании, и домовладельцы несут ответственность за его оплату.Хотя страхование может покрывать более крупные предметы, расходы на техническое обслуживание, ремонт и замену по-прежнему являются значительными.

  6. Низкая ликвидность: В отличие от акций или облигаций, вы не можете просто щелкнуть, чтобы продать многоквартирный дом — и даже если бы вы могли, вы могли бы не получить желаемую цену. Продажа многоквартирной собственности часто занимает несколько месяцев, а закрытие сделки может занять много времени.

Инвестиции в апартаменты — отличная возможность, но не для всех

Владение квартирой — это не всеобщее удовольствие.Идеальный владелец квартиры / инвестор обладает приличным уровнем толерантности к риску, сильной трудовой этикой, хорошими навыками критического мышления и готовностью работать с числами. Однако, если у вас есть факторы, упомянутые выше (или, по крайней мере, некоторые из них), покупка многоквартирного дома может быть отличным выбором — и отличным способом обеспечить доход для вас и вашей семьи на долгие годы.

Сведения о праве собственности на имущество после смерти

Что произойдет с вашей собственностью, когда вы умрете, зависит от различных компонентов вашего плана владения недвижимостью.Планирование недвижимости может быть сложным процессом, требующим рассмотрения множества факторов и принятия решений. Но все эти факторы сводятся к одному общему знаменателю: как называется ваша собственность.

Понимание того, кому что принадлежит, является ключом к созданию хорошего плана недвижимости. Даже самый сложный и продуманный план потерпит неудачу, если вы не поймете, как называется ваша недвижимость. Он может перейти непосредственно к бенефициарам в силу закона или потребовать завещания.

В некоторых случаях вы можете вообще не иметь права завещать актив, например, если вы владеете правом собственности вместе с правом наследования.

Как владение недвижимостью влияет на планирование недвижимости

Право собственности определяется в соответствии с одной из трех основных концепций: единоличное владение, совместное владение или право собственности по контракту. Активы могут быть названы только одним из этих трех способов, но каждый может включать одну или несколько вариаций.

Единоличное владение

Единоличное владение означает, что собственность принадлежит одному лицу от своего имени и без права передачи в случае смерти. Примеры включают в себя банковские счета и инвестиционные счета, открытые на имя одного человека без обозначения «к оплате в случае смерти», «перевод в случае смерти» или «в доверительное управление».

Недвижимость оформляется на имя одного человека в системе «безусловная плата» в сфере недвижимости. Физическое лицо владеет 100% акций на свое единственное имя, при этом право собственности передается другому лицу в момент смерти владельца.

Совместная собственность с правом наследования

Совместное владение может быть как с правом наследования, так и без него.

Совместное владение с правом наследования означает, что два или более физических лица владеют счетом или недвижимостью вместе в равных долях.Выживший владелец или владельцы продолжают владеть имуществом после смерти одного из владельцев. Они автоматически наследуют долю умершего в силу закона.

Например, Джон и Мэри владели бы половиной собственности, если бы они были совместными арендаторами с Джо, и если бы Джо ушел из них раньше. Джон, Мэри и Джо должны были владеть по 33,3% до смерти Джо. Джон и Мэри унаследуют по 16,65% от Джо, так что теперь они будут владеть по 50%.

Ни один совладелец не может завещать свою долю собственности кому-либо еще.Совладельцы имеют на это законное право в случае смерти совладельца.

Ни один собственник не может продавать собственность или обременять ее залогом или ипотекой без согласия другого (других), хотя они могут продавать или обременять ее совместно.

Аренда полностью

«Полное владение недвижимостью» — это особый вид совместной собственности с правом наследования между супружескими парами. Он признан в большинстве штатов, не соблюдающих закон о совместной собственности, но не во всех. Каждый супруг имеет безраздельный интерес.Ни один из супругов не может передавать, обременять или завещать собственность без согласия другого.

Общественная собственность

«Общинная собственность» — это еще один особый вид совместной собственности супружеских пар в девяти штатах: Аризоне, Калифорнии, Айдахо, Луизиане, Нью-Мексико, Неваде, Техасе, Вашингтоне и Висконсине. Этот тип собственности не обязательно дает право на наследство.

Супруги могут оставить свою 50% -ную собственность любому, кому захотят, когда они умрут, если они завещали ее в своем плане недвижимости, но собственность перейдет к выжившему супругу, если они не сделают этого.

Последний выживший владелец волен делать все, что захочет, с собственностью, находящейся в государственной собственности, при условии, что умерший не завещал свою долю кому-то другому.

Общие арендаторы

Совместное владение без права наследования обычно называется владением имуществом «совместно арендаторами». Двум или более физическим лицам принадлежит определенный процент от счета или недвижимости, но не обязательно равные доли. Одно физическое лицо может владеть 80%, а второе — 20%.

Совместные совладельцы могут передавать свои акции бенефициарам в соответствии с условиями их завещаний или других имущественных планов в этом виде сделки. Для передачи актива необходимо завещание.

Право собственности по договору

«Право собственности по контракту» относится к активам, которые имеют обозначение бенефициара, в котором указывается физическое или физическое лицо, которое получит их после смерти владельца. Этот тип титула включает в себя банковские счета или инвестиционные счета, которые имеют «кредиторскую задолженность в случае смерти», «перевод в случае смерти» или «доверительное управление» для обозначения бенефициара.

Право собственности по контракту также включает полисы страхования жизни с назначенными бенефициарами, а также пенсионные счета, такие как IRA, 401 (k) s и аннуитеты. В актах о пожизненном наследстве назначается «оставшийся» для наследования недвижимого имущества таким образом, а в актах о передаче имущества в случае смерти или бенефициарах также назначаются бенефициары по недвижимому имуществу.

Куда уходит имущество после смерти владельца

Имущество является активом в виде завещания или активом, не имеющим права собственности, в зависимости от формы владения.

Активы, не связанные с наследством

Активы, не связанные с завещанием, не должны проходить процесс завещания под надзором суда после смерти владельца, потому что уже есть средства для передачи актива из собственности умершего живым лицам. Другие владельцы или бенефициары берут под свой контроль активы умершего владельца в силу закона просто потому, что они пережили умершего владельца.

Активы, не связанные с завещанием, включают активы, находящиеся в совместной собственности с правом наследования, в том числе имущество, сдаваемое в аренду целиком, и некоторую общественную собственность.Они включают любой тип активов, на которых указано назначение бенефициара для передачи после смерти владельца.

Когда активы проходят завещание

Как следует из названия, завещательные активы должны пройти процесс завещания под надзором суда после смерти владельца, потому что завещание — единственный способ получить актив от имени умершего владельца и на имена бенефициаров. Активы по завещанию включают имущество, находящееся в единоличной собственности, имущество общих арендаторов или любые другие активы, находящиеся в совместной собственности без права наследования.

Кто унаследует активы завещания, зависит от того, оставил ли владелец последнюю волю и завещание. Условия последней воли и завещания должны определять бенефициаров, если владелец оставил одного. В противном случае законы о завещании государства, в котором владелец проживал на момент смерти, будут определять, кто наследует активы владельца, как и законы о завещании любого другого штата, в котором собственник владел недвижимостью.

Законы о наследовании по закону обычно начинаются с оставшегося в живых супруга, а затем рассматриваются прямые потомки.Более дальние родственники редко наследуют, если только супруг (а) или дети умершего больше не живы, или если покойный никогда не был женат или не имел детей.

Собираем все вместе

  • У вас останется план недвижимости, который запутает ваших близких и, возможно, заставит их торговаться в суде, если вы не примете во внимание все эти правила.
  • Изучите каждый из своих активов и отметьте, кто чем владеет и кто назначенный бенефициар, если применимо.
  • Если у вас есть сомнения, обратитесь к юристу.

Виды собственности

Есть только три способа владеть собственностью: от своего имени, от имени других лиц или на основании договорных прав.

Вот краткое изложение того, что означает каждый тип собственности и что произойдет с имуществом после вашей смерти.

Индивидуальная собственность

Индивидуальная собственность относится к собственности, которая принадлежит на ваше единственное имя без каких-либо других владельцев или обозначения бенефициара.После вашей смерти собственность, принадлежащая на ваше личное имя, обычно должна будет пройти процедуру завещания, чтобы получить ее из вашего имени и на имена ваших близких.

Виды совместной собственности

Совместная аренда с правом наследования (JTWROS)

При совместной аренде с правом наследования все владельцы имеют равные права на собственность. Другими словами, любой владелец может снять средства со счета без ведома или разрешения других владельцев.

Однако в большинстве штатов недвижимость, находящаяся в совместной собственности, не может быть продана или заложена без согласия всех владельцев. Когда один совладелец умирает, право собственности на имущество автоматически переходит к оставшимся совместным арендаторам без необходимости завещания.

В общем, все, что нужно сделать выжившим владельцам, — это предъявить свидетельство о смерти или внести его в соответствующие земельные книги, чтобы подтвердить свое право собственности на недвижимость.

Аренда полностью

Полная аренда — это вид совместной собственности с правом наследования, которая признана в некоторых штатах и ​​может существовать только между мужем и женой.Любой из супругов может снимать средства со счета без ведома или разрешения другого супруга.

Предупреждение

Во многих штатах термины «муж» и «жена» используются в законодательных кодексах, а не «супруги». Однополые супруги должны проконсультироваться с юристом, чтобы при необходимости добавить к их документам дополнительные формулировки, поясняющие, что они намерены совместно владеть недвижимостью.

Однако в отношении недвижимости в большинстве штатов ее нельзя продать или заложить без согласия обоих супругов.Когда один из супругов умирает, право собственности на имущество автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу без необходимости завещания.

В общем, все, что нужно сделать оставшемуся в живых супругу, — это предъявить свидетельство о смерти или внести его в соответствующие земельные книги, чтобы подтвердить свое право собственности на недвижимость. Полная аренда часто обозначается аббревиатурой TBE.

Общественная собственность

Общинная собственность — это вид совместной собственности, которая признана в некоторых штатах и ​​может существовать только между мужем и женой.Права собственности каждого супруга на общественную собственность устанавливаются законами конкретного штата.

Общая аренда

При таком типе совместной собственности каждый отдельный «общий арендатор» владеет определенной долей собственности и может снимать, закладывать или продавать свою отдельную часть собственности.

Когда общий арендатор умирает, его доля в собственности переходит к его собственным бенефициарам, а не к выжившим общим арендаторам. Общая аренда часто обозначается аббревиатурой TIC или TEN COM.

Право собственности по договору

Право собственности по контракту покрывает кредиторскую задолженность в случае смерти (POD), перевод в случае смерти (TOD) счета и документы, доверительные отношения для счетов (или ITF), трасты Totten, страхование жизни, пенсионные счета, включая IRA и 401 (k) s, аннуитеты, жизнь поместья и отзывные жилые трасты.

Владелец собственности имеет полный контроль над ней в течение жизни (за исключением пожизненного имущества — проверьте применимое законодательство штата), но затем после смерти собственность переходит за пределы завещания бенефициарам, назначенным владельцем.

Как правило, бенефициар должен будет предоставить свидетельство о смерти или внести его в соответствующие земельные книги, чтобы заявить о праве собственности на недвижимость.

Что происходит с арендатором, если владелец арендуемой недвижимости умирает без воли? | Домой Гиды

Автор: Тео Шпенглер Обновлено 2 декабря 2018 г.

Когда ваша жизнь, наконец, становится стабильной и спокойной, вы слышите, что ваш домовладелец умер. Поскольку ясно, что право собственности на недвижимость перейдет к кому-то другому, вы, вероятно, будете беспокоиться о своем будущем там.Кто унаследует? Будут ли они продаваться? Они могут вас выгнать? Придут ли они соблюдать ваш договор аренды или помесячный договор? Ваши права зависят от штата, в котором вы живете, и от того, есть ли у вас действующий письменный договор аренды.

Наконечник

Если ваш домовладелец умирает без завещания, ваши права зависят от того, действует ли у вас договор аренды и в каком штате вы проживаете.

Правила аренды

Аренда — это юридический договор, подписанный вами и домовладелец.В нем вы оба соглашаетесь с тем, что будете арендовать помещение на определенное время за определенную сумму денег. Например, если вы и домовладелец подписали договор за месяц до смерти, согласно которому вы соглашаетесь проживать в квартире в течение пяти лет и платить 500 долларов в месяц, у вас есть действующий письменный договор аренды, который все еще действует.

Хотя вы можете проверить законы своего штата, в большинстве штатов аренда осуществляется вместе с землей. Это означает, что никто не может выгнать вас на весь срок аренды, если вы соблюдаете условия аренды.Любой наследник или покупатель должен соблюдать ваш договор аренды в течение всего пятилетнего срока или выкупить вас, если вы примете предложение.

Например, в Сан-Франциско арендатор в существующем договоре аренды не может быть выселен только потому, что арендодатель умирает, а собственность унаследована кем-то другим. Наследники берут имущество в аренду. Если они продают недвижимость третьему лицу, эта сторона также берет его на условиях аренды.

Опасности жизни по месяцам

Аренда дает вам законное право жить в квартире в течение определенного периода.Если у вас нет договора аренды или если срок аренды истек, вы являетесь арендатором помесячно. При помесячной оплате вы или арендодатель можете прекратить аренду с уведомлением за 30 дней.

Стороны, принимающие на себя имущественные интересы умершего домовладельца или действующие от его имени, обязаны уведомить вас в таком же объеме, если они хотят вас выселить. Если арендная плата должна быть внесена в первое число месяца, уведомление за 30 дней обычно предусматривает прекращение аренды в этот день. Например, если вы платите арендную плату 1 числа месяца, а арендодатель умирает 14 мая, в уведомлении должно быть указано 1 июля в качестве даты вакансии.Его нужно будет подать за 30 дней до этого. В юрисдикциях с контролем арендной платы вы можете иметь дополнительные права как арендатор, даже если у вас нет договора аренды.

Кому следует платить арендную плату?

Когда домовладелец умирает, вы можете положить чек арендной платы на счет условного депонирования в банке до тех пор, пока с вами не свяжется новый владелец или администратор его имущества. Если домовладелец владел недвижимостью с оставшимся в живых супругом или если он находился в совместном владении с другим совместным арендатором, собственность может автоматически перейти к этому лицу после его смерти.Как только этот человек предъявит вам доказательства своего права собственности, вы сможете платить ему арендную плату.

Если домовладелец владел недвижимостью на свое единственное имя и не оставил завещания, его наследники по закону наследуют. Это самые близкие члены его семьи. В каждом штате есть закон, устанавливающий порядок наследования родственников, при этом супруг и дети обычно первыми в списке, за которыми часто следуют родители и / или братья и сестры. Однако, в отличие от совместного владения, это наследование не происходит автоматически.

Активы и долги умершего лица должны обрабатываться в рамках процедуры под надзором суда, называемой завещанием.Если умерший не оставляет завещания, суд назначает кого-то, кто будет управлять имуществом через завещание, платить долги и налоги и передавать имущество наследникам. Это лицо, называемое администратором, является лицом, которому вы должны платить арендную плату после того, как вам будут предъявлены официальные приказы о завещании о ее назначении. Когда дом переходит к наследнику, вы платите арендную плату новому владельцу.

Если вы внесли залог домовладельцу, он также будет передан управляющему имуществом, пока ожидается наследство. Затем этот залог передается наследнику, который наследует.Когда вы уходите, именно этот человек обязан вернуть вам залог. Когда пыль уляжется на наследство, убедитесь, что новый владелец получил ваш залог и любые другие предоплаченные вами сборы.

Сколько денег вы зарабатываете, если владеете жилым комплексом? | Работа

Владение жилым комплексом находится на грани между инвестициями и карьерой. С одной стороны, для покупки жилого комплекса обычно требуется значительная сумма денег, и то, что вы зарабатываете на нем, обычно зависит от того, сколько вы в него вкладываете.С другой стороны, владение жилым комплексом может быть намного сложнее, чем владение другими видами активов, такими как акции или облигации.

Ставка капитализации

Если у вас нет долгов по многоквартирному дому, то ваши заработки равны всему вашему накопленному доходу за вычетом всех ваших расходов. Если вы собираете арендную плату в размере 500 000 долларов и оплачиваете расходы в размере 300 000 долларов, вы заработали 200 000 долларов. Большинство инвесторов измеряют доход от своих квартир относительно стоимости здания с помощью показателя, называемого ставкой капитализации.Расчет ставки капитализации начинается с расчета чистой операционной прибыли. NOI вычитает ваши операционные расходы из вашего текущего дохода. Сложите всю собранную вами арендную плату и другой доход, например, квитанции от прачечной. Вычтите свои операционные расходы из дохода, чтобы найти NOI. Эксплуатационные расходы включают все, что вы тратите на содержание здания, но не включают основные капитальные затраты, которые вы делаете для продления срока службы здания или увеличения его стоимости. Получив NOI, вы делите на него цену или стоимость здания.Например, если у вас есть NOI в размере 200 000 долларов, но вы заплатили за него 2,4 миллиона долларов, то максимальная ставка составит 8,33 процента.

Возврат после ипотеки

Если у вас есть ипотечный кредит, ваш доход — это не деньги, которые вы собираете в своем NOI. Это то, что у вас осталось после выплаты ипотечного кредита. Чтобы рассчитать доходность после выплаты долга, называемую доходностью наличных средств, вы разделите этот чистый денежный поток на ваш первоначальный взнос. Если вы вложите 700 000 долларов в эту собственность за 2,4 миллиона долларов, вы должны будете 1,7 миллиона долларов.Если бы ваша годовая сумма обслуживания долга составляла 130 000 долларов, и вы вычли ее из 200 000 долларов NOI, вы бы получили годовой возврат наличными в размере 70 000 долларов. Когда вы соотносите 70 000 долларов с авансовым платежом в 700 000 долларов, вы получите 10-процентный денежный возврат.

Прибыль от продаж

Когда вы владеете многоквартирным домом, вы надеетесь заработать деньги, продавая его. Это происходит несколькими способами. Многоквартирные дома часто продаются на основе их максимальной капитализации, которая фактически кратна доходу, который они производят.Если вы увеличиваете доход своего здания за счет повышения арендной платы или сокращения расходов, вы сможете продавать его с прибылью. Когда вы продаете на более выгодном рынке или улучшаете качество здания, покупатели могут захотеть купить ваше здание с меньшим коэффициентом прибыли, что даст вам дополнительную прибыль. Наконец, если у вас была ипотека, вы, вероятно, ее выплатили. Поскольку у вас меньше ипотечного кредита, чем вы изначально взяли, вы сможете получить этот капитал при продаже.

Дополнительные возможности получения дохода

Некоторые владельцы квартир управляют своими собственными зданиями.Плата за управление сильно различается, но обычно составляет от 3 до 7 процентов от собранной арендной платы. Если вы сами управляете зданием, вы можете сократить эти расходы. Если арендная плата за здание составляет 500 000 долларов, 5-процентная плата за управление составит 25 000 долларов в год. Выполнение собственных работ по техническому обслуживанию также может снизить ваши расходы на ремонт и позволить вам положить больше денег в свой карман.

Ссылки

Биография писателя

Стив Ландер работает писателем с 1996 года, имея опыт работы в области финансовых услуг, недвижимости и технологий.Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как «Minnesota Real Estate Journal» и «Minnesota Multi-Housing Association Advocate». Ландер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Права арендатора после продажи недвижимости | Руководства по дому

Лора Агадони Обновлено 28 ноября 2018 г.

Когда вы арендуете недвижимость, хотя вы можете (и должны) думать об этом месте как о своем доме, на самом деле это не ваша собственность, поскольку вы не владеете ею.Одно событие, которое может произойти в результате, — это то, что владелец собственности может решить продать во время вашей аренды. Не паникуйте, если с вами такое случается. У вас все еще есть права как арендатор, и вы должны знать, каковы они.

Наконечник

Арендаторы имеют право оставаться в собственности в течение срока их аренды после смены владельца. Помесячные арендаторы менее защищены, и им может быть направлено уведомление о переезде за 30-60 дней.

Знайте свои права арендатора

Если у вас есть договор аренды, ваш договор аренды остается в силе даже после продажи собственности.Для вас ничего не меняется, за исключением того, что вы можете платить арендную плату кому-то другому. Это также применимо, если вы контролируете арендную плату в Сан-Франциско. Вы должны получить контактную информацию нового владельца и узнать, как новый владелец предпочитает получать арендную плату. Также проверьте, где хранится ваш гарантийный депозит, если вы его заплатили. В некоторых случаях владелец может попытаться договориться с арендатором о расторжении договора аренды. Они могут даже заплатить арендатору за освобождение собственности.

Варианты аренды с исполнением

Если у вас обычный договор аренды на 12 месяцев, то договор аренды обычно заканчивается по истечении этих 12 месяцев. В это время вам нужно будет продлить договор аренды, чтобы остаться, или, если вы все равно не продлите и не останетесь с разрешением домовладельца, вы станете арендатором на месяц. Это верно независимо от того, есть у вас новый домовладелец или нет. Если у вас есть договор аренды, который автоматически продлевается, вы остаетесь в соглашении до тех пор, пока вы или арендодатель не расторгнете договор аренды.

Ваш арендодатель, будь то ваш первоначальный арендодатель или новый арендодатель, не обязан продлевать договор аренды по истечении срока аренды.Будет неплохо спросить нового владельца, каковы планы после окончания срока аренды. Новый владелец может пожелать продолжить договор об аренде с вами или может захотеть вернуть собственность, как только договор аренды закончится.

Подтвердите свой гарантийный залог

Если вы внесли залог у первоначального арендодателя, вы имеете право получить его обратно от нового арендодателя после выезда, при условии отсутствия повреждений. В этом случае новый домовладелец может удержать весь или часть вашего гарантийного депозита, чтобы покрыть любые убытки, выходящие за рамки обычного износа.В Калифорнии арендодатели должны вернуть залог в течение 21 дня или предоставить письмо с объяснением, почему арендодатель будет удерживать залог полностью или частично. К письму также должна прилагаться подробная квитанция об оплате.

Проживание по месяцам

Если вы никогда не подписывали договор аренды с первоначальным домовладельцем, вы являетесь арендатором помесячно. Ежемесячно арендаторы обычно получают уведомление за 30 дней до переезда. Это зависит от штата, в котором вы живете.В Калифорнии домовладельцы должны уведомить арендаторов, которые прожили в собственности более 12 месяцев, за 60 дней. Они должны уведомить об аренде на срок менее 12 месяцев за 30 дней.

Реагирование на продажу права выкупа

Если недвижимость, которую вы арендуете, была продана из-за потери права выкупа, вам, вероятно, придется переехать, но вам не нужно ехать сразу. Если у вас есть договор аренды, вы можете остаться до его окончания (если покупатель не хочет въезжать, и в этом случае вам нужно будет уехать через 90 дней.) Если вы являетесь арендатором помесячно, вы должны получить уведомление о выселении, и у вас будет 90 дней до того, как вам нужно будет уехать.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *