Социальный и коммерческий найм жилого помещения: Договор социального найма или договор коммерческого найма

Содержание

Договор социального найма или договор коммерческого найма

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»: «Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством».

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения», который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: «В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие». При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму — на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого столичного юридического центра»

Договоры коммерческого и социального найма жилых помещений

В настоящее время для многих является актуальным вопрос приобретения права собственности на жилое помещение. Жилье гражданам может принадлежать на праве собственности, по договору коммерческого найма, по договору социального найма и пр. Если жилищное помещение находится в собственности, то никаких сложностей обычно не возникает.

А что касается жилья, предоставленного по договорам социального или коммерческого найма, не все так просто, и на практике может возникнуть множество вопросов. Чем же отличается договор социального найма от договора коммерческого найма? Какой договор выгоднее? Можно ли в дальнейшем такое жилье приобрести в собственность?

Вначале необходимо сказать, что жилье по договору коммерческого найма и по договору социального найма предоставляется из разных жилищных фондов. Если первый предоставляется из жилищного фонда коммерческого использования, то второй – из жилищного фонда социального использования.

Получить жилье по договору социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, может не каждый, а только лица признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Также, договор социального найма заключается на неопределенный срок. Договор же коммерческого найма является срочным и, как правило, заключается на срок равный пяти годам.

Пожалуй, самое существенное отличие этих договоров состоит в том, что жилое помещение, предоставленное по договору социального найма можно приобрести в собственность в порядке приватизации, а вот для жилья, полученного по договору коммерческого найма, такая возможность в законодательстве в настоящий момент не предусмотрена.

Поэтому, чтобы приобрести в собственность жилье, предоставленное по договору коммерческого найма, его необходимо перевести в жилищный фонд социального использования либо требовать предоставления из жилищного фонда социального использования другого жилья по договору социального найма, если ваши требования обоснованы, и вы действительно имеете право на приобретения жилья по договору социального найма.

Как мы видим, отличия договора коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения являются существенным, особенно это касается возможности приобретения жилого помещения в собственность.

В случае если вы имеете право на получение жилого помещения по договору социального найма, не упускайте такой возможности и отстаивайте свои права, ведь в дальнейшем вы сможете приобрести жилье в собственность.

А чтобы ваши права защищал специалист, обращайтесь к квалифицированным юристам по жилищным вопросам, ведь проблемы, связанные с вашим жилым помещением, могут быть серьезными.

14 ноября 2016


Юридическая помощь по любым
вопросам недвижимости

Узнать больше об услугах и ценах


Смотрите также другие статьи

Читать другие статьи

Запишитесь на консультацию
прямо сейчас!
Решение любых вопросов, связанных с жильем и другой недвижимостью.

require_once TEMPLATEPATH.’/likes.php’; ?>

Договор коммерческого найма жилого помещения — Гражданское право (ч. 2 Обязательственное право)

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:
  • коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
  • договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:
  • консенсуальный;
  • двусторонний;
  • возмездный;
  • срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель — собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

  • частному,
  • государственному,
  • муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V «Правил пользования жилыми помещениями», утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кро­ме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймо­дателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необ­ходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объект договора коммерческого найма:
  • квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
  • в многоквартирных домах — не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, раз­мер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «по­мещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном слу­чае определяет минимум требований к жилому помещению как объ­екту договора. Таким образом, объек­том договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. «такое, в котором возможно прожи­вание человека без угрозы для его здоровья».

 Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не пре­вышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жиль­цов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимуще­ственном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения


Наймодатель обязан

  • передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
  • обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ре­монт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмот­рено договором, на наймодателе лежит также обязанность по про­изводству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно из­менит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными пра­вовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

  • использовать жилое помещение только для про­живания,
  • обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежа­щем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (ес­ли только иное не предусмотрено договором),
  • своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер пла­ты в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по согла­шению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам со­циального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого по­мещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в от­ношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граж­дан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможно­сти проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых воз­можностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия най­модателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанима­телем в используемое им по договору жилое помещение других граж­дан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия, если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

  • по истечении срока действия договора;
  • по одностороннему решению нанимателя;
  • по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

  1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе — и особенно — по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
  2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
  3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
  • в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
  • нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого поме­щения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помеще­нии к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соот­ветствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое ре­шение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

СООТНОШЕНИЕ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.453.01

СООТНОШЕНИЕ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

Е. В. Красовская

Донской государственный технический университет (г. Ростов-на-Дону, Российская Федерация)

Рассматривается понятие договора найма жилых помещений, раскрываются формы и объекты договоров в виде социального и коммерческого найма, особенности сторон заключения, сроки действия договоров, лица, которые могут заключать такие договора. Сопоставляются преимущества и недостатки коммерческого и социального найма жилых помещений.

Ключевые слова: договор, социальный найм, коммерческий найм, жилое помещение, гражданский кодекс, наемщик, наниматель, стороны соглашения, жилищный кодекс.

RATIO OF SOCIAL AND COMMERCIAL LEASE AGREEMENTS FOR RESIDENTIAL PREMISES. ADVANTAGES AND DISADVANTAGE SЮ

E. V. Krasowskaya

Don State Technical University (Rostov-on-Don, Russian Federation)

The concept of a residential lease agreement is considered, the forms and objects of contracts in the form of social and commercial hiring, the features of the parties to the conclusion, the duration of contracts, and persons who can conclude such contracts are revealed. The advantages and disadvantages of commercial and social rental of residential premises are compared.

Keywords: contract, social hiring, commercial hiring, residential premises, civil code, employee, employer, parties to the agreement, housing code.

Введение. Обстоятельства оформления договоров найма жилых помещений представляют собой достаточно актуальную тему в настоящее время, так как эти операции приобрели обширное использование на практике и сопровождаются достаточным количеством спорных ситуаций. Одними из приоритетных направлений в данной области являются: решение жилищных проблем, затрагивающих купли-продажи, наймы, наследования, дарения и т. д. Эти проблемы обладают немаловажной значимостью, однако, к сожалению, существующие в данное время правовые системы не гарантируют решение нарастающей потребности граждан в жилых помещениях.

Основная часть. Рассмотрим сущность и специфику найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения представляет собой передачу данного помещения во временное владение или пользование. Иными словами, собственник (владелец) передает личное жилое помещение другим лицам для временного проживания. За это владелец получает вознаграждение. Так, в соответствии со ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) [ 1 ] «договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования — это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое здание во владение и пользование с целью проживания в нём на условиях, установленных настоящим кодексом». Данная трактовка практически полностью совпадает с определением договора найма, которое закреплено в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) [2].

Все, предоставляемые гражданам, жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд». Данное определение раскрывается как «совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома

(общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания» [3].

В Российском законодательстве различают два основных вида договоров найма жилого помещения: социальный и коммерческий. Договор социального найма заключается с гражданами (наемщиками), которые получают и пользуются помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде по решению органа местного самоуправления.

Договор коммерческого найма имеет особенности:

— такой договор может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не потребует заблаговременного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;

— наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по соглашению, если иное не установлено их соглашением;

— заключению такого договора не предшествует обязательное для социального найма утверждение собственником жилого помещения решения о предоставлении определенной жилой площади тому или иному лицу;

— в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения обусловливается по договору сторон и не нормируется.

«Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий» [4]. Нанимателем считается гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете согласно правилам, установленным гл. 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, живущим в данном помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Наймодателем по договору коммерческого найма может быть как юридическое, так и физическое лицо, а нанимателем может быть только физическое. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме без срока его действия при этом жилые помещения для малоимущих предоставляются безвозмездно.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок в письменной форме. Срок договора не должен превышать пяти лет; в случае если в договоре не учтен конкретный срок, он считается заключенным на пять лет. Договор может быть долгосрочный (на срок от одного до пяти лет) и краткосрочный (на срок до одного года). По истечению установленного времени договора наниматель в силах повторно заключить такой же договор на необходимый ему срок, но не более пяти лет. В случае нарушения своих прав наниматель может требовать от наймодателя признания договора недействительным и (или) возмещение убытков [5]. При этом собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем [6].

Особенности заключения договора коммерческого найма жилых помещений:

1. Главным преимуществом по отношению к наймодателю при заключении письменного договора коммерческого найма является то, что владелец помещения получает возможность

взыскать компенсацию с нанимателя за порчу имущества, неуплату налоговых взносов и досрочное прекращение аренды.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения не имеет государственной регистрации и нотариального заверения, однако обе стороны вступают во взаимоотношения, которые обязательно регулируются и регламентируются законодательством. К любым неправомерным действиям в рамках данного договора будут применены определенные санкции, предусмотренные законом.

3. Если договор коммерческого найма был заключен на срок более одного года, следовательно, он будет долгосрочным. В этом случае наниматели имеют право на поднаем, то есть могут пересдавать данное помещение третьим лицам. Кроме того наниматель имеет право разрешить безвозмездное проживание в помещении третьим лицам, то есть тем, кто не указан в договоре, иными словами — временным жильцам. При этом срок проживания данных третьих лиц не должен превышать шести месяцев. Однако, «наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае несоблюдения или нарушения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека» [1].

Особенности договора социального найма:

— за такое жилье не нужно ежегодно платить налог на недвижимость, если оно не является собственностью, а находится в пользовании;

— жилье предоставляется на безвозмездной основе, то есть бесплатно, при условии, что наниматель будет оплачивать коммунальные услуги и содержать его в порядке, а при необходимости производить ремонт;

— своевременное осуществление наймодателем капитального ремонта жилого помещения и предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

— жилье, относящееся к категории социального найма, не включается в состав наследуемого имущества, а данный договор, по которому гражданин получает право проживать на указанной площади, может быть расторгнут по ряду определенных законом обстоятельств [1].

Заключение. Проведя анализ договоров коммерческого и социального найма, можно сделать вывод о том, что права и обязанности нанимателей и наймодателей в большой степени схожи, вместе с тем эти договора имеют определенные особенности. Нанимателем социального договора может быть только физическое лицо. Жилые помещения, предоставляемые в соответствии с социальным договором, должны использоваться только по назначению, то есть с целью проживания. В свою очередь промежуток действия договора социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма имеет срочный характер. Договор коммерческого найма может заключаться на определенный срок как с физическими, так и с юридическими лицами.

Таким образом, при заключении договора социального или коммерческого найма имеются риски, которые требует определенной правовой грамотности как собственника, так и нанимателя. Вместе с тем хочется также добавить, что социальная роль нашего государства достаточно велика в жизни граждан, оно обязано заботиться о гражданах, особенно, если они являются малоимущими или имеют другие подобные проблемы, которые не в силах решить самостоятельно с использованием своих сил и ресурсов.

L4QQ/J

Библиографический список

1. Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» // Жилищный кодекс РФ : [сайт]. — URL : https://zilkodeks.ru/?yclid=7799749981773527024 (дата обращения : 19.12.2020).

2. Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» // КонсультантПлюс : [сайт]. — URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_9027/ (дата обращения : 19.12.2020).

3. Словарь терминов в сфере ЖКХ / Управляющая Компания «Доверие» : [сайт]. — URL : https://www.doverie-adler.ru/consumers/slovar.php (дата обращения : 19.12.2020).

4. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / под. ред. М. Ю. Тихомирова. — Москва : ЮрИнфоР-Пресс, 2007. — 320 с.

5. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // КонсультантПлюс : [сайт]. — URL: http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 89120/ (дата обращения: 17.12.2020)

6. Трушин, Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства / Е. В. Трушин // Жилищное право. — 2000. — № 3. — С. 4-7.

Об авторе:

Красовская Елена Викторовна, студент Донского государственного технического университета (344003, РФ, г. Ростов-на-Дону, пл. Гагарина, 1), crasowskaya [email protected]

Author:

Krasovskaya, Elena V., student, the Department of «Criminal Law and Criminalistics», Don State Technical University (1, Gagarin sq., Rostov-on-Don, RF, 344003), [email protected]

Договор коммерческого найма жилого помещения в 2021 году

Любому физическому лицу присуще право снять жилое помещение для проживания. Наряду с этим оно обязано заключить договор коммерческого найма жилого помещения, что кардинально отличается от соглашения аренды. В зависимости от его владельца, гражданин может рассчитывать на жилищную площадь с заключением договора социального найма, либо коммерческого. Последний имеет место в случае владения упомянутым жильем частным собственником, либо муниципальным органом власти.

Что такое коммерческий найм жилья

Найм жилищного помещения представляется видом аренды, когда собственник, передает его во временное пользование индивидуальному лицу — нанимателю. Условия своеобразной аренды могут исходить из бесплатного пользования домом, квартирой, или на основании платного соглашения.

Законодательство не регламентирует специальными факторами договор коммерческого найма помещения, следовательно, порядок оформления происходит в произвольной форме. Конечно, это не значит, что все пускается на самотек. Каждая из сторон письменного соглашения — конкордата, прибегает к статьям Гражданского кодекса страны, где оговариваются правила найма жилищного фонда социального использования.

Данный систематизированный законодательный акт подразумевает под наймом, временное предоставление жилищной площади нанимателю, членам его семьи. Конкордат коммерческого найма жилого помещения имеет возмездный характер, что оговаривается статьями кодекса.

Данному виду аренды присущи следующие особенности:

  • наймодателем вправе выступать собственник строения, либо его нотариально заверенное уполномоченное лицо;
  • целевым назначением подобной категории правоотношений является эксплуатация недвижимости исключительно для проживания семьи, договор найма жилого помещения коммерческого использования не предусматривает;
  • нанимателем по соглашению данной категории может выступать лишь физическое индивидуальное лицо.

Последнее объясняется тем, что юридические лица, корпоративные клиенты имеют право брать на временное пользование недвижимость только на условиях аренды.

Право собственности, владения недвижимым имуществом предоставляет всю совокупность полномочий в распоряжении его владельца, включая, право оформления конкордата. Наниматель же лишен подобной возможности из-за отсутствия права на собственность, что обуславливается отсутствием возможности сдать квартиру третьим лицам.

Главное различие договора коммерческого найма жилья от социального состоит в том, что первый характеризуется возмездным основанием, что отсутствует при социальном контракте. Возмездная основа подразумевает оплату за проживание нанимателем по условиям коммерческого соглашения об аренде. Арендодателем по данному виду может выступать любое лицо на территории Российской Федерации обладающее правом собственности.

Таковыми субъектами могут выступать:

  • частные индивидуальные лица;
  • юридические лица различной формы собственности, частные предприниматели;
  • органы местного самоуправления.

Наймодателем так же имеет право выступать само государство, предоставившее необходимые полномочия конкретной организации.

Юридическая природа договора коммерческого найма

Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:

  • Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
  • Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
  • Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.

Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.

Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:

  • квартиры в одно или многоэтажном доме;
  • жилого отдельного дома;
  • отдельной комнаты квартиры.

Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.

Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.

По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:

  • сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
  • долгосрочной — до 5 лет.

Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.

Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами. Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к. он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.

Как составить договор: основные пункты и нюансы

Оформление отношений учитывает некоторые требования, установленные гражданским законодательством. К ним относится установление характеристики передаваемого объекта недвижимости, которые должны отвечать таким требованиям:

  • арендуемая площадь по условиям договора должна быть обособлена строительными конструкциями, оборудована самостоятельным выходом на улицу;
  • площадь строения должна быть пригодной для продолжительного проживания, соответствовать статьям жилищного законодательства;
  • передаваться в аренду может не только вся площадь жилья, но и изолированная отдельная его часть.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод, что объектом контракта подобного типа вправе быть частный дом, квартира, либо какая-то их часть, что определяется договором аренды жилого помещения. Причем, сколько стоит коммерческий найм жилья, так же оговаривается обеими сторонами.

Образец договора коммерческого найма

Для составления конкордата соблюдается письменная форма документа, который однако не является типовым, что не относит его к нотариальному заверению. Примерный его образец приводится ниже.

 

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Документы для оформления

При оформлении соглашения, контрагентам надлежит иметь при себе следующие документы:

  • гражданские паспорта, либо иные удостоверения личности, свидетельства о рождении их детей;
  • свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, подтвержденное извлечением из государственного реестра;
  • конкордат найма, протокол приема-передачи жилой площади.

Обязательная регистрация долгосрочной аренды в Росреестре потребует наличия платежной ведомости об уплате государственной пошлины. Краткосрочные конкордаты регистрации не подлежат.

Использование жилья

Процесс проживания в арендованном помещении определен договором жилья, что обусловливает также соблюдение законодательства. Обратное может повлиять на досрочное расторжение конкордата с принудительным выселением. Основные обязанности, права нанимателя зафиксированы Гражданским кодексом, как то:

  • использовать объект недвижимости строго по прямому назначению — для проживания;
  • обеспечить надлежащее состояние арендуемой площади;
  • своевременно осуществлять платежи за использование помещения.

Не обходит стороной ограничение на строительные работы, перепланировку площади без разрешения арендатора. Однако контракт может иметь аренду с последующим выкупом, что оговаривается сторонами при его подписании.

Перечисление субъектов проживания дает последним легальное место регистрации, что пригодится для посещения миграционного ведомства. Отсутствие же регистрации повлечет за собой административную ответственность.

При надлежащем исполнении контрагентами своих обязанностей, законодательство предусматривает для арендатора преимущественное право продления конкордата о найме после прекращения срока его действия. Также можно выкупить квартиру по коммерческому найму, что обязано быть отражено настоящим конкордатом.

Расторжение договора

Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.

Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:

  • просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
  • умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.

Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.

Заключение

Заключить соглашение коммерческого найма жилья вправе каждый гражданин России. Договор может быть долгосрочным, срок действия которого определяется пятью годами, либо краткосрочным — до 12 месяцев. Надлежащий уход за жилой площадью, отсутствие притязаний сторон может привести к продлению письменной договоренности. Предусмотрев конкордатом выкуп квартиры коммерческого найма, наниматель вправе рассчитывать на ее приобретение.

Важно! На сайте работает юрист, чтобы избежать проблем с арендой и составлением договора, просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме. Мы обязательно поможем.

Ждем вопросы и вашу оценку поста.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Получить заключение эксперта по договору социального найма в два клика

Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма на сегодняшний день представляет одну из самых актуальных тем в сфере жилищного права. Регулируется данный вопрос Жилищным кодексом РФ. Теме посвящена отдельная статья источника права 49, которая раскрывает собой все правовые нюансы предоставления жилья для граждан России.

Коммерческий найм государственного и муниципального жилья

Получение жилья по соцнайму — одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.

Если обратиться к статье Жилищного кодекса, то можно понять, что предметом договора о социальном найме могут выступать только жилые помещения, которые находятся в государственной или же муниципальной собственности.

Квартиры из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитетов, предоставляются для граждан только с учетом их конечной цели.

В частности, социальный найм подразумевает предоставление помещений не только для жилого использования, но и для коммерческого.

Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора. Заключается он между двумя сторонами: наймодателем, в роли которого может выступать как частное лицо, так и публичное лицо (например, муниципалитет), и нанимателем. Чтобы коммерческий найм был заключен, необходимо соблюдение главного условия: волеизъявление сторон должно быть полностью свободным. В отличие от социального найма, коммерческий не подразумевает соблюдение участниками договора определенных условий предоставления в пользование подобных объектов, прописанных в российском законодательстве.

Получение жилья по договору соцнайма для коммерческих целей не противоречит «букве» закона. Подобная вариация допускается в соответствии со ст. 19 ЖК РФ. Однако если проанализировать кодифицированный источник права, то можно сделать вывод, что представление жилья для граждан из государственного или муниципального жилфонда не должно происходить с коммерческими целями, которые подразумевают извлечение прибыли.
Подобные коллизии российского законодательства позволяют говорить о его несовершенстве, которое должно быть устранено в минимальный временной период.

Как получить жилье по договору соцнайма

Вопрос о том, как получить жилье согласно договору о социальном найме с дальнейшим правом его приватизировать, поднимается с особой периодичностью. Закон гласит о том, что осуществить подобную сделку с государством имеют право только отдельные категории граждан, которые смогут соблюсти основополагающие условия найма.

Во-первых, предоставление государственного жилья по договору найма с возможность приватизировать его в дальнейшем может быть осуществлено только следующими категориями граждан:

  • малоимущие семьи;
  • лица, которые не имеют собственного имущества, но при этом не пользуются социальными квартирами;
  • иностранцы или лица без определенного гражданства, что подтверждается международным договором;
  • иные категориям граждан.

Во-вторых, получить жилье по договору найма можно лишь в порядке очереди, о чем гласит ЖК РФ ст. 57. Подобный порядок очередности возникает с момента постановки граждан на учет в государственном или муниципальном органе, который отвечает за предоставление жилья в социальный найм.

В-третьих, некоторая категория малоимущих граждан может получить жилье в найм с правом в дальнейшем приватизировать квартиру вне очереди. К таковым закон относит:

  • граждан, чьи жилищные условия не соответствуют нормам, в частности, если постройка признана аварийной, что делает ее ремонт или реконструкцию невозможной;
  • детей-сирот и детей, которые остались без попечения родителей;
  • граждан РФ, страдающих тяжелыми заболеваниями, перечень которых закрепляет закон, в частности, Постановление Правительства РФ;
  • инвалидов I или II нерабочей группы, а также людей, которые получили инвалидность в результате ликвидации последствий на ЧАЭС;
  • военнослужащих, которые получили серьезные увечья, повлекшие за собой инвалидность, во время выполнения профессиональных задач;
  • ветеранов ВОВ;
  • граждан, которые признаются жертвами природных и техногенных катастроф.

Чтобы получить жилье по договору найма от государства, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  • Встать на учет в орган муниципальной или государственной власти, соблюдая законодательные нормы.
  • Представить документы, которые необходимы для подтверждения статуса малоимущей семьи, инвалидности и др. Какие документы необходимы для этого, чтобы соблюсти законодательный порядок, можно узнать в Департаменте жилищного фонда.
  • Выждать время, пока подойдет очередь на предоставление малоимущей семье жилья, после чего повторно собрать документы признания граждан нуждающимися и представить их в областной Жилищный фонд.

При этом важно помнить о том, что закон категорически запрещает предпринимать какие-либо действия, которые влекут за собой ухудшение условия проживания в том или ином помещении, с целью получить жилплощадь по договору социального найма с дальнейшим правом приватизировать госсобственность. Предоставление компетентными органами свидетельства о том, что жилищные условия были намерено ухудшены, является основанием для отказа выделения жилья по соцнайму даже для малоимущей семьи с маленькими детьми.

Предоставление жилья малоимущим и иным гражданам

Гарантии предоставления жилого помещения для малоимущей семьи и иным категориям граждан прописаны в Жилищном кодексе РФ. Закон гласит о том, что жилье выделяется в порядке очереди в найм по социальному договору. При этом признанные нуждающимися семьи и физические лица имеют право в дальнейшем приватизировать муниципальную квартиру.

Первоначально жилье в найм предоставляется для малоимущей семьи, которой нужны жилищные условия для нормальной жизни и воспитания подрастающего поколения. При этом, какие семьи будут признаны нуждающимися в первую очередь, определяет региональный закон, принятый в том или ином субъекте РФ.

Закон РФ гласит о том, что за предоставление жилья в найм для малоимущей семьи или другой категории нуждающихся граждан, которые имеют на то заключение, осуществляется определенная плата. Иными словами, плата это финансовая сделка между участниками договора, которую предусматривает законодательный порядок.

Плата представляет собой коммерческий взнос, который направляется в казну уполномоченного органа. В большинстве случаев плата зачисляется на счет муниципалитета.

Кроме того, договор, заключенный между участниками сделки, подразумевает то, что на нанимателя возлагается плата за коммунальные услуги, которыми пользуются все члены семьи. Но даже несмотря на это, плата за жилплощадь для семьи, полученную в социальный найм, будет намного ниже, чем плата за арендуемую квартиру у частных собственников или юридических лиц.

Плату и ее размер для малоимущей семьи и нуждающихся категорий физических лиц определяют документы, подтверждающие сделку социального найма. При этом нормы финансовых расходов не могут превышать показатели, закрепленные законодателем 1 марта 2015 года. Кроме того, плата не может повышаться чаще, чем 1 раз в три года.

Закон устанавливает возможность для граждан, нуждающихся в жилплощади, приватизировать помещение, предоставленное в социальный найм. Для этого нужны следующие документы:

  • договор, заключенный о социальном найме жилья с уполномоченным органом;
  • выписка, которая получена из распоряжения о выделе жилплощади;
  • технический паспорт с экспликацией;
  • документы, удостоверяющие личность каждого из нанимателей;
  • документы, утверждающие семейное положение нанимателей;
  • заявление, чтобы приватизировать квартиру, в письменной форме;
  • документы, подтверждающие согласие всех жильцов приватизировать жилплощадь.

Кроме того, должны быть соблюдены и другие правовые нормы. В частности:

  • Наниматель должен проживать в данном помещении не менее 5-10 лет. Точный срок устанавливает программа социального найма конкретного региона, а также договор, подписанный в законном порядке.
  • Должна осуществляться своевременная оплата, которую предусматривает закон, за социальный найм. В большинстве случаев оплата должна быть перечислена в казну до 10 числа каждого месяца.
  • Жилье, на которое распространяется приватизация, должно содержаться в приемлемом состоянии.

Таким образом, приватизировать социальное жилье могут лишь те граждане, которые соблюдают нормы владения и пользования подобной жилплощадью.

Основания признания граждан малоимущими

Так как программа социальной защиты граждан предусматривает первоочередную помощь в обеспечении жильем малоимущих лиц, то закон закрепляет четкую процедуру признания их таковыми.

Основания признания граждан малоимущими сформулированы в ст. 51 ЖК РФ. Кроме того, порядок признания дополняется региональными законами, действие которых распространяется на конкретный регион.

Процедура признания в большинстве случаев происходит с учетом доходов граждан, нормы которых разнятся в зависимости от субъекта проживания. При этом учитывается прожиточный минимум.

Кроме того, процедура признания граждан малоимущими зависит и от стоимости и площади имущества, которым обладают субъекты правоотношений. Если уполномоченный орган установит, что площадь жилой недвижимости на каждое лицо превышает необходимую норму, то процедура признания может быть завершена.

Таким образом, предоставление жилья по договору о социальном найме возможно только в том случае, если прошла процедура признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич


Опыт работы в юридической сфере более 15 лет;
Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Сравнительная характеристика договоров найма жилого помещения

Библиографическое описание:


Королёва, А. В. Сравнительная характеристика договоров найма жилого помещения / А. В. Королёва. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 47 (337). — С. 300-302. — URL: https://moluch.ru/archive/337/75494/ (дата обращения: 24.05.2021).




В статье дана характеристика договоров найма жилого помещения, выделены схожие черты и различия.



Ключевые слова:



договор найма (коммерческий наем), договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.


The article describes the characteristics of residential lease agreements, highlights similar features and differences.



Keywords:



contract of employment (commercial hiring), the social contract of employment, the employment contract of specialized premises and the contract of tenancy housing social use.

Реализация прав граждан на жилище возможно путем получения права проживания в жилом помещении на основании договоров найма жилого помещения. В российском законодательстве нашли отражение несколько видов договоров, дающих право пользования жилым помещением. В качестве таких договоров выступают договор социального найма жилого помещения, договор специализированного найма, договор коммерческого найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Специфика договорных правоотношений найма состоит в том, что имущество переходит к приобретателю в усеченном виде. У владельца возникает право пользования и владения имуществом, но не возникает право распоряжения жилым помещением.

Анализ нормативных актов и специальной литературы позволил выделить общие и отличительные черты договоров найма жилого помещения. Такой сравнительный анализ позволит выделить преимущества и недостатки договорных конструкций разных видов договоров найма.

Прежде всего, необходимо обратить внимание на различия в источниках, регулирующих изучаемые договоры. Договоры социального найма жилого помещения, договор специализированного найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования регулируются жилищным законодательством (раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма»). Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. Ко всем видам договора могут быть применены отдельные положения гражданского законодательства. В частности, могут быть использованы ст. 672, 674,675, 678, 680 и др. Применение к большинству договоров найма положений жилищного законодательства указывает на социально-ориентированный характер договора. Только коммерческий наем носит гражданско-правовой характер.

Можно выделить общие и отличительные черты в предмете изучаемых договоров найма жилого помещения. По договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде. Для специализированного жилищного фонда могут быть использованы жилые помещения, имеющие особый статус: служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда и жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан [1]. Все перечисленные жилые помещения, несмотря на различное целевое назначение, находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ч. 3 ст. 19, части 2 и 3 ст. 92 ЖК РФ). Предметом договора коммерческого жилого фонда может служить любое помещение, отвечающее техническим требованиям, удовлетворяющим потребностям и возможностям сторон договора. Собственником такого помещения может быть любой субъект гражданского права.

Договоры найма жилого помещения могут быть разграничены по способу их оплаты. Жилое помещение по договорам коммерческого найма предоставляется на условиях внесения коммунальных платежей и стоимости эксплуатации жилого помещения. Договор социального найма и специализированного найма не носит коммерческого характера. Поэтому в качестве оплаты принимается стоимость коммунальных услуг. Некоторые виды договоров найма специализированного жилого помещения (договор найма жилья в домах социального обслуживания и социальной защиты) могут быть предоставлены безвозмездно.

Сравнение договоров найма возможно и по сроку использования жилого помещения. Для разных договоров установлены разные сроки использования жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть заключен на согласованный сторонами срок до 5 лет (один месяц, один год и др.). Договор социального найма, как правило, заключается бессрочно. Договор специализированного найма имеет временные ограничения. Служебные жилые помещения предоставляются на период осуществления гражданином трудовых (служебных) отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, на период прохождения службы, нахождения на государственной или выборной должности (ст. 93, ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Анализ содержания изучаемых договоров позволяет сделать вывод о специфике оснований предоставления жилых помещений. Социальное жилье предоставляется малоимущим гражданам. Основанием предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда является потребностью в жилье в регионе проживания в связи исполнением обязанностей службы (работы, учебы). Для заключения договора коммерческого найма вполне достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении и у него имелась финансовая возможность оплатить стоимость пользования жилым помещением.

Изменение договоров коммерческого найма и социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договора специализированного найма жилого помещения связано в первую очередь с заменой нанимателя по этим договорам, так как, по общему правилу, замена наймодателя при переходе права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменение или расторжение договора найма (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ). Замена нанимателя по договору коммерческого найма во всех случаях может быть произведена только с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ).

Изменение договора социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, также может быть связано с заменой жилого помещения как объекта договора.

Что касается договора найма специализированного жилого помещения, то анализ ч. 2 ст. 102 ЖК РФ позволяет выявить достаточно специфическое основание изменения данного договора: замену наймодателя-работодателя. Другие изменения в указанный договор могут быть внесены в соответствии с ЖК РФ, со статьями 450-453 ГК РФ и специальным законодательством [4].

Таким образом, жилищное и гражданское законодательство содержит ряд договоров, по которым граждане могут получить возможность пользования жилым помещением. Эти договоры обеспечивают различные потребности граждан в зависимости от их социального статуса и финансовых возможностей. Их использование позволяет обеспечить граждан жилыми помещениями с учетом сложившейся ситуации. В каждом случае анализируемые виды договоров удовлетворяют соответствующие потребности граждан.

Литература:

  1. Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 // НЛП «Гарант-Сервис».
  2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под общ. ред. Н. М. Коршунова. — М., 2015. — С. 155.
  3. Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 (ред. от 15.05.2018) «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» [Электронный ресурс] НЛП «Гарант-Сервис».
  4. Далбаева, Н. Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения / Н. Н. Далбаева // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) (электронный журнал). — 2014. — № 6. — С. 54.

Основные термины (генерируются автоматически): жилое помещение, социальный найм, договор, договор найма, коммерческий найм, жилищный фонд, помещение, РФ, социальное использование, специализированный найм.

6 Различия между коммерческой и жилой арендой

Если вы начинаете бизнес и сдаете в аренду коммерческую недвижимость, важно понимать разницу между жилой и коммерческой арендой. Коммерческая аренда обычно применяется к коммерчески зонированной собственности и содержит более подробную информацию о том, как собственность может быть использована.

Аренда жилья предназначена для предоставления прав собственности для повседневной жизни. С другой стороны, коммерческий лизинг предназначен для коммерческого использования и обычно описывает конкретные виды бизнеса, которые могут осуществляться.Коммерческая аренда содержит меньше средств защиты для арендатора и требует тщательного обсуждения.

Правовая защита

Аренда жилья предлагает множество юридических мер защиты, которые не распространяются на коммерческие контракты. Они гарантируют жильцам безопасные условия проживания. Арендодатели обычно обязаны содержать недвижимость. И наоборот, коммерческий арендатор может быть обязан содержать недвижимость, если это явно не предусмотрено в договоре аренды. Однако коммерческую аренду можно настроить в соответствии с потребностями бизнеса и арендодателя.Они часто диктуют ответственность за содержание общих территорий.

Поскольку договор коммерческой аренды обычно оформляется домовладельцем или его юридической командой, чаще всего в пользу арендодателя. Помните о статьях или соглашениях, касающихся:

  • Ограничительные положения, определяющие часы работы и способы использования собственности
  • Ответственность за ремонт и техническое обслуживание, включая ремонт в связи со стихийными бедствиями и возрастом здания
  • Ответственность за расходы по страхованию, техническому обслуживанию и новому строительству
  • Повышение арендной платы
  • Условия досрочного расторжения и коммерческой субаренды

При рассмотрении вопроса о коммерческой аренде целесообразно, чтобы он был рассмотрен брокером по коммерческой недвижимости или юристом, знакомым с законодательством о коммерческой недвижимости.

Условия аренды и обязательства

Коммерческая аренда более сложна, чем аренда жилья, и более обязательна. Поскольку арендодатель часто вкладывает капитал в подготовку собственности, необходимы более строгие обязательства по аренде. Сроки аренды обычно более длительные и обеспечивают меньше правовой защиты для арендатора.

Ответственность за техническое обслуживание и ремонт

Одним из наиболее важных различий между коммерческой и жилой арендой является распределение ответственности за обслуживание и ремонт.Эти обязанности сильно различаются в зависимости от переговоров между арендодателем и арендатором.

Арендаторы, заключившие договор аренды с полным спектром услуг или аренды брутто, вносят ежемесячный арендный платеж, который включает все расходы на арендуемую собственность. С другой стороны, чистая аренда требует, чтобы арендатор возместил арендодателю расходы на техническое обслуживание и ремонт или оплатил эти расходы напрямую, как оговорено в договоре аренды. Между этими двумя крайностями есть и другие способы определения того, кто оплачивает эти расходы. Для получения дополнительной информации о типах аренды и обязанностях проконсультируйтесь с юристом или брокером по недвижимости.

Проверьте свой договор аренды на наличие пунктов, которые определяют, кто оплачивает эти расходы:

  • Ремонт и обслуживание мест общего пользования
  • Техническое обслуживание тепла, воды, лифта, кондиционирования воздуха и другие услуги
  • Строительный ремонт, включая сантехнику, электропроводку, оборудование и механизмы в помещениях
  • Борьба с вредителями, устранение и восстановление после повреждений и заражения, вызванных вредителями
  • Текущее обслуживание и ремонт помещений
  • Ремонтные работы после стихийных бедствий, пожаров и других катастроф
  • Ответственность по оплате страховых, налоговых и иных расходов

Гарантия пригодности

При аренде жилого объекта подразумевается гарантия его пригодности для проживания.Эта гарантия гарантирует, что арендаторам будет достаточно чистое, безопасное и удобное место для проживания, отвечающее всем нормам. Однако подразумеваемая гарантия пригодности для проживания не распространяется на коммерческую аренду, если только договор аренды специально не предусматривает таких условий. Это еще одна сфера, в которой консультации специалиста по коммерческой недвижимости могут быть полезны.

Законы о контроле за арендной платой

В некоторых районах жилая недвижимость может контролироваться арендной платой. Эти ограничения не распространяются на коммерческую аренду.По истечении срока аренды домовладелец может повысить арендную плату, если пожелает. Единственные ограничения — те, которые указаны в договоре аренды. Поэтому желательно рассмотреть условия продления аренды и заложить их в договор. Если ваш домовладелец решит резко повысить арендную плату в конце срока аренды, это может означать конец вашего бизнеса или переворот в вашем бизнесе и переезд в новое место.

Стоимость недвижимости

Поскольку коммерческая аренда обычно имеет более длительный срок и может возлагать на арендатора расходы на недвижимость, включая налоги и страхование, коммерческая аренда может повлиять на стоимость собственности.Долгосрочная аренда по справедливой рыночной стоимости может стать бонусом для покупателя и увеличить стоимость недвижимости. Аналогичным образом, долгосрочная аренда по слишком низкой ставке может отрицательно повлиять на стоимость недвижимости.

Для владельцев бизнеса условия коммерческой аренды также влияют на стоимость бизнеса. Если вы хотите продать свой бизнес, условия аренды могут быть активом или обязательством в зависимости от того, насколько хорошо вы вели переговоры вначале. Если ваш договор аренды легко перейдет к покупателю, вам будет проще продать бизнес.Возможно, вы не собираетесь продавать свой бизнес, когда начинаете, но вам следует рассмотреть все аспекты бизнеса, прежде чем подписывать договор аренды.

Защитите свой бизнес при заключении договора аренды

Все эти и многие другие соображения следует учитывать до подписания договора аренды. Вам необходимо обеспечить защиту вашего бизнеса и всех возможностей. Если это ваша первая коммерческая аренда, подумайте о том, чтобы проконсультироваться с поверенным по контрактам или брокером по коммерческой недвижимости, чтобы получить помощь в понимании и проведении переговоров по аренде.

Многие условия коммерческой аренды подлежат обсуждению. Как правило, подписание договора аренды в том виде, в котором она предлагается впервые, не в ваших интересах. Опытный переговорщик по недвижимости поможет вам легко получить выгодные условия и, возможно, лучшую цену. Наличие третьей стороны, ведущей переговоры, может позволить вам установить хорошие отношения с арендодателем, что может благоприятствовать вашему бизнесу в будущем.

Условия аренды будут влиять на ваш бизнес на долгие годы, поэтому ведите переговоры, чтобы получить наилучшие условия.Не бойтесь просить о помощи, когда она вам нужна. Хороший договор аренды может стать основой успешного бизнеса. Но коммерческая аренда сложна. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше об аренде коммерческой недвижимости и обсудить лучшие условия.

Коммерческая аренда: обязанности арендодателя и арендатора

Бутик-юридическая фирма из Нью-Йорка Pardalis & Nohavicka представляет на PropertyShark последние новости законодательства из мира недвижимости. Pardalis & Nohavicka занимается разнообразным спектром вопросов, представляя частных лиц и владельцев бизнеса в гражданских судебных процессах, уголовных делах и деловых операциях, в настоящее время ведя судебные разбирательства и представляя клиентов в Соединенных Штатах и ​​во всем мире.

Обязанности коммерческого арендатора сильно отличаются от обязанностей арендатора жилого помещения. Переговоры относительно каждой из обязанностей арендодателя и арендатора могут стать препятствием, потенциально задерживая выполнение договора аренды. В жилом доме домовладелец обычно несет все расходы по его содержанию; Арендодатель может даже покрыть плату за газ и воду для арендаторов дома.

Однако при коммерческой аренде многие расходы на содержание здания передаются арендатору как «Дополнительная арендная плата.«Дополнительная арендная плата состоит из сборов, которые арендатор обязан платить сверх своей базовой арендной платы. Он включает в себя такие сборы, как налоги на недвижимость, сборы за обслуживание, страховые сборы и другие разные сборы. Хотя арендодатель технически несет ответственность за эти расходы, каждый арендатор здания выплачивает свою пропорциональную долю дополнительной арендной платы.

Кроме того, арендатор коммерческого здания будет нести ответственность за все расходы и происшествия, связанные с интерьером арендуемого помещения.Это включает в себя все коммуникации, системы HVAC, полы, стены и любые конструкции в арендованных помещениях. В дополнение к базовой арендной плате и дополнительной арендной плате арендатор также будет нести ответственность за содержание и оплату своего личного страхования имущества для таких предметов, как оборудование и инвентарь, а также страхование ответственности на случай несчастных случаев, которые могут произойти.

Даже ответственность за обслуживание и ремонт в здании будет разделена между арендодателем и арендатором.Как правило, домовладелец несет ответственность за внешний вид здания, включая крышу, наружные стены и удаление всего снега и мусора на тротуарах, окружающих здание.

Иногда, в зависимости от размера здания и количества арендаторов, арендодатель может переложить даже эти обязанности на арендатора. Арендодатели могут даже передать свои обязанности по соблюдению требований Закона об американцах с ограниченными возможностями (ADA) и Департамента строительства (DOB) на арендаторов, что иногда может стоить более 10 000 долларов.Также стандартно, что арендатор несет ответственность за вывоз опасных отходов и соблюдение всех применимых законов об охране окружающей среды.

Для брокера важно отметить, сколько еще коммерческих арендаторов в здании, помимо вашего клиента. Таким образом, брокер может определить, за какие перечисленные здесь вещи арендатор будет нести ответственность и что должен покрывать арендодатель. Образованный брокер может дать арендатору более реалистичное представление о том, чего ожидать.

Taso Pardalis является партнером-основателем Адвокатского бюро Pardalis and Nohavicka, ведущей юридической фирмы Нью-Йорка с полным спектром услуг с офисами в Манхэттене, Квинсе и WeWork. Тасо может быть известным адвокатом, многие дела которого освещаются в заголовках крупных СМИ, но в глубине души он настоящий предприниматель, который верит в поддержку малого бизнеса. Его сфера деятельности: интеллектуальная собственность, товарные знаки, корпоративное право, коммерческое право и право недвижимости.
______________

Поверенный по недвижимости и корпоративным сделкам Натали Гольдштейн — выпускница юридической школы Кардозо, где она занимала должность президента Ассоциации права в сфере недвижимости. Она имеет опыт в сделках как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью, а также представляет интересы крупных банков, таких как Wells Fargo и Citibank.

Следующая статья

Медианные цены на жилье в Театральном районе в первом квартале 2019 года выросли на 63%, Дитмарс в Квинсе выросли на 115%

договоров коммерческой аренды: все, что вам нужно знать

Есть и другие предметы, которые обычно включаются в коммерческую аренду.Хотя большинство из них являются стандартными, они применяются только в том случае, если они включены в договор аренды во время переговоров с арендодателем.

Основные условия включают следующее:

  • Срок аренды — Каков срок аренды? Закончится ли он в установленный день или при определенных условиях? Есть ли у арендодателя или арендатора возможность продлить его или отменить досрочно?
  • Аренда — Сколько стоит базовая арендная плата? Увеличивается ли она в установленные периоды времени? Какие еще расходы включены в арендную плату?
  • Прочие расходы — Кто оплачивает такие статьи, как страхование здания, налоги на имущество и текущее обслуживание?
  • Залог — Сколько он стоит и когда домовладелец может удержать его?

В договоре аренды также может быть указано разрешенное использование собственности.

  • Вид разрешенного использования — Аренда предназначена только для определенной коммерческой деятельности. Арендатор не вправе заниматься другими видами хозяйственной деятельности без разрешения арендодателя.
  • Эксклюзивное использование — Арендатор получает исключительные права на выполнение определенных действий в более крупной собственности с большим количеством арендаторов. Например, кофейня в торговом центре или налоговый бухгалтер в офисном парке может вести переговоры об исключительном использовании, чтобы избежать въезда конкурентов в соседний дом.

Техническое обслуживание и ремонт

При коммерческой аренде домовладелец обычно несет ответственность за текущее обслуживание, такое как ремонт систем вентиляции и кондиционирования или благоустройство территории. Однако договор аренды может полностью или частично возложить эту ответственность на арендатора.

Одна важная вещь, которую следует учитывать, — это услуги по уборке. Это баланс удобства — особенно в офисной башне, где арендодатель предоставляет услуги по уборке всем арендаторам — по сравнению с возможными проблемами безопасности, связанными с привлечением внешнего персонала в бизнес.Конечно, включение этого срока в договор аренды помогает избежать споров.

Положения о ремонте также распространены при коммерческой аренде. Жильцам офисов может потребоваться переместить стены, ресторанам может потребоваться определенная планировка, а производителям может потребоваться привезти специальное оборудование. Арендатор должен иметь на это разрешение по договору аренды. В договоре аренды также должно быть указано, кто будет платить за ремонт. Это обычная концессия на аренду, когда домовладелец платит за первоначальный ремонт, чтобы сделать недвижимость подходящей для долгосрочного арендатора.

Закон об американцах с ограниченными возможностями

Закон об американцах с ограниченными возможностями (ADA) требует, чтобы рабочие места, открытые для общественности, были доступны для людей с ограниченными возможностями. Требования закона зависят от размера бизнеса, типа бизнеса и возраста здания или времени с момента последнего ремонта.

Арендаторы несут основную ответственность за обеспечение соответствия своего бизнеса требованиям ADA. Тем не менее, они могут пожелать заключить договор аренды, который требует от арендодателя выполнять обновления ADA или поддерживать соответствие ADA, например, постоянный доступ к лифту.

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. служебных помещений;
  2. промышленное использование;
  3. аренда на несколько семей; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для восстановления.
  • Класс C здания являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, Inc.Аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

  • Договор аренды с использованием единой сети возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы

  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он продемонстрировал ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Как сообщает журнал Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку частые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 г. по конец 2017 г., после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 г. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе по недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что пандемия COVID-19 до сих пор не привела к существенному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок осенью 2020 года. Это ключевое различие между экономические последствия, произошедшие в 2020 году, и то, что произошло десятилетием ранее.

6 типов коммерческой недвижимости и секторов недвижимости | VTS

Аманда Марш

Основатель, Buzzmaestro

Первым шагом любой успешной карьеры в сфере коммерческой недвижимости является изучение типов секторов, составляющих коммерческую недвижимость, которая определяется как объекты, которые могут приносить прибыль за счет капитала. прибыль или доход от аренды.Хотя вы, возможно, знаете основы, каждый сектор включает в себя различные типы собственности.

1. Офисные

Офисные здания обычно делятся на два типа: городские и пригородные. Городские офисные здания встречаются в городах и включают в себя небоскребы и многоэтажные здания — некоторые из них могут занимать площадь в несколько миллионов квадратных футов. Загородные офисные здания обычно меньше по высоте и иногда сгруппированы в офисные парки.

Офисные здания могут быть многоквартирными или одинарными, и многие из них построены по индивидуальному заказу.Они также делятся на три уровня: , класс A, , , класс B, и , класс C, . Международная ассоциация владельцев и менеджеров зданий (BOMA) поясняет:

Офис класса A

Самые престижные здания конкурируют за пользователей офисов высшего класса с арендной платой выше средней для этого района. Здания имеют высококачественную стандартную отделку, современные системы, исключительную доступность и определенное присутствие на рынке.

Офис класса B

Здания, конкурирующие за широкий круг пользователей, с арендной платой в среднем диапазоне для данной площади.Отделка зданий подходит для этого района. Отделка здания удовлетворительна для данного района, а системы адекватны, но здание не может конкурировать с классом А по той же цене.

Офис класса C

Здания, конкурирующие за арендаторов, нуждаются в функциональных площадях по арендной плате ниже средней для данной площади.

Медицинские офисные здания являются специализированным подсектором в этом пространстве.

Узнайте больше о 3 классах офисных зданий.

2.Розничная торговля

Розничная торговля включает в себя объекты розничной торговли и рестораны, которые мы часто посещаем. Они могут быть многопользовательскими (часто с якорем или ведущим арендатором, который служит для привлечения трафика к объекту) или одноразовыми автономными зданиями.

Сектор розничной торговли сложен, так как тип торгового центра — например, региональный торговый центр, общественный центр, торговый центр или центр электроснабжения — определяется многими показателями, включая размер, концепцию, типы и количество арендаторов, и торговая площадь.

Одноквартирные здания, с которыми вы можете столкнуться, включают в себя большие бокс-центры (обычно с национальной сетью, такой как Target, Walmart, Best Buy или Dick’s Sporting Goods) или площадочные площадки (одноквартирные здания в торговом центре, часто в банке, ресторан или аптека).

Узнайте больше о 7 типах торговой недвижимости.

3. Промышленные

Промышленные здания предназначены для различных арендаторов и в основном расположены за пределами городских районов, особенно вдоль основных транспортных маршрутов.Малоэтажные дома также можно объединить в индустриальные парки. Недвижимость подразделяется на четыре типа:

  • Тяжелое производство: Эти здания сильно индивидуализированы, и производители оборудования для дома должны работать и производить товары и услуги.
  • Сборка светильника: Они не соответствуют индивидуальным требованиям и могут использоваться для сборки или хранения продукта.
  • Оптовый склад: Эти объекты, как правило, большие и используются как распределительные центры.
  • Flex industrial: Эти объекты включают как промышленные, так и офисные помещения.

Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР) — это специализированный вид производства.

Узнайте больше о 8 типах промышленной недвижимости.

4. Многосемейный сектор

Многосемейный сектор охватывает все типы жилой недвижимости, за исключением односемейных, включая квартиры, кондоминиумы, кооперативы и таунхаусы. Как и офисные здания, многоквартирные дома часто подразделяются на класс A, класс B и класс C.

В частности, многоквартирные дома для сдачи в аренду делятся на несколько типов собственности. Фредди Мак разделил их на шесть разных блоков:

  • Высотное здание : здание с девятью или более этажами и по крайней мере одним лифтом.
  • Среднеэтажное здание : многоэтажное здание с лифтом, обычно в городской зоне.
  • Садовый стиль : Одно-, двух- или трехэтажный жилой комплекс, построенный в стиле сада в пригороде, деревне или городе; в зданиях могут быть лифты, а могут и нет
  • Walk-up : четырех- или шестиэтажное здание без лифта.
  • Сообщество промышленных домов : Сообщество, в котором оператор сдает земельные участки в аренду владельцам промышленных домов.
  • Жилье специального назначения : Многосемейная собственность любого стиля, предназначенная для определенного сегмента населения, включая студенческое жилье, жилье для пожилых людей и субсидируемое жилье (с низким доходом или с особыми потребностями).

5. Гостиница

Гостиничный сектор охватывает заведения, предоставляющие проживание, питание и другие услуги для путешественников и туристов.Отели могут быть независимыми (бутик) или отмеченными флажками — последнее означает, что они являются частью крупной гостиничной сети, такой как Marriott или Sheraton. Real Capital Analytics делит их на шесть отдельных категорий:

  • Ограниченное обслуживание: Нет обслуживания номеров, ресторана на территории или консьержа.
  • Полный комплекс услуг : Включает обслуживание номеров и ресторан на территории отеля.
  • Бутик : расположен в городе или на курорте, предлагает полный спектр услуг, не является частью национальной сети и имеет меньше номеров.
  • Казино : Имеет игровой компонент, например видеопокер или игровые автоматы.
  • Длительное пребывание : Ограниченное обслуживание с полностью оборудованными кухнями в номерах и более просторных номерах для длительного проживания.
  • Курорт : Большой участок земли с полным комплексом услуг в типичном курортном месте (например, на Гавайях или Орландо), с прилегающим полем для гольфа, аквапарком или развлекательным центром.

6. Специальное назначение

Недвижимость специального назначения может принадлежать инвесторам в коммерческую недвижимость, но не относится ни к одному из упомянутых выше секторов.Например, парки развлечений, церкви, склады и боулинг — это объекты специального назначения.

Аманда Марш — основательница Buzzmaestro, фирмы, занимающейся написанием и редактированием деловых текстов. Она работала журналистом по коммерческой недвижимости более десяти лет, ее статьи были опубликованы в Bisnow, Commercial Property Executive, Multi-Housing News, Real Estate Weekly, журнале BOMA и других отраслевых изданиях.

В чем разница между коммерческой и жилой недвижимостью?

Недвижимость — это всегда быстро развивающийся рынок, и в текущих рыночных условиях это самый безопасный и надежный вид инвестиций.Сектор недвижимости в основном делится на две категории: жилая недвижимость и коммерческая недвижимость.

Инвестирование в жилую недвижимость отличается от инвестирования в коммерческую недвижимость, и поэтому вы должны знать разницу, прежде чем принимать решение о следующем шаге. Обе инвестиции связаны с огромным капиталом и потенциальными рисками.

Выбор между инвестированием в жилую и коммерческую недвижимость — это не то, что вы делаете в одночасье. Вам необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» каждой инвестиции.Выбранный вами путь зависит от вашей способности идти на риск, ваших целей и времени, которое вы можете посвятить.

В чем разница между коммерческой и жилой недвижимостью?

Жилая недвижимость — это здания индивидуального и семейного типа, а коммерческая недвижимость — это все, что сдается в аренду для ведения бизнеса. Квартиры, квартиры, дуплексы все относятся к жилой недвижимости. Гостиницы, дома, стартапы — это залог коммерческой недвижимости.

Каждый объект недвижимости имеет свой набор возможностей и проблем.Коммерческие инвестиции обещают хорошую окупаемость инвестиций, в то время как инвестиции в жилищное строительство сопряжены с меньшими сложностями, особенно для новичков.

Что такое жилая недвижимость и каковы ее преимущества?

Жилая недвижимость предназначена только для личного пользования. Агенты по недвижимости представляют покупателей или продавцов семейных домов.

Преимущества инвестирования в жилые дома

Низкая стоимость входа — По сравнению с коммерческой недвижимостью, жилая недвижимость имеет более низкую стоимость входа и меньше сложностей.Новичку, желающему познакомиться с инвестированием в недвижимость, стоит попробовать этот вариант. Как только вы соберете немного денег с жилой недвижимости, вы сможете продолжить инвестировать в коммерческие проекты. Что следует учитывать перед покупкой коммерческого офисного помещения.

Снижение оборота арендаторов — С жилой недвижимостью арендаторы всегда ищут долгосрочные контракты. Бизнес часто рос или переезжал в новую область, что усложняло им процесс, и, следовательно, коммерческие арендаторы всегда нестабильны.Это означает, что нужно часто делать больше работы, чтобы найти подходящих арендаторов. С другой стороны, если вам удастся найти арендатора, который планирует остаться на длительный срок, вы можете подать в суд, что он будет относиться к этой собственности как к своей.

Мягкие законы — Дело не только в том, что жилищное право мягкое, но и беспроблемное по сравнению с законами о коммерческой собственности. Жилищное законодательство менее сложное и применимо только в небольшом масштабе.

Что такое коммерческая недвижимость и каковы ее преимущества?

Коммерческая недвижимость предназначена для людей, которые пытаются инвестировать в недвижимость для ведения своей повседневной деятельности.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Более высокая рентабельность инвестиций: Чем больше риск, тем выше рентабельность инвестиций. По сравнению с доходами от инвестиций в жилую недвижимость, коммерческая недвижимость имеет большой потенциал для повышения рентабельности инвестиций. Особенно, если недвижимость находится в отличном месте. Компании всегда ищут выгодное место и готовы заплатить любую цену, как только они его найдут. Кроме того, удобства, предоставляемые коммерческим комплексом, намного меньше, чем требования для жилых помещений, и, следовательно, меньше затрат на обслуживание.

Квалифицированные арендаторы: Владельцам жилой недвижимости может быть сложно найти арендаторов, которые смотрели бы на недвижимость как на свою. Что касается коммерческой недвижимости, арендаторы являются владельцами бизнеса, и, поскольку они поддерживаются более крупными компаниями и должны обеспечивать отличное обслуживание клиентов, они склонны уважать собственность. Это может облегчить вам жизнь.

Тройная аренда: Тройная аренда — это форма договора аренды недвижимости, по которой арендатор несет ответственность за текущие расходы на собственность, включая налоги, расходы на обслуживание, страховку, а также аренду и коммунальные услуги.Бренды мирового уровня, такие как Starbucks, McDonald’s, Walmart, для поддержания имиджа своего бренда. Владелец практически ничего не должен делать.

Коммерческие Vs. Жилые Lones

Традиционные жилищные ссуды выдаются банками индивидуальным заемщикам, тогда как коммерческие ссуды ссужаются хозяйствующим субъектам.

Коммерческие ссуды более рискованны в глазах кредитора. Строитель должен предоставить подробный бизнес-план, обещающий окупаемость инвестиций.Они захотят знать, кто будет возвращать ссуду, срок владения и дополнительные расходы на содержание.

Условия предоставления жилищных и коммерческих кредитов сильно различаются. Жилищные ссуды обычно выдаются на длительный период времени, что делает рассрочку гораздо менее сложной. Коммерческие кредиты имеют более короткий срок и влекут за собой серьезные ограничения и штрафы.

Тарифы на электроэнергию для коммерческих и жилых помещений

Несмотря на то, что жилая и коммерческая недвижимость потребляет энергию одного и того же качества из одного источника, тарифы на электроэнергию для обоих объектов разные.Поскольку предприятия и организации активно потребляют электроэнергию и всегда покупают ее в больших количествах, им предлагаются некоторые налоговые льготы в счетах. Это позволяет предприятиям покупать электроэнергию по более низким ценам.

Коммерческое инвестирование против. Жилая недвижимость: что лучше?

Ответ на этот вопрос зависит от того, кем вы являетесь. Помимо финансовых обязательств, эти две инвестиции различаются по подходу к ним. Как инвестор, вам следует подумать о целях, которых вы пытаетесь достичь.

Если у вас мало капитала и вы обладаете лишь ограниченными знаниями об инвестировании, вам следует выбирать жилую недвижимость. Если вы хорошо владеете капиталом и хотите повысить рентабельность инвестиций, вам следует выбрать коммерческую недвижимость. В конечном итоге вам следует попытаться диверсифицировать свой портфель, чтобы избежать потерь во время экономического спада.

Размышление о том, сколько времени вы можете посвятить, также является важным фактором при рассмотрении любой формы инвестиций в недвижимость

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

  • Исследование — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия.В частности, обратите внимание на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
  • Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную выплату.
  • Укажите подробные сведения о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
  • Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда могут потребоваться годы, чтобы найти то место, которое вы ищете.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения.«Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды предприятий.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе. Прежде чем подписывать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых оговорках о неудобствах в вашем договоре аренды.Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места. Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily.«Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть некоторые важные различия. Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна.«Как правило, они более продолжительны и предлагают большую гибкость при ведении переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды арендатор очень часто платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости схожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна.«Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в большие накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может оказаться контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на сдачу в аренду площадей на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность конкурирующих продаж», — сказал Ханна.«Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Есть несколько основных элементов коммерческой аренды, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Изучение района, информации о арендодателе и аренде

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование.Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой собственности, если вы продаете товар или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и домовладельце.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце. Вы вступаете в деловое партнерство вместе, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и получают ли они выплаты по своим платежам.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи владельцу здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк. Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в открытых архивах, чтобы узнать больше о арендодателе.Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучите законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы зонирования. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых домовладелец или владелец здания могут подумать, что могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе.Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось оговаривать «условие о неприятных запахах».«

» В правилах строительства сказано, что неприятных запахов нет, — сказала она. «Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделала исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основы окружающей среды. — сказал Гумерселл, — сказал Гумерселл, прежде чем подписывать законы, касающиеся собственности. Арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды проявите должную осмотрительность в отношении собственности.Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о нарушениях и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при пересмотре договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите краткосрочную аренду или долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежей, так и со сроками, убедитесь, что вы точно понимаете, что именно вам грозит каждый месяц. Узнайте у потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

  • Страхование
  • Налоги на недвижимость
  • Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
  • Ремонт
  • Безопасность
  • Парковка
  • Местные законы о неудобствах (шум или запах)
  • Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
  • Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

После того, как вы установили базовую структуру ценообразования и сроков, пришло время погрузиться в некоторые менее очевидные детали.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

  • Передаточная структура. Определите, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
  • Личное воздействие. В некоторых случаях от вас могут потребовать подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваше юридическое или юридическое лицо взяло на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
  • Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект примерно до 125%.
  • Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о невмешательстве, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое забрало здание у вашего арендодателя.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не бойтесь обсуждать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Сумма рассчитана исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате и может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно оставить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.Многие аспекты этого раздела можно обсудить.

Итог. Перед тем, как подписывать пунктирную линию, убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата начала работ. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Добавочный. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Штраф за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку платежа, установленный в соглашении о коммерческой аренде. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. В нем также указаны ремонтные работы, за которые несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор должен платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатора. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указывается, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует знать, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной задачей.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный залог при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает залог и двухмесячную арендную плату. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить целый ряд существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть валовой или чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *