Согласие на покупку недвижимости от супруга: Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры

Содержание

Согласие супруга на покупку недвижимости

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие супруга на покупку недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Согласие супруга на покупку недвижимости

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Как следует из материалов дела, истец и ответчик состояли в браке, на имя ответчика в банке открыт банковский вклад, на который были внесены денежные средства. В дальнейшем вклад закрыт, снятые ответчиком денежные средства были потрачены на приобретение недвижимого имущества для сына. В материалах дела не имеется доказательств того, что указанные денежные средства были потрачены ответчиком в интересах семьи. Расходование средств при отсутствии согласия второго супруга на приобретение недвижимости для члена семьи не свидетельствует об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований. Таким образом, суд удовлетворил требования истца о разделе совместно нажитого имущества (ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39 «Определение долей при разделе общего имущества супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд частично удовлетворил требования истца к ответчице — жене сына истца о взыскании 1/2 части суммы займа, взятого сыном истца в долг у истца по расписке, расходов на уплату госпошлины. При этом суд признал неверными выводы нижестоящего суда о том, что истцом не представлено доказательств того, что денежные средства, взятые сыном в долг у истца, были потрачены на нужды семьи, в том числе на покупку недвижимости, ответчица согласие на получение займа не давала, денежные средства ей супруг не передавал. Суд установил, что денежные средства, взятые у истца его сыном, использовались сыном для погашения задолженности по кредитному договору, заключенному им и его супругой — ответчицей в целях приобретения жилого помещения с земельным участком. Таким образом, денежные средства, полученные сыном по договору займа (расписке), были использованы им на нужды семьи с ответчицей. В соответствии с п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. При таких обстоятельствах являются обоснованными требования истца в части взыскания с ответчицы 1/2 части суммы займа по расписке.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие супруга на покупку недвижимости

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости10.3. Вывод из судебной практики: Если супруг продавца недвижимости отозвал свое согласие на заключение договора купли-продажи недвижимости, являющейся общей совместной собственностью, после подписания договора, но до государственной регистрации перехода права собственности, это препятствует такой регистрации.

Нормативные акты: Согласие супруга на покупку недвижимости

«Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ
(ред. от 04.02.2021, с изм. от 02.03.2021)3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Нужно ли нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры? / нотариус липецк

Покупка недвижимости – вопрос очень непростой и доскональный. Особые сложности возникают при покупке квартиры супругами, поскольку Семейный кодекс устанавливает режим совместной собственности в силу закона, а значит, что вся триада полномочий – владение, пользование и распоряжение имуществом должно осуществляться с обоюдного согласия мужа и жены. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Вообще, все спорные моменты стали возникать после введения новых правил в Гражданский кодекс РФ в 2013 году. До этого момента все договоры (в том числе и купли-продажи недвижимости) регистрировали в Росреестре, который и проверял соблюдение законности при данной процедуре.

После 1 марта 2013 года Росреестр стал регистрировать переход права собственности, а значит, проверка законности сделки легла на стороны, заключающие договор.

Хочется отметить, что Семейный кодекс презюмирует, что все покупки одним супругом делаются с автоматического согласия другого супруга.

Однако, на деле это не всегда так. С другой стороны, в Семейном кодексе говорится, что согласие супруга, оформленное у нотариуса, требуется в двух случаях:

1) заключение сделки по распоряжению имуществом, право на которое нужно регистрировать.
2) заключение сделки, для которой требуется обязательная нотариальная форма.

Исходя из классической доктрины гражданского права, сделка купли-продажи не относится к сделкам по распоряжению имущества, нотариальная форма для нее также не требуется. Можно сделать вывод, что нотариальное согласие другого супруга на покупку квартиры не требуется. Боле того, согласно Семейному кодексу РФ независимо от того, было ли получено согласие второго супруга, квартира становится общим имуществом в равных долях.

Как бы это не было парадоксально, но нотариальное согласие лучше оформить. Почему? Во-первых, сами продавцы квартир требуют согласие другого супруга. Во-вторых, при подаче документов на регистрацию права собственности в Росреестр, последний может отказать в регистрации права по той же причине. В-третьих, документ все-таки понадобится в случае, если квартира приобретается в ипотеку (согласие нужно для банка). Поэтому, если вы хотите избежать таких рисков, то лучше позаботиться об оформлении документа заранее.

Забегая вперед, можно сказать, что, если один супруг скрыл покупку недвижимости от другого супруга, последний, узнав об этом, может оспорить покупку квартиры в суде, признав сделку недействительной в течении одного года.

10.12.2019, 1383 просмотра.

Почему при покупке недвижимости больше не требуется разрешение супруга

 

Как известно с марта вступили в силу изменения в Гражданский кодекс Российской федерации. Они коснулись, в частности, и оформления недвижимости. 

Новое в процедуре государственной регистрации прав на недвижимость комментирует начальник отдела контроля и координации деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Волгоградской области Максим Дмитриевич Арутюнов. 

 

 

— Максим Дмитриевич, что принципиально изменилось в государственной регистрации прав с вступлением в силу новых норм Гражданского кодекса?

 

— С 1 марта 2013 года вступили в силу следующие положения Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», касающиеся проведения государственной регистрации прав:

1. Законодательно закреплена возможность предоставления документов на государственную регистрацию любой стороной сделки, в том числе через нотариуса, если сделка совершена в нотариальной форме. Таким образом, нотариус теперь может выступать не только заявителем, то есть представлять от своего имени заявления, а через него могут представляться заявления сторон (любой стороны) сделки.

2. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. 

3. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона, то есть после 1 мата 2013 года. Таким образом, с 1 марта 2013 года на основании договоров купли-продажи, дарения, ренты будет осуществляться только государственная регистрации перехода права собственности (в соответствующих случаях также законная ипотека). Вместе с тем, указанные договоры, заключенные до 1 марта, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их регистрации.

 

 

 

 

— Поясните подробнее, как изменились правила регистрации на основании нотариально — удостоверенного договора?

 

— Как уже отмечалось выше, если сделка совершена в нотариальной форме, представить документы на государственную регистрацию вправе любая сторона сделки, в том числе через нотариуса.

Поскольку иное не установлено законом, нотариально удостоверенной сделкой может являться, в том числе и сделка об отчуждении объекта недвижимого имущества. Учитывая, что государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления отчуждающей стороны и заявления приобретателя о регистрации его прав, оба этих заявления в указанном случае вправе подать любая сторона договора. Что упрощает процедуру предоставления документов на государственную регистрацию прав.

 

 

— С чем связано то, что для покупки недвижимости больше не требуется разрешение супруга? Как будет защищено, в таком случае, совместное имущество супругов?

 

— Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Поскольку с 1 марта 2013 года договор купли-продажи как сделка не подлежит регистрации, соответственно и согласие супруга покупателя на регистрацию сделки не требуется.

Вместе с тем, согласие супруга продавца на распоряжение недвижимостью никто не отменял.

 

— В связи с новыми нормами в ГК, что поменялось в процедуре государственной регистрации бесплатной приватизации жилья?

 

— Изменения в Гражданский Кодекс не коснулись вопросов государственной регистрации прав на основании договоров приватизации жилья.

 

— Как изменения в ГК отразились на оформлении в собственность, купле-продаже земельных участков?

 

— Изменений в процедуре государственной регистрации прав на земельные участки тоже нет.

 

— Какой пакет документов нужно собрать для покупки (продажи) квартиры с 1 марта 2013, что изменилось?

 

— Пакет остается тот же самый за исключением, заявлений о государственной регистрации сделки и документа подтверждающего оплату государственной пошлины за регистрацию сделки, поскольку сделка теперь не регистрируется. Также не требуется согласие супруга покупателя на приобретение недвижимости.

 

— Что изменилось в оформлении участков по «дачной амнистии» ?

 

— Ничего.

 

— Зачем в Единый реестр прав будут вноситься возражения предыдущего собственника, чем это мотивировано?

 

— Действительно, пунктом 7 ст.8.1. ГК РФ установлено, что в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. 

Отметка о возражении аннулируется, если в течение трех месяцев со дня внесения ее в государственный реестр лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. 

Следует отметить, что порядок внесения в ЕГРП отметки о возражении на сегодняшний день ни Законом о регистрации ни Законом № 302-ФЗ не установлен, представляется, что такая отметка подлежит внесению в ЕГРП только после установления в Законе о регистрации порядка ее внесения.

Кроме того, лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Как представляется, отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права соответствует вносимой в настоящее время согласно положениям п.6 ст.12 и п.2 ст.28 Закона о регистрации записи о заявленном в судебном порядке праве требования. 

Внесение записи о праве требования служит принципам публичности и достоверности.

 

 

— Изменения ГК внесены на фоне активного развития госучреждениями обслуживания по Интернет. Каких в целом результатов удалось добиться за последние два года внедрения Интернет услуг?

 

— В Управлении с 1 марта 2012 года внедрен и функционирует сервис предварительной записи на прием «Офисы и приемные». Этот сервис предоставляет возможность гражданам и юридическим лицам самостоятельно осуществить запись на прием по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на сайте Росреестра.

Следует отметить, что в Управлении предварительная запись на прием осуществляется в 41 офисе. За период с 1 марта 2012 года по 10 апреля 2013 года имеется около 22000 записей на прием.

На сайте Управления размещена информация о необходимых для государственной регистрации документах, сведения о размере государственной пошлины и сроках предоставления государственных услуг.

Кроме того, «дорожной картой» декларирована возможность с 2014 года подачи документов для государственной регистрации в электронной форме, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Основным препятствием на сегодняшний день для осуществления приема документов в электронном виде является отсутствие законодательного закрепления такой возможности.

 

3.1. Согласие супруга на совершение сделки

Необходимость получения согласия супруга на совершение сделки возникает из закрепленного в ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) законного режима имущества супругов, который представляет собой режим совместной собственности супругов. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное, и предполагает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью.

Исходя из этого, владеть, пользоваться и распоряжаться совместным имуществом супруги могут только по обоюдному согласию. Презюмируется, что при совершении любой сделки один из супругов действует с согласия другого.

Вместе с тем в силу п. 3 ст. 35 СК РФ в ряде случаев для заключения сделки одном из супругов ему требуется получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.  К сделкам, требующим обязательного нотариально удостоверенного согласия второго супруга, закон относит:

 — сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;

 — сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;

 — сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации;

Если какая-либо из перечисленных сделок была совершена без нотариального согласия супруга, она может быть признана судом недействительной. Супруг, чье нотариально заверенное согласие на совершение сделки получено не было, вправе направить иск в суд в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о заключении данной сделки.

документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.

Согласие супруга на совершение сделок другим супругом

Необходимость оформления нотариального согласия супруга обусловлена тем, что Семейный Кодекс РФ (далее — СК РФ) закрепил законный режим имущества супругов. Таким образом, всё имущество, приобретаемое в браке, считается совместным имуществом супругов, в связи с чем супруги распоряжаются имуществом сообща, либо один из супругов с предварительного согласия второго супруга.

В нотариальной практике наиболее частым служит обращение клиентов с просьбой удостоверить согласие супруга на продажу или на приобретение недвижимости, также необходимо отметить, что нотариальное согласие супруга требуется в обязательно порядке на сделки, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению и/или регистрации в установленном законом порядке, например, при заключении физическим лицом договора купли-продажи доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью согласие требуется и от супруга продавца и от супруга покупателя (при их наличии).

В соответствии со статьей 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и/или регистрации в установленном законом порядке не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Для оформления согласия супруга в нашей нотариальной конторе Вам необходимо при себе иметь:

  1. Паспорт;                                                                                 
  2. Оригинал свидетельства о браке или его нотариально заверенную копию.

Внимание! О нал​ичии необходимых документах также уточняйте у специалистов нотариальной конторы по телефону нотариальной конторы.

Покупка квартиры без согласия супруги — Юридическая консультация

Содержание

Можно ли оспорить сделку, совершенную без согласия одного из супругов

Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поэтому сделка, совершенная без согласия одного из супругов, по своей правовой природе является оспоримой.

Что изменилось после вступления в силу Федерального закона 218-ФЗ

Действительно, после вступления в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) отсутствие нотариального согласия супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества другим супругом не приводит к приостановлению регистрации перехода права собственности на недвижимость и не является основанием для отказа в регистрации перехода права.

Согласно Закону о регистрации недвижимости у Росреестра нет права требовать у продавца предоставления согласия его супруга для проведения госрегистрации перехода права собственности к покупателю, а государственный регистратор не имеет право выяснять причины отсутствии такого согласия. Также Законом о регистрации недвижимости не предусмотрен порядок «погашения» указанной выше записи.

То есть даже при отсутствии согласия супруга продавца госрегистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки.  При регистрации перехода права на нового собственника в ЕГРН просто вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки следующего содержания: «согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено», что и произошло в конкретной ситуации с автором вопроса — покупателем квартиры.

Последующее одобрение сделки супругом

Поскольку регистрация перехода права собственности в Росреестре уже прошла, собственником квартиры стал покупатель, то единственным вариантом в данной ситуации является получить постфактум заявление с одобрением сделки (не путать с предварительным согласием на продажу) от супруги предыдущего собственника в нотариальной форме.

В тексте данного одобрения надо указать реквизиты уже заключенного договора купли-продажи (дату, ФИО сторон договора), перечислить существенные условия договора (в том числе цену квартиры), которые супруга продавца одобряет и подтверждает отсутствие претензий со своей стороны к настоящему собственнику квартиры.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 3 ст. 183 Гражданского кодекса РФ), т.е. у супруги продавца, которая в последующем одобрила уже совершенную  ее мужем сделку, не будет правовых оснований ее оспаривать в дальнейшем.

Данное одобрение от супруги предыдущего собственника вы можете предоставить в ипотечный банк уже вашего потенциального покупателя. На практике лучше предварительно согласовать с юристом ипотечного банка текст заявления с одобрением сделки.

Согласие супругов на отчуждение или покупку имущества

Согласие одного из супругов на сделку является обязательным документом в случае совершения другим супругом сделок с имуществом, признанным совместным, то есть нажитым после заключения брака.

Необходимость в получении согласия супруга обусловлена положениями Семейного Кодекса России. Действующее законодательство устанавливает совместный режим использования общей собственности супругов, потому распоряжаться единолично нажитой в браке собственностью ни один из супругов не имеет права, все сделки должны заключаться только по обоюдному согласию.

Такой режим совместного распоряжения имуществом супруги могут изменить, предварительно подписав брачный договор, в котором могут быть разграничены их имущественные права и обязанности.

Особенности согласия супруга на сделку

Предполагается, что любые сделки с совместным имуществом осуществляются с согласия второго супруга, однако в большинстве незначительных сделок, как то покупка или продажа бытовой техники, письменное согласие не требуется.

Закон предусматривает оформление письменного согласия только в случае продажи или приобретения значимого для семьи имущества, например, новой квартиры, дома или автомобиля.

В том случае, если подобная сделка была осуществлена без получения предварительного письменного согласия, в дальнейшем она может быть признана недействительной в судебном порядке. То есть супруг или супруга могут оспорить уже совершившуюся сделку, доказав, что второй член семьи знал об их несогласии. Расторгнуть сделку на таком основании можно только в течение года после ее заключения, в дальнейшем супруг, не давший своего согласия, такое право теряет.

При заключении договора купли-продажи квартиры нотариус тщательно проверяет, есть ли в наличии письменное согласие второго супруга, в противном случае договор не будет удостоверен нотариально.

Таким образом, интересы супруга, которые могут пострадать в результате заключения сделки, защищены на законодательном уровне, в частности, касательно крупных сделок с недвижимым имуществом или подписания значимых договоров, которые нуждаются в нотариальном заверении или государственной регистрации.

Нотариальное согласие супруга необходимо оформлять в следующих случаях:

  • если один из супругов планирует совершить сделку с недвижимостью, которая является совместной собственностью пары;
  • если один из супругов заключает сделку, которая, согласно законодательству, должна иметь обязательную нотариальную форму;
  • если один из супругов планирует совершить сделку, которая, согласно законодательству, должна пройти обязательную регистрацию в контролирующих государственных органах.

Возникают также ситуации, когда сделки по отчуждению имущества осуществляются уже бывшими супругами, официально оформившими развод. Нужно ли в таких случаях при совершении сделки получать согласие бывшего супруга? В данном вопросе существует ряд нюансов, по поводу которых лучше проконсультироваться с профессионалом, чтобы в дальнейшем не столкнуться с имущественными претензиями бывшего супруга.

Так, нотариус вправе потребовать наличия согласия бывшего супруга на заключение сделки с имуществом, которое было совместно нажито в браке, в том случае, если после расторжения брака раздел имущества не был осуществлен и оно остается совместной собственностью. Кроме того, супруг, осуществляющий сделку, должен предоставить документы, подтверждающие, что отчуждаемое имущество перешло в его долю.

Нужен один для покупки и два для продажи? Не всегда!

Агентам по недвижимости и инвесторам часто преподают аксиому: «Один нужен, чтобы купить, а два — продать». Отчасти это правда, а отчасти неправда. Как и во многих аксиомах, «все не так просто».

Во-первых, что означает аксиома? В переговорах по контракту могут быть супружеские пары или даже деловые партнеры, участвующие в качестве покупателей или продавцов. Это высказывание пытается ответить на вопрос: «Кто имеет право продавать» недвижимость; «У кого есть право покупать» недвижимость?

Сторона продавца в уравнении

В общем случае, если собственность принадлежит двум сторонам (супругам или квартиросъемщикам), для совершения продажи требуется их подпись.Если мы собираемся обеспечить соблюдение договора купли-продажи 1234 Main Street, вы можете сделать это только в том случае, если оба или все владельцы подписали договор купли-продажи. Таким образом, стенография говорит: «Чтобы продать двое».

Возникает другой вопрос: если один человек дает обещание, которое он не может выполнить (например, муж обещает продать дом, но жена отказывается дать согласие на продажу своей половины и не подпишет документ), какова ответственность стороны, давшей обещание? Короче говоря, даже несмотря на то, что покупатель не может преуспеть в наделении себя полным правом собственности в иске Specific Performance, покупатель может подать в суд на продавца за то, что он выполнил свое обещание передать право собственности на недвижимость.Другими словами, единственный продавец, который не может выполнять свои обязательства, все еще может быть на крючке из-за денежного возмещения за невыполнение им контракта.

Эта концепция дополняется двумя конкретными положениями стандартной формы договора купли-продажи жилья Совета риэлторов района Цинциннати:

  • Раздел 6 гласит: «Продавец также заявляет, что те, кто подписывает этот Договор, являются всеми владельцами права собственности на недвижимое имущество и другие предметы, перечисленные в Разделе 5, вместе с их соответствующими супругами.«
  • Раздел 19 гласит:« Продавец… должен передать рыночный титул на Недвижимое имущество на основании акта общей гарантии или фидуциарного акта, если применимо, за простую абсолютную плату, с освобождением от выкупа ».

Раздел 6 откровенно сбивает с толку. Требуется ли для исполнения контракта подпись супругов? Кажется, это поддается обеим интерпретациям.

Раздел 19, с другой стороны, ясно говорит о том, что лицо, подписывающее договор в качестве продавца, обязуется совершить добрый поступок «с освобождением от выкупа».«Для меня это означает, что продавец обещает, что, если потребуется подпись его жены или ее мужа, они ее получат. Покупатель не является проблемой получить вторую подпись для обеспечения этого обещания или выполнения.

Кроме того, хотя мы указываем, что неполный продавец (например, только половина супружеской пары) может оказаться на крючке в отношении денежного ущерба в случае невыполнения им своих обещаний, в равной степени верно и то, что продавец, не подписавший договор, не может быть принужден к совершению сделки только потому, что его супруга обещала это исполнение.

Что это означает с практической точки зрения? Ну, несколько вещей:

  • За нарушение подписания продавцом возможна только денежная компенсация.
  • Средство правовой защиты в виде «особого исполнения», то есть принуждение неподписавшегося и непокорного продавца передать законный титул на собственность, не может быть получено в таких обстоятельствах.
  • Тем не менее, покупатель все еще может «нарушить правовой титул» на недвижимость, подав письменные показания по вопросам, касающимся права собственности, или иск lis pendens , требуя права собственности на недвижимость в связи с нарушением продавцом прав.Таким образом, даже несмотря на то, что покупатель не может в судебном порядке принудить продавца к исполнению, он также может помешать продавцу передать ясное право собственности кому-либо еще. В этом случае мы получаем старомодное противостояние.

Сторона покупателя в уравнении

Таким образом, у нас есть сторона уравнения покупателя. Может ли покупатель, женатый или нет, купить недвижимость самостоятельно? Безусловно. Единственный покупатель — без согласия своей супруги или делового партнера может от своего имени покупать недвижимость.Таким образом, поговорка «надо покупать».

Это означает, что если женатый покупатель подписывает контракт на покупку недвижимости, а затем ему подрезает крылья непокорная жена, которая отказывается подписать, он все равно может быть юридически удержан в отношении этого контракта либо в судебном порядке, либо в денежном выражении. убытки. И то, что его жена не подпишет, не оправдывает его выступления.

Тогда возникает еще один вопрос: может ли покупатель профинансировать эту покупку? Что ж, для того, чтобы женатый человек занимал деньги на покупку недвижимости, супруга должна поставить подпись на ипотеке, чтобы выплачивать ей проценты за приданое.Итак, вопреки аксиоме, на покупку может потребоваться «двое». Теперь, если покупатель может заплатить наличными или получить ссуду, не обеспеченную ипотекой, то он может покупать самостоятельно. Но, в противном случае, «также нужно два, чтобы купить».

Наконец, покупатель может избежать выполнения своих обязательств по контракту, если его супруга отказывается участвовать в процессе подачи заявления на ипотеку, но это более сложный правовой анализ. Это будет зависеть от языка контракта и фактов.

Почему для получения ипотеки требуется согласие супруга? | Бюджетирование денег

Моральные последствия предложения вашего дома без ведома вашего супруга, заимодавец не может по закону предоставить вам ипотечный кредит без его или ее согласия.Если вы хотите получить ссуду на дом, который вы занимаетесь в качестве основного места жительства, со своей второй половинкой, они должны будут либо подписать договор, либо дать согласие на сделку. Причина этого процесса заключается в том, что потеря этого имущества в случае невыполнения обязательств существенно повлияет на вашего супруга, а также на вас самих.

Почему требуется согласие

Даже если вы владеете недвижимостью только на свое имя, ваш супруг по-прежнему имеет права на эту собственность в качестве места вашего проживания в браке. Идея состоит в том, что супружеская пара живет вместе и делит дом, независимо от формального владения.Хотя в случае развода право собственности и даже первоначальный взнос могут быть отслежены и согласованы в соглашении, вы оба сохраняете права на это место жительства. Ипотека — это крупный контракт, который в конечном итоге может стоить вам и вашему супругу имущества. Ваш супруг может оказаться бездомным из-за обязательства, о котором он или она не знали (и, вероятно, не одобряли).

Согласие и совместное заимствование

Поскольку получение согласия супруга — довольно жесткое требование, возникает вопрос: «Почему бы просто не заимствовать совместно?» Ответ обычно попадает в одну из двух категорий.Первый, который распутывается довольно легко, — это то, что один из супругов находится в затруднительном положении или хочет потратить деньги на то, что другой не одобрил бы. Эти ситуации почти всегда разваливаются, когда заемщик понимает, что он или она не может действовать без согласия. Другая, более законная причина заключается в том, что у одного из супругов плохой кредит, высокий долг или и то, и другое, что может помешать кредитору одобрить ссуду. Если одинокий супруг может претендовать на это самостоятельно, он может быть основным заемщиком с благословения другого супруга.

Заключение супружеского согласия

Супружеское согласие оформляется одним из двух способов. Чаще всего это простая одностраничная брошюра, прикрепленная к ипотечному документу, который регистрируется клерком округа. В нем говорится, что супругу известно об ипотеке в размере X долларов, и что он или она соглашаются на размещение залога. Другим способом получения согласия супруга является пункт, известный как ипотека. Сама ипотека оформляется на имя обоих супругов, но в пункте об ипотеке говорится, что супруг, не получающий заем, соглашается предложить собственность в поддержку обязательств супруга-заемщика.В любом случае процесс не может продвигаться вперед без подписи супруга, не получающего заем.

Последствия неполучения согласия

Совершенно очевидно, что заемщик будет в затруднительном положении, если он или она получит ипотечный кредит без согласия другого. Когда произойдет неизбежный развод, это станет очень эффективным оружием для потерпевшей стороны. Однако не только нечестный супруг окажется в беде. Супруг (а), не взявший заемные средства, может подать в суд на кредитора и, скорее всего, в конечном итоге получит собственность и хорошее урегулирование.Ипотечные компании хорошо осведомлены об этих последствиях, что очень затрудняет получение ипотеки без согласия супруга.

Ссылки

Писатель Биография

Карл Карабелли пишет в различных направлениях более 15 лет. Он использовал свои творческие навыки письма для улучшения других своих начинаний, таких как финансовый анализ, копирайтинг и написание различных статей и авторских статей. Карабелли получил степень бакалавра в области коммуникаций в Сетон Холл и с 2001 года работал в банковской сфере, особенно в сфере коммерческого кредитования.

Исключительное недвижимое имущество в браке или разводе

Автор: Кейси Джонсон-Уэлш, семейный адвокат

Продажа недвижимости при разводе может стать проблемой. У каждого супруга может быть разное представление о том, какая цена лучше всего подходит для перечисления собственности, какую работу необходимо выполнить, чтобы подготовить недвижимость к продаже, и даже какой брокер по недвижимости лучше всего выставит эту недвижимость. В дополнение к разногласиям, которые могут возникнуть в отношении продажи собственности, находящейся в совместном владении, могут возникнуть и другие проблемы, если только один из супругов имеет право собственности на собственность.Хотя эти уникальные обстоятельства существуют независимо от того, не нарушен ли брак или супруги разводятся, конфликт с большей вероятностью может возникнуть во время развода.

Проблемы продажи единоличного имущества и имущества до брака

Имущество, имеющее единоличное право собственности, могло быть приобретено до или после заключения брака. Реже можно встретить недвижимость, купленную после свадьбы, которая оформлена исключительно на имя одного из супругов. Чаще всего один из супругов владел имуществом до встречи с другим, или один из супругов мог даже купить его в надежде, что пара однажды будет жить там вместе.Независимо от того, произошла ли покупка до или после брака, титулованному супругу может быть не так просто продать собственность, как можно было бы подумать, поскольку для завершения продажи почти всегда требуется согласие другого супруга.

Брачная стоимость единоличного имущества

Когда один из супругов покупает собственность, находясь в браке, есть несколько способов придать этой собственности брачную ценность. Если для покупки собственности использовались совместные фонды, но по какой-либо причине пара помещает собственность только на имя одного из супругов, собственность является супружеской, то есть стоимость собственности принадлежит обоим супругам независимо от того, как она называется.Если будет доказано, что независимые внебрачные средства одного из супругов были использованы для покупки имущества во время брака, может быть некоторая внебрачная составляющая, но любое увеличение стоимости собственности, скорее всего, будет связано с браком. Большинство покупателей приобретут недвижимость в ипотеку. Даже если ипотека хранится только на имя одного из супругов, если выплаты по ипотеке производятся с использованием дохода, полученного во время брака, к стоимости собственности снова применяется семейный компонент. Существуют различные другие способы, которыми единоличная собственность, приобретенная после брака, может иметь ценность для супруга, не являющегося собственником; это всего лишь несколько примеров.

Аналогичным образом, супружеская стоимость может быть присвоена собственности, принадлежавшей одному из супругов до заключения брака. Любое увеличение стоимости имущества во время брака — это ценность, которая теперь принадлежит обоим супругам. Это увеличение стоимости могло быть результатом выплаты ипотеки во время брака или увеличения рыночной стоимости. В качестве дополнительного примечания, если супруг, владеющий недвижимостью, передает собственность обоим супругам после свадьбы, тогда вся стоимость собственности принадлежит браку / обоим супругам.

Дело отказавшегося от сотрудничества супруга при продаже имущества с единоличным титулом

Поскольку существует множество способов, которыми супруг, не являющийся собственником, может владеть долей в некоторой части недвижимого имущества, находящегося исключительно в праве собственности, владельцу часто очень трудно продать собственность без согласия супруга, не являющегося собственником. Большинство титульных компаний потребуют, чтобы супруг, не являющийся владельцем, подписал отказ от права супруга, отказываясь от своей заинтересованности в собственности, чтобы завершить продажу. Нередко супруг, не являющийся собственником, отказывается подписать отказ, не позволяя другому супругу продать собственность.Не все надежды потеряны. При наличии веских причин супруг-владелец может обратиться в суд с ходатайством о продаже имущества до завершения развода, разрешив продажу имущества. Если у вас есть вопросы по поводу вашей собственности или вы столкнулись с проблемой продажи собственности с супругом, отказывающимся сотрудничать, позвоните нам сегодня.

Другие часто задаваемые вопросы о добрачной недвижимости

Куплен ли дом до брака семейной собственностью?

В Пенсильвании семейная собственность охватывает собственность, приобретенную во время брака, и подлежит разделу при разводе.Однако брачная стоимость может быть присвоена собственности, принадлежащей одному из супругов до заключения брака. Любое увеличение стоимости имущества во время брака — это ценность, которая теперь принадлежит обоим супругам.

Могу ли я быть вынужден продать дом при разводе?

Да, суд имеет право принудить вас продать свой дом. Если один из супругов не может выкупить долю другого супруга в доме или стороны не могут договориться о стоимости дома, единственный справедливый и простой способ разделить капитал — это продать его.

Закон Барристона | Зачем вам нужно согласие супруга на залог вашего дома

Согласно законодательству Онтарио, дом, в котором обычно проживает супружеская пара, считается супружеским домом , и вместе с ним предоставляются различные меры защиты для обоих супругов во время брака и при разводе.

Одна из этих защит в соответствии с п. 21 (1) Закона о семье Онтарио , гласит, что один из супругов не может «отчуждать или обременять» долю в супружеском доме, если другой супруг не согласен или если это разрешено соглашением о раздельном проживании или решением суда.Это означает, что ни один из супругов не может продать или рефинансировать супружеский дом без ведома и согласия другого супруга, даже если только один из супругов владеет правом собственности.

Есть несколько веских причин для этой защиты: если один из супругов будет продавать / передавать или закладывать / рефинансировать супружеский дом без ведома другого, это может существенно повлиять на обоих супругов и их финансовые права и / или права владения жильем. Банки и другие кредиторы хорошо осведомлены об этих требованиях согласия супруга.Ипотечные брокеры и агенты по недвижимости часто спрашивают ваше семейное положение, однако не помешает предоставить эту информацию самостоятельно, чтобы избежать неприятной ситуации. Если один из супругов может получить ипотечный кредит на супружеский дом без согласия другого супруга, суды, скорее всего, аннулируют ипотечный кредит на том основании, что кредитор не получил согласия обоих супругов.

Для супружеских пар согласие супруга на распоряжение имуществом или обременение имуществом требуется только в отношении супружеского дома; все остальные свойства (т.е. вторые дома, инвестиционная недвижимость и т. д.) могут передаваться на правах собственности. Для пар, не состоящих в браке, защиты супружеского дома не существует. Сожительствующие или гражданские пары не пользуются этой защитой по закону. Супруги по гражданскому праву, которые не имеют права собственности на дом пары, в некоторых случаях могут предъявить претензии на долю в собственности, но всегда лучше всего знать о своих правах и защите до того, как возникнут проблемы. Для тех, кто состоит в отношениях по гражданскому праву, чей гражданский супруг владеет домом, в котором они оба живут, может быть разумным заключить Соглашение о совместном проживании, чтобы защитить свои права до того, как возникнет какая-либо проблема.

Обстоятельства могут быть разными, и всегда разумно поговорить с юристом в отношении личной собственности и справедливых интересов.

Авторы: Линдси Хейс и Джоан Макфейл (партнер)

Общинная собственность — Основы

Во многих штатах США собственность, приобретенная мужем или женой после брака, считается общественной собственностью, если они не согласны с обратным, или происходит от отдельной собственности, или является подарком или наследством. .Общинная собственность находится в совместной собственности и контролируется мужем и женой.

В Соединенных Штатах доктрина общественной собственности является чисто законодательной установкой. Согласно общему праву, муж несет основную ответственность за расходы семьи, а ответственность жены является второстепенной. Тем не менее, согласно закону об общественной собственности, расходы семьи и образование детей, включая приемных детей, несут ответственность за собственность как мужа, так и жены или любого из них, и они могут быть привлечены к суду совместно или отдельно по обязательствам, связанным с такой собственностью. создает.

Закон о собственности Сообщества касается исключительно собственности и не имеет отношения к другим личным правам и обязанностям супругов. Теоретически это отражает неотъемлемое партнерство и разделение собственности и обязанностей в супружеских отношениях. Понятие общественной собственности состоит в том, что брак — это партнерство, в котором супруги направляют свои особые таланты, энергию и ресурсы для их взаимной выгоды. Приобретения и выгоды, полученные супругами за счет затрат труда и ресурсов сообщества, делятся между собой поровну.

То, что передается супругу в качестве отдельного имущества после брака в виде подарка или по наследству, остается отдельной собственностью супруга. Доход и активы, приобретенные от отдельного имущества, принадлежавшего супругу до брака, обычно остаются отдельной собственностью этого супруга. За исключением договоренности об обратном, отдельная собственность обычно остается отдельной, а сообщество остается сообществом. Однако, если происходит объединение активов, как обсуждается ниже, требуется отслеживание активов, чтобы определить, какой процент принадлежит сообществу или отдельным лицам.

Уставы и суды предусматривают, что собственность, приобретенная до брака, является отдельной, а собственность, приобретенная во время брака, считается общей собственностью. Точно так же «доход от отдельной собственности является отдельным, внутреннее увеличение отдельной собственности является отдельным, но плоды общественных затрат времени, таланта и труда являются общественной собственностью». В браке Деккера , 17 Cal. Приложение. 4-й 842, 850 (Cal. App. 4th Dist. 1993).

Как обсуждалось в нашей статье Добрачные соглашения , создание и поддержание общественной собственности может быть добровольно отменено или контролироваться супругами, заключившими соглашение до или после брака.В этой статье обсуждается основной закон об общественной собственности при условии, что супруги не заключали такого соглашения.

Общинная собственность — создание государства

Закон о собственности сообщества применяется только в тех штатах, которые называются штатами с «общественной собственностью». В Соединенных Штатах есть девять штатов, которые используют систему общинной собственности для разделения семейного имущества : Аризона, Техас, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Вашингтон и Висконсин. На Аляске, если обе стороны соглашаются сделать собственность общественной собственностью через договор или доверительное управление общинной собственностью, то собственность переходит в общественную собственность. Аляску можно рассматривать как добровольную общественную собственность.

Квазиобщинная собственность признана некоторыми штатами общинной собственности. Квазиобщинная собственность — это собственность, расположенная за пределами штата общинной собственности, которая будет считаться общественной собственностью, если она находится в этом штате. Однако в Калифорнии собственность, приобретенная в браке и проживании в государстве, не принадлежащем общине, не становится общественной собственностью только потому, что стороны, состоящие в браке, переезжают в штат, принадлежащий общине.

В государстве общественной собственности любой актив, приобретенный во время брака, считается общественной собственностью, и, следовательно, все активы, приобретенные одним из супругов во время брака, принадлежат им обоим в равной степени. Но, тем не менее, согласно закону о совместной собственности, некоторые активы, приобретенные после брака, могут быть классифицированы как отдельная собственность, если не объединены.

Государства, являющиеся совместной собственностью, обычно относят к совместной собственности супружеской пары:

  • Любой доход, полученный одним из супругов во время брака.
  • Любая недвижимая или личная собственность, приобретенная на доход, полученный во время брака. Сюда входят автомобили, дома, мебель, бытовая техника и предметы роскоши.
  • Любые долги, полученные во время брака.

Обособленное имущество в состоянии коммунальной собственности включает:

  • Все имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак.
  • Любая собственность, полученная супругом после юридического раздельного проживания.
  • Любая собственность, полученная в качестве подарка или наследства во время брака от третьей стороны, например совместные банковские счета.
  • Любые добрачные долги.

Обратите внимание, что отдельная собственность может быть преобразована в общественную собственность. Это может быть сделано добровольно одним или обоими супругами, либо принудительно, предприняв определенные действия. Например, если супруг владел собственностью до брака и добровольно добавляет в документ имя нового супруга, то это имущество становится общественной собственностью. В качестве другого примера, если ресурсы общественной собственности используются для обслуживания или улучшения дома, принадлежащего отдельно одному из супругов, то это имущество, по крайней мере частично, имеет имущественный интерес сообщества.

Существует также прецедентное право, согласно которому, если супруг посвящает достаточно «экспертного» времени обслуживанию или улучшению отдельного имущества, то возникает интерес в виде общественной собственности, поскольку «доходы» от его общей собственности были использованы для увеличения стоимости собственности. Таким образом, подрядчик, который тратит шесть месяцев на улучшение структуры, которой он владеет отдельно, может столкнуться с иском о том, что стоимость его услуг была общественной собственностью, которая теперь переходит в собственность. Биржевой брокер, который тратит время на оценку и улучшение отдельного портфеля акций, может столкнуться с тем же требованием.

Однако важно отметить, что не существует двух штатов общинной собственности с одинаковыми законами по этому вопросу. Например, если доход от отдельного имущества является отдельным в одном штате, то в государстве с гражданским правом доход от такого отдельного имущества является совместной собственностью. Некоторые штаты создали новую форму общественной собственности, известную как общинная собственность с правом наследования. Местный юрист необходим для определения конкретных аспектов применимого законодательства штата.

Управление общественным имуществом:

Согласно системе общинной собственности, каждый супруг имеет неразделенную половину доли в общественной собственности. Интересы супругов равные, безраздельные, непосредственные и имущественные. Супруги не могут изменить свое постоянное место жительства, просто выбрав договор в другом форуме и дав согласие на применение законов этого форума по договору. От того, где они фактически проживают, будет зависеть применимый закон.

Что касается общественной собственности, то супруги несут фидуциарных обязанностей друг перед другом. Вывоз общественной собственности без уведомления или согласия супруга является нарушением такой обязанности. Если супруг передает или распоряжается общественным имуществом в нарушение прав другого супруга, потерпевший супруг имеет право регресса, сначала в отношении собственности или имущества распоряжающегося супруга, а если это окажется бесполезным, то потерпевший супруг (а) может добиваться получения доходов в пределах своих общественных интересов в руки стороны, которой были переданы средства.

Как правило, право супругов заключать договор друг с другом во время брака в отношении своих прав собственности зависит от закона и варьируется в зависимости от юрисдикции. Единообразный закон о собственности супругов отменил ограничения права супругов на заключение сделок с недвижимостью друг с другом. Супруги имеют конституционное право заключать соглашение, обменивающее между собой общественные интересы одного супруга в любом имуществе на общественные интересы другого супруга в другом общем имуществе.Сделка между супругами, чтобы быть действительной, должна быть справедливой и разумной, совершенной добровольно и с пониманием. Из-за фидуциарного характера отношений необходимо полное раскрытие информации и достаточно времени для рассмотрения разветвлений. Целесообразно, чтобы каждую сторону представлял независимый юрисконсульт.

Некоторые законодательные акты разрешают трансмутацию собственности, если это делается путем прямого заявления, содержащего формулировку, прямо указывающую, что характеристика или право собственности на собственность изменяются.Единообразный закон о семейной собственности предусматривает, что супруги могут реклассифицировать свою собственность путем дарения или по соглашению о семейной собственности. Калифорния допускает такие соглашения о трансмутации при соблюдении строгих требований раскрытия информации и справедливости.

Во многих штатах, при отсутствии особых обстоятельств, муж имеет исключительное право представлять сообщество в судебных процессах, связанных с общественным имуществом. Тем не менее, жена иногда может продолжать действовать, чтобы избежать передачи общественной собственности, произведенной мужем в нарушение установленных законом ограничений на его полномочия распоряжения.Кроме того, жена может подать иск о возвращении общественной собственности, когда по соображениям государственной политики муж не может поддержать иск и когда интересы супругов противоречат друг другу. Кроме того, судебное решение, вынесенное против мужа в отношении права собственности на общественную недвижимость, не является обязательным для жены, если судебное решение было вынесено в мошенничестве в ее интересах, и она не была названа в качестве стороны. См. In re Norton , 180 B.R. 168 (E.D. Tex. 1995).

В Калифорнии супруги имеют совместный контроль над общественной собственностью с одновременным правом управления.Однако большинство третьих сторон требуют письменного согласия обоих супругов в любой сделке, связанной с общественной собственностью, чтобы полностью избежать вопроса о том, имел ли конкретный супруг право налагать обязательства на сообщество. Отказ одного из супругов дать согласие обычно останавливает совершение сделки.

Место жительства

Общинные имущественные интересы супругов определяются по закону места жительства при их приобретении. Общинная собственность сохраняет свой характер как таковую, когда она переводится в состояние общего права. В браке Мура и Ферри , 14 Cal. Приложение. 4-й 1472 г. (Cal. App. 1-й округ 1993)

Закон штата, в который стороны перемещаются, будет регулировать их будущее поведение и приобретения. Тем не менее, удаление не изменит прав на имущество, находившееся тогда в их владении, право собственности на которое было передано в соответствии с законом о общинной собственности. Закон о коллективной собственности перестанет действовать в отношении собственности, впоследствии приобретенной в том штате, где они изначально не проживали, и смена места жительства не затрагивает существующие интересы сообщества.

Права собственности не теряются просто потому, что собственность перемещается в другой штат и обменивается там на другое имущество. Отдельная собственность мужа или жены-нерезидента, вложенная в государственную землю, остается отдельной собственностью; и наоборот, права супругов государства защищены, когда средства сообщества вкладываются в землю в другом государстве. Tomaier v. Tomaier , 23 Cal. 2d 754 (Cal.1944).

Наиболее часто повторяющейся проблемой в делах, связанных с изменением места жительства с состояния общинной собственности на состояние необщинной собственности, является ответственность собственности, накопленной в прежнем государстве во время проживания там, перед налогом на наследство в случае последующей смерти одного из них. супругов в общей юрисдикции.См. Нашу статью о Завещания и трасты .

Объединение

Когда отдельная собственность или средства одного из супругов смешиваются или смешиваются с общественной собственностью, так что отдельная собственность теряет свою идентичность и не может быть четко прослежена или отделена, она становится общественной собственностью. Это приводит к потере обособленности собственности. Однако, если общественный интерес несущественен в собственности, с которой он был смешан, община не будет привлекать к себе отдельное имущество. в поместье Кадуорт , 133 Cal. 462 (Cal.1901). В большинстве споров при расторжении брака проблема такого смешения становится центральной борьбой между супругами: что является отдельным, что было смешанным, кто на что имеет права.

Имущество, приобретенное мужем и женой во время брака, считается общественной собственностью. Это опровержимое предположение, и оно применимо ко всему имуществу, включая имущество, приобретенное на деньги, взятые взаймы одним из супругов во время существования сообщества.Это также относится к деньгам, полученным по необеспеченному векселю, выписанному одним из супругов во время брака. Сторона, утверждающая обособленный имущественный характер собственности, несет бремя доказывания обособленности собственности с разумной определенностью и конкретностью. Имущество, приобретенное во время брака, может быть частично общиной и частично раздельным по своему характеру, если источником приобретенного имущества частично является община, а частично — отдельные.

Как правило, супруг (а) или лицо, подающее претензию через супруга, должен отслеживать и четко идентифицировать имущество, заявленное как отдельное имущество.Кроме того, хорошо известно, что бремя не снимается и превалирует установленная законом презумпция, когда доказательства показывают, что отдельная и общая собственность были смешаны таким образом, что не поддаются повторной сегрегации и идентификации.

Другими словами, если вы хотите сохранить отдельный характер своей собственности, необходимо вести достаточный учет, чтобы такой отдельный характер можно было ясно продемонстрировать в суде. Невыполнение этого требования приведет к отмене презумпции обособленности собственности.Следует отметить, что уничтожение документации в результате стихийных бедствий может, таким образом, привести к уничтожению отдельного имущественного характера заявленной собственности супруга.

Часто супруг создает отдельный траст собственности, в который он или она помещает все отдельное имущество, чтобы установить четкую разницу и вести отдельные записи столько, сколько необходимо. См. Нашу статью о отзывных трастах Intervivos.

Управление общественным имуществом

Система общественной собственности обеспечивает каждому супругу равную долю во всем семейном имуществе.Супруги владеют имуществом в совместной собственности. В соответствии с Единым законом о семейной собственности (UMPA) супруги могут управлять и контролировать семейную собственность, хранящуюся на имена обоих супругов, только если они действуют вместе.

Супруги имеют фидуциарные отношения между собой в отношении своих общественных активов до тех пор, пока их брак не будет расторгнут. Если супруга не проинформирована о передаче общественного имущества, это является нарушением фидуциарной обязанности. Это нарушение можно назвать мошенничеством в отношении сообщества.Даже если супруг, который передает собственность, не имеет намерения совершить мошенничество в отношении другого супруга, действие может быть признано мошенничеством по закону. Супруг, которого обидело это действие, может обратиться в собственность распоряжающегося супруга. Если отчуждающий супруг не имеет активов на свое имя, потерпевший супруг может принять меры против лица, которому имущество было передано без разрешения этого супруга. По этой причине большинство третьих лиц требуют, чтобы оба супруга подписались на крупные покупки или обязательства.

Без разрешения супруга отдельная собственность супруга не может быть изменена на общую собственность. In re Marriage of Lund, 174 Cal. Приложение. 4-й 40 (Cal. App. 4th Dist. 2009). Аналогичным образом, как обсуждалось в нашей статье Общинные имущественные долги , отдельные имущественные обязательства, созданные супругом, обычно не налагаются на отдельную собственность супруга или даже на сообщество, за некоторыми исключениями.

Хорошо информированный кредитор, покупатель или продавец будет настаивать на том, чтобы оба супруга выполнили всю необходимую документацию для заимствования, покупки или продажи любого значительного актива.Закон слишком сложен и содержит множество фактов, чтобы позволить третьей стороне определить, является ли долг коллективным или отдельным, и большинство соглашений (и все, что рекомендовано этим офисом) напрямую затрагивают проблему сообщества или отдельного характера обязательства или актива. в документах.

Старая теория о том, что муж контролирует общину, в значительной степени заменена совместным контролем общины, и в наши дни, когда женщины так же часто находятся на рабочем месте и занимаются бизнесом, как и мужчины, старая система больше не имеет рациональности.Это обязательно требует, чтобы муж и жена совместно принимали решения, касающиеся общей собственности, и их несогласие может аннулировать любую предложенную сделку.

Более одного брака, известного автору, было разрушено, когда один из супругов отказался согласиться на сделку, которую другой супруг считал жизненно важной для инвестиций или бизнеса. Многие деловые люди, привыкшие рисковать ради возможной выгоды, которую любят предприниматели, сталкиваются с упорным супругом, который не привык рисковать и просто отказывается подписывать необходимые документы.Эмоции могут быстро нарастать, особенно когда мужчины смущаются перед своими коллегами-мужчинами, когда супруг просто отказывается согласиться с его решением.

Или, как один недовольный клиент сказал автору: «Когда я завязал узел, я не понимал, что она может обернуть им мою шею…» Конечно, с ее точки зрения, она просто пыталась защитить семейное гнездо и почувствовал, что он подстрекает ее пойти на рискованные вложения.

Суть дела заключается в том, что ни один из супругов не имеет исключительного контроля над общественной собственностью, и оба могут полностью прервать любую сделку, касающуюся общественной собственности.Чтобы избежать этой опасности, необходимо получить письменное добрачное соглашение , послеродовое соглашение или использовать только отдельное имущество для таких сделок.

Заключение:

С точки зрения имущественного планирования, планирования семейного имущества и планирования разводов, важно понимать мощные права, заложенные в концепции общинного владения имуществом каждого супруга. Это не академический характер и напрямую повлияет на то, что каждый из супругов может и может делать с активами.Кроме того, в определенных обстоятельствах даже непреднамеренные действия одного из супругов могут создать общественную собственность, которая передает эти полномочия другому супругу.

По иронии судьбы, именно в пьянящее время помолвки и планирования брака больше всего требуется рассматривать вопрос об управлении автоматическим созданием общественной собственности. Даже те люди, которые не желают заключать полномасштабное брачное соглашение, могут предпринять шаги для изоляции и защиты существующей отдельной собственности от опасности объединения с использованием трастов и отдельных счетов.

Такое мудрое мышление является исключением для типичной помолвленной пары, а это означает, что полное понимание природы общественной собственности становится жизненно важным для пары, поскольку они решают, что делать с общественной собственностью и обязательствами, возникающими у них в браке.

Семейное имущество: кому что принадлежит?

Кто владеет какой собственностью в браке, после развода или после смерти супруга, зависит от того, проживает ли пара в государстве общей собственности или государстве общей собственности.Во время брака такая классификация может показаться тривиальной — и обычно не является решающим фактором — но в печальных случаях развода или смерти эти детали становятся очень важными.

Следующая информация поможет вам лучше понять, кому и чем принадлежит семейная собственность.

Семейная собственность и общая собственность государств

Большинство штатов являются штатами общего права собственности. Итак, что значит жить в государстве с общим правом собственности и кому что будет после развода? Термин «общее право» — это просто термин, используемый для определения права собственности на семейную собственность (собственность, приобретенную во время брака).Система общего права предусматривает, что собственность, приобретенная одним из членов супружеской пары, полностью и исключительно принадлежит этому лицу.

Конечно, если право собственности или документ о собственности записан на имена обоих супругов, то это имущество будет принадлежать обоим супругам. Если имена обоих супругов указаны в титуле, каждому принадлежит половина доли.

Пример : Если Джордж покупает машину и ставит ее только на свое имя, эта машина принадлежит только Джорджу.Если Джордж покупает машину и ставит ее на имя и себя, и своего мужа Боба, то машина принадлежит им обоим.

Распределение собственности при смерти или раздельном проживании : Когда один из супругов умирает, их отдельное имущество распределяется согласно их воле или завещанию (при отсутствии завещания). Распределение семейной собственности зависит от того, как супруги разделяют собственность. Если они владеют недвижимостью на условиях «совместной аренды с правом наследования» или «аренды в полном объеме», собственность переходит к пережившему супругу.Это право не зависит от того, что говорит завещание умершего супруга.

Однако, если собственность находилась в «совместной аренде», то собственность может перейти к кому-либо, кроме оставшегося в живых супруга, по завещанию умершего супруга. Не вся собственность имеет титул или документ. В этом случае, как правило, тот, кто заплатил за недвижимость или получил ее в подарок, владеет ею.

Если пара разводится или получает законное раздельное проживание, суд решает, как будет разделено семейное имущество. Конечно, пара может заключить договор до брака, объясняя, как распределять семейное имущество при разводе.

Семейная и общественная собственность Государства

Штатами, имеющими общественную собственность, являются Луизиана, Аризона, Калифорния, Техас, Вашингтон, Айдахо, Невада, Нью-Мексико и Висконсин. Государства общинной собственности следуют правилу, согласно которому все активы, приобретенные во время брака, считаются «общественной собственностью».

Семейная собственность в государствах общей собственности принадлежит обоим супругам в равной степени (50/50). Это семейное имущество включает заработок, все имущество, купленное на эти доходы, и все долги, накопленные во время брака.Общая собственность начинается с момента заключения брака и заканчивается, когда пара физически разводится с намерением не продолжать брак. Таким образом, любые доходы или долги, возникшие после этого времени, будут отдельной собственностью.

Любые активы, приобретенные до брака, считаются отдельной собственностью и принадлежат только первоначальному владельцу. Однако супруг может передать право собственности на любую свою отдельную собственность другому супругу (подарок) или в общественную собственность (сделав супруга владельцем банковского счета).Супруги также могут объединить свою отдельную собственность с общественной собственностью, например, добавив средства, полученные до брака, в фонды общинной собственности.

Супруги не могут передавать, изменять или уничтожать любую часть общей собственности без разрешения другого супруга, но могут управлять своей собственной половиной. Однако вся часть включает половину процентов другого супруга. Другими словами, этот супруг не может отчуждать ту половину, которая ему принадлежит.

В составе отдельного имущества:

  • Имущество, принадлежащее только одному супругу до брака
  • Имущество, переданное только одному супругу до или во время брака
  • Имущество, унаследованное одним супругом

Общинная собственность включает:

  • Деньги, заработанные супругами за время брака
  • Вещи, купленные на деньги, заработанные супругами во время брака
  • Отдельная собственность, которая настолько смешалась с общественной собственностью, что не может быть идентифицирована

Пример : Марта и Фред женаты 10 лет.Марта работает успешным врачом и на заработанные деньги покупает машину. Эта машина является общественной собственностью, и Фред и Марта владеют ею в равной степени.

Пример : Бернис владеет ценной антикварной мебелью, которую она приобрела до замужества. Только ей одной принадлежит антиквариат как отдельная собственность. Антиквариат не является общественной собственностью, так как был приобретен до брака. Если она хочет дать своему супругу половину интереса к антиквариату, она может; тогда антиквариат станет частью общественной собственности.

Распределение собственности после смерти или раздельного проживания : Когда один из супругов умирает, его или ее половина общей собственности переходит к оставшемуся в живых супругу. Их отдельная собственность может быть передана кому угодно по своему желанию или по завещанию без завещания. Многие штаты с общественной собственностью предлагают интерес, называемый «общественная собственность с правом наследования».

Согласно этой доктрине, если супружеская пара владеет титулом или документом на часть собственности, обычно на дом, то после смерти супруга право собственности автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу, избегая судебного разбирательства.

Если пара разводится или получает юридическое разделение, все общее имущество делится поровну (50/50). Раздельное имущество каждого супруга распределяется между супругом, которому оно принадлежит, и не делится по правилу 50/50.

Иногда экономические обстоятельства требуют передачи определенных активов целиком одному из супругов, но каждый из супругов по-прежнему получает 50 процентов всей общественной собственности с точки зрения общей экономической стоимости. Это наиболее часто встречается в семейных домах.Поскольку разделить дом пополам невозможно, часто суд присуждает дом одному из супругов, а другой супруг получает другие активы, стоимость которых равна половине стоимости дома.

До брака пара может заключить соглашение, определяющее порядок раздела семейного имущества при разводе.

Исключения из правила равного деления:

  • Один из супругов незаконно присвоил общественное имущество до или во время развода.
  • Один из супругов имеет долги по образованию. Это то же самое, что и отдельно взятый долг. При разводе супруг забирает с собой ссуду GSL.
  • Один из супругов понес деликтную ответственность, НЕ основанную на деятельности в интересах семейного сообщества.
  • Возмещение за телесные повреждения является общественной собственностью во время брака, но при разводе присуждается пострадавшему супругу.
  • «Отрицательное сообщество» относится к ситуации, когда обязательства и долги сообщества превышают доступные активы для оплаты обязательств и долгов.Здесь учитывается относительная способность супругов выплатить долг. Интерес здесь — защита кредиторов.

Кому что принадлежит? Получите помощь по вопросам, связанным с семейным имуществом

Раздел семейного имущества после развода или смерти вашего партнера никогда не бывает легкой темой для обсуждения. Хотя логистика раздела собственности будет зависеть от того, в каком штате вы живете, все это может сильно запутать. Однако вам не нужно самостоятельно выяснять закон. Подумайте о том, чтобы поговорить с опытным адвокатом по бракоразводным процессам рядом с вами и узнать о возможных вариантах.

Когда ваш бывший отказывается продавать дом

«Я не продаю!» Фактически вы можете решить продать свою собственность без согласия вашего супруга. Некоторые агенты по недвижимости даже примут ваше объявление на этом основании, требуя только одной подписи под соглашением.

Но когда придет время принять предложение, вам потребуются подписи всех, чьи имена указаны в документе о предоставлении гранта. Если это касается и супруга, который отказывается подписаться на продажу, сделка не может быть закрыта.Вот почему я не буду участвовать в рассмотрении дела о семейном праве только с одной подписью, если оба супруга имеют титул, если только нет смягчающих обстоятельств. И я никому этого не советую; это установка на разочарование.

Если одна из сторон отказывается подписать соглашение о листинге, это означает, что они в целом не сотрудничают. И это желаемое за действительное — воображать, что со временем они станут более приятными. Если они не будут сотрудничать вначале, они вряд ли будут сотрудничать в конце.Собственно, тогда у них меньше стимулов; зная, что сделка не может быть завершена без их согласия, они внезапно оказываются во власти. В этих случаях наихудший сценарий — потратить время и усилия на маркетинг дома, а затем получить жизнеспособное предложение — только для того, чтобы обнаружить, что завершить продажу невозможно.

Это подчеркивает, насколько важно заранее выяснить, чьи имена указаны в различных документах, относящихся к дому. Как мы уже отмечали, многие домовладельцы думают, что знают или, по крайней мере, имеют смутное представление.Но когда они изучают настоящие документы, они иногда удивляются. В сделке с недвижимостью участвует так много документов, что бывает сложно отслеживать их все. Помимо тех, которые связаны с самой продажей, существует банкнота или договор займа; ипотека , или трастовый договор, предлагающий дом в качестве залога, и акт о предоставлении , который идентифицирует владельца (ов). Если ваше имя — единственное, что указано в документе о предоставлении субсидии, вы имеете право исключительно на передачу правового титула посредством продажи — если только суд не установит контроль над активами сообщества.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *